Spaargids.be forum

Ik las recent een artikel: https://jubel.be/wanneer-veel-prive-ver ... eel-wordt/


Zéér interessant, maar ook onrustwekkend.


Sta me toe mijn zorg hierover toe te lichten.


Twee jaar geleden ontvingen we een schenking ten bedrage van 110 000 euro.

Deze hebben we geïnvesteerd, in de loop van +2 jaar en met behulp van eigen middelen (+120 000 euro) en hypothecaire kredieten op de panden (793 000).

De hypothecaire leningen betroffen steeds een quotiteit lager dan 90%, er werd ook een wederopname gedaan van de lening van onze eigen woning (quotiteit bedroeg amper 60%). Deze wederopname omvatte onze vroegtijdige aflossingen (60 000) en heb ik gerekend bij ons eigen vermogen.

Betreffen 5 panden met totale aanschafwaarde 885 000 euro, 1 026 000 inclusief alle aankoopkosten. Deze worden verhuurd aan 14 huurders en genereren op deze manier een rendement uit onze belegging uit privé vermogen.
Wij leveren buiten onze verhuurverplichtingen (rookmelders, isolatieverplichting, kleine sporadische herstellingen) geen extra diensten.

Na het lezen van het artikel over onder andere de uitspraak van het Hof van Beroep van Luik, maak ik me zorgen dat de fiscus deze ook zwaarder zal willen belasten?

Ons initiële vermogen hadden we zelf bijeengespaard, zo ook onze eigen woning met een waarde van 500 000 en met slechts een initieel krediet van 205 000, waarvan 60 000 vroegtijdig afgelost ( en terug opgenomen)


Wij werken beiden fulltime en 'leven' dus zeker niet alleen van deze inkomsten.



Dienen wij ons zorgen te maken?

Zoals er staat, het is een feitenkwestie die in het slechtste geval voor de rechtbank beslecht wordt.
Belangrijke parameters zijn hierin o.a.:
- het totaal aantal verhuurde entiteiten in uw bezit
- de herkomst ervan, of de middelen tot aanschaf daarvan
- uw eigen financiele situatie naast de huurinkomsten
- omgevingsparameters (hoe uitzonderlijk is uw geval in uw buurt)
- etc

Antwoorden op uw situatie kan enkel de rechtbank, doch u beseft denk ik zelf dat een aantal zaken in uw voordeel pleiten (uw inkomen uit échte arbeid), maar dat er ook een aantal zaken tegen u pleiten (het feit dat u gebruik maakt van hypotecaire hefbomen) en dat het aantal panden dat alzo (in een keer?) verworven werd zelf ook niet in uw voordeel is...

Concreet:
een koppel dat werkt en tijdens hun leven 5 panden erft van hun beider ouders zal geen problemen hebben
Eenzelfde koppel dat dezelfde 5 panden in één keer verwerft via hypotecaire hefbomen loopt al wat meer risico...
En een piepjonge eigenaar van 5 dergelijke huurpanden die professioneel verder niets uitspookt, nog meer natuurlijk...
Kijk eens hoe groot het deel huurinkomsten vs beroepsinkomsten is, dat zal u een indicatie geven van hoe een rechter hiernaar zou kunnen kijken... is dat meer dan 1/3de van uw totale inkomsten, dan kan u nog moeilijk stellen dat dit slechts een 'nevenprojectje' is. En gelet op de manier waarop u de panden verwerft, is dit ook wel doelgericht zo gekomen, dus ja... dan kan met dat zonder veel slechte wil gaan beschouwen als inkomen uit de facto een bijberoep, als met dit zou wensen.

Maar waarom maakt u zich zorgen: hebt u een concrete vraag hierover gekregen van de fiscus?
Er zijn tienduizenden vlamingen in deze situatie hoor: hoeveel zelfstandigen hebben geen app. blokje staan boven hun zaak voor verhuur, als appel voor de dorst? Dus uw situatie is zeker niet extreem, wat niet wil zeggen dat ze zonder twijfel gereguleerd is, dus het hangt een beetje af van de ijver van de fiscus en het activisme van de rechter (die casus komt niet toevallig uit Luik natuurlijk).

Bedankt voor uw snelle reactie.

Het aandeel bruto huurinkomsten is hoger dan onze beroepsinkomsten.
Het netto aandeel natuurlijk een pak lager (hypotheek, brandverzekering, onroerende voorheffing, schuldsaldo, enz...)
Een groot deel hiervan gebruiken we natuurlijk om de woningen volgens de vlaamse wooncode in orde te stellen (isolatieverplichting enz).

Het aantal entiteiten is inderdaad hoog, maar vanuit ons standpunt een veiligere belegging van ons vermogen, aangezien de kans veel kleiner is dat ze alle 14 leeg zouden komen te staan. Vanuit dit standpunt wilden we een veilige, gespreide en zekere belegging doen van ons 'vermogen', met behulp van hypothecaire hefbomen.
Deze hypotheken dienen ook om met behulp van de interestaftrek, het verhoogde geindexeerde KI te temperen in onze personenbelasting.

We hebben nog geen vragen gekregen van de fiscus, het is louter een zorg naar de toekomst toe.
We willen het namelijk correct doen, zonder een extra belasting te moeten dragen weliswaar.

Iets oudere artikelen pleiten de verhuurders vaak vrij, hoewel ieder geval natuurlijk verschillend is:
https://biblio.ugent.be/publication/851 ... 511954.pdf

Telt als initiële vermogen, ook de huidige waarde van de gezinswoning mee?
In ons geval is onze woning op 10j tijd 200k meer waard geworden. (300k naar 500k)

Het lijkt me dat we niet over de volledige situatie van het arrest beschikken.

Je moet je eens inbeelden dat iemand zonder privé-spaarpot zomaar kan aankloppen bij de bank en vijf goederen kan verwerven met inbegrip van bijkomende kosten. Mogelijks was er een zelfstandige nevenactiviteit in het spel en was er conflict met de verdeling privé/zelfstandig

Het is inderdaad zo dat jij ook in principe veel van het totaal hebt onleend, maar de situatie is anders omdat je de afkomst van de gelden kan aantonen. Zoals je aangeeft werd slechts de helft van de eigen woning ontleend + schenking.

Laat ons eerlijk zijn de doelstelling is identiek als in het arrest en het kan sneller de aandacht trekken van de fiscus tov van iemand die gespreid koopt.

Als het ooit zover komt, dan zal je eerst een vraag tot uitleg krijgen, dan nog is het bijlage zo ver nog niet. Meestal wordt hier geen verder gevolg aan gegeven als ze inzien dat je beroepsmatig beiden een aandeel hebt in de woningen. Uit het arrest kan je afleiden dat de man alleen handelde zonder partner? We weten het allemaal niet.

Ik zou me geen zorgen maken.

Ik begrijp uw standpunt, maar zoals u zelf aanhaalt is het (bruto) inkomen uit vastgoed hoger dan het (bruto) inkomen uit uw arbeid; niet meteen een argument à décharge. Net zo min als de rest van uw argumentatie, die getuigt van een puur economische logica met als doel extra inkomsten te genereren. Beter gewoon over zwijgen dus, zoals de meeste gegoede vlamingen...

U weet dat inkomsten uit (en sinds kort zelfs het bezit van) vermogen in Belgie belast worden: de welbekende RV en recent ook de fameuze taks op beleggersrekeningen, dus ja, waarom dan geen inkomsten uit beleggingsvastgoed eh?

Als u het correct wenst te doen, zonder risico om later ooit veel extra belastingen te betalen, raad ik u aan om eens na te denken over een venootschatsvorm voor uw project. Het zal u meer belasting kosten dan nu, maar het haalt u wel uit de grijze zone en is voordeliger dan wanneer u de inkomsten in uw personenbelasting zou moet inbrengen.

Zou de verhouding beroepsinkomsten/inkomsten uit eigen vermogen er toe doen?
'Wij' kunnen er toch niet aan doen dat het eigen vermogen zoveel opbrengt? Of langst de andere kant, dat we niet voldoende wedde krijgen?

Een vennootschap heb ik ook al overwogen. Ik vrees dan echter dat de vele kosten en belastingen (net als bij beroepsinkomsten) het niet meer rendabel maken om ons vermogen erin te houden. Zou jammer zijn.

De tijdspanne is inderdaad kort, maar ligt daarom net zo dicht bij het ontvangen van de schenking en aanwenden van de spaargelden?

Alvast veel over te vinden online, interessant.

Bedankt al voor jullie reacties.
Ik ontvang er graag nog, van iedereen die hierover kan bijdragen.

Over het gegeven beroepsinkomen / divers inkomen kan een boek van 100 pagina's geschreven worden.

Zolang je effectief een inkomen hebt uit arbeid is er vaak weinig aan. Dat er veel meer inkomsten uit vermogen zijn dat maakt weinig uit.. de fiscus moet het bewijs leveren dat het effectief om beroepsinkomsten gaat, en dat bewijs is buitengewoon moeilijk. Zeker wanneer je reeds een (zelfs beperkt) beroepsinkomen hebt. Meestal beginnen ze er niet aan.

Het probleem situeert 'm vaak bij gevallen waar iemand bijvoorbeeld 30 huizen of studentenkoten in bezit heeft, allemaal gekocht met een lening, (of bijvoorbeeld een effectenportefeuille van 3 miljoen euro) en geen beroepsinkomsten. Dat is dan in veel gevallen de voltijdse activiteit.. en dus niet moeilijk om te argumenteren dat dat je "beroep" is. Het is immers ook zo!

Moraal van het verhaal: zie dat je minstens een deel beroepsinkomsten hebt (bijvoorbeeld als consultant, via een vennootschap). Tot 15.000 bruto betaal je daar quasi geen belasting op.

In jouw geval zou ik persoonlijk wel het geheel in een vennootschap gestoken hebben. Dat is van de grootorde dat je op het einde van de rit makkelijk de vennootschap aan een nieuwe investeerder kan doorverkopen. De winst kon je (na vennootschapsbelasting) in de vennootschap laten en de cash mee doorverkopen in de overnameprijs. De meerwaarde op de aandelen is onbelast.

Voor de koper een voordeel want hij moet geen registratiebelasting betalen. Fiscaal had dat waarschijnlijk op het einde van de rit zelfs nog beter uitgekomen dan de forfaitaire belasting op vlak van KI in de PB.

De rechtspraak in België is vaak zoals een jojo. Beter de structuur zo opzetten zodat er weinig mogelijkheden zijn tot discussie, zeker wanneer het uiteindelijk fiscaal verschil beperkt is. Fiscale advocaten kosten ook snel 250 tot 350 euro per uur ex. btw (de BTW die privé dan weer niet recupereerbaar is....)

Frederic schreef: ↑11 november 2018, 12:59 Ik zou me geen zorgen maken.

Zo denken veel mensen. Tot het eens tot een dispuut komt.

Ik kijk persoonlijk toch meer naar alle details (inclusief punten en komma's) na een dispuut met de fiscus dat ik gewonnen heb.

De enige reden waarom mensen zo laks zijn is omdat weinig mensen controle krijgen. Maar dat wilt niet zeggen dat er geen reëel risico is, zelfs al draait alles 10 jaar goed tot men eens komt kloppen.

Skyler schreef: ↑11 november 2018, 13:52 'Wij' kunnen er toch niet aan doen dat het eigen vermogen zoveel opbrengt?

Niemand zegt dat het uw schuld is, de vraag die u -niet geheel onterecht- stelt is of u er wel voldoende belastingen op dat inkomen betaalt momenteel, waarschijnlijk omdat u zelf beseft dat u in een grijze zone komt te zitten, of al zit, afhankelijk van hoe streng men wil zijn.

Zoals gezegd: als u zeker in orde wil zijn is er maar één oplossing, meer belasting betalen: ofwel door de inkomsten vrijwillig aan te geven als beroepsinkomen, ofwel een vennootschap op te richten. Dat laatste is de enige zekere manier om de belastingen op de inkomsten uit uw vastgoedinvestering LEGAAL te verminderen... en om ongestoord te blijven investeren in de toekomst.

U heb echter blijkbaar zelf al beslist om gewoon in de grijze zone te blijven, dus ik snap niet goed wat u hier nog komt zoeken? Bevestiging dat wat u doet wel eeuwig zal kunnen blijven duren? Dat kan niemand u geven, integendeel: zoals u zelf aanhaalt met een casus waar in zichzelf in herkent, is het niet uitgesloten dat een activistisch rechter u reeds als professioneel vastgoedverhuurder zou kwalificeren indien gevraagd.

Aan u dus de keus of u niets doet en blijft gokken en hopen dat u onder de radar blijft, of gaan voor zekerheid en een professionele structuur opzet die u zal toelaten verder te groeien en finaal zelfs nog geld te besparen.

Niemand zegt dat het uw schuld is, de vraag die u -niet geheel onterecht- stelt is of u er wel voldoende belastingen op dat inkomen betaalt momenteel, waarschijnlijk omdat u zelf beseft dat u in een grijze zone komt te zitten, of al zit, afhankelijk van hoe streng men wil zijn.

Zoals gezegd: als u zeker in orde wil zijn is er maar één oplossing, meer belasting betalen: ofwel door de inkomsten vrijwillig aan te geven als beroepsinkomen, ofwel een vennootschap op te richten. Dat laatste is de enige zekere manier om de belastingen op de inkomsten uit uw vastgoedinvestering LEGAAL te verminderen... en om ongestoord te blijven investeren in de toekomst.

U heb echter blijkbaar zelf al beslist om gewoon in de grijze zone te blijven, dus ik snap niet goed wat u hier nog komt zoeken? Bevestiging dat wat u doet wel eeuwig zal kunnen blijven duren? Dat kan niemand u geven, integendeel: zoals u zelf aanhaalt met een casus waar in zichzelf in herkent, is het niet uitgesloten dat een activistisch rechter u reeds als professioneel vastgoedverhuurder zou kwalificeren indien gevraagd.

Aan u dus de keus of u niets doet en blijft gokken en hopen dat u onder de radar blijft, of gaan voor zekerheid en een professionele structuur opzet die u zal toelaten verder te groeien en finaal zelfs nog geld te besparen.

het zelfde probleem stelt zich als iemand wat "teveel" beurstransacties doet, dan kan je het ook als divers/beroepsinkomen aan je rekker hebben ( of met opties is het risico nog veel hoger)

dat is de fameuze art 90 WIB ( heb er kopie van een doctoraatsstudie over dat art. liggen van 50 blz )

Tot hiertoe geen kat die daar controle op deed

Misschien volgend jaar als je 180 euro kan recuperen aan roerende voorheffing dat een fiscus , iets meer te zien krijgt dan goed is en ze er zo een paar 'testcases' van maken, en die mensen kunnnen dan naar de rechtbank om hun gelijk proberen te halen

inderdaad, geel slapende honden wakker maken is een oud gezegde dat hier ook van toepassing is...
Maar je hebt natuurlijk niet altijd de keus: als de fiscus opeens een bepaalde constructie of een bepaald gedrag als 'verdacht' gaat beschouwen en er vervolgens doelgericht op gaat controleren, tja... dan kan je maar beter in een wettelijk sluitende constructie zitten ipv te beweren dat je een particuliere verhuurder bent met tientallen huurders en een huurinkomen dat dat van het beroepsinkomen ruim overstijgt (als er al eentje is, zelfs).
We garanties zoekt over meerdere jaren, kan maar beter voorbereid zijn.

bij iemand die een voltijds beroep heeft, is het al een stuk moeilijker om hen dat als beroepsinkomen aan te smeren ( ev. divers inkomen )

Maar als de fiscus met de vonnis een kans ziet om het gat in de begroting wat dicht proberen te rijven, moet men stillaan toch beginnen opletten.
Denk niet voor mensen met een huis of 4 maar wel mensen met 30 huizen

Allemaal reacties met inhoud om over na te denken!

Na heel wat gespit in gepubliceerde arresten blijkt dat sedert een recent arrest van 2016, dat onroerende inkomsten niet meer gezien kunnen worden als divers inkomen.
Enkel als onroerende inkomsten OF beroepsinkomsten:
https://biblio.ugent.be/publication/851 ... 511954.pdf

Alles staat of valt dus bij de feitenkwestie.
Is er sprake van een beroepsinkomen, is er een professionele structuur opgezet.
De arresten gingen(buiten dat van Luik) over 41 studentenkamers. Dat zijn korte termijn huurcontracten, veel beweging dus. Onderhoud deden ze zelf, doorrekenen energie/telecom.
Ze zullen wekelijks bezig geweest zijn, ik (gelukkig) enkel 1x per maand om de betalingen te controleren en gelukkig contracten van negen jaar.
Bij aankoop wel de woning volgens wooncode in orde gemaakt. Lijkt me nog te vallen binnen het beheer als goede huisvader? (dringende herstellingen worden natuurlijk ook gelukkig sporadisch uitgevoerd).

Kort gezegd: ja wij zijn kredieten aangegaan, maar steeds(volgens ons dan toch) met aanzienlijke inleg (aankoopkosten en quotiteit onder 90%).

Je vindt er enorm veel over. Allemaal interessant om te lezen. Ook veel tegenstrijdigheden in onze justitie precies.