Fiscaliteit tweede hypotheek
TIP
Fiscaliteit tweede hypotheek
Ik heb me reeds online proberen te informeren, maar kom nergens een sluitend antwoord tegen.
Situatie :
Mijn vriendin en ikzelf (wettelijk samenwonend) hebben momenteel een hypothecaire lening lopen voor onze enige eigen woning. Deze loopt sinds een dikke vier jaar momenteel, waardoor we in het fiscale stelsel van de woonbonus 2280 euro + aftrek enige eigen woning 760 euro (welke binnen 6 jaar wegvalt) zitten.
Door het recente overlijden van mijn ouders hebben mijn zus en ikzelf echter elk de helft geërfd van hun gezinswoning. Nu ben ik aan het berekenen of het financieel/fiscaal een goede zaak zou kunnen zijn om de helft van mijn zus over te kopen om nadien het ouderlijke huis te verhuren.
Om een deel van die aankoop te financieren zou ik wel een bijkomende hypotheek moeten aangaan (enkel op mijn naam).
Door de recente wijzigingen in de woonfiscaliteit kan ik echter niet meteen terugvinden wat de aankoop (icm tweede hypotheek op mijn naam) van de helft van mijn zus of fiscaal vlak zou teweegbrengen, daarom enkele vraagjes :
- Blijft het actuele fiscale regime (woonbonus + extra aftrek voor komende 6 jaar) van de eerste hypotheek gewoon doorlopen voor zowel mezelf als voor mijn vriendin?
- Kan ik voor de tweede hypotheek ook aanspraak maken op een fiscaal voordeel? Zoja in welke aftrekposten en hoe worden deze dan berekend?
Situatie :
Mijn vriendin en ikzelf (wettelijk samenwonend) hebben momenteel een hypothecaire lening lopen voor onze enige eigen woning. Deze loopt sinds een dikke vier jaar momenteel, waardoor we in het fiscale stelsel van de woonbonus 2280 euro + aftrek enige eigen woning 760 euro (welke binnen 6 jaar wegvalt) zitten.
Door het recente overlijden van mijn ouders hebben mijn zus en ikzelf echter elk de helft geërfd van hun gezinswoning. Nu ben ik aan het berekenen of het financieel/fiscaal een goede zaak zou kunnen zijn om de helft van mijn zus over te kopen om nadien het ouderlijke huis te verhuren.
Om een deel van die aankoop te financieren zou ik wel een bijkomende hypotheek moeten aangaan (enkel op mijn naam).
Door de recente wijzigingen in de woonfiscaliteit kan ik echter niet meteen terugvinden wat de aankoop (icm tweede hypotheek op mijn naam) van de helft van mijn zus of fiscaal vlak zou teweegbrengen, daarom enkele vraagjes :
- Blijft het actuele fiscale regime (woonbonus + extra aftrek voor komende 6 jaar) van de eerste hypotheek gewoon doorlopen voor zowel mezelf als voor mijn vriendin?
- Kan ik voor de tweede hypotheek ook aanspraak maken op een fiscaal voordeel? Zoja in welke aftrekposten en hoe worden deze dan berekend?
Re: Fiscaliteit tweede hypotheek
misschien helpt dit? (moet wel bijna kerngeleerde zijn om eraan uit te geraken)
http://www.taxworld.be/taxworld/nieuwe- ... gType=2067" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.taxworld.be/taxworld/nieuwe- ... gType=2067" onclick="window.open(this.href);return false;
Mis geen enkele kans om te besparen.
Krijg de beste tips en aanbiedingen rechtstreeks in uw mailbox
Uitschrijven kan altijd. We respecteren uw privacy.
- Oudere Jongere
- Hero Member
- Berichten: 853
- Lid geworden op: 03 mei 2012
- Locatie: Entre les tours de Bruges et Gand
- Contacteer:
Re: Fiscaliteit tweede hypotheek
Voor je vriendin is de situatie eenvoudig. Jullie wonen wettelijk samen, wat grofweg overeenkomt met een soort "scheiding van goederen". Als we ervan uitgaan dat zij geen andere onroerende goederen bezit dan de helft van de gezinswoning in onverdeeldheid dan verandert er voor haar niets. Zij heeft geen onroerend goed geerfd of bijgekocht. Woonbonus + verhoogde aftrek.
Voor jou is de situatie ietwat ingewikkelder.
Kort door de bocht kan je stellen dat een lening voor het uitkopen van je zus op zich fiscaal makkelijk in te schatten is: het enige wat je ermee kan doen is met de intresten ervan je onroerend inkomen (= Helft (onverdeeldheid) geindexeerd KI * 1.4) te verlagen of op nul zetten (de gewone federale intrestaftrek). De kapitaalaflossingen van deze lening komen theoretisch in aanmerking voor het systeem-langetermijnsparen maar daar heb je geen recht op doordat je eerste lening onder systeem-woonbonus valt.
Uit onverdeeldheid treden zal echter nog andere fiscale gevolgen hebben. Wat mij niet duidelijk is is of je de verhoogde aftrek voor jouw woonbonus behoudt als je je zus uitkoopt. Momenteel heb je er nog steeds recht op omdat je je aandeel in de niet-enige niet-eigen woning erfde en niet kocht. Ik ben niet zeker of het uit onverdeeldheid treden al dan niet als een nieuwe verwerving aanzien wordt maar ik vermoed van wel.
Voor jou is de situatie ietwat ingewikkelder.
Kort door de bocht kan je stellen dat een lening voor het uitkopen van je zus op zich fiscaal makkelijk in te schatten is: het enige wat je ermee kan doen is met de intresten ervan je onroerend inkomen (= Helft (onverdeeldheid) geindexeerd KI * 1.4) te verlagen of op nul zetten (de gewone federale intrestaftrek). De kapitaalaflossingen van deze lening komen theoretisch in aanmerking voor het systeem-langetermijnsparen maar daar heb je geen recht op doordat je eerste lening onder systeem-woonbonus valt.
Uit onverdeeldheid treden zal echter nog andere fiscale gevolgen hebben. Wat mij niet duidelijk is is of je de verhoogde aftrek voor jouw woonbonus behoudt als je je zus uitkoopt. Momenteel heb je er nog steeds recht op omdat je je aandeel in de niet-enige niet-eigen woning erfde en niet kocht. Ik ben niet zeker of het uit onverdeeldheid treden al dan niet als een nieuwe verwerving aanzien wordt maar ik vermoed van wel.
Re: Fiscaliteit tweede hypotheek
Moet de TS nu hopen op een zo hoog mogelijke schatting van het huis of eerder laag?
- Oudere Jongere
- Hero Member
- Berichten: 853
- Lid geworden op: 03 mei 2012
- Locatie: Entre les tours de Bruges et Gand
- Contacteer:
Re: Fiscaliteit tweede hypotheek
Zo laag mogelijk maar aanvaard door de administratie zeker? Waardering van de transactie is een volledig ander verhaal, daar zijn andere (o.a. een recente) threads over. Is gewestelijke materie sinds begin 2015.
Als de aangifte van nalatenschap reeds gebeurde en recent was zal een hogere waarde om uit onverdeeldeheid te treden dan de aangegeven waarde voor successierechten wel argwaan wekken.
Als de aangifte van nalatenschap reeds gebeurde en recent was zal een hogere waarde om uit onverdeeldeheid te treden dan de aangegeven waarde voor successierechten wel argwaan wekken.
Re: Fiscaliteit tweede hypotheek
@ Oudere Jongere : Bedankt voor uw verhelderend antwoord.
Nog een klein vraagje over die federale intrestaftrek :
Wordt dit beperkt tot het onroerend inkomen of wordt het belastingsvoordeel op het volledige bedrag betaalde intresten berekend? Als ik momenteel even fictief bereken :
Ongeïndexeerd KI = 404 -> Geïndexeerd net geen 700 * 140% = 980 euro
Intresten eerste jaar is = dikke 1300 euro
Voordeel via intrestaftrek zou dus hoger zijn dan onroerend inkomen.
Wat mijn toeslag op de woonbonus betreft, die raak ik inderdaad wel kwijt voor de komende zes jaar. Voor de toekenning daarvan wordt blijkbaar jaarlijks herbekeken of ENIGE en eigen woning nog wel van toepassing is, bij woonbonus zelf volstaat het dat bij ondertekening lening dit het geval is.
Nog een klein vraagje over die federale intrestaftrek :
Wordt dit beperkt tot het onroerend inkomen of wordt het belastingsvoordeel op het volledige bedrag betaalde intresten berekend? Als ik momenteel even fictief bereken :
Ongeïndexeerd KI = 404 -> Geïndexeerd net geen 700 * 140% = 980 euro
Intresten eerste jaar is = dikke 1300 euro
Voordeel via intrestaftrek zou dus hoger zijn dan onroerend inkomen.
Wat mijn toeslag op de woonbonus betreft, die raak ik inderdaad wel kwijt voor de komende zes jaar. Voor de toekenning daarvan wordt blijkbaar jaarlijks herbekeken of ENIGE en eigen woning nog wel van toepassing is, bij woonbonus zelf volstaat het dat bij ondertekening lening dit het geval is.
Re: Fiscaliteit tweede hypotheek
Aangifte van nalatenschap is nog niet gebeurd, zal voor eind maart zijn.Oudere Jongere schreef:Zo laag mogelijk maar aanvaard door de administratie zeker? Waardering van de transactie is een volledig ander verhaal, daar zijn andere (o.a. een recente) threads over. Is gewestelijke materie sinds begin 2015.
Als de aangifte van nalatenschap reeds gebeurde en recent was zal een hogere waarde om uit onverdeeldeheid te treden dan de aangegeven waarde voor successierechten wel argwaan wekken.
Lagere waardering zou dus wel interessanter zijn m.b.t. successierechten.
Re: Fiscaliteit tweede hypotheek
Zijn zus zal hier toch mee akkoord moeten gaan? Zij wil toch een zo hoog mogelijke schatting?Oudere Jongere schreef:Zo laag mogelijk maar aanvaard door de administratie zeker? Waardering van de transactie is een volledig ander verhaal, daar zijn andere (o.a. een recente) threads over. Is gewestelijke materie sinds begin 2015.
Als de aangifte van nalatenschap reeds gebeurde en recent was zal een hogere waarde om uit onverdeeldeheid te treden dan de aangegeven waarde voor successierechten wel argwaan wekken.
- Oudere Jongere
- Hero Member
- Berichten: 853
- Lid geworden op: 03 mei 2012
- Locatie: Entre les tours de Bruges et Gand
- Contacteer:
Re: Fiscaliteit tweede hypotheek
TS en z'n zus willen beide een zo laag mogelijke officiële waardering. Elk woord is belangrijk in die zin, ik ben van de Vloanders
Vroeger kon je een voorafgaande schatting laten uitvoeren. Je deed de transactie dan aan die waarde, elk bedrag daarboven dat de betrokken partijen overeenkwamen regelde je met een etentje of zo. Sinds de regionalisering begin 2015 bestaat die voorafgaande schatting niet meer. De administratie doet ze zelf, met alle risico's vandien.
Stel dat je enig kind was en de woning van je ouder erfde: ouderlijke woning in volle eigendom met behoud toeslag woonbonus
Stel dat je zus morgen zou overlijden: ouderlijke woning in volle eigendom met behoud toeslag woonbonus (abstractie van successierechten)
De beschreven situatie - je erft de helft in volle eigendom en treedt dan uit onverdeeldheid: verwerven van een niet-eigen woning waardoor je recht op toeslag woonbonus vervalt.
Vroeger kon je een voorafgaande schatting laten uitvoeren. Je deed de transactie dan aan die waarde, elk bedrag daarboven dat de betrokken partijen overeenkwamen regelde je met een etentje of zo. Sinds de regionalisering begin 2015 bestaat die voorafgaande schatting niet meer. De administratie doet ze zelf, met alle risico's vandien.
Het jaarlijks bekijken van de toeslag is mij bekend . Waar het mij over ging is of je verwerving (erfenis versus uit onverdeeldheid treden) al dan niet als een uitzondering op het vervallen van de toeslag bekeken moet worden of niet. De fiscus aanvaardde tot nog toe dat een erfenis de woonbonus-toeslag niet deed vervallen.Meldaboy schreef:Wat mijn toeslag op de woonbonus betreft, die raak ik inderdaad wel kwijt voor de komende zes jaar. Voor de toekenning daarvan wordt blijkbaar jaarlijks herbekeken of ENIGE en eigen woning nog wel van toepassing is, bij woonbonus zelf volstaat het dat bij ondertekening lening dit het geval is.
Stel dat je enig kind was en de woning van je ouder erfde: ouderlijke woning in volle eigendom met behoud toeslag woonbonus
Stel dat je zus morgen zou overlijden: ouderlijke woning in volle eigendom met behoud toeslag woonbonus (abstractie van successierechten)
De beschreven situatie - je erft de helft in volle eigendom en treedt dan uit onverdeeldheid: verwerven van een niet-eigen woning waardoor je recht op toeslag woonbonus vervalt.
- Oudere Jongere
- Hero Member
- Berichten: 853
- Lid geworden op: 03 mei 2012
- Locatie: Entre les tours de Bruges et Gand
- Contacteer:
Re: Fiscaliteit tweede hypotheek
Graag gedaan!Meldaboy schreef:@ Oudere Jongere : Bedankt voor uw verhelderend antwoord.
Nog een klein vraagje over die federale intrestaftrek :
Wordt dit beperkt tot het onroerend inkomen of wordt het belastingsvoordeel op het volledige bedrag betaalde intresten berekend? Als ik momenteel even fictief bereken :
Ongeïndexeerd KI = 404 -> Geïndexeerd net geen 700 * 140% = 980 euro
Intresten eerste jaar is = dikke 1300 euro
Voordeel via intrestaftrek zou dus hoger zijn dan onroerend inkomen.
Je kan er maximaal je onroerend inkomen mee neutraliseren, op 0 zetten dus. Het bedrag is trouwens geen belasting op zich maar een inkomen waarop je belasting betaalt. Die belasting is typisch het percentage van je hoogste belastingsschijf+gemeentebelasting.
Re: Fiscaliteit tweede hypotheek
Nog een vraagje over dat laatste, als ik ook even mag, Oudere Jongere.
Dat 'op nul zetten' waarvan sprake, dat gebeurt dus tegen het geïndexeerde K.I. en niet de belasting hierop, correct?
MAW: in het voorbeeld hierboven hebben we het dus over een hypotheek met een jaarlijkse interest terugbetaling van 980 euro.
Iemand enig idee over welke grootorde van hypotheekbedrag we het dan eigenlijk hebben, aan de huidige lage interestvoeten?
En welke looptijd zou hiervoor theoretisch het meest geschikt zijn om dit voordeel maximaal te benutten: zo kort mogelijk, of net zo lang mogelijk?
Dat 'op nul zetten' waarvan sprake, dat gebeurt dus tegen het geïndexeerde K.I. en niet de belasting hierop, correct?
MAW: in het voorbeeld hierboven hebben we het dus over een hypotheek met een jaarlijkse interest terugbetaling van 980 euro.
Iemand enig idee over welke grootorde van hypotheekbedrag we het dan eigenlijk hebben, aan de huidige lage interestvoeten?
En welke looptijd zou hiervoor theoretisch het meest geschikt zijn om dit voordeel maximaal te benutten: zo kort mogelijk, of net zo lang mogelijk?
Re: Fiscaliteit tweede hypotheek
Hier kan ik alweer een heel stuk verder.
Zo kan ik berekeningen alvast weer een stuk nauwkeuriger uitwerken.
Zo kan ik berekeningen alvast weer een stuk nauwkeuriger uitwerken.
- Oudere Jongere
- Hero Member
- Berichten: 853
- Lid geworden op: 03 mei 2012
- Locatie: Entre les tours de Bruges et Gand
- Contacteer:
Re: Fiscaliteit tweede hypotheek
De overheid bepaalt dat het "inkomen" = geïndexeerd K.I. *1,4inquirer schreef:Dat 'op nul zetten' waarvan sprake, dat gebeurt dus tegen het geïndexeerde K.I. en niet de belasting hierop, correct?
MAW: in het voorbeeld hierboven hebben we het dus over een hypotheek met een jaarlijkse interest terugbetaling van 980 euro.
In het voorbeeld van Meldaboy is dat "inkomen" inderdaad 980 euro.
Op dat onroerend inkomen betaal je belastingen, maar je mag er eerst bepaalde kosten van aftrekken; als je genoeg juiste kosten maakt heb je geen belastbaar inkomen meer en betaal je geen personenbelasting. Vraag maar aan een zelfstandige (of zijn boekhouder...) Edit: Electrabel weet blijkbaar ook hoe het moet.
Hoeveel je moet lenen om aan die intrestkost te komen hangt van veel zaken af omdat de gewone intrestaftrek (enkel intrest) op een volledig andere manier werkt dan de woonbonus (kapitaal+intrest) - zeker bij de huidige lage rentestanden. Het komt erop aan om je intrestaandeel constant te houden. Een lening met vaste aflossingen is hier absoluut niet voor geschikt. In dit voorbeeld (100 000 euro op 15 jaar aan 1,5%) heeft Meldaboy zeker vanaf jaar 7 een probleem: de intrestkost zet het onroerend inkomen niet meer volledig op 0, en dan houden we nog geen rekening met indexatie van het KI. Een bullit-lening of lening zonder kapitaalafkossingen zou veel interessanter zijn. Omdat je geen kapitaal aflost blijft het intrestbedrag steeds hetzelfde. Dergelijke leningen zijn echter allesbehalve standaard in ons land.inquirer schreef:emand enig idee over welke grootorde van hypotheekbedrag we het dan eigenlijk hebben, aan de huidige lage interestvoeten?
En welke looptijd zou hiervoor theoretisch het meest geschikt zijn om dit voordeel maximaal te benutten: zo kort mogelijk, of net zo lang mogelijk?
Terzijde: De voorwaarden voor de gewone intrestaftrek zijn wel een stuk "losser" dan de woonbonus-voorwaarden: hoeft niet hypothecair gewaarborgd te zijn bij voorbeeld. Of je mag intresten voor een lening voor je derde woning aftrekken van het onroerend inkomen van je tweede; niets belet Meldaboy een appartementje extra te kopen en het onroerend inkomen daarvan te neutraliseren met de 1300 euro intresten betaald het eerste jaar. Let op, "overschot" van je hypothecair gedekte woonbonus lening mag je niet gebruiken!
De grote uitdaging is dus een min of meer constant niveau van intrestkosten te maken zodat het sop van de intrestkost de kool van het fiscaal voordeel waard is. Om die vergelijking te maken komen nog meer factoren kijken dan enkel je intrest per jaar (op zich een gevolg van het soort lening). Je moet ook bekijken wat het marginaal tarief is waarop je belast zou worden als je het onroerend inkomen niet op nul kan zetten:
- een rentenier zonder officieel pensioen maakt het allemaal weinig uit, hij mag al een paar onroerende goederen verhuren voor hij meer "verdient" dan de belastingvrije som van 8710 euro (2016). Met 9 verhuurde Meldaboy-huizen betaalt hij nog steeds geen personenbelasting (wel onroerende voorheffing natuurlijk)
- voor een loon-en weddetrekkende met een goed middenklasseloon (>37 870 belastbaar) die daarnaast een appartementje verhuurt is het een ander verhaal: z'n onroerend inkomen wordt aan 50%+gemeentebelasting belast.
Geen exacte wetenschap dus, eerder goed vooraf plannen en later opvolgen/bijsturen met extra aflossingen/extra lenen voor onderhoud. Daarnaast steeds in het achterhooft houden dat het morgen gedaan kan zijn met dit systeem.
-
- Newbie
- Berichten: 33
- Lid geworden op: 23 feb 2014
- Contacteer:
Re: Fiscaliteit tweede hypotheek
Daarnaast steeds in het achterhoofd houden dat het morgen gedaan kan zijn met dit systeem.
@ Oudere Jongere
Kan men dit (inbreng lening volgens federale intrestaftrek en langetermijnsparen) afschaffen ook voor leningen die reeds lopende zijn?
Het zou mij niet verwonderen dat dit afgeschaft wordt. De overheid moedigt een 1ste eigen woning aan, wat logisch is. Maar fiscaal belonen voor 2 de en 3 de.... ligt in deze crisistijden niet voor de hand. Wat denkt u?
- Oudere Jongere
- Hero Member
- Berichten: 853
- Lid geworden op: 03 mei 2012
- Locatie: Entre les tours de Bruges et Gand
- Contacteer:
Re: Fiscaliteit tweede hypotheek
@Mooiuitzicht
LT-sparen is eerder beperkt, intrestaftrek kan voor verhuurders met een grote portefeuille flink oplopen. Maar eigenlijk zou men beter de bestaande wet strikter toepassen en duidelijk stellen wat privé-huur en vanaf wanneer je verhuurt als professional (en dus zwaarder belast wordt). Nu wordt dat weer op z'n Belzieks gedaan.
Wat afschaffen betreft: Ik denk eerder aan een uitdoofscenario waarbij de bestaande regeling voor oude leningen blijft doorlopen maar niet meer geldt voor nieuwe leningen. In het verleden was dat ook de standaardmanier van werken. Al weet je tegenwoordig nooit natuurlijk, rechtzekerheid is een nogal los begrip geworden in ons land.
Ik lig meer wakker van een belasting op werkelijke huurinkomsten zonder redelijke kostenaftrek. Dat kan op zich te verdedigen zijn als "sociale maatregel". De impact op de privé-huurmarkt zal echter enorm zijn - dàg betaalbare privéhuur in Belgie. Voor mezelf staat vast dat de dag dat die er komt ik me terugtrek uit de verhuurmark en alles verkoop. Het mager rendement is dan het risico niet meer waard.
LT-sparen is eerder beperkt, intrestaftrek kan voor verhuurders met een grote portefeuille flink oplopen. Maar eigenlijk zou men beter de bestaande wet strikter toepassen en duidelijk stellen wat privé-huur en vanaf wanneer je verhuurt als professional (en dus zwaarder belast wordt). Nu wordt dat weer op z'n Belzieks gedaan.
Wat afschaffen betreft: Ik denk eerder aan een uitdoofscenario waarbij de bestaande regeling voor oude leningen blijft doorlopen maar niet meer geldt voor nieuwe leningen. In het verleden was dat ook de standaardmanier van werken. Al weet je tegenwoordig nooit natuurlijk, rechtzekerheid is een nogal los begrip geworden in ons land.
Ik lig meer wakker van een belasting op werkelijke huurinkomsten zonder redelijke kostenaftrek. Dat kan op zich te verdedigen zijn als "sociale maatregel". De impact op de privé-huurmarkt zal echter enorm zijn - dàg betaalbare privéhuur in Belgie. Voor mezelf staat vast dat de dag dat die er komt ik me terugtrek uit de verhuurmark en alles verkoop. Het mager rendement is dan het risico niet meer waard.