Spaargids.be forum

Wie kan mij even herder helpen?

Ik wil een woning kopen dat nooit bewoond geweest is, ze verkopen dat woning onder btw stelsel 21%, welke kosten komen er nog bij?

Ik wil een bod geven van 360k.

De notariskosten en eventueel uw leningkosten.
Het is dus een nieuwe woning?
Wettelijk is een woning nieuw tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar dat je ze in bezit of gebruik genomen hebt.
Je moet ook weten wat het grondaandeel in de verkoopprijs is als grond en gebouw niet verkocht worden door dezelfde verkoper of niet op hetzelfde ogenblik.

Woning is gebouwd in 2014-2015 en is nooit bewoond geewest.. eigenaar is gestorven, woning is van een particulier heeft de immo mij wijsgemaakt.

Mijn bod id 360.000€
21% btw 75600€
Notaris 4593,44
Totaal is dan 440193,44€

Klopt het?

De BTW is enkel op de waarde van de woning. Op het gronddeel betaal je registratierechten. Dus het zal minder zijn dan €440k.

Op het grondaandeel betaal je 'slechts' 10% registratierechten ipv 21% BTW.

Een woning van 2015 kan echter niet onder het BTW stelsel verkocht worden, daarvoor is het te laat, vrees ik...
let dus goed op: de verkoper probeert hier m.i. zijn BTW terug te vorderen op uw kap.

De verkopers moeten niet met btw verkopen!
Dat is wel een belangrijke nuance denk ik.
Als je onder 7pct RR kan kopen kan het interessant zijn om gewoon zo te kopen.

Maar aangezien grond en gebouw van 1 eigenaar is zou over het volledige bedrag btw betaald moeten worden. 1e ingebruikname is nooit geweest dus woning is nog nieuw!

Ik zou een bod doen van 360 bv, onder RR.

Moest de eigenaars niet verkopen, hoeveel zouden zij die btw moeten betalen? Is er een mogelijkheid om deze te berekenen? Vind het wel wat raar, na drie dagen belt ze of we bog interesse hadden, want er zouden veel interesse zijn.

Vraagprijs is 395k.

Als er werkelijk veel interesse is hoeft de verkoper u niet op te bellen. Is eerder een indicatie van het tegendeel...

Pas op. Als het erfgenamen zijn hopen die zo snel mogelijk zo veel mogelijk geld er uit te halen.
Gegadigden 'warm' houden en niet laten afhaken is ook 'n spel dat vaak gespeeld wordt.
Ooit al gehoord dat elke geïnteresseerde in een aparte kamer werd gezet en dat ze hun biedprijs mochten opschrijven waarbij ze later dan samen geroepen werden en dat er dan gezegd werd: 'XXX.XXX is de hoogste prijs, kan iedereen zich daar in vinden?'.Wie wou mocht dan 'n een nieuw bod doen. Eigenlijk is dat 'n soort opbod, iets wat je als particulier eigenlijk niet mag doen.
Maar voor geld... dansen de poppetjes.

Ifreak06 schreef: ↑29 augustus 2018, 23:06 Moest de eigenaars niet verkopen, hoeveel zouden zij die btw moeten betalen? Is er een mogelijkheid om deze te berekenen? Vind het wel wat raar, na drie dagen belt ze of we bog interesse hadden, want er zouden veel interesse zijn.

Vraagprijs is 395k.

De erflater heeft enkele jaren geleden de woning gekocht of laten bouwen. Hij heeft toen btw betaald over de constructie en niet over de grond. Als toen de grondwaarde 100.000 euro was en de constructiewaarde 200.000 euro. Dan heeft de erflater 42.000 euro btw betaald. Deze kunnen de erfgenamen terugvorderen. Als jij nu het huis koopt aan 395.000. dan betaal je onder btw 80.000 euro. Onder RR bij enige eigenwoning 28.000 euro. Verschil is hoger dan de btw die zijn kunnen terugvorderen...
Pas op dit wijzigt natuurlijk als de grondwaarde 50.000 euro was en de constructiewaarde 350.000.....

Als de erflater zelf gebouwd heeft wordt het heel moeilijk om de btw terug te vorderen. Heel heel moeilijk! Ik zou op sentiment spelen en een bod onder RR doen met de uitleg, dit heb je dan in je handen. Eventueel kan je dan zelfs de Vraag prijs bieden. Woning kost je dan 395.000 euro plus 28.000 euro registratie en de notaris.


Denk er eens rustig over na. Wat is de woning waard. Wat is ze waard voor u. Wat zijn de gebreken. Enzovoort.

Ifreak06 schreef: ↑29 augustus 2018, 23:06 Moest de eigenaars niet verkopen, hoeveel zouden zij die btw moeten betalen? Is er een mogelijkheid om deze te berekenen?

Ik denk dat u het stelsel waaronder men wil verkopen, alsook de gevolgen ervan voor zowel koper als verkoper, niet helemaal snapt: de vorige eigenaars hoeven helemaal geen BTW meer te betalen (dat hebben ze reeds bij de bouw gedaan): ze willen die BTW net RECUPEREREN via u!

Het zit zo:
die mensen hebben ooit een bouwgrond gekocht (ik zeg maar wat: voor 130.000 euro) en er een huis op gebouwd (voor pak weg 200.000 euro): aan vadertje staat hebben ze hiervoor netjes 10% registratierechten op de grond betaald (dus 13.000 euro) alsook 42.000 euro BTW (op de constructie): in totaal 'koste' dat huis hen dus 385,000 in 2015.

Vandaag wensen zij datzelfde huis te verkopen onder het stelsel van BTW, met als vraagprijs 395,000 euro: als hen dat lukt, dan kunnen zij die 42,000 euro BTW terugvorderen van de overheid, BOVENOP de prijs die ze van u krijgen!
Als u hen dus 360.000 euro biedt, dan strijken ze in totaal 402,000 euro op (360.000 euro + 42.000 euro), dus een mooie winst.
Onder het veel gebruikelijkere stelsel van registratierechten echter, krijgen ze 'enkel' die 360,000 euro van u (al is het twijfelachtig dat ze het huis zouden laten gaan aan die prijs, onder dat stelsel, vermits ze dan 'verlies' lijden tov de oorspronkelijke kostprijs natuurlijk).

De overheid zal die BTW die het terugbetaalt aan de oude eigenaar natuurlijk terugvorderen op de nieuwe eigenaar (anders zou dat een huis zonder BTW zijn!), dus u zal in dat geval nog een rekening gepresenteerd krijgen: ipv de gebruikelijke regionale registratierechten bij verkoop, mag u zich verwachten aan een federale aanslag van 21% BTW!
Daarenboven is er nog een bijkomend probleem, in die zin dat er wegens een vonnis van het Europees gerechtshof niet langer meer gesplitst kan worden in grondwaarde en constructiewaarde bij dit soort verkopen, vermits die van één en dezelfde eigenaar zijn, wat betekent dat u dus ook 21% BTW dient te betalen op de grond, ipv de registratierechten hierop, zoals tot voor kort gebruikelijk was!
MAW: uw bod van 360,000 euro zal u 435,600 euro (plus notariskosten) kosten onder het BTW stelsel.
Bij een koop onder het normale stelsel van roerende voorheffing (die ondertussen in Vlaanderen verlaagd is van 10% naar 7% in de meeste gevallen) zou dat slechts 386,000 euro, of in het slechtste geval 396.000, (plus notariskosten) zijn...

Bovenstaande bedragen zijn puur indicatief, vermits we de oorspronkelijke grondprijs noch de constructiewaarde van de woning kennen, maar U ziet nu zelf dat een verkoop onder het BTW stelsel vooral interessant is voor de verkoper: dankzij de BTW recuperatie kunnen zij een hoger totaalbedrag krijgen voor hun woning. Voor de koper echter dient een verkoop onder BTW stelsel te gebeuren aan een veel lagere koopprijs dan eentje onder het stelsel van de roerende voorheffing om er nog enig voordeel aan het hebben: bied dus nooit hetzelfde bedrag in beide stelsels!!!!

De reden dat ze zo achter uw veren zitten is waarschijnlijk omdat ze van de administratie gehoord hebben dat hun verkoop onder BTW stelsel nog kan, als het dit jaar gebeurt. Zoals reeds gezegd zijn ze -afhankelijk van de situatie- eigenlijk al overtijd ermee, maar de administratie kan een afwijking toestaan onder bepaalde strikte voorwaarden, echter niet eindeloos.
Als u de komende dagen/weken de compromis tekent, kan de akte nog verleden worden voor het eind van het jaar en dan is het goed mogelijk dat dat administratie dat nog aanvaart; tekent u (of iemand anders) de compromis pas eind september, dan kan die akte maar verleden worden in januari en is de woning nogmaals een jaar ouder: waarschijnlijk is dat er teveel aan voor de administratie om de BTW nog te laten terugvorderen en dus willen ze snel-snel verkopen, wat logisch is.

U kan daar u voordeel mee doen bij de prijszetting natuurlijk, want dit is iets wat hen vele tienduizenden euro verschil opbrengt! Of ze moeten hun vraagprijs volgende maand met ettelijke tienduizenden euro optrekken om hetzelfde bedrag te krijgen onder het stelsel van de roerende voorheffing, wat waarschijnlijk niet realistisch is...

Een huis dat nooit bewoond en ingebruikgenomen geweest is blijft nieuw!
Die 2 jaar slaat op datum ingebruikname.
Als de verkoper geen als zo danig handelend btw belastingplichtige is, kan maar moet hij niet onder btw verkopen

voodoo schreef: ↑30 augustus 2018, 09:57 Een huis dat nooit bewoond en ingebruikgenomen geweest is blijft nieuw!
Die 2 jaar slaat op datum ingebruikname.
Als de verkoper geen als zo danig handelend btw belastingplichtige is, kan maar moet hij niet onder btw verkopen

Dat klopt, doch het is mij niet duidelijk of het huis in kwestie echt nog nooit bewoond is geweest, dan wel dat het bv eerst een jaar leeg heeft gestaan na voltooiing...

Gezien de verkopers blijkbaar onder het BTW stelsel wensen te verkopen én ze nogal gehaast lijken te zijn met de 9de maand van het jaar in zicht (wetende dat een akte verleiden zo'n 3 maand duurt), is mijn voorwaardelijke conclusie dat er wel eens een lucratieve deadline zou kunnen dreigen te verlopen voor hen

De vraagsteller geeft gewoon een te sumiere situatieschets, maar vraagt wel zeer specifieke en contrete berekening waarop het moeilijk met zekerheid antwoorden is nu, maar daar maakt niet uit voor het advies: ALS u onder het stelsel van BTW koopt, doe dat dan aan een veel lagere prijs dan wanneer u iets koopt onder het stelsel van registratierechten en reken alles eerst goed door: als verkoper maakt u bijna altijd winst, als koper betaalt u vaak het gelach.

En niet uit het oog verliezen dat als je koopt onder BTW stelsel en de koop voldoet niet aan de drie voorwaarden je volgens het Breitsohl arrest (arrest van het Europees Hof van Justitie van 8 juni 2000 dat aan de oorsprong ligt van deze wijziging) op het gronddeel ook 21% BTW moet betalen en geen registratierechten.
Gezien het hier waarschijnlijk om een particuliere verkoop gaat is de kans zeer groot dat aan de voorwaarden niet voldaan zal worden en er 21% BTW verschuldigd is op het grondaandeel gezien het om een gezamenlijke verkoop zal gaan door één en dezelfde verkoper.

Mahmud schreef: ↑30 augustus 2018, 10:43 En niet uit het oog verliezen dat als je koopt onder BTW stelsel en de koop voldoet niet aan de drie voorwaarden je op het gronddeel ook 21% BTW moet betalen en geen registratierechten.

Inderdaad...
en deze 'nieuwigheid' zorgt er meteen voor dat het veel moeilijker geworden is om als koper nog enig voordeel aan een koop onder het BTW stelsel over te houden. Laat u dus niet te snel zot maken met win-win verhalen uit het verleden en probeer te kopen onder het stelsel van de registratierechten... of anders een fors lagere verkoopprijs te bedingen!