Zorgen strengere banken voor het vervliegen van woondromen?

16 februari 2020

De Nationale Bank raadt banken aan om minder makkelijk woonleningen toe te staan. Kredieten die 90% van de waarde van het pand overschrijden, moeten zoveel mogelijk gemeden worden. Leidt dat ertoe dat heel wat mensen nu geen lening meer kunnen krijgen en bijgevolg geen eigen woning meer kunnen verwerven? Of wordt de soep toch niet zo heet gegeten als ze wordt opgediend?

Eerst dit: het is bij een aantal financiële instellingen nog altijd mogelijk om 100% van de aankoopprijs te lenen. Soms kan het zelfs 110% zijn. Want vergeet niet dat u bovenop de aankoopprijs van een woning nog registratiebelasting en notariskosten moet betalen en u tevens kosten heeft voor het aangaan van de lening en het afsluiten van verzekeringen.

Vereisten van de Nationale Bank

Toch staan de banken niet te springen om die hoge percentages uit te lenen. De Nationale Bank roept hen al geruime tijd op om voorzichtig te zijn bij het toestaan van woonleningen. Als mensen te veel lenen, dreigen ze in de problemen te komen met hun afbetalingen en worden banken geconfronteerd met oninbare vorderingen. Bovendien moeten de woningen dan gedwongen worden verkocht. En dat kan bij een terugval van de vastgoedmarkten problemen geven om het nog uitstaande bedrag te recupereren.

Tip: Hier kunt u berekenen hoeveel een lening u kost

De Nationale Bank heeft de regels overigens aangescherpt. Banken mogen aan mensen die een gezinswoning kopen nog 90% van de waarde van het pand lenen. Voor hoogstens 35% van hun leningen mogen ze nog boven die grens van 90% gaan. En nog maar voor 5% boven de grens van 100%.

Voor mensen die lenen voor de aankoop van een woning om die nadien te verhuren, mag de bank nog 80% van de waarde van het pand toekennen. In 10% van de gevallen mag ze boven die grens gaan. Maar ze mogen niet boven de 90% komen.

De Nationale Bank laat niettemin ook wat ruimte. Ze hanteert het ‘pas toe of leg uit’-principe, waarbij de commerciële banken mogen afwijken van de regels voor zover ze kunnen aantonen dat ze voorzichtig blijven bij het toekennen van leningen.

Gevolgen voor de kredietnemer

Dat alles heeft dan ook gevolgen voor wie wil lenen. De banken hebben een duidelijke voorkeur voor mensen die hoogstens 90% van de waarde van hun pand lenen. Dat is ook logisch. Volgt er dan een gedwongen verkoop, dan is de kans groter dat ze het volledige bedrag recupereren dan bij iemand die 110% van de waarde van het pand leent. Bovendien moeten ze ook extra buffers aanleggen voor de leningen met een zogenaamde hoge quotiteit, wat hen meer kost.

Die voorkeur uit zich ook in de gevraagde tarieven. Zo verhoogt KBC zijn basistarief voor iemand die meer dan 90% van de waarde van het pand leent met 1%. BNP Paribas Fortis pakt het iets anders aan. Hier krijgt de kredietnemer een korting van 0,10% als hij hoogstens 80% van de waarde van het pand leent. Argenta doet iets soortgelijks. Hier wordt het geafficheerde basistarief met 0,45% bijgeknipt als de kredietnemer maximaal 90% van de waarde van het pand leent en met 0,55% als het om maximaal 80% gaat.

Tip: Hier vindt u de goedkoopste tarieven voor hypothecaire kredieten

Volgens de Nationale Bank kunnen de eerste gevolgen van deze politiek al gezien worden. Het gemiddelde bedrag van nieuwe hypothecaire kredieten tijdens de voorgaande twaalf maanden daalde van een piek van 132.900 euro in april 2019 tot 120.700 euro in december 2019.

Koen Dugardin, die bij BNP Paribas Fortis verantwoordelijk is voor het productbeleid rond de woonleningen, denkt dat vooral kopers van een tweede of derde woning als investering worden getroffen. Sommigen maakten van de erg lage rente gebruik maken om het volledige bedrag van een investeringspand te lenen en dat gaat nu niet meer.

Maar ook wie wil lenen voor een eerste woning kijkt met de nodige bezorgdheid naar de evolutie. Is de aankoop van een eigen huis of appartement nog wel betaalbaar, zelfs indien men 100% mag lenen? In 2019 kostte een eigen huis in ons land 262.196 euro, een appartement 228.566 euro. Wie dat volledig wil financieren bij de bank moet bij een lening op 20 jaar met vaste rente van 2% 240 maandelijkse betalingen doen van respectievelijk 1.324,16 euro (huis) of 1.154,32 euro (appartement). Dat is voor velen onhaalbaar.

Oplossing

Toch zijn de omstandigheden om vandaag te lenen ideaal. Veronderstel dat de rente nog maar 1 procent zou stijgen, dan zou de maandelijkse afbetaling al toenemen tot respectievelijk 1.448,83 euro en 1.263,00 euro.

Een oplossing kan een verlenging van de looptijd zijn. Door de terugbetaling van het krediet over bijvoorbeeld 30 jaar zou de maandelijkse last zakken naar 966,76 euro euro en 842,76 euro bij een tarief van 2%, alleen staan banken vandaag niet te springen om dergelijke lange looptijden toe te staan.

De hoge prijzen voor woningen zijn ingegeven door de schaarste aan grond, waardoor bouwgrond heel duur is. Maar ook de steeds hogere eisen die de overheid stelt voor de bouw van nieuwe woningen drijven de factuur ongenadig op. Tussen 2005 en 2018 is de kostprijs met 51% gestegen.

Zelfs tegen 0% rente zou gemiddelde woning in ons land die over 20 jaar wordt afbetaald 1.092,48 euro per maand kosten. En dan hebben we het nog niet over wonen in een dure gemeente. In Schilde bedroeg de mediaanprijs voor een woning (de helft is duurder, de andere helft goedkoper) in het derde trimester van 2019 liefst 450.000 euro. Een renteloze terugbetaling op 20 jaar zou hier tot een maanlast van 1.875 euro leiden.

“We merken vandaag in diverse landen dat steeds meer mensen geen toegang meer krijgen tot de vastgoedmarkt”, zegt gouverneur Pierre Wunsch van de Nationale Bank. “Er is wel voldoende geld om leningen toe te staan, alleen moeten we erover waken dat ze ook terugbetaald kunnen worden. Zoniet riskeren we een nieuwe subprime-crisis.” Met die crisis ontstond in 2007 in de VS de wereldwijde financiële crisis omdat banken leningen verstrekten aan mensen die ze niet konden terugbetalen. De vorderingen uit die leningen waren ondertussen internationaal doorverkocht, zodat de problemen uitwaaierden.” Er is dus een maatschappelijk debat nodig, aldus nog de gouverneur.

Toch haalbaar

Desondanks blijft een woning kopen en ervoor lenen voor veel mensen nog altijd perfect haalbaar, stelt de studiedienst van Belfius. “Om een idee te krijgen van de betaalbaarheid is het zinvol om de evolutie van de woningprijzen te vergelijken met de groei van het inkomen.”

Uit eigen berekeningen van de bank blijkt dat tijdens de periode 2010-2017 de verhouding tussen de woningprijs en het jaarlijks gezinsinkomen niet substantieel is toegenomen. De gemiddelde prijs voor een appartement of een woning ligt nog altijd tussen 4 en 4,5 keer het jaarinkomen van de gezinnen.