Extra immo kopen anno 2016....
TIP
Extra immo kopen anno 2016....
Hallo iedereen,
sinds een tijd lees ik op dit forum en vandaag dacht ik maar eens te registreren en te posten waar ik momenteel mee bezig ben: kijken om wat meer te investeren in immo. Ik ben ook wat bezig met beleggen maar moet nog veel leren en ben altijd voorstander geweest van investeren in immo. Helaas zitten we hier in België inmiddels met een draak van ingewikkelde fiscale wetgeving. Niet gemakkelijk dus om eea op een rij te zetten. Wil hierbij toch een poging doen, wellicht hebben anderen door deze discussie hier ook wat aan en hoor graag jullie ideeën/opmerkingen uiteraard.
Even een situatieschets: ben 36, momenteel in bezit van een appartement (100K) waar (omwille van fiscale redenen) nog een kleine (24K €/5jr) lening loopt (gestart 2007 en 2012 herfinanciering). 70K € cash beschikbaar om te investeren. +-2750 eur inkomen.
Enkele mogelijkheden:
1) Appartement verkopen en zonder bij te lenen iets groter kopen (170K budget).
Voordeel is recup beschrijf en dat ik weer vlot kan sparen, nadeel is dat ik er niet meteen extra voordeel mee doe, tenzij bv een kamer uitverhuur of het gehele app (en zelf goedkoper huur)
2) Appartement verkopen en met stevig bijlenen een appartementsblokje kopen (ca 500K). Moet denk ik mogelijk zijn met inbreng van 150K (30%) en indien bestaande (brut)huuropbrengst rond 2000 eur/maand is. Op 15 jaar zou dit dan kunnen afbetaald zijn. Lijkt me wel een uitdagende en spannende optie... De creatieve mogelijkheden qua KI (voor het hele gebouw?) dat ik als enige woonst niet moet betalen zijn me nog niet helemaal duidelijk.
3) Appartement houden, en iets bijkopen met bijlenen. Opnieuw de ingewikkelde wetgeving trotseren en de beste fiscale mogelijkheid uitzoeken (lijkt m.n. afh. van KI en interestvoet). Ik kan fiscale woonplaats dan kiezen en ook welke lening ik inbreng.
Geeft helaas heel wat verschillende mogelijkheden.
Een beetje samengevat:
-personenbelasting 2de eigendom: KIx1,4x0,5 (+ onroerende voorheffing)
-belastingvoordeel 2de lening bij 'eigen' woning: 1580x40%(=632) vs belastingvoordeel huidige lening: vlaams voordeel lange termijnsparen:684+max320?(interest 0,4%?) (is me nog niet helemaal duidelijk)
Ik denk dat het voordeel federaal lange termijnsparen hier niet meer van belang is?
Hoor graag wat jullie denken of zouden doen!
Mvg
edit: deze link heeft me enorm geholpen om fiscale wetgeving wat beter te begrijpen maar zou graag een vergelijkbare diepgaande analyse lezen om te toetsen. Wie wat heeft....
http://www.taxworld.be/taxworld/nieuwe- ... gType=2067
sinds een tijd lees ik op dit forum en vandaag dacht ik maar eens te registreren en te posten waar ik momenteel mee bezig ben: kijken om wat meer te investeren in immo. Ik ben ook wat bezig met beleggen maar moet nog veel leren en ben altijd voorstander geweest van investeren in immo. Helaas zitten we hier in België inmiddels met een draak van ingewikkelde fiscale wetgeving. Niet gemakkelijk dus om eea op een rij te zetten. Wil hierbij toch een poging doen, wellicht hebben anderen door deze discussie hier ook wat aan en hoor graag jullie ideeën/opmerkingen uiteraard.
Even een situatieschets: ben 36, momenteel in bezit van een appartement (100K) waar (omwille van fiscale redenen) nog een kleine (24K €/5jr) lening loopt (gestart 2007 en 2012 herfinanciering). 70K € cash beschikbaar om te investeren. +-2750 eur inkomen.
Enkele mogelijkheden:
1) Appartement verkopen en zonder bij te lenen iets groter kopen (170K budget).
Voordeel is recup beschrijf en dat ik weer vlot kan sparen, nadeel is dat ik er niet meteen extra voordeel mee doe, tenzij bv een kamer uitverhuur of het gehele app (en zelf goedkoper huur)
2) Appartement verkopen en met stevig bijlenen een appartementsblokje kopen (ca 500K). Moet denk ik mogelijk zijn met inbreng van 150K (30%) en indien bestaande (brut)huuropbrengst rond 2000 eur/maand is. Op 15 jaar zou dit dan kunnen afbetaald zijn. Lijkt me wel een uitdagende en spannende optie... De creatieve mogelijkheden qua KI (voor het hele gebouw?) dat ik als enige woonst niet moet betalen zijn me nog niet helemaal duidelijk.
3) Appartement houden, en iets bijkopen met bijlenen. Opnieuw de ingewikkelde wetgeving trotseren en de beste fiscale mogelijkheid uitzoeken (lijkt m.n. afh. van KI en interestvoet). Ik kan fiscale woonplaats dan kiezen en ook welke lening ik inbreng.
Geeft helaas heel wat verschillende mogelijkheden.
Een beetje samengevat:
-personenbelasting 2de eigendom: KIx1,4x0,5 (+ onroerende voorheffing)
-belastingvoordeel 2de lening bij 'eigen' woning: 1580x40%(=632) vs belastingvoordeel huidige lening: vlaams voordeel lange termijnsparen:684+max320?(interest 0,4%?) (is me nog niet helemaal duidelijk)
Ik denk dat het voordeel federaal lange termijnsparen hier niet meer van belang is?
Hoor graag wat jullie denken of zouden doen!
Mvg
edit: deze link heeft me enorm geholpen om fiscale wetgeving wat beter te begrijpen maar zou graag een vergelijkbare diepgaande analyse lezen om te toetsen. Wie wat heeft....
http://www.taxworld.be/taxworld/nieuwe- ... gType=2067
-
- Hero Member
- Berichten: 617
- Lid geworden op: 19 mar 2011
- Contacteer:
Re: Extra immo kopen anno 2016....
Ik ken je niet, maar jij doet ingenieurs(achtig)werk, en je bent redelijk sober ingesteld. Je denkt na over het financiële. Goed. Je denkt ook heel veel over het fiscale. Minder nuttig. De regelgeving verandert toch om de haverklap.
Heb je ook al eens gedacht aan immo over de grens? Kies het juiste EU-land. Meer rendement, minder initiële inbreng, fiscaal gunstiger. Het vraag (veel) meer voorbereidingswerk, maar het kan heel erg de moeite waard zijn...
P.S. Fiscaal gezien heeft een appartementenblokje zo goed als altijd aparte KI's...
Heb je ook al eens gedacht aan immo over de grens? Kies het juiste EU-land. Meer rendement, minder initiële inbreng, fiscaal gunstiger. Het vraag (veel) meer voorbereidingswerk, maar het kan heel erg de moeite waard zijn...
P.S. Fiscaal gezien heeft een appartementenblokje zo goed als altijd aparte KI's...
Mis geen enkele kans om te besparen.
Krijg de beste tips en aanbiedingen rechtstreeks in uw mailbox
Uitschrijven kan altijd. We respecteren uw privacy.
Re: Extra immo kopen anno 2016....
1/ € 2000 opbrengst voor een investering van 500K lijkt me optimistisch want in dat blokje zit ook een app dat je zelf gaat bewonen toch ? (aangezien je je bestaande app zou verkopen).
2/ Normaal gezien heeft elke vergunde wooneenheid een eigen KI. Als je zelf een gebouw omtovert tot aparte app. dien je een bouwvergunning aan te vragen ivm aanpassing aantal wooneenheden wat dan automatisch resulteert in een KI aanpassing (ofwel doe je het zonder iets aan te vragen en kom je mogelijk in de problemen op het moment dat je het verhuurt :-)
2/ Normaal gezien heeft elke vergunde wooneenheid een eigen KI. Als je zelf een gebouw omtovert tot aparte app. dien je een bouwvergunning aan te vragen ivm aanpassing aantal wooneenheden wat dan automatisch resulteert in een KI aanpassing (ofwel doe je het zonder iets aan te vragen en kom je mogelijk in de problemen op het moment dat je het verhuurt :-)
-
- Full Member
- Berichten: 215
- Lid geworden op: 04 aug 2012
- Contacteer:
Re: Extra immo kopen anno 2016....
Hallo,
Ik zou graag ook wat meer willen weten hierover. Ik lees vaak jullie berichten en ik vind het leerzaam. Alleen wist ik niet dat je ook een tweede woonst kan inbrengen op je belastingbrief. Ik wist dat wel in de zin van zolang je korf nog niet gevuld was. Ik heb vorig jaar een lening aangegaan voor 20 jaar en geniet dus belastingvermindering eigen woning. Ben ik correct dat ik bij een aankoop van een tweede woonst voor verhuur/vakantie hier ook belastingvermindering kan genieten maar dan onder langetermijnsparen? Ik dacht altijd dat het ene het andere uitsloot. Mocht ik iets anders kopen denk ik eerder iets aan de Belgische kust of inderdaad het buitenland. Mijn droom is altijd al geweest om iets in Spanje of Portugal te kopen maar ik wil graag wat meer info bekomen van fropskottel hoe dit in zijn werk gaat zoals hij zegt en aan welk eu land dat hij dacht.
Ik zou graag ook wat meer willen weten hierover. Ik lees vaak jullie berichten en ik vind het leerzaam. Alleen wist ik niet dat je ook een tweede woonst kan inbrengen op je belastingbrief. Ik wist dat wel in de zin van zolang je korf nog niet gevuld was. Ik heb vorig jaar een lening aangegaan voor 20 jaar en geniet dus belastingvermindering eigen woning. Ben ik correct dat ik bij een aankoop van een tweede woonst voor verhuur/vakantie hier ook belastingvermindering kan genieten maar dan onder langetermijnsparen? Ik dacht altijd dat het ene het andere uitsloot. Mocht ik iets anders kopen denk ik eerder iets aan de Belgische kust of inderdaad het buitenland. Mijn droom is altijd al geweest om iets in Spanje of Portugal te kopen maar ik wil graag wat meer info bekomen van fropskottel hoe dit in zijn werk gaat zoals hij zegt en aan welk eu land dat hij dacht.
-
- Full Member
- Berichten: 215
- Lid geworden op: 04 aug 2012
- Contacteer:
Re: Extra immo kopen anno 2016....
Mocht ik meer info willen bekomen in het aankopen van een tweede woning en dus ook alles daarrond zoals mijn huidige hypotheek en een nieuwe. Fiscaliteit enzovoort. Zou ik hiervoor ook bij mijn bank terechtkunnen?
Re: Extra immo kopen anno 2016....
Robin, denk dat je dit best eens leest, want je gooit een paar dingen door elkaar:robinvandyck schreef:Ben ik correct dat ik bij een aankoop van een tweede woonst voor verhuur/vakantie hier ook belastingvermindering kan genieten maar dan onder langetermijnsparen?
https://nl.wikipedia.org/wiki/Langetermijnsparen
Re: Extra immo kopen anno 2016....
Voor de opbrengst van je "appartementsblokje" van 500.000 euro lijkt 2.000 bruto per maand inderdaad optimistisch.
Bruto ontvangen huur is ook geen netto (belastingen, OV, kosten, leegstand, verzekering, syndic,...).
Herbekijk ook je belasting op het KI. Je wordt niet belast op het KI x 1.4, maar wel op het KI x 1.4 x 1.7057 (het geïndexeerde KI).
Alleen al de OV en de belastingen op het KI, vreten samen 37.94% van mijn bruto huurontvangsten op.
Bruto ontvangen huur is ook geen netto (belastingen, OV, kosten, leegstand, verzekering, syndic,...).
Herbekijk ook je belasting op het KI. Je wordt niet belast op het KI x 1.4, maar wel op het KI x 1.4 x 1.7057 (het geïndexeerde KI).
Alleen al de OV en de belastingen op het KI, vreten samen 37.94% van mijn bruto huurontvangsten op.
Re: Extra immo kopen anno 2016....
@jonathan: nooit gehoord van GVVs?
goede opbrengst - grote liquiditeit - geen gezever met huurders - fiscaal eenvoudig!
goede opbrengst - grote liquiditeit - geen gezever met huurders - fiscaal eenvoudig!
Re: Extra immo kopen anno 2016....
Bedankt voor al jullie reacties...
Haha. Erg goed. Ben technisch-commercieel (denk graag na hoe ik zo lui mogelijk kan zijn ) en overtuigd 'minimalist'. Minder onnodig bezit, meer toegevoegde waarde. Maar terzijde...fropskottel schreef:Ik ken je niet, maar jij doet ingenieurs(achtig)werk, en je bent redelijk sober ingesteld. .
Klopt, vandaar dat ik weer mijn huiswerk weer opnieuw moest maken dit jaar (vorig jaar plannen moeten uitstellen). Maar toegekende voordelen worden vooralsnog steeds in ere gehouden, daarom dat ik er wel wat aandacht aan besteed. Zie ook opmerking centiem...fropskottel schreef:De regelgeving verandert toch om de haverklap.
Absoluut, helaas zie ik vaak tov goedkoper aankopen, ook goedkoper verhuren. En moeilijker om de markt écht goed te kennen om goed te kunnen aankopen + moeilijker om mensen in te schatten om aan te verhuren. Een goede huurder vind ik erg belangrijk. Wel benieuwd uiteraard of je aan een specifiek land of type eigendom denkt.fropskottel schreef:gedacht aan immo over de grens?
Vermoedde ik al. Heb eens een huis met studio's gezien met 1 KI, maar dat zal wel niet helemaal wettelijk geweest zijn.fropskottel schreef:altijd aparte KI's
Niet helemaal, verhuur mijn appartement, en huur zelf elders. Ik dacht aan bv 4 eenheden x500 eur of 3x650. Moet toch kunnen als bruto-opbrengst. Kosten (stevige) renovatie zal ik mogelijks rekening mee moeten houden.Isedase schreef:€ 2000 opbrengst voor een investering van 500K lijkt me optimistisch want in dat blokje zit ook een app dat je zelf gaat bewonen toch ? (aangezien je je bestaande app zou verkopen).
Lap tekst, maar zou toch aanraden de link in mijn openingspost eens te lezen. Je zal moeten kiezen op welke lening je het voordeel neemt.robinvandyck schreef:Ben ik correct dat ik bij een aankoop van een tweede woonst voor verhuur/vakantie hier ook belastingvermindering kan genieten maar dan onder langetermijnsparen?
In principe wel. maar alles driedubbel checken. De meesten kunnen niet meer volgen hoe de fiscaliteit in elkaar zit, en ze praten maar wat dingen na. Zelf ga ik niet meer in discussie met banken, ik zeg enkel nog wat ik gebeurd wil zien worden. Overigens grappig (eigenlijk triestig) welke onzin je dan soms hoort omdat je iets doet wat hen benadeelt. De bank is je financiële tegenpartij. Ze krijgen en verdienen op de euro's waar jij gaat voor werken. Soit, genoeg over bankenrobinvandyck schreef:Zou ik hiervoor ook bij mijn bank terechtkunnen?
Ben ik me pijnlijk van bewust, vandaar de aandacht voor belastingen...centiem schreef:Bruto ontvangen huur is ook geen netto (belastingen, OV, kosten, leegstand, verzekering, syndic,...)
Food for thought...centiem schreef:Alleen al de OV en de belastingen op het KI, vreten samen 37.94% van mijn bruto huurontvangsten op.
Ga ik eens bekijken.Belca2 schreef: GVVs
Re: Extra immo kopen anno 2016....
Wat u moet doen is niet naar de bank gaan of hier online wat losse adviezen bijeenzoeken, maar naar een fiscalist-boekhouder stappen. Daar kan u dan uw kaarten op tafel leggen, alsook uw plannen. Hij zal u dan netjes kunnen voorrekenen wat elke optie ongeveer kost (uitgaande van een aantal geschatte parameters, zoals de interest, de opbrengst, de belastingen daarop etc), en welke dus de voordeligste is:
optie 1 is sowieso de eenvoudigste natuurlijk, maar ook de fiscaal oninteressantste.
optie 2 en 3 zullen afhangen van uw leenkapaciteit: laat u hierbij niet misleiden door de lage interestvoeten die gegeven worden voor woonhypotheken: 'stevig bijlenen' zoals u dat zegt voor een investeringeigendom wordt niet zo makkelijk toegestaan door een bank hoor! Een woonlening die u wenst terug te betalen met de huurinkomsten uit de woning zelf wordt door de meeste banken als een heel ander soort lening bekeken dan een lening die u dekt met uw loon.
Anders zou het wel heel makkelijk zijn natuurlijk: dan zou iedereen in principe gewoon met een business projectje kunnen aan komen kloppen om meteen ik zeg maar wat 100 appartementen te kopen met een hypotheek en die lening dan volledig te laten afbetalen door de toekomstige huurders natuurlijk.
Zo werkt het natuurlijk niet, dus in de praktijk gaat u waarschijnlijk sowieso uitkomen bij optie 3, of een zeer bescheiden variant van optie 2 waarbij het wel een heeeeeel klein blokje gaat zijn: bv slechts 2 appartementjes, waarbij de hypotheek feitelijk verondersteld wordt terugbetaald te zullen worden door enkel uw loon. Met uw inkomen gaat u maximaal een lening kunnen hopen te krijgen waarbij u zo'n 1,500 euro maandelijks moet aflossen (da's reeds 2/3 van uw inkomen!), dus da's tussen de 250,000 en 300,000 euro op 20 jaar vast...
Als u ben hen afkomt met de verhoopte huurinkomsten om dat bedrag 'stevig' op te drijven, zal de bank u waarschijnlijk snel doorverwijzen naar haar afdeling voor bedrijfskredieten, maar dan gaat het meteen een heel andere discussie worden: niet in het minst qua interestvoet, business plan, garanties etc...
U zal dan al vrij snel inzien als u die vereisten ziet en de voorstellen doorrekent dat dat niet echt meer iets is voor de gemiddelde Vlaming met een (bijna) afbetaald huis als onderpand en een €100K< op de bank hoor. U bent dan echt aan het ondernemen.
succes.
optie 1 is sowieso de eenvoudigste natuurlijk, maar ook de fiscaal oninteressantste.
optie 2 en 3 zullen afhangen van uw leenkapaciteit: laat u hierbij niet misleiden door de lage interestvoeten die gegeven worden voor woonhypotheken: 'stevig bijlenen' zoals u dat zegt voor een investeringeigendom wordt niet zo makkelijk toegestaan door een bank hoor! Een woonlening die u wenst terug te betalen met de huurinkomsten uit de woning zelf wordt door de meeste banken als een heel ander soort lening bekeken dan een lening die u dekt met uw loon.
Anders zou het wel heel makkelijk zijn natuurlijk: dan zou iedereen in principe gewoon met een business projectje kunnen aan komen kloppen om meteen ik zeg maar wat 100 appartementen te kopen met een hypotheek en die lening dan volledig te laten afbetalen door de toekomstige huurders natuurlijk.
Zo werkt het natuurlijk niet, dus in de praktijk gaat u waarschijnlijk sowieso uitkomen bij optie 3, of een zeer bescheiden variant van optie 2 waarbij het wel een heeeeeel klein blokje gaat zijn: bv slechts 2 appartementjes, waarbij de hypotheek feitelijk verondersteld wordt terugbetaald te zullen worden door enkel uw loon. Met uw inkomen gaat u maximaal een lening kunnen hopen te krijgen waarbij u zo'n 1,500 euro maandelijks moet aflossen (da's reeds 2/3 van uw inkomen!), dus da's tussen de 250,000 en 300,000 euro op 20 jaar vast...
Als u ben hen afkomt met de verhoopte huurinkomsten om dat bedrag 'stevig' op te drijven, zal de bank u waarschijnlijk snel doorverwijzen naar haar afdeling voor bedrijfskredieten, maar dan gaat het meteen een heel andere discussie worden: niet in het minst qua interestvoet, business plan, garanties etc...
U zal dan al vrij snel inzien als u die vereisten ziet en de voorstellen doorrekent dat dat niet echt meer iets is voor de gemiddelde Vlaming met een (bijna) afbetaald huis als onderpand en een €100K< op de bank hoor. U bent dan echt aan het ondernemen.
succes.
Re: Extra immo kopen anno 2016....
Ik heb de indruk dat je in een klein appartement woont. Klopt dat?
Ik zou misschien overwegen om een groter appartement of huidje te kopen dat goed in orde is en dan het uwe gaan verhuren.
Sparen en investeren is mooi maar groot wonen wat luxe zijn ook mooî! Je verdient ook goed dus ik vind dat je je wel wat luxe kan gunnen...
Ik zou misschien overwegen om een groter appartement of huidje te kopen dat goed in orde is en dan het uwe gaan verhuren.
Sparen en investeren is mooi maar groot wonen wat luxe zijn ook mooî! Je verdient ook goed dus ik vind dat je je wel wat luxe kan gunnen...
Re: Extra immo kopen anno 2016....
@inquirer Bedankt voor de tips, enig idee hoe ik het best op zoek ga naar een goede boekhouder/fiscalist?
Mbt bank, heb hen hierover al gesproken en in principe is 350K lenen geen probleem, onder bep. voorwaarden zoals lopende huurcontracten etc. Eerlijk gezegd merk ik zelfs redelijke gretigheid bij de bank om in dergelijk project te stappen.
Vergeet niet dat ik zelf min. 170K zal kunnen inleggen (evt meer als ik wat aandelen verkoop) en de hypotheel op heel de blok valt. Mijn zorg is meer dat zo'n project na 15-20 jr nog rendabel gaat zijn, door kosten, belasting etc.
@voodoo Sorry, niet duidelijk gemaakt in openingspost maar verhuur mijn appartement reeds. Groter wonen voor mezelf geeft mezelf niet zoveel meerwaarde aan het leven, woon graag sober en groter wonen zie ik een beetje als 'verloren' budget.
Mbt bank, heb hen hierover al gesproken en in principe is 350K lenen geen probleem, onder bep. voorwaarden zoals lopende huurcontracten etc. Eerlijk gezegd merk ik zelfs redelijke gretigheid bij de bank om in dergelijk project te stappen.
Vergeet niet dat ik zelf min. 170K zal kunnen inleggen (evt meer als ik wat aandelen verkoop) en de hypotheel op heel de blok valt. Mijn zorg is meer dat zo'n project na 15-20 jr nog rendabel gaat zijn, door kosten, belasting etc.
@voodoo Sorry, niet duidelijk gemaakt in openingspost maar verhuur mijn appartement reeds. Groter wonen voor mezelf geeft mezelf niet zoveel meerwaarde aan het leven, woon graag sober en groter wonen zie ik een beetje als 'verloren' budget.
-
- Hero Member
- Berichten: 617
- Lid geworden op: 19 mar 2011
- Contacteer:
Re: Extra immo kopen anno 2016....
Ik spendeer een groot deel van mijn tijd in een van de Baltische staten. Sla er mijn posts even op na om te gokken dewelke. Hier posten/gokken dewelke is niet nodig.Absoluut, helaas zie ik vaak tov goedkoper aankopen, ook goedkoper verhuren. En moeilijker om de markt écht goed te kennen om goed te kunnen aankopen + moeilijker om mensen in te schatten om aan te verhuren. Een goede huurder vind ik erg belangrijk. Wel benieuwd uiteraard of je aan een specifiek land of type eigendom denkt.fropskottel schreef:gedacht aan immo over de grens?
Belastingtechnisch werkt het hier "iets" anders dan in .be. Vlaktaks, geen erfbelasting, lage kost patrimoniumvennootschap, (heel) veel lagere transactiekosten immo, ...
Huurders screenen is hier enerzijds belangrijker dan in België. Mensen hebben beperkte betalingscapaciteit. Anderzijds is het iets minder kritisch wegens veel meer contractvrijheid en bescherming van de verhuurder. Zelfs slechte huurders verwachten niet een half jaar te kunnen blijven zonder betalen. Ik héb op gebied van huurders heel stevige contacten binnen een oersaaie, uitermate plichtsbewuste maatschappelijke groep.
De buurten en types woningen kennen is altijd en overal heel erg belangrijk. Ik huur nu al enkele jaren bewust telkens in een ander gedeelte van de hoofdstad, en ik rij dikwijls met de fiets naar mijn bureau. Daarvan (naast gesprekken met vrienden en kennissen) leer je heel erg veel...
Bevolkingsevolutie is er nog zo eentje. In België zijn we gewend aan bevolkingsgroei, maar hier aan bevolkingskrimp door emigratie. De hoofdstad blijft op dat gebied stabiel de laatste paar jaar door interne migratie, en een groei door terugkerende migranten lijkt zich aan te kondigen op middellange termijn.
Dit is ook grotendeels een renovatie-markt. Er valt hier heel wat meerwaarde te realiseren als je begrijpt wat een local daarin wil. Het gekke is dat je dat als halve immigrant na een tijdje precies beter herkent. Het is dat beetje anders dan bij ons, en dat valt op...
Qua gebouw ga je een stuk verder springen met je budget hier dan in België. Qua financieel rendement ook, _als_ je de markt een beetje kent. Ik ben er zelf (nog) niet ingesprongen. ik volg het hier wél op de voet.
Maar je hebt zeker gelijk: je moet lokale kennis kunnen opbouwen. 100% kunnen vertrouwen op een partner (of die nu local is of expat) is geen goed idee...
Re: Extra immo kopen anno 2016....
U kan altijd bij uw bank navragen: zij hebben veel ondernemende klanten en zullen u zeker kunnen zeggen waar die klanten zo al langsgaan voor hun fiscaliteit.jonathan_h schreef:@inquirer Bedankt voor de tips, enig idee hoe ik het best op zoek ga naar een goede boekhouder/fiscalist?
Inderdaad: zoals reeds vermeld, ligt de haalbare maximum target om te lenen op ongeveer 300K. (+/- 50K) over 20 jaar.jonathan_h schreef:Mbt bank, heb hen hierover al gesproken en in principe is 350K lenen geen probleem, onder bep. voorwaarden zoals lopende huurcontracten etc. Eerlijk gezegd merk ik zelfs redelijke gretigheid bij de bank om in dergelijk project te stappen. Vergeet niet dat ik zelf min. 170K zal kunnen inleggen (evt meer als ik wat aandelen verkoop)
Hoeveel precies hangt eerder af van de bank dan van uzelf en hoe relax zij tegenover uw situatie staat.
Uw bank zal voornamelijk terugbetalingsgaranties zoeken in uw vast inkomen, eerder dan in de verhoopte huuropbrengsten, en met dergelijk leenbedrag zit u toch zo rond de 2/3de van uw beschikbaar inkomen.
Kent de bank u goed, kan u uw project goed verkopen en staat ze momenteel open voor een beetje risico, dan hapt ze nog net toe; kent ze u niet en/of heeft ze haar verkoopstargets voor dit jaar gehaald, dan zal het bedrag meteen lager liggen, wat u ook probeert: vandaar dus de +/- 50K variatie die ik veiligheidshalve inbouw.
Hoe dan ook: gaat u boven dat bedrag, dan begint uw project echt wel de vorm van een ondernemerskrediet aan te nemen: zo iets gebeurt echt compleet anders dan een woonhypotheek.
U merkte zelf ook al op dat uw bank in 2de instantie reeds verwijst naar LOPENDE huurcontracten als extra terugbetalingsgarantie, dus dat ze eigenlijk ook aanvoelt dat u met 2/3den van uw beschikbaar inkomen als enige terugbetalingsgarantie eigenlijk buiten hun eigen comfortzone zit voor een pure hypotheeklening...
Hebben ze u eigenlijk ook wat voorbeelden gegeven van wat zo ongeveer hun tarief zou zijn in zo'n geval?
Neem het niet kwaad op, maar met een leenquotiteit van meer dan 70% en een terugbetalingsdekking van meer dan 2/3de van uw inkomen denk ik niet dat u fantastische voorwaarden gaat krijgen, goed wetende dat u met dergelijk voorstel in de meeste banken zelfs de duur gaat gewezen worden... En laat het nu net belangrijk zijn dat u wél een interessant tarief zult kunnen krijgen, want het rendement van dit investeringsproject hangt eraan vast (de boekhouder/fiscalist zal u dat wel op het hart drukken).
inderdaad: daar komt u meteen aan het volgende probleem.jonathan_h schreef:Mijn zorg is meer dat zo'n project na 15-20 jr nog rendabel gaat zijn, door kosten, belasting etc.
Zoals reeds aangehaald zal uw bank een dergelijk project inderdaad veel liever financieren indien er reeds lopende huurcontracten zijn: zo heeft ze een beter zicht op de inkomstenstroom die ze als een extra terugbetalingsgarantie ziet.
Laat dat nu echter ook betekenen dat het dus om een bestaand gebouw dient te gaan. Als u dat koopt en er vervolgens nog eens 20 jaar lang voor gaat afbetalen, dan ziet u zelf ook in hoop ik dat u tegen dat het ooit afbetaald is, het gebouw oud is en waarschijnlijk toe aan grondige renovatie.
Of het dan nog zo'n interessante investering is, is heel moeilijk te zeggen en zal eerder afhangen van de kosten, meerwaarde op het vastgoed op het eind van die periode (na renovatie), dan van het verhoopte jaarlijkse winst die u gemaakt hebt gedurende die periode... en natuurlijk ook van de fiscale benadering op dergelijke meerwaarde op dat ogenblik.
Beter zou het dus zijn om een nieuwbouw te zetten, maar daar zal de bank dan weer wat moeilijker over doen, omdat ze dan echt geen enkel zicht heeft op de huurinkomsten, die u eigenlijk wel nodig hebt om de lening terug te betalen...
Of het moet gaan over een appartementsgebouw op een zeer goede ligging, waarvan de bank sowieso aan kan nemen dat het vlot verhuurbaar is, en voor hoge huurprijzen, maar of u dat zult kunnen vinden voor het bedrag dat u in gedachten hebt? Niet vergeten dat ongeveer 1/5de ervan opgaat aan andere dingen dan het betalen van de vraagprijs aan de verkoper of bouwfirma (registratierecht, mogelijks BTW op de nieuwbouwconstructie).
Kortom: het idee zelf is goed, maar ondanks dat u 170K ter beschikking hebt, zou u eigenlijk te veel moeten bijlenen om uw plan echt zorgeloos te realiseren: het is in principe nog net mogelijk, maar waarschijnlijk niet aan al te goede voorwaarden, en u neemt een serieus risico dat de fiscale benadering gedurende de looptijd zal wijzigen, alsook dat die wijziging een zeer zware impact zal hebben op de rentabiliteit. Stel u even voor dat de fiscaliteit rond de aftrek van uw lening wijzigt, dat huurinkomsten belast worden als inkomen (dat u deels gebruikt om de lening terug te betalen en de andere kosten van het project te dekken), of dat er een meerwaardebelasting komt op de waarde van uw vastgoed wanneer u dat wenst te verkopen achteraf!
Gezien de forse maandelijkse terugbetaling en de hoge leenquotiteit zit uw project dan waarschijnlijk met een liquiditeitsprobleem op korte termijn (u kan dat bijpassen uit eigen middelen, maar waar is dan de winst?), of erger nog: mogelijk ook met een rendementsprobleem op langere termijn (de bedoeling is denk ik niet om er op het eind van de rit geen of amper winst aan te maken als u dit avontuur aangaat?).
Persoonlijk zou ik mij in uw situatie beperken tot 1 extra investeringsappartement: u moet dan in verhouding tot uw eigen middelen veel minder lenen (dat geeft betere voorwaarden), u dient die lening te garanderen met een lager deel van uw inkomen (minder commercieel risico), de bank zal zich geen zorgen maken over huuropbrengsten e.d. (wat hen betreft is het gewoon een buitenverblijf voor uzelf) en u kan u dan waarschijnlijk ook veel kieskeuriger opstellen voor wat betreft het type vastgoed (hogere kwaliteit, betere ligging, nieuwbouw, iets duurder maar waardevaster...) waardoor u beter gewapend bent om een deftig rendement te behouden, zelfs in het geval de fiscus u in de toekomst anders zou gaan belasten. Bijkomend voordeel is dat u de looptijd van de lening hiervoor korter zult kunnen houden, wat altijd interessant is met het oog op latere projecten (hypothecaire inschrijving recycleren bv).
Probeer maw niet te veel hooi ineens op uw vork te nemen: u kan bv nu één appartement kopen en over ik zeg maar wat 10 jaar (als de lening voor een groot stuk afbetaald is) een tweede: u hoeft niet alles ineens te willen, met alle risico's en zorgen van dien.
Re: Extra immo kopen anno 2016....
Beste inquirer,
ENORM bedankt om zo uitgebreid te antwoorden, en nog meer nog, zo precies de nagel op de klop te slaan.
Gesprek met de bank is in 2015 geweest, toen dacht ik spraken ze van 3,15% variabel. Bank kent me wel vrij goed en weet dat ik nog wel wat achter de hand heb. Maar...
Heb de laatste dagen veel gerekend, en nagedacht in heel veel verschillende richtingen, waardoor ik het even niet meer wist. Vandaag dan eens erg concreet enkele projecten uitgerekend, en nagedacht wat mijn intuïtie en buikgevoel zegt. En dan kom ik op 2 zaken uit:
-mijn huidig appartement moet ik eigenlijk houden. Heb ik toch lang naar gezocht, locatie is perfect en heeft een erg sterke natuurlijke aantrekkingskracht. Huidige huurder is perfect en rendement erg goed.
-gewoon eenvoudig in dezelfde prijscategorie iets bijkopen. Behoorlijk aanbod, en veel vraag van huurders. Rendement etc eenvoudig uit te rekenen. Ik kan wat bijlenen en op 5 jaar terugbetalen. Dat geeft over 5 jaar een mooie uitgangspositie om een nieuw plan te maken, afh. van situatie dan. In die tijd een beetje sparen en de rest van het budget verder beleggen.
Nu ik jouw bericht lees versterk dit enkel mijn keuze. Waarvoor dus nogmaals dank!
@fropskottel
Heb redelijk wat contacten in Oost Europa, met erg goede in Bulgarije. Leek me altijd ideaal om daar te investeren (prijsstijgingen als euro ooit zou ingevoerd worden) maar toen ik de kans kreeg, toch afgehaakt. Bulgarije doet het gewoon nog niet goed genoeg na 10 jaar EU. Nog steeds super corrupt en helemaal in handen van de maffia. Hier ken ik de markt erg goed, en kan ik de mensen goed inschatten, en daar wil ik toch van profiteren.
ENORM bedankt om zo uitgebreid te antwoorden, en nog meer nog, zo precies de nagel op de klop te slaan.
Gesprek met de bank is in 2015 geweest, toen dacht ik spraken ze van 3,15% variabel. Bank kent me wel vrij goed en weet dat ik nog wel wat achter de hand heb. Maar...
Heb de laatste dagen veel gerekend, en nagedacht in heel veel verschillende richtingen, waardoor ik het even niet meer wist. Vandaag dan eens erg concreet enkele projecten uitgerekend, en nagedacht wat mijn intuïtie en buikgevoel zegt. En dan kom ik op 2 zaken uit:
-mijn huidig appartement moet ik eigenlijk houden. Heb ik toch lang naar gezocht, locatie is perfect en heeft een erg sterke natuurlijke aantrekkingskracht. Huidige huurder is perfect en rendement erg goed.
-gewoon eenvoudig in dezelfde prijscategorie iets bijkopen. Behoorlijk aanbod, en veel vraag van huurders. Rendement etc eenvoudig uit te rekenen. Ik kan wat bijlenen en op 5 jaar terugbetalen. Dat geeft over 5 jaar een mooie uitgangspositie om een nieuw plan te maken, afh. van situatie dan. In die tijd een beetje sparen en de rest van het budget verder beleggen.
Nu ik jouw bericht lees versterk dit enkel mijn keuze. Waarvoor dus nogmaals dank!
@fropskottel
Heb redelijk wat contacten in Oost Europa, met erg goede in Bulgarije. Leek me altijd ideaal om daar te investeren (prijsstijgingen als euro ooit zou ingevoerd worden) maar toen ik de kans kreeg, toch afgehaakt. Bulgarije doet het gewoon nog niet goed genoeg na 10 jaar EU. Nog steeds super corrupt en helemaal in handen van de maffia. Hier ken ik de markt erg goed, en kan ik de mensen goed inschatten, en daar wil ik toch van profiteren.