Spaargids.be forum

Hallo,

Ik ben van plan om in de loop van het komende jaar over te gaan tot de aankoop van een appartement in Antwerpen. Gezien ik betrekkelijk financieel & fiscaal analfabetisch ben wil ik graag weten met welke basisprincipes ik best rekening houd.
Ik bespreek gans de kwestie nog met mijn boekhouder & bank maar wil me graag wat voorbereiden.

* Even mijn situatie schetsen: 32-jarige met BVBA waarin ik een €80k heb gespaard. Geen lopende leningen, weinig kosten op de zaak (financiële leasing auto & gebruikelijke kosten). Ik ben van plan het komende jaar (evt. tijdelijk) mijn activiteiten als zelfstandige te stoppen om in loondienst in het buitenland te gaan werken. Gedurende die periode zou ik het appartement dat ik zou aankopen graag verhuren. De delta tussen inkomen uit huur & de afbetaling zou ik vanuit mijn buitenlands loon als loontrekkende bijpassen. Bij terugkomst naar België zou ik er zelf in gaan wonen.
Ik zou de BVBA verder laten bestaan om latere professionele activiteiten die interessanter dan mijn huidige zijn in onder te brengen.

* Vragen:
- Verschillende scenario's:
a/ Aankoop & verhuur appartement via BVBA (en dus de facto een patrimoniumvennootschap zolang verblijf in buitenland)
Ik heb opgevangen dat de regering de huidige mogelijkheden hier sterker gaat reguleren dus ik weet niet of dit nog een realistische mogelijkheid is.
b/ Liquidatie BVBA of geld uit BVBA halen om privé aan te kopen (en privé te verhuren)
c/ Gesplitste aankoop
-- > welke optie lijkt op het eerste zicht de meest wenselijke gezien mijn situatie? En hoe leg ik dit aan boord?

- Voor de bespreking met mijn bankier: welke gegevens & documenten neem ik best mee zodat we een deftig kader kunnen schetsen?

Algemene info m.b.t. mijn geval is ook steeds welkom - ben redelijk clueless in dit soort zaken dus alle hulp is welkom! :p

Mijn advies, als niet boekhouder, ex-zaakvoerder/eigenaar bvba.

1. Door dit appartement in een bvba onder te bregen ga je zeker extra kosten creëren bij de aankoop.

Notariskosten, boekhouderskosten en hogere leningkosten. Je boekhouder zal graag simulatietjes maken , maar dit kost geld. Niet alle banken willen lenen aan een bvba, dus hogere rentevoet want minder concurrentie. Ook bij vervroegd stopzetten van het krediet ga je bloeden, meestal veel meer kosten indien lening op naam van bvba. Ook de notaris gaat extra kosten doen, zogezegd zal het ereloon hetzelfde zijn, maar de diverse kosten zeker niet. Als je het dan vroeg of laat op je naam wil hebben passeer je nogmaals langs de notaris en zijn kassa.

2. Door dit appartement in een bvba onder te bregen ga je mogelijk fiscaal voordeel hebben, mogelijk ook nadeel

Mogelijk, verre van zeker. De fiscaliteit van woonvastgoed als particulier verhuurd voor niet-professioneel gebruik is zeer voordelig in België. De fiscaliteit ivm gesplitste aankopen en dergelijke is enorm onzeker. Bovendien trek je hiermee enkel maar belastingcontroles aan. Een bvba kan het gebouw (niet de grond) afschrijven maar gaat belastingen betalen op de meerwaarde bij verkoop. Een particulier is (zo goed als) vrijgesteld van meerwaardebelasting bij verkoop.

De meeste bankbedienden gaan helemaal niet begrijpen waarover het gaat.

Besluit: het sop is de kolen niet waard. Bovendien gaan de meeste bankbedienden helemaal niet begrijpen waarover het gaat. Gewoon particulier kopen. Ik zou mij eerder bij mijn boekhouder informeren of het niet voordelig kan zijn om de bvba om te vormen tot een bvba voor bepaalde duur, en dan deze van rechtswege laten ontbinden. In plaats van gebruikelijke liquidatie.

Tenzij er zeer gegronde redenen zijn om naar een patrimoniële vennootschap over te gaan, wordt aankoop in de privésfeer tegenwoordig als beste optie beschouwd.

Er zijn diverse redenen, maar het hoofdargument is dat je in de BVBA het appartement afschrijft, waardoor de boekwaarde langzamerhand naar nul zakt. Al je dit vastgoed naderhand terug van de hand doet, dan wordt uw vennootschap belast op de meerwaarde op de verkoop. Da's niet zo leuk.

Als je privé koopt maar bvb. eigen middelen ontbreekt, dan kan je kijken of je de 80k ten dele uit je BVBA kan halen via koopsom binnen een individuele pensioentoezegging (het moet wel fiscaal correct blijven, want dit is niet altijd mogelijk - zeker als je relatief jong bent en zeker als je al aanvullend pensioen hebt lopen - maar verder hierop ingaan zou me te ver leiden in kader van dit forum). Je kan daarna dit verzekeringscontract belenen voor vastgoed via een voorschot op polis. Het doel hiervan is maximaal 50k cash te krijgen in de privé sfeer die een klassieke bankinstelling als "eigen inbreng" zal beschouwen. Zo gaat de bal voor een klassiek hypothecair krediet ten privé titel terug aan het rollen, en kan je misschien privé kopen.

Aankoop via een vennootschap is enkel voordelig als je veel kosten of verbouwingswerken wil doen aan het pand.Je vennootschap moet dan wel voldoende winst/reserve hebben om die kost te dragen.
In het andere geval ben je beter af met privé aan te kopen.
Via vennootschap wordt je later belast op de meerwaarde bij verkoop. Het ontvangen geld komt dan in de vennootschap terecht, en als je dat voor je privé eruit wil halen gaat je dat veel kosten.
Beter is prive aankopen , dan wordt de huur niet belast,

Als zaakvoerder & eigenaar van 2 BVBA's sluit ik me bij bovenstaande meningen aan. Zelf ook al overwogen met de reserves van de vennootschappen (zowel in binnenland als buitenland), maar in geen van beide scenario's zie ik heil/brood. Inderdaad iets van sop en kolen. Daarbij zou ik iets waar ik zelf in zou gaan wonen binnen afzienbare tijd sowieso als privé-eigendom aanschaffen.

Er wordt heel veel gepalaverd over zelfstandigen en hun vastgoeden, maar het is heus geen heilige graal. Jammer genoeg!