Huren kan meer opleveren dan lenen/kopen
TIP
Huren kan meer opleveren dan lenen/kopen
Dag iedereen,
Ik heb opnieuw een discussie gehad met mijn collega. Deze keer beweert hij dat lenen altijd beter is dan huren. Terwijl ik hem vertelde dat de huurprijs voor een woning met dezelfde waarde lager zal zijn dan de mensualiteit bij een lening. En dat verschil tussen huurprijs en mensualiteit kan intrest opleveren. Ik illustreer dit met een concreet voorbeeld:
We gaan er vanuit dat ik een woonkrediet kan aangaan voor een woning van €300.000. De beste lening op spaargids.be geeft mij een rente van 2,50% bij een looptijd van 25 jaar. Dit komt neer op een maandelijks bedrag van €1341,59. Indien ik dus iedere maand €1341,59 betaal, levert dit mij na 25 jaar een woning op van €300.000. Als vastgoed de komende 25 jaar echter in waarde stijgt, zal mijn woning meer waard zijn dan €300.000. Hoeveel precies dat weet ik niet, maar laten we optimistisch zijn en €500.000 nemen.
Ik kan echter ook beslissen om de woning van €300.000 niet te kopen, maar te blijven huren. Wat de exacte huurprijs is van zo'n woning is niet precies te zeggen, maar ik ga uit van een maandelijkse huur van €800. Dit betekent dat ik iedere maand €541,59 kan sparen ten opzichte van mijn woonkrediet. De €800 huur zijn we zowiezo kwijt, maar de €541,59 kunnen we iedere maand sparen. Als we het bedrag die we na 1 jaar sparen (ieder jaar €6499,08) beleggen en intrest laten opleveren dan kan dit bedrag na 25 jaar serieus aandikken. We gaan uit van een jaarlijkse intrest van 10%. Hoe we aan deze intrest van 10% per jaar komen laat ik in het midden (aandelen, indexfondsen, obligaties, vastgoed, goud, kunst, ...), maar het is zeker niet onmogelijk. Op het einde van de 25 jaar levert ons dit €639.165 op.
Conclusie: Dit is meer dan de €500.000 die je woning nu zou moeten waard zijn. De moeilijkheid zit hem uiteraard in ieder jaar 10% rendement halen en dit voor 25 jaar lang. Verder is de huurprijs van €800 op een woning van €300.000 ook hypothetisch. Als er mensen zijn die een beter voorbeeld hebben, dan wil ik de berekening opnieuw maken. Anderzijds is het natuurlijk ook niet zeker dat de woning ieder jaar in waarde zal stijgen (vastgoed kan ook dalen in waarde).
Tenslotte zijn er een hele reeks bijkomende voor- en nadelen van lenen ten opzichte van huren die onze berekening kunnen beïnvloeden: bijkomende kosten voor eigen woning (brandverzekering, onderhoud, ...), belastingen op eigen woning, belastingvoordeel op eigen woning, ...etc.
Ik nodig iedereen uit om reacties, bedenkingen te posten op deze berekening.
Groeten,
Anthony
Ik heb opnieuw een discussie gehad met mijn collega. Deze keer beweert hij dat lenen altijd beter is dan huren. Terwijl ik hem vertelde dat de huurprijs voor een woning met dezelfde waarde lager zal zijn dan de mensualiteit bij een lening. En dat verschil tussen huurprijs en mensualiteit kan intrest opleveren. Ik illustreer dit met een concreet voorbeeld:
We gaan er vanuit dat ik een woonkrediet kan aangaan voor een woning van €300.000. De beste lening op spaargids.be geeft mij een rente van 2,50% bij een looptijd van 25 jaar. Dit komt neer op een maandelijks bedrag van €1341,59. Indien ik dus iedere maand €1341,59 betaal, levert dit mij na 25 jaar een woning op van €300.000. Als vastgoed de komende 25 jaar echter in waarde stijgt, zal mijn woning meer waard zijn dan €300.000. Hoeveel precies dat weet ik niet, maar laten we optimistisch zijn en €500.000 nemen.
Ik kan echter ook beslissen om de woning van €300.000 niet te kopen, maar te blijven huren. Wat de exacte huurprijs is van zo'n woning is niet precies te zeggen, maar ik ga uit van een maandelijkse huur van €800. Dit betekent dat ik iedere maand €541,59 kan sparen ten opzichte van mijn woonkrediet. De €800 huur zijn we zowiezo kwijt, maar de €541,59 kunnen we iedere maand sparen. Als we het bedrag die we na 1 jaar sparen (ieder jaar €6499,08) beleggen en intrest laten opleveren dan kan dit bedrag na 25 jaar serieus aandikken. We gaan uit van een jaarlijkse intrest van 10%. Hoe we aan deze intrest van 10% per jaar komen laat ik in het midden (aandelen, indexfondsen, obligaties, vastgoed, goud, kunst, ...), maar het is zeker niet onmogelijk. Op het einde van de 25 jaar levert ons dit €639.165 op.
Conclusie: Dit is meer dan de €500.000 die je woning nu zou moeten waard zijn. De moeilijkheid zit hem uiteraard in ieder jaar 10% rendement halen en dit voor 25 jaar lang. Verder is de huurprijs van €800 op een woning van €300.000 ook hypothetisch. Als er mensen zijn die een beter voorbeeld hebben, dan wil ik de berekening opnieuw maken. Anderzijds is het natuurlijk ook niet zeker dat de woning ieder jaar in waarde zal stijgen (vastgoed kan ook dalen in waarde).
Tenslotte zijn er een hele reeks bijkomende voor- en nadelen van lenen ten opzichte van huren die onze berekening kunnen beïnvloeden: bijkomende kosten voor eigen woning (brandverzekering, onderhoud, ...), belastingen op eigen woning, belastingvoordeel op eigen woning, ...etc.
Ik nodig iedereen uit om reacties, bedenkingen te posten op deze berekening.
Groeten,
Anthony
Re: Huren kan meer opleveren dan lenen/kopen
Op deze manier kan je alles gaan bewijzen natuurlijk.
800 euro voor een woning van 300.000 euro is bijzonder laag om te starten.
Een rente van 10 % op jaarbasis op het overige bedrag is dan weer belachelijk hoog.
Iedereen weet trouwens dat je nooit al dat gespaarde bedrag (verschil huur en lening) zomaar zal kunnen laten staan.
Elke euro die je over hebt op het einde van de maand is makkelijker uitgegeven dan gedacht.
Ik vind het allemaal maar een rare berekening aangezien je met heel wat "als-als-als"-verhalen zit...
800 euro voor een woning van 300.000 euro is bijzonder laag om te starten.
Een rente van 10 % op jaarbasis op het overige bedrag is dan weer belachelijk hoog.
Iedereen weet trouwens dat je nooit al dat gespaarde bedrag (verschil huur en lening) zomaar zal kunnen laten staan.
Elke euro die je over hebt op het einde van de maand is makkelijker uitgegeven dan gedacht.
Ik vind het allemaal maar een rare berekening aangezien je met heel wat "als-als-als"-verhalen zit...
Mis geen enkele kans om te besparen.
Krijg de beste tips en aanbiedingen rechtstreeks in uw mailbox
Uitschrijven kan altijd. We respecteren uw privacy.
Re: Huren kan meer opleveren dan lenen/kopen
Zoals je zelf aanhaalt, is het onmogelijk om een objectief vergelijk te maken:
* Wat zal in de komende 25 jaar de rentes op aandelen/spaargeld zijn?
* Wat gaan de prijzen van vastgoed doen?
* Wat zijn de fiskale gevolgen?
* Wat met OV?
* Wat zijn de kosten die je in een huurhuis/eigen woning hebt
* etc
Anderzijds is je vergelijk ook weinig realistisch:
* 10% rente/jaar gemiddeld op spaargeld? dream on.
* Een woning van 300k huren voor 800 €/maand? Waar ga je zo'n zot vinden? Je gaat minstens aan 1150€/m huur zitten.
* Wat zal in de komende 25 jaar de rentes op aandelen/spaargeld zijn?
* Wat gaan de prijzen van vastgoed doen?
* Wat zijn de fiskale gevolgen?
* Wat met OV?
* Wat zijn de kosten die je in een huurhuis/eigen woning hebt
* etc
Anderzijds is je vergelijk ook weinig realistisch:
* 10% rente/jaar gemiddeld op spaargeld? dream on.
* Een woning van 300k huren voor 800 €/maand? Waar ga je zo'n zot vinden? Je gaat minstens aan 1150€/m huur zitten.
Re: Huren kan meer opleveren dan lenen/kopen
Leuke oefening, maar:
a) zet de huur eens op 1250 euro, en vergeet die niet te indexeren met 2% per jaar.
b) ga uit van een rendement op de spaargelden van 5%.
Eens kijken waar we dan op uitkomen. En dan nog is het probleem dat je maar 25 jaar bekijkt. Reken eens door wat huurgelden kosten tot pakweg je 88ste?
a) zet de huur eens op 1250 euro, en vergeet die niet te indexeren met 2% per jaar.
b) ga uit van een rendement op de spaargelden van 5%.
Eens kijken waar we dan op uitkomen. En dan nog is het probleem dat je maar 25 jaar bekijkt. Reken eens door wat huurgelden kosten tot pakweg je 88ste?
Re: Huren kan meer opleveren dan lenen/kopen
Los van alles wat hierboven reeds is vermeld, heb je na die 25 jaar een 'gratis' woonst in het geval van kopen, waar je bij huren met de huurprijs blijft zitten. Zomaar je berekening afkappen tot het moment van de laatste afbetaling van de lening houdt geen steek. Elk daarop volgend jaar ga je namelijk terug meer sparen in het koopscenario tov het huurscenario.
Re: Huren kan meer opleveren dan lenen/kopen
De gedachte hierachter is dat je na 25 jaar huren en sparen een woning zou kunnen kopen met het opgebouwde vermogen, zonder te lenen. Over de parameters kan je van mening verschillen, maar het is wel een interessante discussie. Voor velen voelt huren intuïtief aan als 'geld weggooien'. Intrest betalen aan de bank is dat blijkbaar niet. De Belg is niet voor niets geboren met een baksteen in zijn maag.
Re: Huren kan meer opleveren dan lenen/kopen
Ik denk dat je ook een redelijk sommetje fiscaal voordeel vergeet, toch?
Té redelijk om zomaar weg te laten uit uw berekening.
Té redelijk om zomaar weg te laten uit uw berekening.
-
- Hero Member
- Berichten: 964
- Lid geworden op: 06 jun 2012
- Contacteer:
Re: Huren kan meer opleveren dan lenen/kopen
Op deze manier kan je alles berekenen maar waarom is het nodig om "gelijk" te krijgen in een vraag die meer gaat over "goed voelen" dan over "financiële optimalisatie". Wat meer oplevert doet er voor mij niet toe, huren hoort bij mijn levens style, klaar. Dat voor andere kopen de enige optie is komt in mijn opzicht alleen voort uit het toekomst perspectief van die persoon.
Succes mensen! Wens jullie mooie returns!
Re: Huren kan meer opleveren dan lenen/kopen
Wat is dan een betere huurprijs? Er zal zowiezo een verschil zijn, want anders is er geen enkele reden meer op te huren.Boogje schreef: 800 euro voor een woning van 300.000 euro is bijzonder laag om te starten.
Een rente van 10 % op jaarbasis op het overige bedrag is dan weer belachelijk hoog.
Iedereen weet trouwens dat je nooit al dat gespaarde bedrag (verschil huur en lening) zomaar zal kunnen laten staan.
Elke euro die je over hebt op het einde van de maand is makkelijker uitgegeven dan gedacht.
Een rente van 10% is zeker realistisch. Ik weet dat Belgen pessimistisch zijn ten opzichte van de beurs dankzij al de horrorverhalen van de afgelopen jaren. Een beetje opzoekingswerk leert ons echter dat de S&P500 gemiddeld 10,14% opbrengt in de afgelopen 50 jaar. Voor de BEL20 is dit 7,70%, voor de CAC40 is dit 8,60% en voor de DAX 11,43%
En over euro's uitgeven kan ik geen advies geven. Dat is puur zelfdiscipline. Als het zo moeilijk is, maak dan een bestendigde opdracht of zo.
Resultaten uit het verleden bieden geen garantie op de toekomst, maar indien we 25 jaar geleden voor huren hadden gekozen met de cijfers uit mijn voorbeeld dan was huren de beste beslissing. Misschien dat €800 inderdaad aan de lagere kant is, maar er moet toch zeker een verschil zijn tussen huurprijs en mensualiteit, waarom zou men anders nog huren?anonymous schreef:Zoals je zelf aanhaalt, is het onmogelijk om een objectief vergelijk te maken:
* Wat zal in de komende 25 jaar de rentes op aandelen/spaargeld zijn?
* Wat gaan de prijzen van vastgoed doen?
* Wat zijn de fiskale gevolgen?
* Wat met OV?
* Wat zijn de kosten die je in een huurhuis/eigen woning hebt
* etc
Anderzijds is je vergelijk ook weinig realistisch:
* 10% rente/jaar gemiddeld op spaargeld? dream on.
* Een woning van 300k huren voor 800 €/maand? Waar ga je zo'n zot vinden? Je gaat minstens aan 1150€/m huur zitten.
Als je na 25 jaar, het verschil tussen huurprijs en mensualiteit kan laten groeien tot meer dan €500.000 dan koop je toch gewoon een woning? Dus wie blijft er dan zitten met de huurprijs?bounti schreef:Los van alles wat hierboven reeds is vermeld, heb je na die 25 jaar een 'gratis' woonst in het geval van kopen, waar je bij huren met de huurprijs blijft zitten. Zomaar je berekening afkappen tot het moment van de laatste afbetaling van de lening houdt geen steek. Elk daarop volgend jaar ga je namelijk terug meer sparen in het koopscenario tov het huurscenario.
Fiscaal voordeel is zwaar overschat. Bovendien is het helemaal niet zeker dat de woonbonus word verdergezet. Daarnaast betaal je ook belastingen op je eigendom.bertVW schreef:Ik denk dat je ook een redelijk sommetje fiscaal voordeel vergeet, toch?
Té redelijk om zomaar weg te laten uit uw berekening.
Re: Huren kan meer opleveren dan lenen/kopen
Ik verhuur al meer dan 30 jaar, ik ben mijn huurders dankbaar. Na 20 jaar a 25 jaar huren hadden zij mijn woning terugbetaald. Vanaf dan rinkelt iedere maand de kassa aan 100 % rendement.
Toegegeven, nu zijn de woningen veel te duur, om aan te kopen, en te verhuren. Nu heb je bijna 50 jaar nodig om je aankoopprijs terug te verdienen met je huur.
Toegegeven, nu zijn de woningen veel te duur, om aan te kopen, en te verhuren. Nu heb je bijna 50 jaar nodig om je aankoopprijs terug te verdienen met je huur.
Re: Huren kan meer opleveren dan lenen/kopen
Heb deze berekening indertijd zelf gemaakt voor mijn situatie en huren kwam zelfs niet in de buurt van lenen.
IMO fouten in de berekening:
* geen huurindexatie
* afkappen van berekening op 25 jaar. Doe deze berekening nog eens op bvb 40 jaar...
Andere aanpassingen;
* geen woonbonus meegerekend (hij bestaat nog steeds)
* 10 % rendement? Niet voor de modale Belg...
* 800 euro huur voor een woonst van 300k euro? Alleszins niet in het Antwerpse.
Wel een interessante discussie om eens na te denken over wat meesten aannemen als in steen geschreven
IMO fouten in de berekening:
* geen huurindexatie
* afkappen van berekening op 25 jaar. Doe deze berekening nog eens op bvb 40 jaar...
Andere aanpassingen;
* geen woonbonus meegerekend (hij bestaat nog steeds)
* 10 % rendement? Niet voor de modale Belg...
* 800 euro huur voor een woonst van 300k euro? Alleszins niet in het Antwerpse.
Wel een interessante discussie om eens na te denken over wat meesten aannemen als in steen geschreven
Re: Huren kan meer opleveren dan lenen/kopen
Wel, dat laatste durf ik sterk te betwijfelen. Er zijn uiteraard -tig scenario's mogelijk, maar ik zou alvast niet alle alleenstaanden de kost willen geven die méér dan de helft van hun nettoinkomen aan huur moeten uitgeven. Meer zelfs dan wat ze aan een mensualiteiten zouden uitgeven, maar simpelweg geen lening kunnen krijgen omdat ze volgens de onderscheiden regeltjes die de banken hanteren te weinig overhouden om een 'normaal' leven te leiden. In tegenstelling tot de allerlaagste inkomens hoeven ze niet te rekenen op een sociale woning, en kunnen ze anderzijds evenmin op enig fiscaal voordeel rekenen.Anthony schreef: Wat is dan een betere huurprijs? Er zal zowiezo een verschil zijn, want anders is er geen enkele reden meer op te huren.
Redenen om te huren zijn volgens mij zelden (nooit?) een resultaat van een berekening zoals jij die tracht te maken, maar ofwel uit noodzaak (geen alternatief), ofwel, zoals hoger aangehaald, omdat het correspondeert met een levensstijl waarbij frequent wordt verhuisd (van 'moetens' in functie van een job, of van 'willens' om wat voor reden dan ook).
Re: Huren kan meer opleveren dan lenen/kopen
Zeer zeker een interessante discussie dit. Feit is ook dat kopen/bouwen/lenen goed is voor de inkomsten van banken, immobiliën, notarissen, kredietverstrekkers en de staatskas. Logisch dat deze groep er alles aan doet om mensen in de richting van huizen kopen duwen, ze verdienen er immers veel geld mee. Er is een tijd geweest waarin een huis kopen een zeer interessante investering was, helaas ligt die tijd al een tijdje achter ons en zijn de huizenprijzen zijn vandaag de dag te hoog om een huis nog als interessante investering te zien.
Wat ook zeer interessant is is het feit dat velen hier niet geloven dat 10% jaarlijks rendement niet mogelijk is. Voor de grijze spaarmuis die geen risico's durft te nemen en zijn geld altijd braaf op een spaarboekje bij een grootbank zet voor een schamele aalmoes is 10% inderdaad niet bereikbaar.
Feit is ook dat iemand die vastzit aan een huis en een daarbij horende lening altijd braafjes naar zijn werk zal blijven gaan, belasting zal blijven betalen en verder niet te veel ademruimte zal hebben om iets anders te gaan doen. Dat dit soort mensen niet geloven dat 10% rendement niet mogelijk is verbaast me niks.
Wat ook zeer interessant is is het feit dat velen hier niet geloven dat 10% jaarlijks rendement niet mogelijk is. Voor de grijze spaarmuis die geen risico's durft te nemen en zijn geld altijd braaf op een spaarboekje bij een grootbank zet voor een schamele aalmoes is 10% inderdaad niet bereikbaar.
Feit is ook dat iemand die vastzit aan een huis en een daarbij horende lening altijd braafjes naar zijn werk zal blijven gaan, belasting zal blijven betalen en verder niet te veel ademruimte zal hebben om iets anders te gaan doen. Dat dit soort mensen niet geloven dat 10% rendement niet mogelijk is verbaast me niks.
Re: Huren kan meer opleveren dan lenen/kopen
Een huis als investering is mss niet interessant, maar je zal ergens moeten wonen (ofwel eeuwig bij casa mama) en als eigenwoonst lijkt lenen me nog steeds interessanter.
Dat weinig ademruimte hebben is IMO niet afhankelijk van huren of lenen. Dat is meer een kwestie van living within your means. Er wordt in de immo thread veel gesproken over de zogenaamde boterhammen met choco verkavelingen (mensen die te veel moeten lenen voor hunnen baksteen), maar een groot segment van huurders zijn gewoon sukkelaars die leven van loonbriefje naar loonbriefje, vaak in substandard huurpanden.
Nu, als huren echt een bewuste keuze is, heb je inderdaad meer flexibiliteit: je kan makkelijk verhuizen voor een andere job of als de buurt je niet meer bevalt of... Echter zal dit ook maar kunnen als je single bent of je gezin ook zo vlot meewilt.
Dat weinig ademruimte hebben is IMO niet afhankelijk van huren of lenen. Dat is meer een kwestie van living within your means. Er wordt in de immo thread veel gesproken over de zogenaamde boterhammen met choco verkavelingen (mensen die te veel moeten lenen voor hunnen baksteen), maar een groot segment van huurders zijn gewoon sukkelaars die leven van loonbriefje naar loonbriefje, vaak in substandard huurpanden.
Nu, als huren echt een bewuste keuze is, heb je inderdaad meer flexibiliteit: je kan makkelijk verhuizen voor een andere job of als de buurt je niet meer bevalt of... Echter zal dit ook maar kunnen als je single bent of je gezin ook zo vlot meewilt.
Re: Huren kan meer opleveren dan lenen/kopen
Jullie redeneren, naar mijn bescheiden mening, verkeerd.
Ik kocht mijn eerste woning toen ik 22 jaar was. Op mijn 42 jaar was ik eigenaar. Sedertdien betaal ik geen huur meer, als ik 82 jaar oud word, heb ik de laatste 40 jaar van mijn leven 'gratis' gewoond.
Als je 'eeuwig' huurt probeer maar te sparen voor je oude dag. En, a propos, aan de jongeren, geld verdienen moet je doen als je jong bent. Om vooruit te geraken, overuren maken, en tijdens het weekend gaan werken, zo verdiende ik dubbele wedde, op mijn 45 jaar was ik al eigenaar van 2 huizen, maar ik werkte 7 dagen op 7. Niets voor niets in het leven, en ik had de pech geen rijke Pa te hebben die mij 'kon helpen'.
Ik kocht mijn eerste woning toen ik 22 jaar was. Op mijn 42 jaar was ik eigenaar. Sedertdien betaal ik geen huur meer, als ik 82 jaar oud word, heb ik de laatste 40 jaar van mijn leven 'gratis' gewoond.
Als je 'eeuwig' huurt probeer maar te sparen voor je oude dag. En, a propos, aan de jongeren, geld verdienen moet je doen als je jong bent. Om vooruit te geraken, overuren maken, en tijdens het weekend gaan werken, zo verdiende ik dubbele wedde, op mijn 45 jaar was ik al eigenaar van 2 huizen, maar ik werkte 7 dagen op 7. Niets voor niets in het leven, en ik had de pech geen rijke Pa te hebben die mij 'kon helpen'.