Spaargids.be forum

Heeft er iemand ervaringen met vastgoedcertificaten? De voor-en nadelen? Ik zie enorm hoge dividendverwachtingen met een zeer hoge bezettingsgraad. Wat zijn de addertjes?

Naam - Koers Bezettingsgraad Verwacht nettodividendrendement Segment Rendement 1 jaar
Diegem Kennedy - 118.50 100.0 % 17.69 % Kantoren 15.5 %
Zenobe Gramme - 190.00 99.0 % 11.39 % Kantoren 9.4 %
Antares - 68.10 74.0 % 11.22 % Kantoren 30.0 %
Oudergem 65.00 76.0 % 10.13 % Kantoren -3.6 %
Beaulieulaan 171.00 100.0 % 8.17 % Kantoren 0.9 %
Genk Logistics 163.10 83.0 % 7.99 % Semi-industrieel 13.5 %
Machelen 340.00 100.0 % 7.85 % Baanwinkels 22.0 %
Machelen, Kuurne 316.02 100.0 % 6.92 % Baanwinkels 9.0 %
Horizon 73.50 46.0 % 6.87 % Kantoren -17.5 %

gemakkelijk overzicht op testaankoop...
http://www.test-aankoop.be/invest/beleg ... 193523.htm" onclick="window.open(this.href);return false;

... hoge dividendrendementen die onvermijdelijk gepaard gaan met hoge risico's.

Vastgoedcertificaten zijn in tegenstelling tot vastgoedbevaks niet gespreid. Ze slaan meestal slechts op één gebouw of één site, en als daar iets mee verkeerd loopt...

Stel bvb. dat het huurcontract afloopt en men vindt geen nieuwe huurder, dan zal je de koers sterk zakken (en ook het dividend).

vastgoedcertificaten zijn idd als beleggingsmethode inferieur aan vastgoedbevaks: geen spreiding, weinig liquide, er blijven ook aardig wat kosten bij de uitgevers (banken) plakken, en nogal passief beheer.
Ik denk dan ook dat de vastgoedcertificaten zullen verdwijnen.

toch heb ik er al regelmatig in belegd.
- een vrij eenvoudige belegging, als je de verslagen leest kan je je zelf een vrij goed beeld vormen van de waarde en risicos. Probeer dat maar eens met het jaarverslag van bv. een bank...
- weing actieve markt zonder grote spelers -> soms grove onderwaarderingen.
- voor spreiding kan je zelf zorgen.
- het hogere risico vind je terug in de rendementen.

Een aantal koersen staan ZEER laag. Bijna alle certificaten zijn ooit uitgegeven aan 10000fr=250 euro.
-> veel negatieve scenarios zitten al in de koers

Er zit heel wat verschil op de certificaten, vooral op de kantoren:
Bv. diegem kennedy heeft zo een hoog rendement omdat het de hoofdzetel is van DHL. DHL die vertrekt uit Belgie.
Dividend verzekerd tot 2014 maar daarna?
Maar je bent wel verzekerd van 4,25 coupons van meer dan 18 euro.

Beaulieu heeft een veel lager risico omdat het tot 2020 verhuurd is aan EG. lager risico = lager rendement.

Antares heeft een leegstand van 26% wat nog gaat, maar de buurt is niet zo gunstig voor kantoren. Een reeks gebouwen zijn omgevormd naar hotel/rustoord. Zoek maar eens "plejaden" en "kolonel bourg" op, een ramp voor de investeerders...


Al bij al een vergeten segment met mogelijkheden.
je moet wel je huiswerk maken en er niet te veel geld insteken (geconcentreeerd risico) en zeker geen geld dat je snel nodig hebt (illiquide)

@el perro: en welke zijn volgens jou de zwaar ondergewaardeerde certificaten ?

wel, ik denk dat de meeste kantoorcertificaten ondergewaardeerd zijn

Enkele die ik in detail bestudeerd heb en waar ik overtuigd ben van de onderwaardering:
vorig jaar heb ik diegem kennedy aangekocht aan gemiddeld 118 euro. Op die moment had je 5,25 coupons van 18,5 euro te goed, huur die 100%verzekerd is (vast huurcontract met DHL = deutsche post). Geindexeerd. Dus grond + gebouw = 20 euro/certificaat. Indertijd (1997) is de grond aangekocht voor bijna 22 euro/certificaat. De grondprijs lijkt me wel een absolute bodem onder de waarde.
Dus zelfs in worst case scenario doe je geen verlies, alles wat geen worst case is, is winst.


Dit heeft mij vorig jaar overhaald om het eens uit te proberen, ook al heb ik weinig beurservaring.
dit ook als voorbeeld van de eenvoudige waardebepalingen die je zelf kan maken

Na de coupon in september van 18,5 euro is de prijs niet echt gezakt, het is dus niet meer zo extreem goedkoop als toen.


* genk logistics
http://gwyde.blogspot.com/2011/05/een-l ... -genk.html" onclick="window.open(this.href);return false;
op die blog staat regelmatig iets over vastgoedcertificaten, al is het hoofdonderwerp goud/zilver
Het hoofgebouw is vast verhuurd tot 2018 aan ewals. Spijtig genoeg is ewals (enige huurder) een privébedrijf, de financiele gezondheid is dus onbekend. Dat is m.i. het enige nadeel.
De bijna afbetaalde lening (10 euro/cert/jaar) betekent dat de coupons stijgen >2013

* oudergem. net als diegem in de categorie situatie niet schitterend, maar deze prijs is wel heel laag.
Wegens
- grote cashreservers (minstens 9 euro/cert)
- eerste drie coupons van 6 euro zijn meer dan verzekerd met bestaande huurcontracten
- fiascos in de oostrand van brussel (marcel thiry, kolonel bourg, plejaden) zijn verkocht aan minstens 45 euro/certificaat voor conversie naar hotel/rusthuis, dat is slechts 18% aankoopprijs van die certificaten/gebouw, een echte ramp dus, maar niet zo ver onder de koers van oudergem.


Je moet natuurlijk niet zomaar vertrouwen op een internetforum/blog en zelf je huiswerk maken.

Dit oude topic nog eens oprakelen. Jaren later is ook de laatste sterkhouder onder de kantoorcertificaten in zwaar weer terecht gekomen. "Tegenwind voor Beaulieulaan" las ik op een blog.

Toevallig stond gisteren in De Tijd nog een artikel over het uitsterven van de vastgoedcertificaten in Brussel. Mocht je het niet kunnen lezen, onderstaande table schetst de situatie:

Verguisde vastgoedcertificaten

titelt het nieuwste artikel op 'Beursgenoteerd vastgoed'.

Vaststelling: als het met een vastgoedcertificaat goed gaat, dan heeft een GVV (of buitenlandse REIT) daar meestal de hand in. Dus zijn er maar weinig kleine beleggers die ervan meeprofiteren.
Gaat het slecht, dan zijn het diezelfde kleine beleggers die de hete patat aan elkaar proberen te slijten.

Dit oude onderwerp nog eens oprakelen, vooral omdat de berichten hierover anders toch op de GVV draad belanden.

Lux-Airport, één van de (weinige) echt succesvolle certificaten stevent af op liquidatie (blogartikel). De koers is intussen al opgelopen tot een niveau waarbij de kleine belegger hieraan geen goede zaak zal doen.

Immo Mechelen City Center, betaalde voor het eerst een coupon die hoger is dan de kapitaaldelging. Op 'Beursgenoteerd Vastgoed' ook daarover een artikel. De koers van dit duur uitgegeven certificaat is intussen afgegleden tot meer aantrekkelijk niveau: enkel voor liefhebbers van hoge rendementen die minwaarden op het kapitaal er op het eind van de rit bij willen nemen.

... en intussen komt Beaulieulaan dicht bij de uitbetaling van een volgende (voorlaatste ?) coupon. Het huurcontract met de EC loopt nog tot eind 2020. De boekjaren van dit certificaat sluiten af eind juni. De beheerders zoeken al enige tijd naar een koper voor het gebouw. Bij elke vorige gelegenheid is dat op een sisser afgelopen. Intussen daalt de waarde van het vastgoed (en ook de koers van het certificaat).

ook voor Genk Logistics nadert het einde: verkocht (onder opschortende voorwaarden)
https://multimediafiles.kbcgroup.eu/ng/ ... rty-nl.pdf
Zo wordt de spoeling wel heel dun.

De certificaathouders doen met deze verkoopprijs wel een prima zaak.

Diegem Kennedy betaalt voor einde van deze maand de coupon, maar ik vind nergens info over de prijs van de cp .

Iemand wel ?

vers van de pers, vanavond gepubliceerd:
https://multimediafiles.kbcgroup.eu/ng/ ... p24-nl.pdf
10,7419 netto
in lijn met vorige jaren dus

Bedankt el perro !

Zowel Woluwe Shopping als Woluwe Uitbreiding keren overmorgen 30 maart hun laatste liquidatiedividend uit. De certificaten werden vandaag al geschrapt op Euronext Brussel.

Bedragen (bruto/netto) zijn toegevoegd aan een blog artikel over de liquidatieprocedure.
De certificaathouders hebben bijna 2 jaar moeten wachten op dit laatste aalmoes.

Yep
Zo maar eventjes 4 jaar voor de ganse vereffening!

Nu is AG dan weer bijzonder gehaast: persbericht en onmiddellijke schrapping notering