Worden de banken strenger voor het toestaan van woonleningen?

27 september 2019

Wordt het moeilijker om nog een lening te krijgen om uw woondroom te realiseren? Zowel de Nationale Bank van België als Europees Comité voor Systeemrisico’s wijzen erop dat Belgische banken te vlot woonkredieten toestaan en eisen een bijsturing.

Beide overheidsinstellingen stellen dat de prijzen van huizen en appartementen te hoog zijn opgelopen. Ze gaan er dus vanuit dat een terugval in de prijzen tot de mogelijkheden behoort. En dan kunnen banken in de problemen komen. Die hebben namelijk heel wat leningen toegekend voor de aankoop van vastgoed. Daarop namen ze meestal een hypotheek. Die geeft hen het recht om het betrokken vastgoed te verkopen als de kredietnemer zijn lening niet aflost zoals afgesproken is, waardoor ze het uitstaande bedrag toch kunnen recupereren. Alleen is die garantie een heel pak kleiner als de vastgoedprijzen sterk zouden dalen en de opbrengsten van gedwongen verkopingen zouden tegenvallen.

Hypothecaire waarborg

Volgens de Nationale Bank van België en het Europees Comité voor Systeemrisico’s nemen de Belgische banken dan ook te weinig buffer. Eerder liet die eerste al verstaan er voorstander van te zijn om de toegekende leningen te beperken tot 80% van de verkoopwaarde van het gehypothekeerde vastgoed.

Op basis van de leningen die bezoekers van de vergelijkingswebsite Spaargids.be de jongste 24 maanden inbrachten, bleek dat er gemiddeld 79% van de waarde van de woning werd geleend. Dat sluit aan bij de vaststelling van BNP Paribas Fortis, dat een op de vier woonleningen in ons land toekent. Daar kwam de zogenaamde quotiteit vorig jaar uit op gemiddeld 76%. Bij babyboomers, die vaker lenen voor een tweede woonst en doorgaans minder bankfinanciering nodig hebben, was dat 57%, bij jongeren onder de 30 liep het evenwel op tot 87%.

Tip: Hier vindt u de voorwaarden die bezoekers van Spaargids.be kregen van hun bank

Vooral de uitersten baren de toezichthouders zorgen. Volgens de Nationale Bank van België leende meer dan de helft meer dan 80% van de waarde van zijn pand. Bij meer dan een derde beloopt het zelfs meer dan 90% en stijgt dit nog.

Verzachtend is dan weer dat de verhouding tussen het uitstaande leningsbedrag en de waarde van de woning het hoogst is in de beginfase van de lening. Zodra de consument start met afbetalen, daalt het uitstaande kapitaal. Dat maakt dat de buffer voor de bank in de loop van de jaren stelselmatig stijgt.

Gemiddeld bedrag

Een verdere analyse van de Spaargids-cijfers leert dat het gemiddelde kredietbedrag van 193.000 euro in 2017 naar 201.000 euro in 2018 steeg. Het volgt dus de stijgende vastgoedprijzen. Bovendien zorgt een lagere rente ervoor dat mensen voor eenzelfde afbetaling meer kunnen lenen.

Ook hier liggen de cijfers in lijn met de vaststellingen van BNP Paribas Fortis. De prijs voor een gefinancierde nieuwbouw steeg bij de grootste bank van het land in 2018 met 6% tot 207.952 euro, die voor de aankoop van een woning met 2% tot 199.002 euro.

Tip: Hier kunt u een simulatie maken van uw woonkrediet

De combinatie van een stabiele quotiteit met de hogere geleende bedragen houdt ook in dat kredietnemers een hoger eigen bedrag inbrengen.

Bovendien zijn bovenstaande cijfers gemiddelden. Het houdt in dat een heel pak mensen daar dus boven zitten en verklaart mee waarom de schuldenlast van de Belgische gezinnen de voorbije jaren is doorgestegen.

Conjunctuur

Betekent dit alles dat lenen straks moeilijker wordt? Veel hangt af van de evolutie van de economische conjunctuur. Bankiers kijken in de eerste plaats nog altijd naar de terugbetaalbaarheid van het krediet. Dat is makkelijker als kredietnemers een job hebben. Zolang de werkgelegenheid op peil blijft, zal het wel meevallen.

Bovendien moeten banken het spaargeld dat ze hebben ingezameld bij de spaarders en nadien niet omzetten in leningen parkeren bij de Nationale Bank. En die geeft hen daarop een strafrente. Banken blijven daarom gestimuleerd om leningen toe te kennen.

Tip: Hier kunt u een hypothecaire lening aanvragen bij een expert uit uw buurt