Flame schreef: ↑11 september 2019, 08:51
In mijn ogen een kromme redenering. In geval van een lening moet je ook elke maand kapitaal aflossen, maw geld dat je niet beschikbaar hebt. Hoezo wordt dit dan niet in deze berekening mee opgenomen? Je kan toch pas spreken van een rendement indien je effectief ook iets hebt aan dat geld dat binnenkomt? Als je het direct moet uitgeven aan (al dan niet gedeeltelijk) kapitaalaflossingen heb je dat toch helemaal niet ter beschikking.
Ik heb helemaal geen achtergrond in boekhouden maar weet wel dat enkel opbrengsten en kosten worden opgenomen in de berekening voor het rendement. Maar als je naar een real life situatie gaat kijken moet je toch die kapitaalaflossingen ook in beschouwing nemen? Of zie ik hier iets serieus over het hoofd...
Het hefboomeffect zit hem in het creëren van cashflow (kasstroom voor de puristen).
Ik gok dat je je informatie op Engelstalige websites verzameld hebt. Ik heb hier ooit eens op een saai feestje een heel lang gesprek over gehad met een Brit en een Amerikaan, kan je nagaan wat een saai feest.
Het is lang geleden en mijn geheugen is niet je dat maar ik weet in grote lijnen nog wat ze vertelden.
Voor een Belg/Vlaming voelt dit meestal intuïtief als risicovol aan, voor mij was dat toch zo, maar in dit verhaal zweerde vooral de Brit hierbij en was die andere wat voorzichtiger.
Het gaat als volgt. De bank gaat je geen lening geven voor het volledige bedrag van de aankoop van het vastgoed, meestal willen ze (ginder toch) dat je 25% zelf ophoest voor ze je een lening toestaan. Je probeert zo snel mogelijk die 25% bijeen te sparen (of misschien van je ouders los te peuteren). Zo gauw je die 25% bijeen hebt leen je de rest, koop je je vastgoed en verhuurt het. Je betaalt enkel de intresten op je lening en doet GEEN kapitaalaflossingen (hier wringt het voor ons meestal want kapitaalaflossingen betekenen minder intresten te betalen) om je cashflow zo groot mogelijk te houden. Opnieuw spaar je als gek om 25% bijeen te krijgen voor een volgende lening, nu geholpen door dat beetje extra cash van de huuropbrengst. Zodra je weer 25% hebt, leen je, koop je en verhuur je. Opnieuw spaar je voor je 25%, nu geholpen door 2 huuropbrengsten. Dit blijf je herhalen. Je hefboom zit erin dat je een grotere en grotere cashflow genereert met 75% geleend geld, als je dit consequent toepast ga je op een gegeven moment iedere maand kunnen lenen en iets kopen. En als je lang genoeg leeft misschien iedere week.
Maar dan geef je geen cent van je super cashflow uit aan dingen die het leven aangenamer maken en wordt je de Warren Buffett van het vastgoed.
De risico's zijn eerder beperkt en worden kleiner naarmate je meer vastgoed verzameld, je cashflow serieuze proporties aanneemt en je je begint in te dekken tegen een deel van de risico's. Als je 100 huizen hebt en daar zijn er 95 of 96 van verhuurd ga je geen probleem hebben je totale intrest te betalen. Als je bv. 10% van je totale cashflow naar een crisisrekening stuurt kost je dat een stukje hefboom maar ga je na een jaar al je intresten ruim kunnen dekken voor een maand dat geen enkel vastgoed inkomen genereert, of 2 maanden voor 50% van je vastgoed, enzovoort. Je moet ten allen tijde zorgen dat je je intrest betaling kan doen anders ben je je vastgoed kwijt en sta je terug op nul, of lager want de banken zullen je in dat geval wel laten bloeden en de laatste druppel opsoppen.
Een groter risico is dat de markt zou crashen, waar Moneygirl het al over had. Iets wat we in België in feite niet kennen maar wat in andere landen een cyclisch verloop kent van 10 à 15 jaar, heb ik me laten vertellen. Het hele punt van de hefboom is cash te genereren, dus moet je ervoor zorgen dat je op voldoende cash zit om dit te overbruggen mocht zo'n crash je cashflow zodanig schaden dat je intrest betalingen in het gedrang komen.
Het grootste risico met deze set-up is wanneer we in een deflatoire spiraal terecht zouden komen. Hier zijn de banken ook als de dood voor en de centrale banken doen er alles aan om dat te vermijden gewoon omdat deflatie heel moeilijk onder controle te houden is, terwijl zelfs op hol geslagen hyperinflatie vanuit hun oogpunt beter is dan deflatie. Maar ik denk dat ik hier wat te ver mee afwijk, het komt erop neer dat je leningen dan veel meer waard zijn dan het vastgoed dat er tegenover staat.
Wat dat boekhouden betreft. Links van de balans staat je activa, je huizen in dit geval. Rechts staat je passiva of schulden waarmee je activa gefinancierd is. In dit geval 25% eigen vermogen (wat technisch ook een schuld is) en 75% vreemd vermogen.
Je kosten en opbrengsten worden verwerkt in je resultatenrekening, de resultatenrekening is in feite een (complexe) onderrekening van het eigen vermogen.
Als je nu die 10% op die crisisrekening stort en daarop laat staan als verzekering stijgt je activa met die som en tegelijk je eigen vermogen (balans moet in evenwicht zijn). Je hefboom daalt hierdoor.
Als je kapitaalaflossingen zou doen blijft je activa gelijk (daar veranderd in realiteit ook niets aan door kapitaal af te lossen), daalt het vreemd vermogen met de som van de aflossingen en stijgt het eigen vermogen met diezelfde som. Opnieuw daalt je hefboom hierdoor.
Als je op een gegeven moment 90% of 100% van je bedrag kan lenen stijgt hierdoor je hefboom want je genereert nu meer geld met een verhoudingsgewijs groter vreemd vermogen.
Of dit een gezonde situatie is, is een ander en de meningen lopen heel sterk uiteen. Google maar eens op de term overleveraging.