Hoeveel zijn de huizenprijzen overgewaardeerd?

15 maart 2021

Vastgoed bleek de voorbije jaren een goede belegging. Maar blijft dat zo? Of staan de prijzen op hun piek en is een terugval mogelijk?

De prijzen van het vastgoed swingen al jaren de pan uit. In 2020 werden huizen in Vlaanderen volgens gegevens van de Federatie van Notarissen bijkomend 6,7% duurder, wat hun prijs op gemiddeld 306.629 euro bracht. Sinds 2016 bedraagt de prijsstijging nu al 17,9%. Voor appartementen was dat nauwelijks anders. Zij stegen het voorbije jaar gemiddeld 6,5% in prijs tot 247.562 euro. De voorbije vijf jaar was er een toename van het prijspeil met 15,6%.

Ook in Brussel kregen de vastgoedprijzen een nieuwe lift. In 2020 klom de prijs van een woning met 4,4% tot 499.488 euro, die van een appartement met 8,1% tot 274.382 euro. Sinds 2016 gaat het om prijsstijgingen met respectievelijk 13,6% en 20,8%.

In beide gevallen werd geen rekening gehouden met luxevilla’s en opbrengsteigendommen, om een vertekening van de resultaten te vermijden.

De prijsstijgingen zijn veel groter dan de inflatie. In 2020 steeg die slechts met 0,4%. Tussen 2016 en 2020 bedroeg de geldontwaarding 6,3%.

Wie zijn geld in vastgoed had belegd, deed dus een goede zaak.

Overwaardering

Belangrijker is wat er wordt verwacht voor de komende jaren. Volgens de Nationale Bank van België vertoonden de vastgoedprijzen in de eerste drie kwartalen van 2020 een overwaardering van 13,5%. Met andere woorden: de prijzen zijn te hoog opgelopen.

De Nationale Bank wijst er onder meer op dat de woningprijzen vorig jaar sterk bleven stijgen, niettegenstaande het gemiddelde gezinsinkomen wegens de coronapandemie slecht beperkt aandikte. Voorts viel in Vlaanderen het fiscale voordeel van de woonbonus weg. In principe zouden dat nochtans twee zaken zijn die een rem zetten op de prijsontwikkelingen, stelt de instelling in haar jaarverslag.

Ook KBC gaat uit van een overwaardering van de vastgoedmarkt. Volgens de bank bedraagt die zo’n 10%, schreef ze in haar vastgoedrapport januari-juni 2021 voor haar vermogende klanten. Ze ging daardoor uit van een terugval van de prijzen met 3%, al heeft ze dat intussen bijgesteld tot -1%. De komende maanden dreigen heel wat mensen werk te verliezen door de vele faillissementen die worden verwacht, waardoor hun financiële draagkracht vermindert. Toch verwacht de bank dat de prijscorrectie maar tijdelijk is. Vanaf 2022 gaat ze opnieuw uit van een prijsstijging.

ING is dan weer iets optimistischer. De bank verwacht op basis van een inschatting in november 2020 voor dit jaar weliswaar een afkoeling van de prijzen, maar geen terugval. Integendeel. Ze gaat nog steeds uit van een toename met 3%.

En bij Belfius staat de verwachtingsmeter voor dit jaar op – 0,1%. Voor 2022 rekent de bank op een herstel met 0,7%.

Een van de elementen die daarbij blijft spelen, is de lage rente. Daardoor blijft lenen interessant. Tegen de huidige tarieven kunnen gezinnen een groter bedrag opnemen dan vroeger.

Tip: Kijk hier wat een lening u kost

Tegelijk leggen de investeerders een bodem onder de prijzen. Een spaarboekje brengt nauwelijks nog iets op. Wordt de inflatie mee in rekening gebracht, dan gaat een stuk van de koopkracht van het geld op de spaarboekjes zelfs verloren. Bijgevolg blijven spaarders naar alternatieven zoeken. En vastgoed geeft hen daarbij nog steeds houvast.

Tip: Kijk hier wat een spaarrekening nog opbrengt

Individueel

De verwachtingen slaan uiteraard op het zogenaamde macroniveau en niet op de waarde van individuele woningen. De waarde van een afzonderlijk huis of appartement wordt door veel zaken beïnvloed. Wordt het goed onderhouden? Hoe evolueert de buurt? Is er openbaar vervoer in de onmiddellijke omgeving? Is het ver van het stadscentrum gelegen? Wordt nieuwe huisvesting in de buurt gepland? Dat alles zorgt ervoor dat een woning of appartement aan waarde kunnen verliezen, zelfs als de algemene markt aantrekt. Net zoals ze in waarde kunnen stijgen als het algemene prijspeil daalt. Hetzelfde doet zich trouwens voor op de beurs. Zelfs bij een grote beursstijgingen zijn er aandelen die terugvallen. En bij een stijgende aandelenmarkt doen evenmin alle waarden steeds mee.