Kan de aankoop van een appartement met een hypothecaire lening
Interessant zijn?
Momenteel woon ik met mijn vriendin samen in het
bijhuis van mijn ouders. De planning was op 10 jaar zoveel mogelijk eigen
middelen bij elkaar te sprokkelen en dan een eigen huisje te kopen of te bouwen.
Nu dacht ik bijvoorbeeld aan het
kopen van een appartementje, 55m2 in de winkelstraat van een behoorlijk
verstedelijkt dorp en vervolgens te verhuren.
Aankoopprijs 135000 euro, waarvoor ik 100000 hypothecair zou voor gaan lenen.
kunnen wij van de fiscale voordelen genieten zoals het geval voor een
eerste enige woning? aangezien wij in principe gn eigen woning bezitten.
Heb zelf de berekening eens trachten te maken en zonder fiscaal voordeel
lijkt het me niets te gaan worden? Misschien is het interessanter voor een
andere belegging te kiezen. Toch had ik graag het voordeel van een haast kosteloze
verblijfplaats gedurende 10 j graag uitgespeeld ...

Je dient de woning ook zelf te bewonen, al dan niet binnen de paar jaar (bvb omdat t nog moet ge/verbouwd worden) om recht te hebben op de woonbonus.

Dan lijkt mij de belegging een quasi nuloperatie...
Die letterlijk hypotheek legt op de komde 10 jaar.
Niemand die suggesties heeft? Waarmee ik woonvoordeel
uitspeel? Buiten de huur die ik uitspaar en die dan op een
internet spaarrekening beleg?

Je kan dan wel hypothecaire aftrek bekomen in het kader van Lange Termijnsparen. 30% op +/- 2200eu

Ondertussen ben ik het appartement gaan bezoeken en het was in goede staat, dateert wel van 1975
Nadeel geen lift, publiek om eventueel te verhuren beperkt zich dan tot jongere mensen en dan zijn er opknappingswerken nodig.
Hieronder heb ik alles even proberen te becijferen en rekening gehouden met een aantal denkpistes.
Allicht zitten er vergetelheden in mij berekening, ik hoop dat mensen met kennis van zaken hun menig willen geven?
Of beter toch opteren voor een andere manier van beleggen, eentje met minder risico's... Het appartement dateert wel al even en
kan in de toekomst wel wat technische werkzaamheden gebruiken zoals nieuwe ketel voor het totale gebouw...
Aan de locatie twijfel ik echter niet, echt hartje centrum.

IN APP BEWONEN APP VERHUREN APP VERHUREN
(zonder werken) (zonder werken) (met werken)
kostprijs appartement 132500 euro 132500 euro 132500 euro
kostprijs garage 22500 euro 22500 euro 22500 euro
Registratierechten 10% 7750 euro 7750 euro 7750 euro
Extra kosten voor verhuur 0 euro 0 euro 20000 euro
totaal: 162750 euro 162750 euro 182750 euro




Onze eigen middelen 30000 euro 30000 euro 30000 euro
hypothecair lenen 10 jaar 132750 euro 132750 euro 152750 euro
intrest (vast rente 3,75 fortis) 26151 euro 26151 euro 30091 euro
Aktekosten voor standaardkredieten (132750 euro) 2150 euro 2150 euro 2500 euro


huurinkomsten (10 jaar exclusief belastingen 11maanden gerekend) 0 euro 33000 euro 55000 euro
huurinkomsten garage 0 euro 27500 euro 27500 euro
Algemene maandelijkse kosten sindicus en gebouw 12000 euro 12000 euro 12000 euro
fiscale korf basisbedrag € 2280 (Chloë - 10jaar) 22800 euro 21200 euro 21200 euro
verhoging bedrag van € 760 (Persoon 1 - 10jaar) 7600 euro
voor de eerste 10 jaar van hypothecair contract
fiscale korf basisbedrag € 2280 (Persoon 2 - 10jaar) 22800 euro 21200 euro 21200 euro
verhoging bedrag van € 760 (Bert - 10jaar) 7600 euro
voor de eerste 10 jaar van hypothecair contract


Na 10 jaar zonder kosten aan appartement
(eigen middelen) -30000 euro -30000 euro -30000 euro
(hypothecair) -158901 euro -158901 euro -182841 euro
(aktekosten) -2150 euro -2150 euro -2500 euro
(huur) 0 euro 60500 euro 82500 euro
(algemene kosten) -12000 euro -12000 euro -12000 euro
(fiscaal voordeel Persoon1) 30400 euro 21200 euro 21200 euro
(fiscaal voordeel Persoon2) 30400 euro 21200 euro 21200 euro
(restwaarde vast goed) 155000 euro 155000 euro 155000 euro
(meerwaarde door
verb. niet ingerek.)
(opbrengst) 12749 euro 54849 euro 52559 euro
(opbrengst/aankoopkosten) 6,67% 28,71% 24,41%

Alvast dank voor u reactie

Vooreerst: indien je je gaat richten op jonge (alleenstaande) mensen: vraag je af of die garage echt nodig is. Ik ken de concrete ligging niet; een garage is een meerwaarde maar ook een meerprijs. Vaak is ze in werkelijkheid niet nodig of ongebruikt. Heb het zelf meegemaakt; zeker in geval van bedrijfswagens of zo: men laat de auto buitenstaan uit gemakzucht.

In je berekening moet je met 2 zaken rekening houden: indexering huur en inflatie. Beide componenten moet je inschatten; zijn beide onzekere factoren, historisch gezien is 2% verdedigbaar.

Een basishuurprijs van 550 wordt dan op termijn 670, of een rekenkundig gemiddelde van 610 euro.
je basis investering wordt dan 161.000.

Voor bruto -netto zou ik slechts 10.5 maanden rekenen, zeker bij ouder vastgoed.

M.i. leen je best op die manier dat je maandelijkse aflossing = aan netto huur. Dan is dit in principe een nul-operatie wat betreft gezinsbudget. Enige 'kost' is dan je effectief betaalde aankoop (dus aankoop + RR en notarissen allerhande). Al de rest wordt bijeengespaard door je huurders.

Als je dan zal zien hoeveel je eigen inbreng heeft opgebracht over de geleende periode; i.v.m. wat je op de bank zou hebben gehad op je eenmalige inleg, dan begrijp je wel dat je zulke opportuniteiten met beide handjes moet grijpen.

Van de indexering/inflatie kan je gemakkelijkheidshalve abstractie maken, mits het hierbij gaat om een schatting van beide factoren, door te stellen dat indexering=inflatie. De geïndexeerde huurinkomsten dien je immers te verdisconteren naar het heden om de huidige waarde te kennen.

Als je bijvoorbeeld uit gaat van een indexering van 2% per jaar en je initiële huurprijs is €600 wordt dit na 4 jaar €650. Als je hierbij aanneemt dat de inflatie eveneens 2% bedraagt is de actuele waarde van die €650 terug gewoon €600.

Over een periode van 20 jaar is de opbrengst dan: 20 jaar X 10 maanden X €600 = €120000
(10 maanden om rekening te houden met de eventuele leegstand en de zekere onroerende voorheffing)
De eventuele investeringen aan het pand dienen dan gedekt te worden door de toekomstige meerwaarde.

@ Betse

Het appartement dateert van 1975, dus bijna 40 jaar oud !. Heeft het appartementsgebouw een 'reservefonds' opgebouwd in die jaren ? De kosten komen er aan, en zonder reservefonds begint de miserie.

Een reservefonds die naam waardig moet na 40 jaar minimaal 5 % a 10 % van de waarde bedragen van het geheel, om toekomstige kosten aan dak, gevel, chauffageketel, eventueel lift op te vangen.

Vele 'lepe vossen' verkopen hun oud appartement 'zonder reservefonds' als ze weten dat er grote kosten aan het gebouw op komst zijn, en de niet beter wetende lopen blindelings in de val !

Als die slimme vossen ter vervanging een ander appartement moeten kopen dan hebben ze 10% registratierechten (+ notariskosten) aan hun been. Of als ze gaan voor een nieuwbouwappartement hebben ze 21% BTW aan hun been.
De noemer "slimme vossen" geldt alleen als de eigenaar al van plan was om op korte termijn te verkopen.

Spruitekop schreef:Als die slimme vossen ter vervanging een ander appartement moeten kopen dan hebben ze 10% registratierechten (+ notariskosten) aan hun been. Of als ze gaan voor een nieuwbouwappartement hebben ze 21% BTW aan hun been.
De noemer "slimme vossen" geldt alleen als de eigenaar al van plan was om op korte termijn te verkopen.

Spreek eens met een syndicus, hij zal je vele voorbeelden kunnen geven van 'onwetende brave zielen' die een oud appartement kochten waar vele kosten aan kwamen, soms tot 30 % van de aankoopwaarde, en geen reservefonds.

Vele potentiele kopers van een appartement horen het in Keulen donderen, ze hebben meestal nog nooit van een reservefonds gehoord. Ze denken (niet na) en 'hopen' dat de kabouters de kosten aan het oud gebouw gaan betalen.

Betse schreef:
(fiscaal voordeel Persoon1) 30400 euro 21200 euro 21200 euro
(fiscaal voordeel Persoon2) 30400 euro 21200 euro 21200 euro

Je veronderstelde fiscaal voordeel ligt in alle scenario's veel te hoog:

1. Je rekent de volledige maximumbedragen bedragen van als fiscaal voordeel. Dat is fout:
- In het geval van de woonbonus wordt dat bedrag afgetrokken van je belastbaar inkomen (waarop je belasting betaalt). Het voordeel is een percentage van die maximumbedragen. Voor de woonbonus hangt dat percentage af van de hoogste belastingsschijf waar je invalt en is het voordeel maximaal 50% (+gemeentebelasting). En om die 50% te halen moet je een belastbaar inkomen van 37.330 euro hebben, dus meer dan 40.000 euro bruto verdienen.
- Voor langetermijnsparen is het voordeel een vaste 30%. Voor langetermijnsparen geldt echter dat het bedrag dat je mag inbrengen berekend wordt in functie van je belastbaar inkomen. Het maximumbedrag van 2.280 euro (en waar je dus 30% voordeel op krijgt) geldt enkel als je een belastbaar inkomen van minimaal 34.846,87 euro hebt. Ligt dat lager, dan is het maximumbedrag 171 euro + 6 % van je netto belastbaar inkomen.

2. Zoals gezegd wordt het voordeel als vermindering van het belastbaar inkomen (woonbonus) of belastingsvermindering (lange termijsparen) toegepast. Hierdoor geldt: geen belastbaar inkomen (omdat je niet werkt bij voorbeeld) = geen personenbelasting te betalen = geen fiscaal voordeel!

Je hebt het fiscaal voordeel voor alle scenario's dus stevig overschat.
- In een optimistisch scenario - eigen bewoning, woonbonus voor beide partners met een stevig belastbaar inkomen - zal het zowat de helft bedragen van wat je in je berekening opnam (50% van 3.040 x 10 jaar x 2 personen).
- In een gemiddeld realistisch scenario - verhuur met langetermijnsparen voor beide partners met een stevig belastbaar inkomen - zowat een derde (30% van 2.280 x 10 jaar x 2 personen)
- In het slechtste geval - als je niet werkt - helemaal niets.

@Patrick1: helemaal met je eens. De afgelopen jaren een paar keer naar dergelijke appartementen (jaren 60-70) gaan kijken aan het Zuidpark en het Citadelpark. Zelden een duidelijk antwoord gekregen op mijn vragen over de toestand van het reservefonds.

JanusBananus schreef:Van de indexering/inflatie kan je gemakkelijkheidshalve abstractie maken, mits het hierbij gaat om een schatting van beide factoren, door te stellen dat indexering=inflatie. De geïndexeerde huurinkomsten dien je immers te verdisconteren naar het heden om de huidige waarde te kennen.

Als je bijvoorbeeld uit gaat van een indexering van 2% per jaar en je initiële huurprijs is €600 wordt dit na 4 jaar €650. Als je hierbij aanneemt dat de inflatie eveneens 2% bedraagt is de actuele waarde van die €650 terug gewoon €600.

Over een periode van 20 jaar is de opbrengst dan: 20 jaar X 10 maanden X €600 = €120000
(10 maanden om rekening te houden met de eventuele leegstand en de zekere onroerende voorheffing)
De eventuele investeringen aan het pand dienen dan gedekt te worden door de toekomstige meerwaarde.

Wel relevant omdat je afbetaling een constante is. In begin moet je soms wat bijleggen, na verloop van tijd niet meer, nadien hou je er netto aan over.

Gezien vanuit de spaarcapaciteit van het gezin, is het nuttig na te gaan wat je best doet: sparen op je boekje, of afbetalen in een lening.

Voor de rest is het inschatten, maar er is niets mis met naar het verleden te kijken: extremen vlakken uit over héle lange termijn, wat vastgoed is, anders moet je er niet aan beginnen.

Wat de toekomst breng weet niemand, je kunt enkel redelijk inschatten en daarnaar handelen. Of als een bange wezel niets doen en later jammeren.