Spaargids.be forum

Ik ben sinds 7 jaar eigenaar van een appartement. Lening 180.000 euro op 25 jaar met variabele intrestvoet van 1,5% (wordt 3-jaarlijks herzien, maar kan maximaal verdubbelen tot 3%), woonbonus inclusief.

Met mijn vriendin koop ik een huis. Lening 450.000 euro (50/50) op 25 jaar met vaste intrestvoet van 2,5%.

Er zijn 3 opties.

1) Appartement verhuren:
Mijn vriendin betaalt 3% registratierechten en ikzelf betaal 12% gezien ik al een eerste woning heb. Ik krijg extra huurinkomsten.
Verlies ik mijn woonbonus gezien mijn appartement niet mijn enige woning is en ik er niet meer in ga wonen?

2) Appartement verkopen d.m.v. pandwissel:
we betalen beide 3% registratierechten. Ik heb waarschijnlijk een meerwaarde op mijn appartement (schatting: min. 40.000 euro). Mijn vriendin krijgt voordeel van woonbonus, gezien mijn lening wordt behouden en aangepast (pandwissel). Enige voorwaarde is dat het verlijden van de aktes van appartement en huis op dezelfde dag moet gebeuren. De bank verzekerde me dat dit in de meeste gevallen wel lukt.
Mijn betere intrestvoet van 1,5% ben ik dan wel kwijt neem ik aan (of blijft die nog van toepassing op het resterende bedrag tot 180.000)?

3) Appartement verkopen binnen de 2 jaar na aankoop huis:
Indien ik bv. niet tijdig (binnen 4 maand) een koper vind voor mijn appartement, kan ik alsnog 3% registratierechten betalen als ik het appartement binnen de 2 jaar verkoop en tussentijds verhuur. De woonbonus zijn we in deze optie helaas beiden kwijt. Ik heb waarschijnlijk een meerwaarde op mijn appartement (schatting: min. 40.000 euro).

Welke is financieel het aantrekkelijkst?

Wat gebeurt er met mijn volledig betaalde schuldsaldoverzekering van mijn appartement bij verkoop? Kan ik die overnemen?

Alvast erg bedankt voor de hulp!

1. Je zal de Vlaamse woonbonus verliezen, maar de federale woonbonus krijg je in de plaats. Een 2de woning wordt aanzien als pensioensparen en is een federale bevoegdheid. Voor de federale overheid is de woonbonus nog niet afgeschaft.
https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2021/10/18 ... at-doet-e/

2. Omdat jij je appartement verkoopt, kan jij nog opteren om voor de meeneembaarheid op je registratierechten. Die meeneembaarheid is nog niet afgeschaft. Concreet kan je kiezen voor:
de nieuwe tarieven (3% en 1%), zonder meeneembaarheid;
de oude tarieven (6 en 5%), met meeneembaarheid.

Afhankelijk van de prijs van de nieuwe woning en de registratierechten dat je voor je appartement toen betaalde, kan je dit beter uitkomen. Hier kies je simpelweg wat het goedkoopst voor je is.
https://www.vlaanderen.be/meeneembaarhe ... rkooprecht

Met een pandwissel ben je normaal je rentevoet niet kwijt (dat is een deel van het concept, althans als je bij die bank blijft). Als je extra zal moeten bijlenen, dan is die rente wel aan de huidige tarieven.
Maar je zit wel in een complexere situatie met een nieuwe ontlener, extra bijlenen, huidige schuldsaldo verzekering,... Daar moet je toch goed met je bank over praten. Je huidige bank kan mogelijk wel profiteren van de situatie en je minder goede rentes aanbieden omdat je wat vast zit aan hen. Belangrijke regel blijft dan nog steeds om te vergelijken.

3. De woonbonus ben je dan wel kwijt, je zal dan wel hebben kunnen genieten van de federale woonbonus gedurende de tijd dat je de 2 woningen nog in bezit had.

Wat betreft de registratierechten terugvorderen weet ik niet. Met die overgangen en wijzigen in de constructies ben ik niet mee met die exacte vraag.

Er zijn nog wat extra kosten waar je rekening mee moet houden, namelijk het stopzetten van je lening. Die kosten zijn er ook in optie 1, maar bij optie 3 is de verkoop van je appartement "snel na" de aankoop. De hypotheek moet stopgezet worden en is verre van gratis.


Welke is financieel het aantrekkelijkst?
Zeer sterk afhankelijk van hoe je het bekijkt. Op lange termijn, de initiële kost, het fiscale stuk,...?
Optie 1, Op lange termijn heb je 2 woningen, geniet je van de federale woonbonus, heb je huurinkomsten, een hogere meerwaarde als je het appartement verkoopt over 10 jaar,... Je zit wel met hogere registratierechten, banken die misschien wat moeilijker doen omdat je 2 leningen hebt en een risicovoller profiel bent (is natuurlijk afhankelijk van zoveel factoren) en de kosten en nadelen van een huurder te hebben.

Kijk je enkel op de initiële kost, dan is beide aktes samen het meest voordelige. Pandwissel om je woonbonus te houden, mogelijk meenemen van registratierechten, je mogelijke huidige rente behouden,...

Kijk je enkel naar het fiscale stuk, dan is optie 1 niet de meest voordelige (want de registratiekosten van een 2 de woning zullen hoger zijn dan de federale woonbonus dat je nog zou ontvangen).
Optie 2 lijkt me voor het fiscale stuk de meest interessant. Woonbonus houden en mogelijkheid aan meeneembaarheid registratierechten.

Wat voor jou de beste optie is, is geheel aan jou. Een huurder is altijd een soort van stress en je eigen vermogen zit in dat stuk vastgoed (en kan je dus niet inbrengen in de woning die je zal kopen), maar een 2de woonst hebben is altijd interessant want je hebt iets om terug op te vallen indien de relatie zou mislukken. Je appartement behouden zal in de eerste jaren financieel het zwaarst zijn in het begin uiteraard.

Optie 3 is veruit de minst interessant optie en moet je kost wat kost vermijden. Je neemt alle nadelen van het appartement niet verkopen maar verhuren mee (woonbonus kwijt, lening stopzetten, hogere registratierechten betalen) en geen van de voordelen mee. Het enige verschil tussen optie 1 en 3 is dat je het appartement lang zal houden in optie 1. Denk wel goed na en zie of het financieel haalbaar is voordat je optie 1 kiest, want kiezen voor optie 1 en over een jaar bedenken en je hebt feitelijk optie 3.

Wat gebeurt er met mijn volledig betaalde schuldsaldoverzekering van mijn appartement bij verkoop? Kan ik die overnemen?
Ik denk het wel als je een pandwissel doet en de lening meeneemt. Het verhaal wordt wel complexer omdat je zal bijlenen en er is een nieuwe ontlener. Je schuldsaldo zal duurder worden. Hier zal je advies moeten vragen aan de bank / verzekeraar.

@SMGGM erg bedankt om jouw mening zo uitgebreid neer te schrijven.

1 ding ben ik vergeten te zeggen: het appartement heb ik gekocht met 21% btw. Dus overname registratierechten is niet mogelijk.

Ik wil het plaatje vooral op langere termijn zien, dus niet nu enkel de initiële kosten.

Wat vandaag ook in me op kwam, is het feit dat de waarde van mijn appartement inflatiebestendig is en ook de huur neemt naarmate de jaren vorderen toe. Een woonbonus van 1000 euro daarentegen is nu misschien veel maar stelt in 25 jaar niks meer voor.

Zo’n moeilijke vraag want het is afhankelijk van zoveel factoren.

Je kan succes hebben met het verhuren, een vaste huurder die niets kapot doet. Andersom kan er veel foutlopen zoals wanbetaling, veel korte termijn huurders waardoor je constant moeten zoeken naar nieuwe huurders, vroegtijdige defecten, mogelijke belastingen op huurinkomsten,…

Met wat wil je overigens vergelijken?
Wat ga je doen om de opbrengst van je appartement moest je het verkopen? Investeren in je nieuwe aankoop, op een spaarrekening laten rotten, beleggen,…?

In het meest logische geval zal het verhuren van je appartement het financieel interessantste zijn op lange termijn, maar met wat ongeluk kan het een miserie zijn.
Financieel is het natuurlijk een veilige investering want zoals je correct aanhaalt is er een zekere garantie van de waarde van het appartement. Afhankelijk van de ligging kan die nog (fel) oplopen. Hou wel rekening mee dat je niet al je huurinkomsten meteen kan gaan opdoen. Het is belangrijk een spaarpotje te houden voor kosten (gasketel defect, dure gemeenschappelijke kosten,…).

SMGGM schreef: ↑22 juni 2022, 13:15 Zo’n moeilijke vraag want het is afhankelijk van zoveel factoren.

Je kan succes hebben met het verhuren, een vaste huurder die niets kapot doet. Andersom kan er veel foutlopen zoals wanbetaling, veel korte termijn huurders waardoor je constant moeten zoeken naar nieuwe huurders, vroegtijdige defecten, mogelijke belastingen op huurinkomsten,…

Met wat wil je overigens vergelijken?
Wat ga je doen om de opbrengst van je appartement moest je het verkopen? Investeren in je nieuwe aankoop, op een spaarrekening laten rotten, beleggen,…?

In het meest logische geval zal het verhuren van je appartement het financieel interessantste zijn op lange termijn, maar met wat ongeluk kan het een miserie zijn.
Financieel is het natuurlijk een veilige investering want zoals je correct aanhaalt is er een zekere garantie van de waarde van het appartement. Afhankelijk van de ligging kan die nog (fel) oplopen. Hou wel rekening mee dat je niet al je huurinkomsten meteen kan gaan opdoen. Het is belangrijk een spaarpotje te houden voor kosten (gasketel defect, dure gemeenschappelijke kosten,…).

Eveneens hartelijk dank SMGGM voor jouw 2 antwoorden. Veel uit geleerd.

SMGGM schreef: ↑22 juni 2022, 13:15 Zo’n moeilijke vraag want het is afhankelijk van zoveel factoren.

Je kan succes hebben met het verhuren, een vaste huurder die niets kapot doet. Andersom kan er veel foutlopen zoals wanbetaling, veel korte termijn huurders waardoor je constant moeten zoeken naar nieuwe huurders, vroegtijdige defecten, mogelijke belastingen op huurinkomsten,…

Met wat wil je overigens vergelijken?
Wat ga je doen om de opbrengst van je appartement moest je het verkopen? Investeren in je nieuwe aankoop, op een spaarrekening laten rotten, beleggen,…?

In het meest logische geval zal het verhuren van je appartement het financieel interessantste zijn op lange termijn, maar met wat ongeluk kan het een miserie zijn.
Financieel is het natuurlijk een veilige investering want zoals je correct aanhaalt is er een zekere garantie van de waarde van het appartement. Afhankelijk van de ligging kan die nog (fel) oplopen. Hou wel rekening mee dat je niet al je huurinkomsten meteen kan gaan opdoen. Het is belangrijk een spaarpotje te houden voor kosten (gasketel defect, dure gemeenschappelijke kosten,…).

Laten we uitgaan van hetgeen we nu weten. Dus niet al teveel problemen met de huurder.

Hetgeen ik wil vergelijken is de verkoop dmv pandwissel vs de verhuur van appartement (de andere optie is idd niet zo rendabel). Wat is financieel het aantrekkelijkst.

Geld op de spaarrekening laten staan doe ik slechts in beperkte mate. Een spaarpotje voorzie ik inderdaad wel.

Met het geld dat ik krijg voor het appartement krijg zal ik later mogelijks terug een 2e eigendom kopen om te verhuren (ofwel beleggen).

Vastgoedmarkt staat (nog) hoog met nog veel mensen die nog snel iets zoeken om nog ietswat lagere rentes te hebben terwijl de aandelenmarkt de dieperik aan het gaan is. Afhankelijk van hoeveel risico je wil nemen, de termijn dat je het geld niet nodig hebt, hoe goed jij kunt beleggen,... kan dit een interessante piste zijn.

De woning houden en verhuren is altijd wel een relatief veilige vorm van investeren en zorgt mogelijk voor minder zorgen dan op de huidige beurs zitten. Hier is je mogelijk verlies wel een pak kleiner en de winst min of meer voorspelbaar (veel parameters zijn gekend of eenvoudig om iets op te plakken zoals huurprijs, verkoopprijs, aankoopprijs, leningkosten, kosten onderhoud). Als het appartement 7 jaar geleden een nieuwbouw appartement was, zal je waarschijnlijk ook minder risico lopen op energie armoede bij je huurder. Is het een oude appartement dat veel geld kost om te verwarmen, dan kunnen zeer hoge energieprijzen je huurder in de nesten brengen en jou opscheppen met potentiële wanbetaling.

Je kan natuurlijk heel pessimistisch gaan gokken en denken dat heel Europa failliet gaat gaan door Poetin, maar dan is elke optie dat je kiest een slechte (tenzij misschien alles verkopen en verhuizen naar Amerika of China dat betere kaarten in handen heeft momenteel).

Zoveel onzekere factoren en dingen die niemand weet om te gaan zeggen wat financieel de meest interessante optie is.
Veiligste is waarschijnlijk de huurder optie nemen. Meeste winst zal je waarschijnlijk kunnen halen met beleggen (maar kan ook ferm fout lopen).