Er wordt hier vaak geschreven dat een opbrengsteigendom veelal enorm veel werk en energie vraagt voor een vrij beperkt rendement, dat sowieso lager ligt dan een degelijke aandelenportefeuille of zelfs louter papieren vastgoed.

Hoewel ik het eerste bezwaar zeker niet betwist, wilde ik toch graag eens terugkomen op het tweede punt.

De laatste 10 jaar kon er een jaarlijkse prijsstijging van vastgoed in België worden opgetekend van ongeveer 3,5 % (en hier is de vastgoedcrash dan al inbegrepen). Als je deze woning intussen ook verhuurt en een realistisch nettorendement van 3% bereikt, is dat cumulatief toch een 6,5%. Ik ga zeker niet beweren dat dit niet te kloppen valt, maar dit is toch ook niet het meest povere rendement? Daarnaast heb je dan nog het "voordeel" dat je ook een effectief materieel onderpand hebt dat voor velen toch iets meer gemoedsrust geeft dan een berg papierenvastgoed dat minder tastbaar is en (minstens psychologisch) volatieler blijft.

Dat is iets wat ik ook goed bekeken heb. Maar ik zou op dit moment zeggen dat papieren vastgoed interessanter is, maar dat hangt van persoon tot persoon af.

Stenen vastgoed
- Fysiek
- Geeft status
- Notariskosten, schrijfkosten, renovatiewerk, ...
- Moet verhuurd blijven (anders geen inkomen)
- Onzekerheid over een mogelijke taks op inkomsten uit huur
- Als je te laag verhuurd dreig je een bepaald publiek aan te trekken die niet zo bezorgd is om jouw eigendom
- Bij verkoop kan het maanden te koop staan


Papieren vastgoed
- Vlot verhandelbaar
- Sentiment van de beurzen
- Dividend (inkomen) komt maar jaarlijks binnen


Nu, als je dus een appartement, huis, bungalow, ... wil kopen dan ga je daar nog heel wat extra kosten op betalen. Probleem is ook dat je het in één keer op tafel moet leggen. Veel mensen hebben geen extra kapitaal van om en bij €275.000 - €375.000.

Een papieren vastgoedbewijs vind ik interessanter omdat je je geen zorgen moet maken over renovaties, rechtzaken omdat de huurder niet betaald, geen immokantoor moeten inschakelen om een huurder te vinden, geen brieven moet sturen, ... Het rendement (dividend) ligt gemiddeld netto op 3% wat eigenlijk overeenkomt met de opbrengt uit een stenen vastgoedinvestering.
Maar bij rendement op vastgoed moet je ook de meerwaarde rekenen op een woonst. Die steeg inderdaad gemiddeld aan 2,5% à 3% per jaar.
Dus jouw aandeel (GVV) zou eigenlijk ook zeker 3% op jaarbasis moeten stijgen. Als dit meer is dan zou ik persoonlijk een GVV verkiezen.
Als je toch naar stenen wil gaan, dan zou ik een nieuwbouwproject in Brussel kopen en mikken op expats!

Bij fysiek vastgoed heb je ook als voordeel dat je kan lenen, toch?
Met 50.000€ + 150.000€ lenen kun je een een huis kopen van 200.000€.

Bij papieren vastgoed ga je enkel je 50.000€ kunnen laten renderen.

Het procentuele rendement zal dan misschien niet veel verschillen, maar je zal toch meer winst hebben door het fysieke vastgoed te kopen met een (deels) geleend kapitaal?

Dat klopt, maar die €150.000 is niet van jou en moet je terugbetalen met rente. Die rente ligt vandaag ong. op 2,10%, dus daar moet je ook wel rekening mee houden en die kost in mindering brengen. Ik weet niet waar je echte cijfers en voorbeelden kan vinden maar tussen stenen vastgoed en papieren vastgoed lag niet zo heel veel verschil in rendement.

Kevva, als je voor papieren vastgoed opteert, hoe ga je daar dan in beleggen? Een aantal vastgoedfondsen? Eén (of meerdere) GVV?

Ook bij papieren vastgoed is er een hefboom met leningen maar deze zit binnen het bedrijf waarin jij investeert.

Zelf zit ik in beide, maar veel meer in fysiek. Als je zelf energie en tijd wil investeren, en je hebt er aanleg voor, zal fysiek altijd onklopbaar zijn op middellange termijn. Als je mentaal zwak bent, geen aanleg voor rendement hebt, niet goed kan rekenen en/of geen tijd hebt blijf je beter bij papieren effecten.

Bij fysiek (met lening) heb ik telkens bijna 3 jaar nodig gehad om de aankoopkosten terug te verdienen (cash flow + afbetaald kapitaal lening). Het begint dus eigenlijk pas na 3 jaar te renderen, en dan bestaat het rendement voornamelijk uit afbetaald kapitaal van een lening. Mert meerwaarde hou ik geen rekening. Het is wel zo dat het na een paar jaar versneld (indexering, slechte huurders eruit, lastige opknapwerkjes gedaan, optimalisatie huurprijzen, ...).

Bij papier ligt de instapkost een stuk lager, maar dat belet niet dat het ook jaren kan duren vooraleer je kan verkopen zonder verlies. Nu klinkt dit erg onwaarschijnlijk, want er is een periode van jaren dalende intresten (voorbij) hetgeen wil zeggen stijgende aandelen, maar dat is het niet, what goes up must come down, (except Belgisch vastgoed that is).

VincentGT schreef:Kevva, als je voor papieren vastgoed opteert, hoe ga je daar dan in beleggen? Een aantal vastgoedfondsen? Eén (of meerdere) GVV?

Hier loopt een draad over GVV’s, misschien vind je daar wel antwoorden. Als het van mij zou afhangen zou ik afgestrafte aandelen kopen.

Maar ik ben ook eerlijk, ik weet niet wat een stijging van de rente zal betekenen op GVV’s. Velen zeggen dat het amper tot geen invloed heeft. Maar als ik logisch mag nadenken dan leidt een rentestijging tot extra kosten op leningen. Die bedrijven hebben gewoon gigantische leningen lopen en dus gaan de kosten ook veel hoger liggen.


Verzonden vanaf mijn iPhone met Tapatalk

Ja, een rentestijging lijkt me toch negatief voor de ganse vastgoedmarkt en dus ook de GVV's.

Dan toch in meerdere GVV's stappen? Vraagje: wat is het verschil tussen institutionele gereglementeerde vastgoedvenootschapppen en openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen?

Om de vergelijking tussen papieren en reëel vastgoed te solideren, moeten we eigenlijk met correcte historische meerwaarde rekening houden. Heeft iemand correcte/officiële bronnen? In mijn openingspost haalde ik "ongeveer 3,5%" aan.

Ik las eerder ergens dat woonhuizen en appartementen tussen 1953 en 2016 respectievelijk gemiddeld jaarlijks met 6,40% en 5,40% stegen. Op Statbel zie ik dan weer het volgende:

Voor periodes: 2016/2015; 2017/2016
gewone woonhuizen +4,3% +6,3%
villa's, landhuizen. +2,6% +5,3%
appartementen +1,2% +1,7%
(gemiddelde prijs in euro per verkochte woning)

Uiteraard zijn gerealiseerde meerwaardes in het verleden geen garantie voor de toekomst, maar wat zou nu een 'redelijk' rendement zijn die je als ondergrens kan stellen (zonder rekening te houden met inflatie)? Die 3,5% per jaar?

VincentGT schreef: ↑20 april 2018, 18:27Uiteraard zijn gerealiseerde meerwaardes in het verleden geen garantie voor de toekomst, maar wat zou nu een 'redelijk' rendement zijn die je als ondergrens kan stellen (zonder rekening te houden met inflatie)? Die 3,5% per jaar?

Op jaarbasis? Ik schat iets van -10%?
Op basis van een periode van 10 jaar? Ik schat 0%?