Aankoop oude woning, afbreken en appartementen laten zetten

Alle off-topic onderwerpen kunnen hier komen
Gebruikersavatar
Roo
Full Member
Full Member
Berichten: 125
Lid geworden op: 16 Aug 2016
Contact:

Re: Aankoop oude woning, afbreken en appartementen laten zetten

Berichtdoor Roo » 20 Maart 2017, 13:36

Een eigenaar wiens gebouw in slechte staat is, waarvoor hij in plaats van €265,000 misschien €300,000 kan krijgen, en die de mogelijkheid heeft om samen te werken met een partner met track record.

Je werkt niet samen met een bouwfirma, maar met een ontwikkelaar. Een grond waar appartementen kunnen op gebouwd worden, die verkoopt men vaak ook met een premium, dus wat kan je er anders met doen dan platgooien en appartementen op zetten?

Gebruikersavatar
Roo
Full Member
Full Member
Berichten: 125
Lid geworden op: 16 Aug 2016
Contact:

Re: Aankoop oude woning, afbreken en appartementen laten zetten

Berichtdoor Roo » 20 Maart 2017, 13:40

paul schreef:voor dergelijke praktijken kan de fiscus de topicstarter ook nog als een "aannemer" beschouwen, waardoor de winsten ( verliezen ? ) in zijn belastingsbrief terecht zouden kunnen komen, plus mogelijk een aansluiting bij een sociaal verzekeringskas voor zelfstandigen


Bij een bouw zit je ook nog altijd met een aansprakelijkheidsrisico. Ik zou dat precies persoonlijk toch niet privé bouwen, maar sowieso in een vennootschap steken. Die liquideer je dan gewoon op het einde van het project.

Gebruikersavatar
inquirer
Full Member
Full Member
Berichten: 101
Lid geworden op: 04 Jan 2016
Contact:

Re: Aankoop oude woning, afbreken en appartementen laten zetten

Berichtdoor inquirer » 20 Maart 2017, 13:51

ludo schreef:
inquirer schreef:Inderdaad Roo.
Bedankt om het nog eens helder uit te leggen: ik had er gisterenavond geen zin meer in om er nog verder op in te gaan en de misverstanden uit te klaren.
Bijkomend voordeel van een recht van opstal is dat de projectontwikkelaar dan geen geld moet investeren in de gronden (in dit voorbeeld 265.000 euro), waardoor haar investering lager is en er dus op het eind een hoger rendement op het project geboekt wordt...
Zoals reeds aangehaald is een fiscaal optimale juridische structuur de eerste belangrijke stap op weg naar een behoorlijke winst bij zo een project: de vraagsteller zou een slooppand domweg aankopen in volle eigendom en dan eraan beginnen: eigenlijk is het daar al meer dan half om zeep.


Welke eigenaar/verkoper van een bebouwd perceel met een waarde van 265.000 euro gaat ermee akkoord gaan zijn pand te laten afbreken zonder dat hij één euro in handen heeft. Als de zgz. koper/bouwpromotor (ongeacht zijn goede intenties) falliet gaat en de boel is in tussentijd afgebroken zit je wel met de gebroken potten en pannen en zonder centen.
In theorie allemaal prachtig, maar hoeveel gaan er niet failliet in de bouw????


Lijkt misschien puur theorie voor u, maar is dagelijkse werkelijkheid voor professionele bouwpromotoren.

Zoals hierboven al aangehaald, maakt een dergelijke juridische constructie deel uit van een notariële overeenkomst tussen grondeigenaar en bouwpromotor: ik ga hier geen ellenlange tekst neerschrijven over hoe het precies zit qua allerlei sluitende bankgaranties die gevestigd worden hiertoe, maar de idee dat een bouwpromotor domweg eerst de bouwgrond gaat aankopen waarop hij vervolgens een appartementsgebouw optrekt om die grond na een tweetal jaar terug te verkopen (en er dus de registratierechten op te betalen!) is gewoon economische waanzin: dit wordt nagenoeg niet meer gedaan door professionals hoor!

Vraag maar eens na aan mensen die een nieuwbouwappartement gekocht hebben aan zee: nagenoeg iedereen zal u kunnen vertellen dat hun notariële akte bestond uit een aankoop van de constructie (van de bouwpromotor) en de grond (rechtstreeks van de grondeigenaar). De reden hiervoor is nogal duidelijk: geen registratiekosten voor de bouwpromotor.

Gebruikersavatar
inquirer
Full Member
Full Member
Berichten: 101
Lid geworden op: 04 Jan 2016
Contact:

Re: Aankoop oude woning, afbreken en appartementen laten zetten

Berichtdoor inquirer » 20 Maart 2017, 14:03

Roo schreef:
paul schreef:voor dergelijke praktijken kan de fiscus de topicstarter ook nog als een "aannemer" beschouwen, waardoor de winsten ( verliezen ? ) in zijn belastingsbrief terecht zouden kunnen komen, plus mogelijk een aansluiting bij een sociaal verzekeringskas voor zelfstandigen


Bij een bouw zit je ook nog altijd met een aansprakelijkheidsrisico. Ik zou dat precies persoonlijk toch niet privé bouwen, maar sowieso in een vennootschap steken. Die liquideer je dan gewoon op het einde van het project.


Om nog maar te zwijgen van het feit dat men de volledige constructie zal moeten financieren uit eigen zak en pas kan verkopen als het gebouw helemaal klaar is: als men geen erkend professional is, kan men nl. niet verkopen onder de bescherming van het zeer gunstige stelsel van de wet Breyne (betalingen volgens de fameuze schijven), wat betekent dat een privé-persoon als bouwheer dus wel heel erg veel persoonlijk kapitaal moet opgebruiken hiervoor: al eens de opportuniteitskost daarvan berekend?

Daarenboven zullen ook kopers niet erg happig zijn om te tekenen, want als de bouwheer halverwege platzak opgeeft, hebben de kopers totaal niets in de hand (de wet Breyne voorziet normaalgezien afwerking door een andere aannemer, maar die geldt hier dus niet): probeer als koper maar eens een banklening los te krijgen voor een nieuwbouwappartement dat niet onder dergelijk stelsel wordt opgetrokken! De bank moet dan namelijk ook gaan inschatten hoe solvabel de private bouwheer is. Of de kopers moeten wachten met hun lening tot het pand klaar is, maar dan nemen zij het risico op zich dat tegen dan de rentes veel hoger zijn en tekenen ze dus voor een aankoop zonder te weten of ze over pakweg 2 jaar überhaupt nog wel een lening zullen kunnen vastkrijgen. Niet echt slim om doen als je weet dat een doodnormale compromis al een opschortende voorwaarde heeft hiervoor, en dan spreken we over amper een paar weken.

Gebruikersavatar
Morrissey
Newbie
Newbie
Berichten: 1
Lid geworden op: 12 Apr 2016
Contact:

Re: Aankoop oude woning, afbreken en appartementen laten zetten

Berichtdoor Morrissey » 20 Maart 2017, 16:43

Benieuwd naar de mening van de topic starter.

Die ziet het niet meer zitten neem ik aan? ;D


Terug naar “Kroeg”