Pagina 1 van 2
Lenen voor 2de huis
Geplaatst: 25 maart 2019, 13:42
door Nairo
Beste,
Wij zouden willen verhuizen naar een beter gelegen woning. Nu vragen wij ons af wat de beste oplossing is.
We zijn 30j eerste woning bijna afbetaald. We kunnen dit huis verkopen en dan lenen voor de renovatie of we behouden dit huis en verhuren het en spreken ons spaargeld aan 100k voor aankoop van het andere huis en lenen meer.
Wat denken jullie dat het beste plan is?
Mvg
Re: Lenen voor 2de huis
Geplaatst: 25 maart 2019, 16:19
door De_Wouter
Een eerste huis is eigenlijk geen investering in vastgoed. Je hebt namelijk altijd een dak boven je hoofd nodig.
Een tweede huis is wel een investering.
Investeren in vastgoed gaat gepaard met hoge (instap)kosten: de registratierechten.
Jullie hebben die al betaald. Het kan zijn dat het huis meer waard is voor jullie dan voor een koper. (Er is ook meeneembaarheid in Vlaanderen.)
Huisbaas zijn is niet voor iedereen weggelegd. Het brengt werk, risico en zorgen met zich mee.
De rente staat vandaag heel laag. Bovendien zijn de interesten aftrekbaar voor jullie.
Financieel kan het een interessante zaak zijn om eens goed en veel te lenen.
Zeker indien tijdens de looptijd de inflatie op hol zou slaan.
Zonder cijfers is het moeilijk een oordeel te vellen.
Re: Lenen voor 2de huis
Geplaatst: 25 maart 2019, 16:36
door Nairo
De_Wouter schreef: ↑25 maart 2019, 16:19
Een eerste huis is eigenlijk geen investering in vastgoed. Je hebt namelijk altijd een dak boven je hoofd nodig.
Een tweede huis is wel een investering.
Investeren in vastgoed gaat gepaard met hoge (instap)kosten: de registratierechten.
Jullie hebben die al betaald. Het kan zijn dat het huis meer waard is voor jullie dan voor een koper. (Er is ook meeneembaarheid in Vlaanderen.)
Huisbaas zijn is niet voor iedereen weggelegd. Het brengt werk, risico en zorgen met zich mee.
De rente staat vandaag heel laag. Bovendien zijn de interesten aftrekbaar voor jullie.
Financieel kan het een interessante zaak zijn om eens goed en veel te lenen.
Zeker indien tijdens de looptijd de inflatie op hol zou slaan.
Zonder cijfers is het moeilijk een oordeel te vellen.
Schattig bestaande woning: 285000€ ( gemiddelde prijs van 3 schattingen)
Nieuwe woning: 295000€
Schattig renovatie: 150000€
Spaargeld: 100k waarvan 20k als buffer. ( Wordt niet gebruikt als we huidige woning verkopen)
Gezamenlijk netto inkomsten: 4250€
Re: Lenen voor 2de huis
Geplaatst: 26 maart 2019, 06:32
door Frederic
Nairo schreef: ↑25 maart 2019, 13:42
Welk jaar heb je geleend
hoeveel kapitaal betaal je jaarlijks af
wat is het oorspronkelijk aanvangsbedrag van je kapitaal
hoeveel heb je hypotheek genomen en hoeveel volmacht
Doordat je lening voor het huis dat je gaat verhuren reeds bijna afbetaald is, misloop je toch heel wat belastingsvoordeel = A
B = verlies woonbonus nieuwe huis
A+B is toch wel aanzienlijk
Je hebt natuurlijk wel het voordeel dat je het pand kent en de te verwachten kosten in rekening kan nemen, echter zou ik fiscaal optimaliseren door huidige woning te verkopen en investeringskrediet te nemen na aankoop nieuwe woning waar je naar toe verhuist. Tenminste als je krediet te laag is ...
Heel belangrijk bij de uitwerking van je huidige krediet. Schrap je huidige lening en neem een nieuwe als je in de nabije toekomst nog van plan bent om iets bij te kopen, dit levert meer fiscaal voordeel op.
Ik volg die andere hier met zijn leen eens goed door, maar het moet goed uitgewerkt zijn.
Re: Lenen voor 2de huis
Geplaatst: 26 maart 2019, 10:23
door Nairo
Bij het behouden van woning A zullen we spaargeld aanspreken om de woning volledig af te betalen en verhuren. Daarna nieuwe lening aangaan voor woning B. Huurprijs voor woning zal ongeveer 800€ zijn.
Re: Lenen voor 2de huis
Geplaatst: 26 maart 2019, 11:48
door Frederic
Nairo schreef: ↑26 maart 2019, 10:23
Bij het behouden van woning A zullen we spaargeld aanspreken om de woning volledig af te betalen en verhuren. Daarna nieuwe lening aangaan voor woning B. Huurprijs voor woning zal ongeveer 800€ zijn.
Dat is zeer, maar dan ook zeer onverstandig
Re: Lenen voor 2de huis
Geplaatst: 26 maart 2019, 13:51
door De_Wouter
Frederic schreef: ↑26 maart 2019, 11:48
Nairo schreef: ↑26 maart 2019, 10:23
Bij het behouden van woning A zullen we spaargeld aanspreken om de woning volledig af te betalen en verhuren. Daarna nieuwe lening aangaan voor woning B. Huurprijs voor woning zal ongeveer 800€ zijn.
Dat is zeer, maar dan ook zeer onverstandig
Dat is slecht omdat:
- Interesten aftrekbaar zijn. Door de lage rente en je aftrekbaarheid is geld heel goedkoop.
- Je minder spaargeld hebt, waardoor je zelf minder buffer hebt.
- Je minder spaargeld gaat hebben wanneer je een nieuwe lening aangaat. Daardoor wordt je kredietdossier minder aantrekkelijk voor de bank.
Re: Lenen voor 2de huis
Geplaatst: 26 maart 2019, 16:42
door Nairo
Huis verhuren en die lening laten afbetalen door huurder?
En huis kopen met spaargeld + lening?
Re: Lenen voor 2de huis
Geplaatst: 26 maart 2019, 17:26
door Frederic
Nairo schreef: ↑26 maart 2019, 16:42
Huis verhuren en die lening laten afbetalen door huurder?
En huis kopen met spaargeld + lening?
Geef eens die gegevens waar ik naar vroeg, dan kan ik simuleren wat het interessanter is
Re: Lenen voor 2de huis
Geplaatst: 26 maart 2019, 19:45
door Frederic
Nairo schreef: ↑26 maart 2019, 16:42
Huis verhuren en die lening laten afbetalen door huurder?
En huis kopen met spaargeld + lening?
De Wouter heeft alles goed gezegd en er is nog één belangrijk gegeven: kapitaalaftrek
Je krediet wordt immers een federale kwestie nadat je niet meer in het pand woont, maar gaat verhuren.
Doordat je voor je nieuwe woning (eigen woning) een lening aangaat in 2019, kan je de kapitaalaftrek voor je verhuurde woning combineren met de aftrek voor je eigen woning.
Als dat een lening is op korte termijn en er staat nog een aanzienlijk stuk open, dan kan je tussen de 1€ en 1360 € fiscaal voordeel hebben per jaar dat de lening nog openstaat
daarnaast dus intrestaftrek zoals aangehaald
+ beter dossier
+ inderdaad spaargeld
Ik zie niet echt reden om je huidige woning terug te betalen
Veel succes
Re: Lenen voor 2de huis
Geplaatst: 27 maart 2019, 23:27
door Nairo
Frederic schreef: ↑26 maart 2019, 17:26
Nairo schreef: ↑26 maart 2019, 16:42
Huis verhuren en die lening laten afbetalen door huurder?
En huis kopen met spaargeld + lening?
Geef eens die gegevens waar ik naar vroeg, dan kan ik simuleren wat het interessanter is
Lening loopt van 2014 voor 60000€ aan 2,15% na herfinanciering. Betalen momenteel 480€ af op 12j. De rest kan ik niet beantwoorden.
Re: Lenen voor 2de huis
Geplaatst: 28 maart 2019, 09:13
door Frederic
Nairo schreef: ↑27 maart 2019, 23:27
Frederic schreef: ↑26 maart 2019, 17:26
Geef eens die gegevens waar ik naar vroeg, dan kan ik simuleren wat het interessanter is
Lening loopt van 2014 voor 60000€ aan 2,15% na herfinanciering. Betalen momenteel 480€ af op 12j. De rest kan ik niet beantwoorden.
Ik ben weinig als ik niet alles heb, maar ik blijf bij mijn standpunt dat je beter het krediet behoudt.
Je hebt immers een startbedrag dat dicht aanleunt bij het grensbedrag van die lening (ahv jaar van ontlening)
Dit betekent dat al je kapitaal zal in aanmerking komen voor aftrek (tenzij je mandaat hebt genomen)
Stel dat in die 480 € ongeveer 360 € kapitaal zit dan heb je 4400 € inbreng in je aangifte voor jullie beiden samen.
Het maximale dat jullie elk kunnen inbrengen is elk 2280 € (samen 5560€), dus je zit er dicht bij dankzij je korte termijn
Op die 4400 krijg je 30% per jaar = 1320 € belastingsvoordeel per jaar voor jullie beiden
Daarnaast kan je de intresten ook volledig inbrengen en zo je ki voor een stuk terugwinnen.
Om maar eens te simuleren, de totale intrestlast van dit krediet is 8000 €, ik schat dat jij 16000 € belastingsvoordeel kan halen met dit krediet
Stel dat je toch een mandaatakte hebt genomen (wat weinig waarschijnlijk is met zo'n laag ontleend bedrag) dan zal dit voordeel van 1320 € verminderd moeten worden met de deelsom hypotheek/mandaat
Naast de aftrek van je huidige woning zal je voor je nieuwe woning elk 608€ voordeel netto per jaar hebben.
VB nieuwe lening op 20 jaar = 20 x 608 x 2ontleners = 24320. Ook daar doe je een groot stuk van je last teniet.
Met de gegevens die ik heb, uitermate maar dan ook uitermate dom om te roeren aan je huidig krediet!!!
Re: Lenen voor 2de huis
Geplaatst: 28 maart 2019, 10:45
door brecht26
We zitten in min of meer dezelfde situatie. Twijfel of huidig huis verhuren of verkopen geschatte waarde is 270000. Prijs nieuwe woning is 440000 euro. Nadeel bij verhuur is uiteraard dat 10 procent ipv 7 procent registratierechten. Bovendien verliezen we meeneembaarheid van ca 11000 euro. Onze huidige lening is ook bijna afbetaald (ca 35000 nog 5 jaar). Geschatte huurprijs is 750 euro. Enkele vragen:
Komt een wederopname in aanmerking om intresten en kapitaal af te trekken voor tweede woning? En dan een nieuwe lening voor nieuw huis?
Is het ook mogelijk om van de huidige lening bv helft te gebruiken fiscaal 2de woning en helft geïntegreerde woonbonus? Om zo notaris kosten uit te sparen.
Graag ook jullie mening of het wel de moeite loont om de verhuurpiste te bekijken. Als bijkomend de info mss nog dat we bij de verhuurpiste ca 320000 zullen moeten lenen.
Re: Lenen voor 2de huis
Geplaatst: 28 maart 2019, 14:07
door Frederic
brecht26 schreef: ↑28 maart 2019, 10:45
Komt een wederopname in aanmerking om intresten en kapitaal af te trekken voor tweede woning? En dan een nieuwe lening voor nieuw huis?
Is het ook mogelijk om van de huidige lening bv helft te gebruiken fiscaal 2de woning en helft geïntegreerde woonbonus? Om zo notaris kosten uit te sparen.
Graag ook jullie mening of het wel de moeite loont om de verhuurpiste te bekijken. Als bijkomend de info mss nog dat we bij de verhuurpiste ca 320000 zullen moeten lenen.
Stel woning A is om te verhuren
B is voor zelf in te wonen
Al wat je leent voor A is aftrekbaar voor A
Al wat je leent voor B is aftrekbaar voor B
Je kan niet de huidige lening voor A benutten voor aftrek B
Het enige wat je nog hebt is 5 jaar aftrek voor A op federaal niveau
+ opnieuw aftrek voor B op Vlaams niveau, maar dan moet dit gewaarborgd zijn door een hypothecaire inschrijving.
Re: Lenen voor 2de huis
Geplaatst: 29 maart 2019, 22:13
door Nairo
Frederic schreef: ↑28 maart 2019, 09:13
Nairo schreef: ↑27 maart 2019, 23:27
Lening loopt van 2014 voor 60000€ aan 2,15% na herfinanciering. Betalen momenteel 480€ af op 12j. De rest kan ik niet beantwoorden.
Ik ben weinig als ik niet alles heb, maar ik blijf bij mijn standpunt dat je beter het krediet behoudt.
Je hebt immers een startbedrag dat dicht aanleunt bij het grensbedrag van die lening (ahv jaar van ontlening)
Dit betekent dat al je kapitaal zal in aanmerking komen voor aftrek (tenzij je mandaat hebt genomen)
Stel dat in die 480 € ongeveer 360 € kapitaal zit dan heb je 4400 € inbreng in je aangifte voor jullie beiden samen.
Het maximale dat jullie elk kunnen inbrengen is elk 2280 € (samen 5560€), dus je zit er dicht bij dankzij je korte termijn
Op die 4400 krijg je 30% per jaar = 1320 € belastingsvoordeel per jaar voor jullie beiden
Daarnaast kan je de intresten ook volledig inbrengen en zo je ki voor een stuk terugwinnen.
Om maar eens te simuleren, de totale intrestlast van dit krediet is 8000 €, ik schat dat jij 16000 € belastingsvoordeel kan halen met dit krediet
Stel dat je toch een mandaatakte hebt genomen (wat weinig waarschijnlijk is met zo'n laag ontleend bedrag) dan zal dit voordeel van 1320 € verminderd moeten worden met de deelsom hypotheek/mandaat
Naast de aftrek van je huidige woning zal je voor je nieuwe woning elk 608€ voordeel netto per jaar hebben.
VB nieuwe lening op 20 jaar = 20 x 608 x 2ontleners = 24320. Ook daar doe je een groot stuk van je last teniet.
Met de gegevens die ik heb, uitermate maar dan ook uitermate dom om te roeren aan je huidig krediet!!!
Wat dan met huis dat we verhuren? Verkopen nadat de lening is afbetaald?
Ons idee is momenteel om een degelijke alleenstaande woning te kopen met wat grond bij. Daarvoor 80k spaargeld te gebruiken en dan lenen op 30j. We verhuren onze huidige woning tot de lening is afgelopen ik denk nog 6j dan verkopen we onze huidige woning en verbouwen met dat geld de woning die we aankopen. Of is dan toch beter om huis te verkopen en minder te lenen?