Spaargids.be forum

Hallo,

Ik kan grenzend aan mijn woning (achtergelegen straat) een stuk bouwgrond kopen (open bebouwing) van 800m2 voor 200K (=250euro/m2) + 27K kosten. Residentiële ligging op 20min. van Gent.
Grond ligt effen en is volledig omheind en voorzien van haag langs kant van de buren.
Wij zijn mid de 40 en hebben 2 tienerdochters.
Voorlopig zou ik dit kunnen laten aansluiten aan mijn tuin, gras zaaien en robot op zetten. Weinig werk aan en kan er toch van genieten. Niet dat mijn grond van 900m2 niet groot genoeg is.

Ik heb een paar 100K (<500K) in ETF's die gemiddeld 10% opbrengen. Zou dit ook als een diversificatie zien in de portefeuille.
De beurs staat momenteel op een ATH (ja, weet ik, dit is het merendeel van de tijd zo)

Ik zou mogelijks 100K eigen middelen gebruiken en 127K lenen (aan 3% op 15 jaar?).

Volgens mij stijgt de bouwgrond gemiddeld 4% per jaar.

Hier in de streek gaat de grond eerder richting 320euro/m2.

Uiteraard totaal niet zeker of één van de dochters ooit hier wilt komen wonen ... maar is dan niet verloren.

Is een ingesloten stuk grond dus hoef ook geen schrik te hebben m.b.t. betonstop.

Lijkt jullie dit een goeie investering? Zo ja, lenen of eigen middelen of deels/deels.

Langs de andere kant loop ik dan 10%/jaar rendement mis op mijn 100K en op mijn maandelijkse bijstortingen van 1K die ik nu nodig zal hebben voor de afbetaling van de lening.

Redenen om het te doen:
- Sluit aan aan mijn grond
- Mogelijks voor één van mijn dochters, leuk om hen in de buurt te hebben en tuin te kunnen delen
- Geen extra dichte buur op korte termijn
- interessante prijs voor de regio
- diversificatie van portefeuille
- beuren momenteel op ATH

Redenen om het niet te doen:
- minder liquide
- taksen?
- 27K verloren aan aankoopkosten
- verloren rendement t.o.v. ETF's
- totaal niet zeker of dochters ooit hier gaan willen wonen

Ik vind dit een zware beslissing.

Dank alvast voor jullie ongezouten mening.

Wimble schreef: ↑23 september 2025, 16:23 ...

250/m2 voor een goedgelegen stuk grond is niet veel, relatief gezien.

Is inderdaad een goede diversificatie, en het element van de kinderen is ook belangrijk. Is goed voor beide kanten. Als iemand anders het koopt en er een flatgebouw van 4 verdiepingen bouwt (wat meer en meer gemeentes willen) zal dit het karakter van de wijk volledig veranderen.

En als je wegens hoge leeftijd verhuist, en je kinderen hebben geen interesse, worden jouw 2 stukken heel veel waard voor bouwpromotoren. Jouw huis wordt afgebroken, en er worden 2 flatgebouwen van 4 verdiepingen gebouwd, met een leuk grasveld errond.

De investering neemt ook maar een deel weg van jouw investeringen. Dus je zet niet alles op 1 kaart.

Bovendien evolueren we meer en meer (in de veel gevraagde regio's) naar stukken grond van 300, 350, 400 m2. Een groter stuk grond is een luxe die heel welgekomen is, en meer en meer schaars wordt.

Mij lijkt het een zeer goede deal

Ik zou in dit geval wel tot aankoop overgaan. Vergeet niet om wat af te pingelen, dat is gemakkelijker wanneer je alles cash zou betalen. En laat de opschortende voorwaarde vallen.

Zelf heb ik een vergelijkbare beslissing genomen, deels vanuit diversificatie-oogpunt en ook om te vermijden dat er in de toekomst ongewenste buren of een kleinschalig bouwproject zouden opduiken. Nu ben ik misschien wel de ongewenste buur voor anderen. Beter zo! Ik heb de bouwgrond destijds volledig met eigen middelen (cash) gefinancierd.

Wanneer je de grond aankoopt, behoud je dus de controle over wat er rond je huis gebeurd. Bovendien kan je een stuk bouwgrond beschouwen als een relatief liquide belegging: het kapitaal zit wel vast, maar de waarde is duidelijk en in geval van financiële tegenslag kan je altijd tot verkoop overgaan. Waarschijnlijk zal een verkoop niet nodig zijn, maar het biedt gemoedsrust en vormt in zekere zin een tweede spaarbuffer. En zelfs als je kinderen er later niet op wensen te bouwen, zullen ze toch blij zijn met de waarde die het vertegenwoordigt.

Vergeet niet: er zijn hooguit één of twee percelen die zo dicht bij je eigen woning gelegen zijn en die moeten dag nog eens te koop komen staan ook. Als je die kans krijgt, is aankopen dus zeker het overwegen waard.


Het hangt dus af van je prioriteit:
• maximaal financieel rendement (mocht je 10% kloppen in de toekomst natuurlijk haha) → niet kopen
• spreiding + rust naast je woning + optie voor je dochter(s) voor later → wel kopen

Je kan aan CHATGPT eens vragen om de bereking te doen ETF vs bouwgrond met lening vs bouwgrond zonder lening. Maar voor mij is het duidelijk, koop gewoon die grond.

Hoe vaak krijg je zo een kans? Ik zou het doen - ik ben al jaren overtuigd dat ruimte, rust en de privacy van je eigendom een grote luxe zal worden in de toekomst.
Ik was laatst bij het nieuwe huis van een goede vriend - mooi huis, chique afgewerkt, halfopen bebouwing en nu niet echt goedkoop. Eveneens ca. 20' van Gent in de richting van Aalst / Brussel. Ik ben kwijt hoeveel m² grond het was 135 of 155 met een "voortuin' waar een auto kan staan (ook nog een inpandige garage), een minuscule zijtuin langs de woning en een piepklein tuintje. Zou er zelf niet kunnen wonen.

Ik ben iemand die ook behoorlijk wat afwegingen maakt alvorens een beslissing te nemen. Maar in dit geval lijkt het zo dat je geen boterham minder gaat eten als je de 27K opbrengsten niet hebt en je dus geen pijn zal hebben indien je de koop realiseert. En de grond, die blijft sowieso zijn waarde houden en zal ook geen massa aan K.I. kosten.
Als jij (of de robot) het ziet zitten om die lap grond proper te onderhouden, dan zou ik in uw geval waarschijnlijk niet te lang twijfelen. Je zal daar nog jarenlang plezier aan beleven. Niet kopen gaat je daarentegen waarschijnlijk de volgende jaren telkens een "had ik maar..." verhaal laten opdissen. Zoals ik het hier lees, ga je dan een ferme oprit bijkrijgen. Perfecte parking zodra de dochters allemaal met hun autotootje beginnen rond te rijden. Succes ermee! Laat maar horen of je de stap gezet hebt.

Wat mij betreft: kopen. Dat gaat je enorm veel gemoedsrust geven.
Ik heb zelf aan beide kanten oudere buren en ik hoop dat ik ooit hetzelfde kan doen…

Niet twijfelen, gewoon doen en geef al diegene die je het voordeel van de twijfel gegeven hebben, een flesje cava. Voor mij mag dat alcoholvrij zijn. Danku.

Zeker doen!

Naar later toe: goed laten informeren door een notaris. Het schenken van de grond aan de ene dochter en het uitbetalen van de andere (grondwaarde in euro's) kan tot erfrechtelijke problemen leiden, herinner ik mij uit een lang geleden gevolgde opleiding.

informeren als je geen jaarlijkse boute moet betalen zoals bij leegstand en als er geen bouwverplichting op de grond zit zal volgens mij af hangen van wanneer het stuk "verkaveld" is

DE fameuze "Belasting onbebouwde percelen in verkavelingen".

Soms is er vrijstelling wanneer je kinderen te laste hebt.

"Zou dit ook als een diversificatie zien in de portefeuille."

hoeveel heb je al in vastgoed?

B7H4long schreef: ↑25 september 2025, 13:26 "Zou dit ook als een diversificatie zien in de portefeuille."

hoeveel heb je al in vastgoed?

Mijn gezinswoning van rond de 700K.

Maar ik geef toe, het eerder een emotionele aankoop zijn. Voorlopig grotere tuin en later een in elkaar vloeiende tuin met één van de dochters.

Doch, enkel wanneer ik hem effectief kan kopen voor 250euro/m2, want staat nu te koop voor 295. Maar de onderhandelingen zijn gestart.

Van beide ouders ook nog wel e.e.a. te verwachten ...

Wimble schreef: ↑25 september 2025, 14:44

B7H4long schreef: ↑25 september 2025, 13:26 "Zou dit ook als een diversificatie zien in de portefeuille."

hoeveel heb je al in vastgoed?

Maar ik geef toe, het eerder een emotionele aankoop zijn. Voorlopig grotere tuin en later een in elkaar vloeiende tuin met één van de dochters.

Het mag niet enkel een emotionele beslissing zijn. Dat is waar. Focus op een gediversieerde portefeuille. Maar, ik weet niet waar de grond precies ligt, maar zoals hier al vaker werd geschreven, is de kans reëel dat iemand anders het misschien zou kunnen verkavelen voor meerdere woningen of appartementen. Als dit uw enige "extra" vastgoed is dat je zou kopen, naast uw eigen huis, lijkt het me logisch om die controle zelf te houden..

Nu, waarom het altijd sowieso een stuk emotioneel altijd zal zijn (als je daar blijft wonen):
Rendement in het leven gaat niet alleen over wat het financieel oplevert denk ik. Er is ook zoiets als levenskwaliteit dat we soms vergeten als we onze meerwaarde zien in de portefeuille. Natuurlijk is een wereldwijde tracker op lange termijn waarschijnlijk een betere investering. Maar in ruil daarvoor krijg je er wel in één keer andere buren bij, en dat is ook een risico. Met het lagere rendement koop je dus eigenlijk de kans op buren die je mogelijks liever niet hebt, én het mislopen van een potentieel stuk grond dat misschien ooit waardevol kan zijn voor je dochters.

Ik heb zelf de helft van m'n portefeuille geliqideerd om een stuk bouwgrond aan te kopen waar ik nu m'n nieuw huis zal bouwen (en het huidige uiteindelijk te verkopen). M'n stelde hier mij onlangs de vraag waarom ik niet m'n huidig huis behoud, vernieuw, en m'n geld verder investeer.. ja, rendementsgewijs inderdaad de meest voor de hand liggende keuze. Dat is ook de keuze die ik heb gemaakt toen ik begon met beleggen. Maar op een gegeven moment is het tijd om een stuk meerwaarde te verzilveren in iets wat je niet uit het oog mag verliezen vind ik persoonlijk, en dat is levenskwaliteit.

Wimble schreef: ↑23 september 2025, 16:23 - Mogelijks voor één van mijn dochters, leuk om hen in de buurt te hebben en tuin te kunnen delen

Wimble schreef: ↑23 september 2025, 16:23 - totaal niet zeker of dochters ooit hier gaan willen wonen

Schrap die 2 redenen maar dus ... andere/betere redenen genoeg om wel of niet tot aankoop over te gaan, zou ik denken.

Wimble schreef: ↑23 september 2025, 16:23 Dank alvast voor jullie ongezouten mening.

Graag gedaan.

Even de berekening gemaakt en wanneer ik 12 jaar beleg kan ik mijn 2 dochters dan elk een stuk grond geven. Doch heb ik niet het genot en de rust de komende 12 jaar ... maar rendementsmatig is die bouwgrond een zeer slechte investering.

(dank aan ChatGPT met nadien wat aanpassingen door mezelf)

Ter info: die 9,30% rendement op mijn beleggingen is mijn gemiddelde van de voorbije 8 jaar.

Gegevens samengevat
Scenario 1: Bouwgrond kopen
• Grondprijs: €220.000
• Extra kosten: €7.500 (tijdelijke aanleg als tuin + deel omheining + wat extra grond)
• Notaris + registratie: €30.600
• Totale kostprijs: 220.000+7.500+30.600=€258.100
• Lening: €130.000
• Eigen middelen: €128.600
• Rente: 2,80%
• Looptijd lening: 12 jaar
• Grond stijgt 3,5% per jaar → enkel op de €220.000

Scenario 2: Beleggen
• Startkapitaal: €128.600
• Maandelijkse inleg: €1.060
• Looptijd: 12 jaar
• Jaarlijks rendement: 9,30% bruto


Scenario 1 – Grond kopen
1.1 Toekomstige waarde van de grond zelf (3,5% stijging per jaar):
FVgrond=220.000×(1+0,035)12=220.000×1,511=€332.420FVgrond=220.000×(1+0,035)12=220.000×1,511=€332.420
De waarde van extra kosten (€38.100) stijgt niet → geen meerwaarde daarop.

1.2 Totale kostprijs
• Eigen middelen: €128.600
• Lening: €130.000
• Totale investering = €258.100
Lening: €130.000 – 12 jaar – 2,80% → maandelijkse aflossing:
Totaleterugbetaling=1.060×144=€152.640

1.3 Totale uitgaven
• Eigen middelen: €128.600
• Terugbetaling lening: €152.640
• Totaal uitgaven over 12 jaar = €281.240

1.4 Opbrengst
• Verkoopwaarde na 12 jaar = €332.420
• Verkoop is belastingvrij (na 12 jaar → geen meerwaardebelasting op bouwgrond in België)

1.5 Netto winst
332.420(opbrengst)−281.240(uitgaven) = €51.180winst





Scenario 2 – Beleggen aan 9,3%
2.1 Groei van startkapitaal (€128.600):
12 jaar aan 9,30% = €373.838
2.2 Groei van maandelijkse storting €1.060 aan 9,3% per jaar = 0,775% per maand:
Na 12 jaar + rendement = €285.082
2.3 Totaal eindwaarde belegging
373.838+285.082 = €658.920
2.4 Totale inbreng
• Startkapitaal: €128.600
• Maandelijkse inleg: €1.060 × 144 = €152.640
• Totaal: €281.240

2.5 Netto winst
658.920−281.240 = €377.680 winst

Vergelijking samengevat
Scenario Totale investering Eindwaarde Winst
Grond kopen €281.240 €332.420 €51.180
Beleggen €281.240 €658.920 €377.680



Conclusie
Winstverschil: €377.680 - €51.180 = 326.500
beleggen véél interessanter dan het kopen van een stuk bouwgrond.