Spaargids.be forum

Dag iedereen,

Ik ben recent begonnen met de zoektocht naar mijn eerste woning, maar ik zit nog met een aantal vragen.
Aangezien ik en niemand in mijn nabije omgeving veel kennis heeft van de vastgoedwereld en het toch om een zeer belangrijke financiële beslissing gaat wil ik me voldoende informeren.

Mijn huidige situatie

24 jaar, alleenstaand, momenteel inwonend bij ouders
Netto maandelijks inkomen 2000 euro
Maaltijdcheques + bedrijfswagen met tankkaart
100000 euro gespaard

Volgens de hypotheek simulaties die ik online kan vinden lijkt het dat 175000 euro lenen realistisch is met mijn huidige inkomen. Dit zou zorgen voor een totaal bedrag van 275000 euro.

Mijn voorkeur gaat naar een nieuwbouwappartement. Of dit haalbaar is weet ik niet, daarom dat ik hier een paar vragen wilde stellen.

Vaak lijkt de informatie over de extra kosten die ik kan vinden tegenstrijdig, mogelijk is dat omdat die op sommige websites verouderd is.
Bij een poging om alle extra kosten beter te begrijpen heb ik een diagram gemaakt:

diagram_extra_kosten.png

Een specifiek voorbeeld van de kosten bij een nieuwbouwappartement dat nog niet in aanbouw is zoals ik ze momenteel begrijp zijn dan als volgt:

Code: Selecteer alles

Stel dat de aankoopprijs van de woning het volgende is:
	250000 euro 	175000 constructie-aandeel + 75000 grondaandeel
	
Registratierechten op het grondaandeel
	9000 euro 	12%

btw op het constructie-aandeel
	10500 euro 	indien 6% van toepassing is
	36750 euro 	indien 21% van toepassing is

Extra kosten: notaris en hypotheek?
	10000 euro

Totaal:
	279500 euro in het beste geval
	305750 euro in het slechtste geval

Als de kosten zijn zoals het beste geval uit mijn simulatie, dan lijkt me een nieuwbouwappartement van 250000 euro bijna haalbaar.

In mijn simulatie hou ik geen rekening met de kosten van een inboedel of de aansluitingskosten van de nutsvoorzieningen.
Mijn redenering daarvoor is dat eens het appartement opgeleverd wordt, we mogelijks al een jaar verder zijn en ik dan een extra 20000 euro gespaard kan hebben. Of dit voldoende is om het appartement in te richten en nog een veiligheidsmarge te hebben ben ik nog niet zeker.

Vragen:

Is het realistisch voor iemand in mijn situatie om te zoeken naar een nieuwbouwappartement?
Is de 6% btw regel ook van toepassing op het grondaandeel indien de nieuwbouw al in aanbouw zou zijn? Indien dit het geval is, klopt het dan dat de voordeligste optie is om een nieuwbouw te zoeken die al in aanbouw is en waarbij de 6% btw regel van toepassing is?
Is mijn huidige simulatie/diagram realistisch of zijn er nog dingen die ik over het hoofd heb gezien?
In mijn huidige simulatie gebruik ik een verhouding van 70% constructie-aandeel en 30% grondaandeel, is dit een correct gemiddelde?
Is het verstandig om tijdens de berekening van de totale kost geen rekening te houden met kosten zoals de inboedel? Wat is een goed veiligheidsmarge?
De maatregel om te kunnen genieten van 6% btw is recent verlengt tot 31/12/2023. Maar ik vroeg me het volgende af:
Volgens de wet Breyne worden de betalingen opgedeeld in verschillende schijven die moeten betaald worden volgens het percentage van de uitgevoerde werken. Stel dat de werken van een project zich afspelen tussen 01/09/2023 en 01/09/2024. Wilt dat dan zeggen dat de verschuldigde btw 6% bedraagt op alle betalingen in 2023, en de schijven van 2024 21%?
Random vraag die niets met leningen te maken heeft, maar ik vroeg het met af toen ik een aantal projecten aan het bekijken was. Stel dat een nieuwbouwappartement uitgerust wordt met zonnepanelen. Wat gebeurt er met de opbrengst daarvan? Wordt dit gebruikt om de gemeenschappelijke kosten te verminderen?

Alvast bedankt!

Mooi diagram hoor en top dat je zoveel per jaar kunt sparen. Doe ik je niet snel na.
In de berekening mis ik nog de Schuldsaldoverzekering (SSV) en de Brandverzekering (BV) wat door een behoorlijk aantal banken verplicht gesteld wordt. Een eventuele schatter kan aangesteld worden a 200-500 Euro. Bemiddelingskosten hypotheek.

Ben verder ook weinig bekend in het wereldje...

Wat ook nog een extra kost gaat zijn upgrade van wat standaard voorzien is.
Als vb enkele richting schakelaar slaapkamer naar dubbel richting enz.
Keuken, badkamer, type vloer voorzien, verwarming, syndici kost etc.

Mocht je nu op zoek gaan naar een recent appartement maar geen nieuwbouw, is dit naar kosten toe buiten de waarde van het vastgoed, voor jou veel voordeliger.
Regio?

Is het realistisch voor iemand in mijn situatie om te zoeken naar een nieuwbouwappartement?
€275.000 voor een nieuwbouw appartement.
Haalbaar: ja, maar je zegt niets over wat je zoekt (regio, aantal slaapkamers, tuin, garage,...). Zelfs in Leuven zal je voor die prijs wel een nieuwbouw vinden, wellicht van 50m³

Is de 6% btw regel ook van toepassing op het grondaandeel indien de nieuwbouw al in aanbouw zou zijn? Indien dit het geval is, klopt het dan dat de voordeligste optie is om een nieuwbouw te zoeken die al in aanbouw is en waarbij de 6% btw regel van toepassing is?
Ik vermoed dat je het hier hebt over de sloop en nieuwbouw regeling (deze dus: https://financien.belgium.be/nl/program ... -heropbouw). Er staat niet expliciet dat het om het grondaandeel gaat dus ga er maar vanuit dat dit niet van kracht is voor het grondaandeel.
Ze praten ook expliciet over de 21% die naar 6% gaat. Grond is geen 21% dus dat is nog een reden om te vermoeden dat de grond hetzelfde tarief blijft behouden.

Is mijn huidige simulatie/diagram realistisch of zijn er nog dingen die ik over het hoofd heb gezien?
Voor zekerheid zou ik toch aan bouwpromotor zelf vragen. Er zijn meerdere factoren die van belang zijn waardoor ik mij alvast niet wil wagen aan zoiets bevestigen.
Normaal gaat een bouwpromotor hier wel zeer duidelijk mee opscheppen, want het is een behoorlijk voordeel voor hen.

In mijn huidige simulatie gebruik ik een verhouding van 70% constructie-aandeel en 30% grondaandeel, is dit een correct gemiddelde?
Behoorlijke prijs voor een grond als je 30% stopt in het grondaandeel. Zelfs voor een huis vind ik je verdeling nog relatief hoog (het huis die ik nu aan het bouwen ben zit op een 1/4 in de grond). Zit je in een dure gemeente, dan is het mogelijk dat voor een HUIS je aan 30% zit van grondaandeel. Voor een appartement is dit een grote overschatting. In de tijd dat ik nog een appartement overwoog was het grondaandeel 15%, rekening houden dat je geen appartement hebt met tuin uiteraard (€41.000 op totale kost van €317.000).

Is het verstandig om tijdens de berekening van de totale kost geen rekening te houden met kosten zoals de inboedel? Wat is een goed veiligheidsmarge?
Het valt sterk te zien wat de luxe is dat je zoekt. 2dehands kan je veel koopjes doen (zetel, kasten, tafel,...) om zo zeer veel geld uit te sparen aan je inboedel.
Wil je de luxe om toch "alles nieuw" dan is de vraag of het "Ikea nieuw" of "duurder meubelwinkel nieuw" is dat je zoekt. Mijn inboedel (toen ik in mijn woning ging intrekken) kwam rond de €5.000 / 6.000 (bed met bijhorende nachtkasten, tafel, salonzetel, salon tafel, wasmachine, stofzuiger, gordijnen, allerhande kookgerief...) uit de Ikea, Weba en Ygo. Er was al een ingebouwde dressing dus had geen kleerkast nodig.

De maatregel om te kunnen genieten van 6% btw is recent verlengt tot 31/12/2023. Maar ik vroeg me het volgende af:
Volgens de wet Breyne worden de betalingen opgedeeld in verschillende schijven die moeten betaald worden volgens het percentage van de uitgevoerde werken. Stel dat de werken van een project zich afspelen tussen 01/09/2023 en 01/09/2024. Wilt dat dan zeggen dat de verschuldigde btw 6% bedraagt op alle betalingen in 2023, en de schijven van 2024 21%?
Zo'n tijdelijke regels worden bepaald op het hele project en hangen vast op datum akte of datum bouwaanvraag. Ik lees her en der dat het van kracht is op moment van akte tekenen.
Ik kan men niet inbeelden dat heel de prijs van je woning zou afhankelijk op de snel of hoe traag de aannemer werkt, dit zou tot teveel geschillen leiden.

Random vraag die niets met leningen te maken heeft, maar ik vroeg het met af toen ik een aantal projecten aan het bekijken was. Stel dat een nieuwbouwappartement uitgerust wordt met zonnepanelen. Wat gebeurt er met de opbrengst daarvan? Wordt dit gebruikt om de gemeenschappelijke kosten te verminderen?
Bij zonnepanelen op een dak van een appartement is het afhankelijk hoe de inwoners het samen bepalen.
Het was de trend dat iedereen aparte tellers had wat zonnepanelen "bemoeilijk" want het is moeilijk te weten wie wat gebruikt. Tegenwoordig begint het terug wat meer de trend te worden om 1 teller te hebben naar de buitenwereld en te werken met verschillende tellers in de woning waardoor zonnepanelen dan wel proper kunnen berekend worden.

Zonnepanelen voor de gemeenschappelijke delen, hoeveel verwacht je van gebruik? Als dit een zeer grote blok is, dan zal dat verbruik wel iets betekenen. Is het een kleine blok met 4 units, dan ga je geen zonnepanelen plaatsen voor een 5 tal lampen en misschien een garage poort.

Twijfelaar22 schreef: ↑24 april 2022, 21:22 Mooi diagram hoor en top dat je zoveel per jaar kunt sparen. Doe ik je niet snel na.
In de berekening mis ik nog de Schuldsaldoverzekering (SSV) en de Brandverzekering (BV) wat door een behoorlijk aantal banken verplicht gesteld wordt. Een eventuele schatter kan aangesteld worden a 200-500 Euro. Bemiddelingskosten hypotheek.

Ben verder ook weinig bekend in het wereldje...

platin schreef: ↑25 april 2022, 08:42 Wat ook nog een extra kost gaat zijn upgrade van wat standaard voorzien is.
Als vb enkele richting schakelaar slaapkamer naar dubbel richting enz.
Keuken, badkamer, type vloer voorzien, verwarming, syndici kost etc.

Bedankt, dit zijn inderdaad extra kosten waar ik rekening mee ga moeten houden en waar ik naar op zoek was.
De dingen die geupgrade kunnen worden gaan waarschijnlijk per project sterk verschillen en zal ik moeten bekijken aan de hand van het lastenboek.

In verband met upgrades: zijn er daar experts voor die ingehuurd kunnen worden om hun advies te geven? Of denk je dat dat overbodig is, en je zelf de meeste upgrades zelf kan herkennen? Zijn dat dingen die de bouwpromotor zelf nog gaat aanbieden?

Crouch schreef: ↑25 april 2022, 08:52 Mocht je nu op zoek gaan naar een recent appartement maar geen nieuwbouw, is dit naar kosten toe buiten de waarde van het vastgoed, voor jou veel voordeliger.
Regio?

Ik had het zelf al eens berekend en het zou minstens 10000 euro aan extra kosten besparen op geen nieuwbouw te kiezen.
Een nieuwbouw zou fijn zijn, maar is zeker niet nodig.

Misschien dat mijn perceptie niet klopt, maar ik heb zo het gevoel dat ik meer nieuwbouw appartementen kan vinden die binnen mijn budget passen dan recent gebouwde appartementen (ik keek naar bouwjaar >= 2010).
Mogelijks kijk ik niet op de correcte plekken of zijn mijn standaarden te hoog

Voor de regio was ik aan het kijken naar Heist-op-den-berg - Bonheiden - Rotselaar en uiteraard alles daar tussen en rondom.

SMGGM schreef: ↑25 april 2022, 12:12 Is het realistisch voor iemand in mijn situatie om te zoeken naar een nieuwbouwappartement?
€275.000 voor een nieuwbouw appartement.
Haalbaar: ja, maar je zegt niets over wat je zoekt (regio, aantal slaapkamers, tuin, garage,...). Zelfs in Leuven zal je voor die prijs wel een nieuwbouw vinden, wellicht van 50m³

Is de 6% btw regel ook van toepassing op het grondaandeel indien de nieuwbouw al in aanbouw zou zijn? Indien dit het geval is, klopt het dan dat de voordeligste optie is om een nieuwbouw te zoeken die al in aanbouw is en waarbij de 6% btw regel van toepassing is?
Ik vermoed dat je het hier hebt over de sloop en nieuwbouw regeling (deze dus: https://financien.belgium.be/nl/program ... -heropbouw). Er staat niet expliciet dat het om het grondaandeel gaat dus ga er maar vanuit dat dit niet van kracht is voor het grondaandeel.
Ze praten ook expliciet over de 21% die naar 6% gaat. Grond is geen 21% dus dat is nog een reden om te vermoeden dat de grond hetzelfde tarief blijft behouden.

Is mijn huidige simulatie/diagram realistisch of zijn er nog dingen die ik over het hoofd heb gezien?
Voor zekerheid zou ik toch aan bouwpromotor zelf vragen. Er zijn meerdere factoren die van belang zijn waardoor ik mij alvast niet wil wagen aan zoiets bevestigen.
Normaal gaat een bouwpromotor hier wel zeer duidelijk mee opscheppen, want het is een behoorlijk voordeel voor hen.

In mijn huidige simulatie gebruik ik een verhouding van 70% constructie-aandeel en 30% grondaandeel, is dit een correct gemiddelde?
Behoorlijke prijs voor een grond als je 30% stopt in het grondaandeel. Zelfs voor een huis vind ik je verdeling nog relatief hoog (het huis die ik nu aan het bouwen ben zit op een 1/4 in de grond). Zit je in een dure gemeente, dan is het mogelijk dat voor een HUIS je aan 30% zit van grondaandeel. Voor een appartement is dit een grote overschatting. In de tijd dat ik nog een appartement overwoog was het grondaandeel 15%, rekening houden dat je geen appartement hebt met tuin uiteraard (€41.000 op totale kost van €317.000).

Is het verstandig om tijdens de berekening van de totale kost geen rekening te houden met kosten zoals de inboedel? Wat is een goed veiligheidsmarge?
Het valt sterk te zien wat de luxe is dat je zoekt. 2dehands kan je veel koopjes doen (zetel, kasten, tafel,...) om zo zeer veel geld uit te sparen aan je inboedel.
Wil je de luxe om toch "alles nieuw" dan is de vraag of het "Ikea nieuw" of "duurder meubelwinkel nieuw" is dat je zoekt. Mijn inboedel (toen ik in mijn woning ging intrekken) kwam rond de €5.000 / 6.000 (bed met bijhorende nachtkasten, tafel, salonzetel, salon tafel, wasmachine, stofzuiger, gordijnen, allerhande kookgerief...) uit de Ikea, Weba en Ygo. Er was al een ingebouwde dressing dus had geen kleerkast nodig.

De maatregel om te kunnen genieten van 6% btw is recent verlengt tot 31/12/2023. Maar ik vroeg me het volgende af:
Volgens de wet Breyne worden de betalingen opgedeeld in verschillende schijven die moeten betaald worden volgens het percentage van de uitgevoerde werken. Stel dat de werken van een project zich afspelen tussen 01/09/2023 en 01/09/2024. Wilt dat dan zeggen dat de verschuldigde btw 6% bedraagt op alle betalingen in 2023, en de schijven van 2024 21%?
Zo'n tijdelijke regels worden bepaald op het hele project en hangen vast op datum akte of datum bouwaanvraag. Ik lees her en der dat het van kracht is op moment van akte tekenen.
Ik kan men niet inbeelden dat heel de prijs van je woning zou afhankelijk op de snel of hoe traag de aannemer werkt, dit zou tot teveel geschillen leiden.

Random vraag die niets met leningen te maken heeft, maar ik vroeg het met af toen ik een aantal projecten aan het bekijken was. Stel dat een nieuwbouwappartement uitgerust wordt met zonnepanelen. Wat gebeurt er met de opbrengst daarvan? Wordt dit gebruikt om de gemeenschappelijke kosten te verminderen?
Bij zonnepanelen op een dak van een appartement is het afhankelijk hoe de inwoners het samen bepalen.
Het was de trend dat iedereen aparte tellers had wat zonnepanelen "bemoeilijk" want het is moeilijk te weten wie wat gebruikt. Tegenwoordig begint het terug wat meer de trend te worden om 1 teller te hebben naar de buitenwereld en te werken met verschillende tellers in de woning waardoor zonnepanelen dan wel proper kunnen berekend worden.

Zonnepanelen voor de gemeenschappelijke delen, hoeveel verwacht je van gebruik? Als dit een zeer grote blok is, dan zal dat verbruik wel iets betekenen. Is het een kleine blok met 4 units, dan ga je geen zonnepanelen plaatsen voor een 5 tal lampen en misschien een garage poort.

Bedankt, dit is allemaal zeer nuttige informatie!

Regio heb ik net hierboven vermeld. Verder was ik aan het kijken naar appartementen met een woonopp >= 85mm², 2 slaapkamers en een garage of parkeerplaats.

MxLm schreef: ↑27 april 2022, 16:29In verband met upgrades: zijn er daar experts voor die ingehuurd kunnen worden om hun advies te geven? Of denk je dat dat overbodig is, en je zelf de meeste upgrades zelf kan herkennen? Zijn dat dingen die de bouwpromotor zelf nog gaat aanbieden?

Wat typisch gedaan wordt in lastenboeken is werken met budgetten. In de prijs zit €xxxx bedrag voor de badkamer, €yyyy bedrag voor keuken, €zz / m³ voor vloer,... Ramen, techniek (zoals isolatie, verwarming), dakpannen enz worden typisch omschreven als "voldoet aan norm X" of zegt men Product Y "of gelijkwaardig". Ook daar kan je upgrades op doen (3 dubbel glas of andere stenen) mits meer kost.
Jij bepaald dan hoe "duur" of hoe "goedkoop" je het maakt. Je kan die prijzen ietswat valideren door naar wat winkels te gaan en zien of dat budget ruim is of niet, maar ga niet naar de gamma of Ikea om te vergelijken, want je gaat vaak bij zulke projecten naar de winkels moeten gaan die zij aanbieden. Je kan daar ook amper korting afdwingen omdat je nergens kan gaan shoppen.
Daarom dat er vaak gezegd wordt, bij een nieuwbouw (sleutel op de deur), voorzie 10% extra budget.

We zitten ook in een energie transitie periode en het loont enorm de moeite om het lastenboek in detail te bekijken. Zeker voor appartementen is vloerverwarming bijna nooit voorzien, maar als je nu (of later) een warmtepomp moet installeren, dan zou ik nu de kost slikken van vloerverwarming om je niet vast te rijden over 10 jaar.
Zulke "grote" kosten zou je wel al kunnen identificeren door het lastenboek in detail te lezen en hier wat kritische vragen over te stellen. Zulke lastenboeken worden vaak opgesteld met "de minimale norm halen" als achterliggend idee en niet meer.

MxLm schreef: ↑27 april 2022, 16:29Voor de regio was ik aan het kijken naar Heist-op-den-berg - Bonheiden - Rotselaar en uiteraard alles daar tussen en rondom.

Ik ga eerlijk zijn, hier was ik bang voor. De regio's die je daar zegt liggen zeer dicht bij de duurste stad in Vlaanderen (Leuven), op de rand van de zeer dure driehoek (Brussel / Leuven / Antwerpen) en naast bijna de duurste gemeente in Vlaanderen (Keerbergen).
De kans dat je in die regio een nieuwbouw appartement gaat vinden voor €275.000 schat ik zeer klein in (sorry). Ik heb net mijn oude (binnenin gerenoveerd) 2 slaapkamer rijhuisje in een van de goedkoopste gemeentes in die driehoek verkocht voor meer dan dit. Ik gok dat je zeer veel moeite zal hebben om voor die prijs dan een (bijna) nieuwbouw appartement zal vinden (waar een zeer grote vraag voor is).

Als je zou afwijken van die locatie en richting pakweg Aarschot gaan, dan zal de prijs al wat naar beneden gaan en lijkt me het een meer haalbaar verhaal.
Voor een nieuwbouw appartement is de kostprijs van de bouw typisch gelijkaardig aan die van een bescheiden woning (zeker als je een garage wilt want die komen vaak al op €25.000). Waar je bij een appartement op bespaard is de kost van de bouwgrond.

Mijn advies, regio uitbreiden of je verwachten naar beneden bijstellen. Je kan ook wachten en gokken dat de huizenmarkt gaat afkoelen door de interesten die omhoog gaan (de vraag is of je niet gewoon netto evenveel zal betalen maar dan aan rente). Gok je fout en zakt de prijs niet, dan heb je de huidige prijzen + hogere rentes.
Glazen bol zoeken....

Momenteel ook oppassen, gezien de ongeziene prijsstijgingen zitten sleutel op de deur bouwbedrijven hun clausules van hoeveel de prijs kan fluctueren zeer ruim te zetten. Vroeger waren fluctuaties van 3% "normaal" (prijs kan dus maximum 3% stijgen), maar nu gaat men die ruimer zetten. De wet verplicht sleutel op de deur bedrijven om een percentage erop te plakken, maar zegt niet hoeveel (tot vorig jaar was 3 tot 5% gangbaar).

Jouw project is zeker mogelijk! afhankelijk van wat je wenst! Ook in de aangegeven regio.

Ikzelf ben in de regio (wel iets duurdere regio Putte/Sint-katelijne) aan het zoeken.
Nieuwbouw all in voor 272000 kan je volgens mij vinden - wel 1 slaapkamer appartementen! En deze worden ook het minst gevraagd, en zijn nog vaak beschikbaar als de bouw al gestrart is.

Zo is er een superleuk 1 slaapkamerappartement op de gelijkvloers met 43m terras nog te koop in Beerzel (dichtbij Heist) voor theoretische all-in prijs van 240000 euro!!! Ik greep helaas net naast het laatste 2-kamer appartement

Zoals eerder aangegeven moet je rekening houden met je schuldsaldo, je brandverzekering maar ook met de maandelijkse gezamelijke kosten! Momenteel worden er in de buurt vrij veel Parkresidenties gebouwd, daar lopen de maandelijkse lasten vrij hoog op - laatste die ik bezocht werd er een maandelijkse last van 125 euro gevraagd voor liften/onderhoud park enz. gevraagd. Algemene lasten in een 'gewone' residentie ligt vaak tussen de 75 en 90 euro per maand.

Spaargids.be forum

Aankoop van eerste woning

Aankoop van eerste woning

Re: Aankoop van eerste woning

Re: Aankoop van eerste woning

Re: Aankoop van eerste woning

Re: Aankoop van eerste woning

Re: Aankoop van eerste woning

Re: Aankoop van eerste woning

Re: Aankoop van eerste woning