Een woning kopen of huren?

12 mei 2022

Een huis kopen of een huis huren: wat is nu het beste? Een huis huren, is geld weggooien, klinkt het wel eens. Maar is dat zo? Want als u een huis koopt, moet u dan niet decennialang de hand op de knip houden om alle kosten betaald te krijgen?

We maken een simulatie met twee koppels, waarbij iedereen 35 jaar oud is. Het ene koppel huurt, het andere koopt. Laten we er vanuit gaan dat het bij beide koppels om een alleenstaand huis gaat met een waarde van 235.000 euro, volgens Statbel de mediaanprijs van een woning in België in 2021.

Kopen

In het kader van een hypothecair krediet vragen de banken dezer dagen doorgaans 10 tot 20% eigen inbreng. In ons voorbeeld kan het eerste koppel bij de bank maximum 80% van de aankoopsom lenen: 188.000 euro. Op het moment dat ze de lening afsluiten, in mei 2022, is de periode van de lage rentetarieven voorbij. Volgens de Rentebarometer van Immotheker Finotheker – gepubliceerd begin mei – schommelde de rente op een hypothecair krediet met een looptijd van twintig jaar rond de 2,3%.

Gedurende twintig jaar betaalt het koppel per maand 976 euro aan de bank. Bij een rentevoet van 2,3% bedragen de totale intresten 46.201 euro. Het totaalplaatje aan de bank tikt af op 234.201 euro.

Ook de notaris rekent kosten aan. Volgens notaris.be zijn registratiebelasting, rechten, ereloon, administratieve kosten, kosten overschrijving en btw voor de aankoop samen goed voor 11.342 euro. De notariskosten voor het krediet bedragen bijkomend 5.372 euro.

De onroerende voorheffing bedraagt 912 euro per jaar, lezen we af op de simulator van de Vlaamse Belastingdienst als we er een voorbeeld uit Antwerpen ingeven. 18.240 euro daarvan voldoet het koppel al tijdens de afbetaling van de lening.

De schuldsaldoverzekering kost voor het eerste gezinslid 167 euro per jaar. De verzekeraar (in ons voorbeeld Cardif BNP Paribas) stelt voor om dat ineens te betalen: 2.473 euro. Het tweede gezinslid is enkele maanden jonger waardoor de teller van de rekening op 156 euro per jaar afklokt. Ook hier doet de verzekeraar het voorstel om 2.294 euro in één keer te betalen. Het koppel gaat in op de twee voorstellen en bespaart zo ongeveer 2.000 euro.

Tip: U kunt een woonkrediet ook online afsluiten

Na twintig jaar is de lening afbetaald. Dan zijn de gezinsleden 55 jaar. Als we ervan uitgaan dat beiden hun 85ste verjaardag mogen vieren, dan moeten ze na de aflossing van de lening nog 30 jaar onroerende voorheffing betalen. Met 912 euro per jaar komt dat neer op 27.360 euro. Omdat die moeilijk correct in te schatten zijn, laten we de onderhouds- en renovatiekosten achterwege.

Huren

Voor een gehuurd huis telt de berekening minder parameters. Ons koppel heeft besloten om hun hele leven een huis te huren. Volgens Federia bedraagt de gemiddelde huurprijs in Vlaanderen 1.098 euro per maand. Betaalt het koppel dat huurbedrag, dan heeft het na twintig jaar 263.520 euro neergeteld: een stuk meer dan de waarde van het huis. Gemakshalve gaan we er hierbij van uit dat de huurprijs de hele termijn gelijk blijft, terwijl die in de realiteit minstens wordt geïndexeerd.

Maar daar stopt het niet. De huurders moeten huur blijven betalen tot ze 85 zijn. Gaan we er nog altijd van uit dat de huurprijs dezelfde blijft, dan spijst het koppel de rekening van de verhuurder zo met nog eens 395.280 euro.

Tip: Het Vlaams Woningfonds kende vorig jaar 3500 leningen toe

Puur financieel bekeken over een termijn van vijftig jaar, is een huis huren duurder dan een huis kopen. Zoals we eerder aangaven: onderhouds- en renovatiekosten zijn uit de berekening gelaten. Maar zelfs als we die op 150.000 euro schatten, wat gemiddeld vrij ruim is, dan nog blijft kopen goedkoper dan huren.

Tip: De notariskosten gaan omlaag.

Aankoop	Huur
Aankoop Lening	Huur 188.000 euro	Huurgelden	263.520 euro (20 jaar)
Aankoop Eigen inbreng	Huur 47.000 euro		395.280 euro (30 jaar)
Aankoop Notariskosten aankoop	Huur 11.342 euro
Aankoop Notariskosten lening	Huur 5.372 euro
Aankoop Intresten lening	Huur 46.201 euro
Aankoop Schuldsaldo 1	Huur 2.473 euro
Aankoop Schuldsaldo 2	Huur 2.294 euro
Aankoop Onroerende voorheffing	Huur 45.600 euro
Aankoop Totaal (exl. onderhoudskosten)	Huur 348.282 euro		658.800 euro