Wanneer is de aankoop van een huis effectief rond?

29 april 2018

Het zal u maar overkomen: u hebt een akkoord met een verkoper over een huis, maar als u het wil officialiseren meldt hij dat iemand anders meer heeft geboden en dat hij op het hogere bod ingaat. Kan dat wel zomaar?

Akkoord is akkoord

Nee, de wetgever is duidelijk. Van zodra er tussen een koper en een verkoper een akkoord is over wat er wordt verkocht en voor welke prijs dat gebeurt, is de koop gesloten. Het maakt geen verschil of die afspraken mondeling gebeurden, dan wel op een boterbriefje of bij een notaris op schrift werden gesteld. Dat de koper nadien van een andere kandidaat een hogere prijs kon krijgen, is gewoon pech voor hem.

Het probleem schuilt in de bewijskracht. Maakte u de afspraken enkel mondeling? Moeilijk te bewijzen. Een wijze raad: leg alles schriftelijk vast.

In de volksmond spreekt men vaak over ‘een voorlopige compromis’. Die term is dus misleidend, want het gaat wel degelijk om een effectieve verkoop. Elke verkoop van een onroerend goed moet sowieso wel binnen de vier maanden worden bekrachtigd in een officieel geschrift, namelijk de notariële akte.

Lees ook: Hoe haalt u fiscaal het maximum uit uw woonlening?

Schadevergoeding

Wat als u toch slachtoffer wordt van iemand die uw huis doorverkoopt aan een hogere bieder? U hebt twee opties: uw huis opeisen of een schadevergoeding wegens verbreking van een overeenkomst vragen. Desnoods moet u naar de rechtbank trekken. Let wel op. Bereid zijn om de geafficheerde prijs te betalen staat niet gelijk aan een automatische verkoop. De geafficheerde prijs is louter een uitnodiging om te onderhandelen.

Verkoop onder voorwaarden

Bent u niet zeker dat u wel een lening krijgt van de bank? Dan kan u een aankoop sluiten met ontbindende voorwaarden. Dan neemt u op dat de transactie niet doorgaat als u geen lening krijgt. Is dat het geval, dan zijn koper en verkoper nergens meer aan gebonden.

Recentelijk was de koop- en verkoopbelofte even in opmars. Via deze overeenkomst verbond de kandidaat-koper zich ertoe om op een later tijdstip een bepaalde prijs aan een onroerend goed te geven. De kandidaat-verkoper verklaarde zich akkoord om die prijs ook te aanvaarden. Deze formule werd gebruikt omdat de periode van vier maanden tussen het overeenkomen over de modaliteiten van de transactie en de opmaak van de akte bij de notaris te kort was. Op 1 juni zakken de registratierechten in Vlaanderen van 10% naar 7%. Wie te vroeg tot een formele aankoop overging, zou nog 10% moeten betalen. De verlaging geldt immers pas voor alle notariële akten die na die datum worden geregistreerd. Daarom werd de echte koop even uitgesteld.