Spaargids.be forum

Halfjaarresultaten
-Het netto courant resultaat is gestegen met 18% tot €0.77 per aandeel
-De reële waarde van de vastgoedportefeuille stijgt van €130M tot €150M, mede door inbreng in natura (waarde €4.73M) van twee vastgoedpanden gelegen in Namen en Antwerpen. Dit had een kapitaalsverhoging tot gevolg met creatie van 193K nieuwe aandelen.
-Het aandeel van het binnen stedelijk vastgoed focus van de portefeuille) stijgt tot 70%
-Schuldgraad licht gestegen tot 47%
-Netto inventariswaarde (EPRA): €23.51 per aandeel. Laatste slotkoers (20 aug) €25.20 of een premie van 7.2%
- gezien de goede resultaten lijken de dividend vooruitzichten mij eerder aan de voorzichtige kant:

Op basis van de huidige portefeuille en de vandaag gekende informatie verwacht de vennootschap over 2015 het brutodividend van 2014 van 1,30 EUR per aandeel minstens te kunnen handhaven

Wel moeten er door de kapitaalsverhoging meer monden gevoed worden...

In een persbericht laar QRF weten dat het een winkelpand met dakparking verworven heeft in Aalst voor €17M. De huuropbrengsten bedragen K978€. Mede door deze bijkomende huuropbrengsten lijkt een lichte verhoging van het dividend tot €1.35 nu vrijwel zeker. .

QRF heeft vrijdag nabeurs zijn Q3 resultatengepubliceerd.

- Reële Waarde van de vastgoedportefeuille stijgt met 20,4% tot €167,57
- Binnenstedelijk vastgoed stijgt tot 77% van de portefeuille
- Lichte daling van de Bezettingsgraad tot 98,10%
- Schuldgraad: 50,52%
- Een hoger netto courant resultaat wordt verwacht
- Er worden geen problemen verwacht om eenzelfde dividend (€1.30) als in 2014 uit te betalen.

Dit laatste is misschien wat pessimistisch verwoordt, gezien het resultaat beter is. Lagere uitkeringsgraad? De schuldgraad laat nog wel marge toe.

In het Q3 rapport vermeldt QRF dat het aandeel van binnenstedelijk vastgoed gestegen is tot 77%. Eerder schreef VASTB in hun Q3 rapport dat het aandeel van de betere en goede winkelstraten 70% bedroeg. Ik weet niet of ik dat als goed nieuws moet beschouwen na het lezen van volgend artikel: Primark drukt winkelhuurprijs in Gentse Veldstraat van waaruit volgende quote geplukt is:

...De prijzen in de Nieuwstraat en de Louizalaan in Brussel en in de Meir in Antwerpen stijgen niet meer. In de Veldstraat in Gent is zelfs sprake van een daling met 13 procent in een jaar tijd...

Verdere winstgroei zal dus moeten komen van kostenbesparingen (nog lagere financieringskosten?) of het verwerven van nieuwe winkelpanden. Voor dit laatste is er bij VASTB meer ruimte (schuldgraad 34%) dan bij QRF (50%)

@Belca

Qrf doet niets verkeerd.

Het opgehaalde kapitaal wordt aan het werk gezet, huurinkomsten & WPA neemt toe. DPA kan toenemen of bij gelijk DPA kan payout afnemen om wat extra investeringsmunitie achter de hand te houden. Volgend jaar kan het huurinkomen/resultaat hoger uitkomen (als ze de bezettingsgraad op peil kunnen houden) aangezien de in de loop van 2015 panden dan een volledig jaar huur opleveren.

De strategie wordt dus netjes uitgevoerd. De vraag is wat mij betreft: is het de juiste strategie?

• Qrf mikt op winkels in de “Golden Mile”, de winkelstraten in steden met een “verzorgingsgebied” van minimum 50.000 consumenten. Niet enkel de topwinkelsteden dus, maar ook secundaire steden. Zie hun investeringen van de afgelopen jaren: enkele in Gent of A’pen, maar voor de rest Dendermonde, Tongeren, Aalst, Hasselt, Oudenaarde, Heist-op-den-Berg,…

• Vastned Retail Belgium mikt meer en meer op de topwinkelstraten in de topwinkelsteden.

• Retail Estates richt zich op perifeer winkelvastgoed, uitsluitend in België.

• Ascencio doet hetzelfde, maar zowel in BEL als FR.

• Wereldhave Belgium richt zich op shoppingcentra.


Als ik naar mezelf en m’n omgeving kijk (ik woon in zo’n “secundaire stad”): online shoppen, dagdagelijkse boodschappen in perifere winkels (makkelijke bereikbaarheid & parkeren) en af en toe een shoppingdagje in Gent, Bxl of A’pen. De “binnenstadwinkeliers” in m’n secundaire stad verdienen aan mij niet veel. Ik zie hier ook redelijk wat leegstand. Niet het beste klimaat om hogere huurprijzen te kunnen vragen.

Diezelfde leegstand zie je amper in de topwinkelsteden. Huurprijzen staan dus minder onder druk. Als VASTB een huurovereenkomst verlengt gebeurt dat (nog) vaak aan hogere prijzen, ook al zijn de aanvangsrendementen erg laag tegenwoordig. Mijn idee is dat die topwinkelsteden toch waardevaster zijn. En dat secundaire winkelsteden meer onder druk staan, oa doordat sommige ketens uit de binnenstad wegtrekken en zich in de periferie vestigen, en door e-commerce.

Is Qrf’s strategie dan wel de juiste?

Afrodiziak schreef:@Belca Qrf doet niets verkeerd...

Ik denk niet dat ik dit beweerd heb. Sorry mocht het zo overgekomen zijn...

Afrodiziak schreef:...Is Qrf’s strategie dan wel de juiste?

We stellen ons blijkbaar dezelfde vraag.
Ter staving: Vrijdag terug een alarmerend artikel in De Tijd (blz 19): Huurprijzen winkels zullen komende jaren niet stijgen
Dit is een vaststelling van de vastgoedonderneming Cushman & Wakefield. Hij stelt ook vast de aankoopprijzen van Retail vastgoed hoger liggen dan die van kantoren. Wat eveneens op het rendement weegt.

Dit gezegd zijnde denk ik dat qua dividend QRF op veilig speelt en er vermoedelijk wel een lichte verhoging tot €1.35 inzit. Al was het maar om de aandeelhouders positief te kunnen verrassen zonder al te veel te wegen op de cash.

QRF groeit op slag met een kwart

Persbericht

FY 2015



Bruto dividend iets minder €1.32 dan verwacht €1.35

In een persbericht heeft QRF de resultaten over het eerste kwartaal gepubliceerd.
Wat mij vooral opvalt is dat er nergens sprake is van het netto courant resultaat, dat nochtans aan de basis ligt voor de eventuele dividenden uitkeringen. De verdere vooruitzichten zijn ook al niet overtuigend;

...Niettegenstaande haar lange termijn visie op retail, blijft Qrf voorzichtig met betrekking tot het onzekere economische en geopolitieke klimaat voor 2016.

Een veeg teken?

QfG ziet er volgens mij prima uit.

1) druk vanuit de claimemissie bijna voorbij,
2) bod op 1 van hun deelnemingen (Saft),
3) mogelijk binnenkort beursgang van 1 van hun deelnemingen (Avantium),
4) discount t.o.v. de intrinsieke waarde nu weer ca. 10% (is overigens vaak nog veel hoger geweest).

Sorry, moet bij Quest for Growth staan !!!

In tegenstelling met het kwartaalrapport wordt nu in het halfjaarrapport wel gewag gemaakt van het netto courant resultaat: dit steeg met 44% tot €3.62M. Per aandeel was er evenwel slechts een stijging van 5.3% tot €0.81.
Deze resultaten zijn beter dan ik verwacht had: het dividend vooruitzicht wordt lichtjes opgetrokken tot misschien wel €1.34 (was €1.32).
Opvallend blijft de grote afhankelijkheid van een huurder: H&M is goed voor 17.7% van de jaarlijkse huur.
Er is nu een website specifiek voor beleggers afgesplitst van de Home Pagina.

de website voor beleggers is investor.qrf.be i.p.v. investorS.qrf.be

Link is ondertussen aangepast - dank voor de opmerking

De verkoop van vastgoed in Geraardsbergen beschouw ik als een goede zaak. Als winkelcentrum is GB zo dood als een pier.