Spaargids.be forum

Al een tijdje zijn mijn vriendin en ik eens aan het rondsnuffelen wat er allemaal komt kijken bij het aankopen van onze eigen eerste woning.
Er staat hier heel veel op het internet maar een duidelijk besluit maken over onze vraag (Hoeveel mogen we max. investeren in onze toekomstige woning) lijkt ons niet te lukken.
In grote lijnen hadden we graag eens geweten:

1) Wat is het max. bedrag dat we kunnen lenen om de woning zelf te bekostigen.
2) Hoe groot zijn de bijkomende kosten die vasthangen aan dat max. investeringsbedrag van de woning zelf.

Daarom eens jullie hulp inroepen.

Om een eerste indruk te krijgen bij de werkwijzen van een woonlening eens bij mijn bank (Fintro) aangeklopt om te zien wat mogelijk is.
Daar wist men ons te vertellen dat zij zelf volgens het systeem werken waarbij ze de volledige woning zelf financiëren maar dat al de extra kosten zoals notariskosten, registratierechten, etc voor de aankoper zelf zijn.

Dat is dan al één bijkomende vraag, bestaat er een lijst van alle mogelijke extra kosten die zo'n aankoop van een woning met zich meebrengt? En hoe groot zijn die kosten in vergelijking met de aankoopprijs van een woning?

Om onze hoofdvraag beantwoord zien te krijgen enkele gegevens;

- Vast inkomen mezelf: +- 1500€ netto
- inkomen vriendin: +- 1500€ netto (! Nog geen vast werk in het onderwijs, afgelopen 1.5 jaar wel voltijds gewerkt)
- spaargeld: 30000€
- reserve: 9000€ (bedoeld voor investeringen in de woning zelf, niet voor onvoorziene omstadigheden zoals autokosten etc.)

groeten.

bij een nieuwbouw is dat vooral BTW = 21 %;
bij een bestaande woning registratierechten = 10 % (in vlaanderen toch),

daarnaast notariskosten (zowel voor de akte van het huis als voor de akte van de lening), maar dat is allemaal veel minder dan de hoger genoemde belastingen

op de site notaris.be kan je berekenen hoeveel registratierechten en erelonen er nog bijkomen. Hou best rekening met de maximale bedragen.

Bij een oude woning kan je verplicht zijn om onmiddellijk de elektriciteit in orde te brengen (binnen het 1,5jaar.) die kost kan gaan van 1500 euro tot 7500 euro en meer afhankelijk van het werk en de toestand van de woning.

je moet ook de onroerende voorheffing (grondbelasting) betalen aan de eigenaar, alsook de hoeveelheid mazout die er eventueel nog is.

De andere kosten die je hebt zijn meestal geen verplichte kosten

- Vast inkomen mezelf: +- 1500€ netto
- inkomen vriendin: +- 1500€ netto (! Nog geen vast werk in het onderwijs, afgelopen 1.5 jaar wel voltijds gewerkt)
- spaargeld: 30000€
- reserve: 9000€ (bedoeld voor investeringen in de woning zelf, niet voor onvoorziene omstadigheden zoals autokosten etc.)

Om een budget vast te leggen is de 1/3-regel nog altijd het meest aanvaardbaar.
Dit zou dan 3000 * 1/3 = 1000 euro afbetaling.
Ik vrees echter dat je dit bij de meeste banken niet zal krijgen aangezien ze het inkomen van uw vriendin niet ten volle zullen willen meenemen in hun berekening. Een maximaal afbetalingsplan zal gezien de huidige werksituatie eerder liggen rond de 850 à 900 euro.
Rekening houdend met een maximum van 900 euro/maand kom ik met een rentevoet van 2.25% op 25j aan een leenbedrag van 207.000 euro.
Mocht je toch een bank vinden die naar de 1000 euro/maand kan gaan, dan bedraagt de leensom circa 230.000 euro.

In die prijsklasse zou ik dan vooral uitkijken naar woning die nog onder klein beschrijf valt.
Dan dien je maar 5% registratiekosten te betalen, wat toch al een serieuze slok op de borrel scheelt.
Inclusief notariskosten, hypotheekkosten en registratierechten reken je bij een woning onder klein beschrijf best op een kostenplaatje van 8 à 9% van de koopsom.
Een andere kost die je niet uit het oog mag vergeten bij woningen rond dit budget is deze van het conform maken van de elektriciteit. Woningen in deze prijsklasse zijn meestal niet gerenoveerd (al zeker de elektriciteit niet) en worden daarom in 90% van de gevallen afgekeurd. Dit dien je binnen de 18 maand in orde te brengen en te laten herkeuren. Kosten in dit geval kunnen ook al snel enkele duizenden euro's bedragen (afhankelijk van de uit te voeren aanpassingen).

In het geval dat je een lening aanvaard krijgt van 1000 euro/maand is je aankoopbudget het volgende :
Leensom : 230.000
Spaargeld : 30.000
Totaal : 260.000

Aankoopprijs woning : 240.000
Kosten bij klein beschrijf (8 à 9%) : 20.400
Totaal : 260.400

Bijkomend vraagje wel : Is er naast het spaargeld (30.000) en reserve (9.000) nog geld voor handen. Want ik reken nu die 30.000 bij je budget voor woning + kosten. Maar het is waarschijnlijk niet de bedoeling dat je echt naar een 0-reserve gaat, als eenmaal de woning nog wat opgeknapt is.

Waarde bestaande woning rond de 200000€ bij quotiteit 100%, leningstermijn 20j, rentevoet 2%, maandelijks ~1009€ of 34% van jullie inkomen af te betalen. Daar zit dan 12000€ cash aan veiligheidsmarge ingebouwd en nul verbouwingsbudget.

Al stel ik me de vraag hoe happig een bank gaat zijn om bij een quotiteit van 100% een rentevoet 2% te bieden...

Meldaboy schreef: Om een budget vast te leggen is de 1/3-regel nog altijd het meest aanvaardbaar.
Dit zou dan 3000 * 1/3 = 1000 euro afbetaling.
Ik vrees echter dat je dit bij de meeste banken niet zal krijgen aangezien ze het inkomen van uw vriendin niet ten volle zullen willen meenemen in hun berekening. Een maximaal afbetalingsplan zal gezien de huidige werksituatie eerder liggen rond de 850 à 900 euro.
Rekening houdend met een maximum van 900 euro/maand kom ik met een rentevoet van 2.25% op 25j aan een leenbedrag van 207.000 euro.
Mocht je toch een bank vinden die naar de 1000 euro/maand kan gaan, dan bedraagt de leensom circa 230.000 euro.

In die prijsklasse zou ik dan vooral uitkijken naar woning die nog onder klein beschrijf valt.
Dan dien je maar 5% registratiekosten te betalen, wat toch al een serieuze slok op de borrel scheelt.
Inclusief notariskosten, hypotheekkosten en registratierechten reken je bij een woning onder klein beschrijf best op een kostenplaatje van 8 à 9% van de koopsom.
Een andere kost die je niet uit het oog mag vergeten bij woningen rond dit budget is deze van het conform maken van de elektriciteit. Woningen in deze prijsklasse zijn meestal niet gerenoveerd (al zeker de elektriciteit niet) en worden daarom in 90% van de gevallen afgekeurd. Dit dien je binnen de 18 maand in orde te brengen en te laten herkeuren. Kosten in dit geval kunnen ook al snel enkele duizenden euro's bedragen (afhankelijk van de uit te voeren aanpassingen).

In het geval dat je een lening aanvaard krijgt van 1000 euro/maand is je aankoopbudget het volgende :
Leensom : 230.000
Spaargeld : 30.000
Totaal : 260.000

Aankoopprijs woning : 240.000
Kosten bij klein beschrijf (8 à 9%) : 20.400
Totaal : 260.400

Bijkomend vraagje wel : Is er naast het spaargeld (30.000) en reserve (9.000) nog geld voor handen. Want ik reken nu die 30.000 bij je budget voor woning + kosten. Maar het is waarschijnlijk niet de bedoeling dat je echt naar een 0-reserve gaat, als eenmaal de woning nog wat opgeknapt is.

Sowieso gaan we niet boven de €1000/mnd afbetaling, we kunnen wel alleen maar hopen dat mijn vriendin vlug de nodige uren heeft om TAD'er te worden in het onderwijs zodat er wel een vast maandloon is, maar met dat onderwijs systeem weet je natuurlijk nooit.
Uiteraard is een klein beschrijf heel wat goedkoper als jonge koper, alleen ben ik bang dat er geen enkele klein beschijf woning aan onze eisen zal voldoen. Omdat ik er toch van uitga dat de meeste kleine beschrijven enkel te vinden zijn in de oudere rijhuizen.
Onze ideale wens is een halfopen bebouwing, en heel waarschijnlijk zijn er niet veel halfopen bebouwingen die onder klein beschrijf vallen.

Dat electriciteitsverhaal is zoiets waar ik nu dus de eerste keer van hoor, alvast bedankt daarvoor. Hier kunnen we waarschijnlijk wel de kosten beperken aangezien de vader een electriciën is en de kosten van een vakman dus eerder beperkt zullen blijven.

Buiten die 30000 + 9000 is er geen budget meer voor handen, moet wel zeggen dat dit een berekening is voor eind dit jaar. Dit is zowat het snelste scenario, vanaf januari 2017 een geschikte woning beginnen zoeken. Het meer realistische scenario is er nog een extra jaar bij doen in ons appartement zodat we nog een jaar extra kunnen sparen. In dat geval kan er nog zo'n 12000 spaargeld bijkomen. Dit kan dan eventueel dienstdoen als reserve en kan die 30000 wel volledig gebruikt worden.

Meldaboy schreef: Inclusief notariskosten, hypotheekkosten en registratierechten reken je bij een woning onder klein beschrijf best op een kostenplaatje van 8 à 9% van de koopsom.

Bij klein beschrijf dus een totale extra kosten van 8 à 9% van de koopsom.
Welk % reken je dan voor een woning die geen klein beschrijf zou zijn?

Dit is ook iets wat ik geregeld zie, zou dan ook bij ons van toepassing zijn?

"Vrijstelling registratierechten

Als particulier kan je genieten van een vrijstelling van registratierechten op de eerste € 12.500 van de totale aankoopprijs. Je geniet daarvan indien je een eerste woning koopt die je als hoofdverblijfplaats gaat gebruiken. "

Een maximale afbetalingssom van 1000 euro lijkt me inderdaad wel aan te raden.

Wat dat klein beschrijf betreft, dit hangt net als de prijs heel erg af van regio tot regio. Hier vind je bijvoorbeeld geen enkele woning met groot beschrijf voor die aankoopprijs, maar dat kan in jullie regio totaal anders zijn.

Wat die kosten betreft, zijn volgende links aan te raden :
http://www.hoeveelkostmijnhuis.be/reken ... chafkosten
http://www.hoeveelkostmijnhuis.be/reken ... ten-lening

Een simulatie voor een woning van 230.000 euro :
Aanschafkosten :
- Registratiekosten : 9750 euro (Incl. aftrek eigen woning enz.)
- Ereloon notaris : 2825 euro
- Aktekosten : 968 euro
Leningkosten 230.000 euro (130.000 euro op mandaat):
- Aktekosten hypotheek : 3954 euro
- Aktekosten mandaat : 812 euro
Totaal kosten : 18.309 euro (ofwel 7.96% van de koopsom)

Bij groot beschrijf lopen de registratiekosten op tot minimaal 20.500 euro, wat totale kostenplaatje dan op 29.059 euro brengt (ofwel 12.63% van de koopsom)

Dus als ik het goed begrijp zij de enige kosten die groter zijn bij een groot beschrijf de registratiekosten?

JohnSnow schreef:
Sowieso gaan we niet boven de €1000/mnd afbetaling, we kunnen wel alleen maar hopen dat mijn vriendin vlug de nodige uren heeft om TAD'er te worden in het onderwijs zodat er wel een vast maandloon is, maar met dat onderwijs systeem weet je natuurlijk nooit.

Hou,er rekening mee dat TADD geen garantie is op een vast maandloon.
Vb: bij boventalligheid ie de kans op tewerkstelling 0%
Een andere die ook,TADD is, is,de kans 50% als er uren beschikbaar zijn.

JohnSnow schreef:Dus als ik het goed begrijp zij de enige kosten die groter zijn bij een groot beschrijf de registratiekosten?

Een aankoop onder 'groot beschrijf' zorgt inderdaad enkel voor een verhoging van de registratiekosten (al is het natuurlijk wel meteen een dikke verhoging).
Hou wel in het achterhoofd dat ook de onroerende voorheffing berekend wordt op basis van het KI. Dus hoe hoger het KI, des te hoger het jaarlijkse bedrag dat je voor de onroerende voorheffing dient te betalen.

Ik sluit mij in grote lijnen aan bij wat hier al gezegd is, op 1 puntje na:

vergeet dat verhaaltje van 'vast werk'; geen enkele bank maakt nog echt een onderscheid tussen vast en tijdelijk werk als je in de privé werkt hoor. Uiteindelijk kan je overal ontslagen worden bij nog maar eens een rondje herstructureren of neem je de dag nadat je de lening getekend hebt zelf ontslag, ga je 4/5e werken of pak je een of ander loopbaanonderbrekingstraject. Niemand kan in de toekomst kijken en een verplichting om steeds 100% te blijven werken bij dezelfde werkgever is er al evenmin natuurlijk.

Wat de meeste banken gaan vragen is de 2 laatste loonbrieven en dan gaan ze er logischerwijs van uit dat je met een lening in de maag er wel alles aan zal doen om je inkomen voldoende op peil te houden om alles te betalen.
De tijd dat een bank je arbeidscontract vroeg om te zien of het wel echt eentje van onbepaalde duur was, is al lang voorbij omdat dat toch geen enkele garantie op de toekomst inhoudt voor hen....

Ik weet niet welke leeftijd jullie hebben, maar soms willen mensen veel huis, terwijl er nog weinig spaargeld ter beschikking is. Wij zijn ondertussen 30 & 25, en gaan nu bouwen, wat meestal wel iets duurder is dan een bestaande woning kopen.
Wij proberen toch 15 000 op kant te houden voor verdere aankopen, onvoorziene kosten.
Als jullie nu nog niet samen wonen, zou ik nog iets meer dan 15 000 op kant houden. Aankoop zetel/eettafel/bed/kasten/... loopt snel op.

Ofwel iets meer lenen, iets goedkoper zoeken en zelf renoveren, nog wat wachten en sparen, of toch kiezen voor een gesloten bebouwing.

Bij nieuwbouw heb je wel het voordeel dat jouw huis direct aan de nieuwste normen voldoet en je de volgende 20 à 30 jaar safe zit. Bij een oud huis kom je soms wat tegen...

Een woning gevonden met volgende gegevens immo, is klein beschrijf mogelijk staat er (100% zeker dan?)
Wat komt er hier dan nog bij van kosten? Enkel registratie recht van 5%.


Financiële Info
Prijs:€ 249.500
Kadastraal inkomen:€ 557
Honorarium notaris *:€ 2.446
Honorarium notaris inc BTW *:€ 2.959
Totale kosten *:€ 2.959
Totale kostprijs *:€ 252.459
* indicatieve prijzen