Hoe hypotheek nemen voor max fiscale aftrek
TIP
Hoe hypotheek nemen voor max fiscale aftrek
Dag allemaal.
Even mijn situatie uitleggen.Ik ben getrouwd met scheiding van goederen.In 2011 heb ik een huis gekocht en 50000 euro geleend op 20 jaar om mijn korf vol te hebben.
Nu hebben ik en mijn vrouw een appartement bijgekocht op een openbare verkoop voor 150000 met 26000 euro extra kost voor notaris.deze heb ik al overgeschreven.
We hebben zelf nog 100000 euro aan spaarcenten.Moeten dus nog 50000 euro lenen van de bank.Het appartement gaat dienen voor verhuur.We gaan er dus niet inwonen.
Hoe pak ik dit nu het beste aan om alle fiscale voordelen goed te benutten?Moet ik voor 10 of 15 jaar gaan?Splitsen in leningen?Wat type lening?enz......
Voor mijn vrouw is het haar eerste eigen woning.Mijn tweede.
Even mijn situatie uitleggen.Ik ben getrouwd met scheiding van goederen.In 2011 heb ik een huis gekocht en 50000 euro geleend op 20 jaar om mijn korf vol te hebben.
Nu hebben ik en mijn vrouw een appartement bijgekocht op een openbare verkoop voor 150000 met 26000 euro extra kost voor notaris.deze heb ik al overgeschreven.
We hebben zelf nog 100000 euro aan spaarcenten.Moeten dus nog 50000 euro lenen van de bank.Het appartement gaat dienen voor verhuur.We gaan er dus niet inwonen.
Hoe pak ik dit nu het beste aan om alle fiscale voordelen goed te benutten?Moet ik voor 10 of 15 jaar gaan?Splitsen in leningen?Wat type lening?enz......
Voor mijn vrouw is het haar eerste eigen woning.Mijn tweede.
Re: Hoe hypotheek nemen voor max fiscale aftrek
Zit in zelfde situatie volg dit even
Mis geen enkele kans om te besparen.
Krijg de beste tips en aanbiedingen rechtstreeks in uw mailbox
Uitschrijven kan altijd. We respecteren uw privacy.
Re: Hoe hypotheek nemen voor max fiscale aftrek
Zit in zelfde situatie volg dit even
-
- Full Member
- Berichten: 213
- Lid geworden op: 23 mei 2012
- Contacteer:
Re: Hoe hypotheek nemen voor max fiscale aftrek
Het is niet haar eigen woning want het dient voor verhuur.
Je kan dit inbrengen onder lange termijnsparen 2260€x 30%belastingsaftrek
Hier meer info;
http://www.hoeveelkostmijnhuis.be/belas ... ede-woning
Re: Hoe hypotheek nemen voor max fiscale aftrek
Is 50000 euro lenen dan genoeg voor ons beide kadastraal inkomen te neutraliseren?Is hier genoeg intresten voor?
Ik leen aan 1.5 percent op 15 jaar.Is dit verstandig.Of kan ik beter korter of langere termijn kiezen.Of meer lenen?
Ik leen aan 1.5 percent op 15 jaar.Is dit verstandig.Of kan ik beter korter of langere termijn kiezen.Of meer lenen?
Re: Hoe hypotheek nemen voor max fiscale aftrek
Eventjes mijn poging om wat duidelijkheid te brengen:
1- Wie een woning koopt die hij zelf niet betrekt, valt NOOIT onder de Vlaamse woonbonus, maar ALTIJD onder de Federale regelgeving, ongeacht of het u uw eerste of tiende woning betreft.
2- Federaal kan u 2 dingen aftrekken:
A- de kapitaalsaflossingen van uw hypotheek mag u inbrengen als stortingen voor LANGETERMIJNSPAREN, ten minste als u nog niet aan langetermijnsparen doet en/of nog ruimte heeft in deze korf (30% belastingvermindering genieten).
B- de interesten van uw hypotheek kan u in mindering brengen op het onroerende inkomen dat de fiscus meent te mogen gaan belasten van elk vastgoed dat u bezit en waar u niet zelf in woont. Hierdoor halveert de werkelijke rente die u aan de bank betaalt: een lening aan een rente van 1,5%, kost u in werkelijkheid dus slechts 0,7%...
3- ik ken uw specifieke situatie niet, maar de meeste mensen die beleggingsvastgoed kopen, hebben de korf van het langetermijnsparen reeds volledig gevuld, dus het enige wat de facto overblijft is de mogelijkheid om de rentelasten op de hypotheek te gebruiken om de belasting op het onroerende inkomen te vermijden.
De truc bestaat er dus in om uw rentelasten zo lang mogelijk en zo dicht mogelijk bij dit bedrag te houden, zodat u ze in de praktijk (bijna) volledig kan neutraliseren, natuurlijk ermee rekening houdende dat een hypotheek zelf ook jaarlijkse kosten met zich meebrengt (levensverzekeringspremie), bovenop de eenmalige (dossierkosten bank plus notariële kosten).
Vermits u zegt dat u het vastgoed op een openbare verkoop gekocht hebt, vermoed ik dat het KI reeds gekend is, waardoor u perfect het onroerend inkomen kan berekenen waarop de fiscus u gaat belasten (ten minste, als u aan een particulier verhuurt, anders wordt u belast op de werkelijke huurinkomsten!)
Dit onroerend inkomen dient u dus idealiter elk jaar aan rente te betalen aan de bank, waardoor u optimaal fiscaal voordeel geniet.
U zal echter snel begrijpen dat u bij een gewone hypotheek nooit een jaarlijks constante rente betaalt, doch elk jaar minder (vermits u kapitaal aflost!), waardoor het voordeel elk jaar minder wordt.
Wat u dus nodig hebt in dit geval is een bulletkrediet waarbij u geen kapitaal aflost tot de vervaldag, enkel rente (die in dat geval wel constant blijft), doch zo'n kredieten komen wel met de nodige voorwaarden en een hogere rente. Daarenboven biedt niet elke bank dergelijke kredieten aan, en ook niet aan om het even welke klant, gezien het risico... Het komt er dus op aan om eens met uw bankier te gaan praten, die (eventueel) de berekening hiervoor kan doen voor u.
In het geval uw bankier niet mee wenst te gaan in bovenstaand verhaal van bulletkrediet, kunt u pogen om een soort 'bulletkrediet light' samen te stellen door een combinatie te gaan maken van verschillende hypotheekformules, waardoor u de jaarlijkse rente toch zo constant mogelijk poogt te houden, over zo lang mogelijke periode, door een deel van de terugbetaling in de tijd te spreiden, terwijl u een ander deel net sneller aflost...
bv, door een combinatie te maken van een hypotheek met looptijd op 10 jaar, met een van 15 jaar en nog een op 20 jaar; dit is weliswaar complexer dan 1 enkele looptijd en aflossingstabel, maar het heeft geen bijkomende dossierkosten of notariële kosten en het zal u veel dichter bij het optimum brengen wat betreft constante en geoptimaliseerde jaarlijkse rente, maar opnieuw, ook hier: ga met uw bankier praten, want dit vergt serieus wat maat- en rekenwerk dat ons hier te ver zou leiden. Verwacht ook niet dat ze u dit allemaal netjes tot in detail zullen voorrekenen op een eerste verkennend gesprekje met een bediende van een bank waar u geen klant bent.
Laat u finaal niet verleiden tot een hypotheek met variable rente: zoals u ziet zitten er al een hele boel parameters klaar die buiten uw wil om kunnen veranderen en een invloed hebben op het fiscale optimum naarmate de tijd verstrijkt: leeftijd, KI, fiscaliteit, huwelijk... dus het laatste wat u wil is er nog eens een extra variable aan toe te voegen: de rente.
Die 50,000 euro op 15 jaar is een vuistregeltje dat je vaak hoort (ik vermoed dat iemand 'met ervaring' u dat ingefluisterd heeft?), doch dat tegenwoordig voorbijgestreefd is, onder meer door de lage rentes: in de meeste gevallen zal blijken dat het ontleende bedrag hoger mag zijn en de looptijd (deels) langer moet worden, afhankelijk van het KI natuurlijk, alsook jullie leeftijden (wegens de levensverzekeringspremie die eraan gekoppeld zal zijn), alsook jullie belastingbrief.
Succes.
1- Wie een woning koopt die hij zelf niet betrekt, valt NOOIT onder de Vlaamse woonbonus, maar ALTIJD onder de Federale regelgeving, ongeacht of het u uw eerste of tiende woning betreft.
2- Federaal kan u 2 dingen aftrekken:
A- de kapitaalsaflossingen van uw hypotheek mag u inbrengen als stortingen voor LANGETERMIJNSPAREN, ten minste als u nog niet aan langetermijnsparen doet en/of nog ruimte heeft in deze korf (30% belastingvermindering genieten).
B- de interesten van uw hypotheek kan u in mindering brengen op het onroerende inkomen dat de fiscus meent te mogen gaan belasten van elk vastgoed dat u bezit en waar u niet zelf in woont. Hierdoor halveert de werkelijke rente die u aan de bank betaalt: een lening aan een rente van 1,5%, kost u in werkelijkheid dus slechts 0,7%...
3- ik ken uw specifieke situatie niet, maar de meeste mensen die beleggingsvastgoed kopen, hebben de korf van het langetermijnsparen reeds volledig gevuld, dus het enige wat de facto overblijft is de mogelijkheid om de rentelasten op de hypotheek te gebruiken om de belasting op het onroerende inkomen te vermijden.
De truc bestaat er dus in om uw rentelasten zo lang mogelijk en zo dicht mogelijk bij dit bedrag te houden, zodat u ze in de praktijk (bijna) volledig kan neutraliseren, natuurlijk ermee rekening houdende dat een hypotheek zelf ook jaarlijkse kosten met zich meebrengt (levensverzekeringspremie), bovenop de eenmalige (dossierkosten bank plus notariële kosten).
Vermits u zegt dat u het vastgoed op een openbare verkoop gekocht hebt, vermoed ik dat het KI reeds gekend is, waardoor u perfect het onroerend inkomen kan berekenen waarop de fiscus u gaat belasten (ten minste, als u aan een particulier verhuurt, anders wordt u belast op de werkelijke huurinkomsten!)
Dit onroerend inkomen dient u dus idealiter elk jaar aan rente te betalen aan de bank, waardoor u optimaal fiscaal voordeel geniet.
U zal echter snel begrijpen dat u bij een gewone hypotheek nooit een jaarlijks constante rente betaalt, doch elk jaar minder (vermits u kapitaal aflost!), waardoor het voordeel elk jaar minder wordt.
Wat u dus nodig hebt in dit geval is een bulletkrediet waarbij u geen kapitaal aflost tot de vervaldag, enkel rente (die in dat geval wel constant blijft), doch zo'n kredieten komen wel met de nodige voorwaarden en een hogere rente. Daarenboven biedt niet elke bank dergelijke kredieten aan, en ook niet aan om het even welke klant, gezien het risico... Het komt er dus op aan om eens met uw bankier te gaan praten, die (eventueel) de berekening hiervoor kan doen voor u.
In het geval uw bankier niet mee wenst te gaan in bovenstaand verhaal van bulletkrediet, kunt u pogen om een soort 'bulletkrediet light' samen te stellen door een combinatie te gaan maken van verschillende hypotheekformules, waardoor u de jaarlijkse rente toch zo constant mogelijk poogt te houden, over zo lang mogelijke periode, door een deel van de terugbetaling in de tijd te spreiden, terwijl u een ander deel net sneller aflost...
bv, door een combinatie te maken van een hypotheek met looptijd op 10 jaar, met een van 15 jaar en nog een op 20 jaar; dit is weliswaar complexer dan 1 enkele looptijd en aflossingstabel, maar het heeft geen bijkomende dossierkosten of notariële kosten en het zal u veel dichter bij het optimum brengen wat betreft constante en geoptimaliseerde jaarlijkse rente, maar opnieuw, ook hier: ga met uw bankier praten, want dit vergt serieus wat maat- en rekenwerk dat ons hier te ver zou leiden. Verwacht ook niet dat ze u dit allemaal netjes tot in detail zullen voorrekenen op een eerste verkennend gesprekje met een bediende van een bank waar u geen klant bent.
Laat u finaal niet verleiden tot een hypotheek met variable rente: zoals u ziet zitten er al een hele boel parameters klaar die buiten uw wil om kunnen veranderen en een invloed hebben op het fiscale optimum naarmate de tijd verstrijkt: leeftijd, KI, fiscaliteit, huwelijk... dus het laatste wat u wil is er nog eens een extra variable aan toe te voegen: de rente.
Die 50,000 euro op 15 jaar is een vuistregeltje dat je vaak hoort (ik vermoed dat iemand 'met ervaring' u dat ingefluisterd heeft?), doch dat tegenwoordig voorbijgestreefd is, onder meer door de lage rentes: in de meeste gevallen zal blijken dat het ontleende bedrag hoger mag zijn en de looptijd (deels) langer moet worden, afhankelijk van het KI natuurlijk, alsook jullie leeftijden (wegens de levensverzekeringspremie die eraan gekoppeld zal zijn), alsook jullie belastingbrief.
Succes.
Re: Hoe hypotheek nemen voor max fiscale aftrek
Amai.Dat is een hele boterham.
Maar bij een bulletrekening ligt de rente dan weer veel hoger.....
Maar bij een bulletrekening ligt de rente dan weer veel hoger.....
Re: Hoe hypotheek nemen voor max fiscale aftrek
Zeer goede uitleg.
Kleine aanvulling/nuance (verbeter me maar indien niet correct):
Betreft punt 3:
- Het is niet het bedrag van het KI dat U met de rente moet neutraliseren maar het KI + 40% (?).
- Indien U al aan lange termijnsparen deed kan U toch best het kapitaal van de hypo hier inbrengen en het bedrag (max. 2260 €) dat U niet meer spaart elders beleggen. Ook de schuldsaldoverzekering kan hierin worden opgenomen.
Een bulletkrediet hoeft niet perse nadelig te zijn (mijn laatste vergelijking was bv. 1.34 klassieke hypo/1.78 bullet hypo). Gezien je geen kapitaal moet afdragen kan je ofwel de aankoopprijs verhogen/eigen middelen verlagen (en wordt het rendement van de inkomsten berekend op een veel lagere inleg) + het geld dat je er niet moet insteken blijft ook renderen.
Stel dat je beschikbaar kapitaal van x € nog ergens 3% opbrengt kan je beter een bullet nemen aan 1.78% (en deze nog eens fiscaal gedeeltelijk inbrengen) ipv die 50.000 € vrij te maken om 0.44% te besparen op je krediet.
Kleine aanvulling/nuance (verbeter me maar indien niet correct):
Betreft punt 3:
- Het is niet het bedrag van het KI dat U met de rente moet neutraliseren maar het KI + 40% (?).
- Indien U al aan lange termijnsparen deed kan U toch best het kapitaal van de hypo hier inbrengen en het bedrag (max. 2260 €) dat U niet meer spaart elders beleggen. Ook de schuldsaldoverzekering kan hierin worden opgenomen.
Een bulletkrediet hoeft niet perse nadelig te zijn (mijn laatste vergelijking was bv. 1.34 klassieke hypo/1.78 bullet hypo). Gezien je geen kapitaal moet afdragen kan je ofwel de aankoopprijs verhogen/eigen middelen verlagen (en wordt het rendement van de inkomsten berekend op een veel lagere inleg) + het geld dat je er niet moet insteken blijft ook renderen.
Stel dat je beschikbaar kapitaal van x € nog ergens 3% opbrengt kan je beter een bullet nemen aan 1.78% (en deze nog eens fiscaal gedeeltelijk inbrengen) ipv die 50.000 € vrij te maken om 0.44% te besparen op je krediet.
Re: Hoe hypotheek nemen voor max fiscale aftrek
Dank u.
Dit klopt volledig.
Het KI is natuurlijk slechts de basis voor de berekening van het onroerende inkomen waarop u belast wordt bij verhuur van vastgoed (tenzij bij gemeubelde verhuur of indien de huurder de huur zelf aftrekt, bv bij beroepsactiviteit in uw vastgoed: in beide gevallen wordt u dan belast op de werkelijke huurinkomst).
Dus voor alle duidelijkheid: uw jaarlijks bedrag aan rente dat u betaalt dient idealiter gelijk te zijn aan uw KI x 1,40 (momenteel; in de toekomst kan deze factor wijzigen).
Ja, maar dan zitten we wel heer ver van de oorspronkelijke vraagstelling: persoonlijk zou ik ook doen wat u daar zegt voor de eenvoud en eenvormigheid, maar fiscaal verandert dit geen cent natuurlijk, want u verliest dan gewoon het fiscale voordeel op het langetermijnsparen...
Wat betreft de aftrekbaarheid van een eventuele schuldsaldoverzekering: in eerste instantie zou ik pogen geen schuldsaldoverzekering nodig te hebben voor het aflsuiten van de hypotheek, dit door een langetermijnplaatsing bij de bank te doen ten belope van het ontleende bedrag ('uzelf verzekeren als het ware'): in dat geval zal de bank meteen veel meer geneigd zijn om een bulletkrediet toe te staan, wat u dan de ideale en CONSTANTE jaarlijkse rentelast zal opbrengen om de belasting op onroerende inkomsten perfect volledig weg te vagen...
U hebt gelijk wat betreft de relatief kleine rentemeerkost van een bulletkrediet, doch hier dient opgemerkt te worden dat het zoals ik hierboven aanhaalde vaak noodzakelijk zal zijn om bij dezelfde bank een serieuze som geld aan te houden, of een of andere vorm van kapitaalsafdekking te bieden, gezien u eigenlijk gewoon geld 'huurt' voor pakweg 20 jaar bij hen! Zou nogal simpel zijn om anders pakweg meteen een half miljoen te gaan 'huren' voor 30 jaar, enkel de rente daarop te betalen, ondertussen grote sier te voeren en dan over 30 jaar nominatief dat half miljoen terug te betalen, goed wetende dat het tegen dan al veel minder betekent dan vandaag de dag. Zo werkt het natuurlijk ook niet.
Zoals gezegd: dit alles vergt een serieus persoonlijk onderhoud waarbij alle kaarten op tafel gelegd worden, en flink wat rekenwerk omdat er gevolgen zijn voor belastingen, beleggingen, verzekeringen etc. Ik heb de berekeningen gemaakt voor mijzelf, maar ze zijn voor iedereen anders natuurlijk, dus daar schiet je niet veel mee op: kan enkel de methodiek geven, zoals hierboven beschreven.
MVG
Re: Hoe hypotheek nemen voor max fiscale aftrek
Dat van die SVV kan je idd (afhankelijk van je gezinstoestand) best voorkomen. Maar het is maar beter dat TS dit mee in overweging neemt bij zijn berekeningen. Sommige banken verplichten idd geen SVV (o.a. Nagelmackers die ook bulletkredieten verstrekt) en vragen een iets hogere rentevoet terwijl andere banken een zeer lage intrestvoet aanrekenen maar een (nogal dure) SSV eisen (o.a. Keytrade bank is in dat geval, welke dan, bij mijn weten, geen bullet verstrekt).
Bij een investering is het altijd de totaliteit van de inbreng + kosten die het netto rendement gaan bepalen en niet altijd de laagste aanlokkelijke %.
Je wint fiscaal gezien idd niets door bij LTS van eigen middelen te switchen naar inbreng krediet maar je kan wel in je berekeningen meenemen dat die ev. vrijgekomen eigen middelen weer aan (extra) intresten kunnen besteed worden (wat vooral bij een bullet het te investeren bedrag gevoelig kan verhogen) zonder er fiscaal iets bij te verliezen.
Bij een investering is het altijd de totaliteit van de inbreng + kosten die het netto rendement gaan bepalen en niet altijd de laagste aanlokkelijke %.
Je wint fiscaal gezien idd niets door bij LTS van eigen middelen te switchen naar inbreng krediet maar je kan wel in je berekeningen meenemen dat die ev. vrijgekomen eigen middelen weer aan (extra) intresten kunnen besteed worden (wat vooral bij een bullet het te investeren bedrag gevoelig kan verhogen) zonder er fiscaal iets bij te verliezen.
Re: Hoe hypotheek nemen voor max fiscale aftrek
Klopt volledig.Cronos schreef: ↑3 januari 2018, 11:33 Dat van die SVV kan je idd (afhankelijk van je gezinstoestand) best voorkomen. Maar het is maar beter dat TS dit mee in overweging neemt bij zijn berekeningen. Sommige banken verplichten idd geen SVV (o.a. Nagelmackers die ook bulletkredieten verstrekt) en vragen een iets hogere rentevoet terwijl andere banken een zeer lage intrestvoet aanrekenen maar een (nogal dure) SSV eisen (o.a. Keytrade bank is in dat geval, welke dan, bij mijn weten, geen bullet verstrekt).
Bij een investering is het altijd de totaliteit van de inbreng + kosten die het netto rendement gaan bepalen en niet altijd de laagste aanlokkelijke %.
Dit geldt trouwens niet enkel voor hypotheken bij investeringsvastgoed, maar evenzeer voor 'gewoon' vastgoed: veel mensen staren zich trouwens niet enkel compleet blind op de rentevoet, ze willen ook vaak 'zo snel mogelijk' alles terug afbetalen, terwijl ze vergeten dat het vaak interessant kan zijn om langer fiscaal voordeel te genieten...
Wanneer u niet werkt met een bulletformule (wat inderdaad een vrij onbekende formule is, wegens typisch voorbehouden voor investeringsvastgoed en dan nog enkel bij vrij vermogende klanten) zou niemand ooit een hypotheek mogen afsluiten voor slechts 1 enkele looptijd, want dan bent u altijd slechter af dan wanneer u meerdere looptijden met elkaar combineert, wat ook uw persoonlijke financiële en fiscale situatie is.
Teken dus nooit een standaard voorstel van een bank op X jaar, maar vraag altijd naar maatwerk combo's op X/Y/Z jaar samen: laat ze maar wat rekenen en werken voor hun forse dossierkosten: U zal er mij na pakweg 10 à 15 jaar nog dankbaar voor zijn als u uw belastingbrief invult.