1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

Bericht door **kristof1988** » 9 maart 2019, 08:38

Even mijn ongewone situatie schetsen.
Ikzelf woon nu in een app waar geen lening op genomen is. Deze gaat verhuurd worden na de verbouwing van mijn huis. Dit huis is door een schenking bij mij gekomen dus ook hier geen hypothecaire krediet.
Nu heb ik vorige week een mooie koop gedaan aan een rijwoning die al verhuurd is onder het motto hier toch een hypothecaire krediet voor af te sluiten en zo dus toch een fiscaal voordeel te kunnen doen.
Dit krediet ga ik dus kunnen invullen in het federaal lange termijn sparen als ik het goed heb.

Nu is dus mijn vraag of het überhaupt mogelijk zou zijn om het hypothecaire krediet op te splitsen op 2 woningen (dus de helft op mijn verbouwing en de helft op het nieuw pand) zodat ik ook van de vlaamse woonbonus kan genieten van €1520?

Zijn hier mogelijkheden om dit te optimaliseren? Ik merk op dat er op de banken toch heel wat mensen werken die fiscaal niet zo onderlegd zijn om dit uit te kunnen klaren..

Alvast bedankt!

Bericht door **Frederic** » 9 maart 2019, 09:50

Goed bezig

Als ik het goed lees zijn er verbouwingen noodzakelijk in het huis waar je naar toe gaat verhuizen. Dat wordt dus je eigen woning.

Ik denk niet dat je een lening zal krijgen voor een huis dat al afbetaald is.
Enigste optie die ik zie is een lening aangaan voor de verbouwingen. Deze kunnen dan ingebracht worden onder de geïntegreerde met inderdaad een max van 1520 €

Doordat voor de vlaamse fiscaliteit i+k in aanmerking komt zou ik dit kredietje zo lang mogelijk nemen.
Met 25 000 te ontlenen op 20 jaar aan +- 1,8 zou het moeten lukken om 1520 vol te krijgen

20 jaar x 608 € voordeel = 12160 € belastingsvoordeel

Daarnaast zal je een krediet moeten uitwerken voor je rijwoning die je gaat kopen
Daar moet je een grensbedrag in aanmerking nemen op het gedeelte kapitaal.
= JAARLIJKSE KAPITAALSAFLOSSINGEN X (78420 (grensbedrag leningen 2019)/aanvangsbedrag krediet)

Je zal dus de termijn zodanig moeten aanpassen volgens de termijn, ontleend bedrag, rentevoet, zodat je met de uitkomst van bovenstaande formule op 2280 komt al het overschot is weggesmeten.
Dan haal je voor het gedeelte kapitaal een jaarlijks belastingsvoordeel van om en bij de 680 € x het aantal jaren.

Daarnaast heb je dan nog het voordeel van je intrest.

Als je dit goed uitwerkt, kan je beide kredieten samengieten in 1 hypotheekakte (best 100%) om kosten te sparen bij de notaris.

Als je niet te veel moet ontlenen voor je rijwoning, dan zal de fiscaliteit je sowieso een aardig centje opbrengen.

Bericht door **kristof1988** » 10 maart 2019, 10:25

Frederic alvast enorm bedankt voor deze uitleg!!

Toch nog enkele vragen hier over;
Ik wil in totaal 200000€ gaan lenen. Als ik het goed begrijp moet ik dit dus best opsplitsen.
Dus 27000€ krediet voor mijn eigen nog te verbouwen woning dit moet een hypothecair krediet zijn en niet op mandaat neem ik aan?
Dan schiet er nog 173000€ over. Nu dacht ik eraan dit op 50000€ hypotheek te nemen en de rest op mandaat.

Dit zou ruwweg moeten kloppen met bijna het fiscaal vriendelijkst?

Ik heb alvast een lening voorstel gekregen van 1,61% op 20 jaar dit even ter info.

Nu dat laatste wat je hier zegt over het allemaal samen gieten in 1 hypotheekakte. Gaat dit zo maar ? Hangt dit af van de bank of eerder van een notaris?

Nogmaals bedankt voor je tijd!!

Bericht door **Frederic** » 10 maart 2019, 11:51

kristof1988 schreef: ↑10 maart 2019, 10:25 Frederic alvast enorm bedankt voor deze uitleg!!

Toch nog enkele vragen hier over;
Ik wil in totaal 200000€ gaan lenen. Als ik het goed begrijp moet ik dit dus best opsplitsen.
Dus 27000€ krediet voor mijn eigen nog te verbouwen woning dit moet een hypothecair krediet zijn en niet op mandaat neem ik aan?

KLOPT

Dan schiet er nog 173000€ over. Nu dacht ik eraan dit op 50000€ hypotheek te nemen en de rest op mandaat.

Dit zou ruwweg moeten kloppen met bijna het fiscaal vriendelijkst?

Ik heb alvast een lening voorstel gekregen van 1,61% op 20 jaar dit even ter info.

Nu dat laatste wat je hier zegt over het allemaal samen gieten in 1 hypotheekakte. Gaat dit zo maar ? Hangt dit af van de bank of eerder van een notaris?

Ja, dit wordt in 1 hypotheekakte gegoten. Je neemt een hypothecaire inschrijving van 200 000 met onderliggend een krediet van 27 000 en 173 000, dit betekent dat de bank een hypotheek heeft op beide panden tegelijk. De hypotheekinschrijving blijft gelijk, maar je betaalt toch heel wat minder vaste notariskosten zoals ereloon en ook bv de registratie de bijlagen moet maar één keer gebeuren.

Als je beide kredieten samen neemt, moet je ook maar 1 keer dossierkosten betalen bij de bank, die worden dan gesplitst (max 500 €) over de twee kredieten.

In dit opzicht is het onmogelijk om een mandaatopsplitsing te doen! Als je immers twee panden samengiet in één akte heeft de opsplitsing betrekking zowel krediet 1 van 27000 als op krediet 2 van 173 000 €, dit zou betekenen dat je ook krediet 1 van 27000 maar voor de helft hebt ingeschreven en zo geen volledige aftrek kan genieten!

Opsplitsing hypotheek is voor eigen woning, daar is opsplitsing intrest en kapitaal niet relevant. Beiden worden samengegoten in één korf van 1520 €

Echter voor investeringskredieten/lange termijnsparen is de opsplitsing wel relevant.
Voor wat betreft het gedeelte kapitaal heb je voldoende met een krediet van 78420
Als je dus 175000 zou ontlenen kan je dus inderdaad stellen dat je de helft op mandaat kan nemen, want dan heb je nog altijd meer dan 78420 €

Echter heb je ook de intresten nodig om je ki af te trekken en deze komen in tegenstelling tot het kapitaal wel allemaal in aanmerking om het ki te neutraliseren. Het kan zijn dat je deze op je krediet aan 1,60% allemaal nodig hebt. Afhankelijk van dossier tot dossier of aantal ontleners is het niet interessant om de helft op mandaat te nemen, want dan zou je minder ki kunnen recupereren.

Ik zou aanraden om alles hypotheek te nemen en de beperkte winst (+- 500€) bij schrijven notaris te laten zijn voor wat het is. Je zou nu opsplitsen en denken dat je die winst hebt gemaakt, maar in feite 20 jaar lang je broek scheuren!

Bericht door **Frederic** » 10 maart 2019, 12:25

kristof1988 schreef: ↑10 maart 2019, 10:25

Ik heb nog eens nagerekend voor wat betreft kapitaal
Met slechts 50 000 hypotheek krijg je je korf al net niet meer vol met 1 ontlener
Met twee ontleners wordt het nog erger, dan loop je jaarlijks al 600 € mis = besparing mandaat

Wat betreft intrest is het nog erger.

Dus alles hypothecair!

Bericht door **kristof1988** » 11 maart 2019, 21:01

Dus concreet:

Ik splits de 200000€ nog steeds op?
Het te verbouwen huis leen ik 27000€ en de rest van het bedrag neem ik op de nieuwe te verhuren woning. Dit alles hypothecair zonder mandaat ?
Vorige week vertelde mij nog een bankmedewerker dat ik de k.i. ook kon neutraliseren met de intrest van het mandaat gedeelte. Maar dit klopt dan niet ?
Ben trouwens de enige ontlener.

Nogmaals enorm bedankt voor je info!

Bericht door **kristof1988** » 11 maart 2019, 21:16

Ik wil er nog bij vermelden dat ik dus ook het app zal verhuren en het K.I. daarvan ook wil neutraliseren.
Als ik de berekening maak moet ik jaarlijks +- 2800€ aan intrest betalen om dit volledig neutraal te maken.
Als ik dan vergelijk met mijn lening die ik zou aangaan (173000€) (ik neem aan dat de intresten van het ander hypothecair krediet niet mogen meetellen?) dan kom ik het eerste jaar op 2694€.
Vanaf jaar 10 komt dit op 1556€ en daalt snel.

Fiscaal niet echt top? Enige oplossingen hiervoor ? Meer lenen of langer ?

Pff wie geraakt nog uit dit kluwen aan uit zeg!

Bericht door **kristof1988** » 16 april 2019, 10:30

Frederic schreef: ↑10 maart 2019, 12:25
kristof1988 schreef: ↑10 maart 2019, 10:25
Ik heb nog eens nagerekend voor wat betreft kapitaal
Met slechts 50 000 hypotheek krijg je je korf al net niet meer vol met 1 ontlener
Met twee ontleners wordt het nog erger, dan loop je jaarlijks al 600 € mis = besparing mandaat

Wat betreft intrest is het nog erger.

Dus alles hypothecair!

Project is bijna afgerond na een paar banken rondes. Er zijn nog wel enkele vragen die blijven.

Ik zou dus 3 leningen tegelijkertijd willen aangaan in 1 akte.
Dit dus voor een renovatie krediet van mijn eigen woning om aan de woonbonus te geraken. Dit zou 15000€ zijn op 10 jaar aan 0,85% = 1564€ aan intrest en kapitaal. Dit met een hypothecaire inschrijving.
Dan zou ik nog 35000€ willen lenen op 10 jaar ook aan 0,85% voor mijn ander project en 188000€ voor de nieuwe aankoop van het 3de pand op 20 jaar 10/5/5 aan 1,18%.
Nu blijft de vraag kan ik hier nog iets opsplitsen naar mandaat?
Volgens mij heb ik voor mijn potje langetermijnsparen ongeveer 80000€ nodig die ik dan hypothecair leen. Samen met de 15000€ van mijn eigen woning komt dit neer op 95000€ hypothecaire inschrijving en de rest van het bedrag kan op mandaat genomen worden?

Ik ga er hier vanuit dat ik de intresten van de lening op mandaat kan aftrekken van het K.I.. Dit zou moeten kloppen na alle informatie die ik al gekregen heb en zelf gevonden ?

Bericht door **Frederic** » 16 april 2019, 10:54

kristof1988 schreef: ↑16 april 2019, 10:30
Ik ga er hier vanuit dat ik de intresten van de lening op mandaat kan aftrekken van het K.I.. Dit zou moeten kloppen na alle informatie die ik al gekregen heb en zelf gevonden ?

Waar haal je deze info dat een intresten op mandaat kunnen afgetrokken worden van het KI. Ben je dit wel zeker.

Kijk het zit zo

Als je drie kredieten neemt dan krijg je 3 basisattesten waarin verwezen wordt naar het aanvangsbedrag en het bedrag van de hypothecaire lening

Stel je leent 400 000 voor alle drie de panden samen en je schrijft daarvan de helft hypothecair in

dan krijg je volgende situatie als de drie aparte leningen hebt gegoten in 1 akte

krediet 1 vb 30 000 gewaarborgd door hypotheek 200k
krediet 2 vb 100000 gewaarborgd door hypo 200k
krediet 3 vb 270000 gewaarborgd door hypo 200

Op papier zit je dus safe. Het lijkt dat ze alledrie voldoende bezwaard zijn met hypotheek. Op papier lijkt het zelfs dat de eerste 2 volledig hypothecair ingedekt zijn. Maar als de fod begint te twijfelen dan vragen ze akte op en dan zien ze dat de drie kredieten eenen totaliter zijn van een 200k hypotheek.

Doordat je met grensbedragen zit van 78500 voor 2019 is dit voor de kapitalen niet noodzakelijk een probleem
want als je van vb krediet 3 (270 000) slechts de helft hypotheek in aanmerking mag nemen, dan nog zit je boven het grensbedrag.

Echter voor je intresten kan dit wel een probleem zijn. Je leent tegen lage intrestvoet en je intresten worden gebruikt om je ki te neutraliseren. Als het ontleende bedrag slechts voor de helft hypothecair is dan vermoed ik dat de intresten slechts voor de helft in aanmerking komen en dan haal je niet alles er uit.

Is er iemand die kan bevestigen wat Kristof hier zegt dat intresten bij lange termijnsparen niet hypothecair hoeven ingeschreven te zijn om te kunnen aftrekken??

Zou me verbazen, maar ik kan altijd missen. Waar haal je die bron Kristof? Als je hier geen uitsluitsel over hebt zou ik alles hypothecair nemen als je in één akte giet, want gezien de lage intresten, zal je alles nodig hebben om je ki te neutraliseren (aangifte moet dit aantonen)

Bericht door **Frederic** » 16 april 2019, 11:14

kristof1988 schreef: ↑16 april 2019, 10:30
Ik zou dus 3 leningen tegelijkertijd willen aangaan in 1 akte.
Dit dus voor een renovatie krediet van mijn eigen woning om aan de woonbonus te geraken. Dit zou 15000€ zijn op 10 jaar aan 0,85% = 1564€ aan intrest en kapitaal. Dit met een hypothecaire inschrijving.

Hier zie ik ook een mogelijk probleem

voor je renovatie:

Je hebt hier echt à la € gerekend.
Stel nogmaals dat je 400 000 in totaal leent en je zou de helft hypothecair inschrijven.
Dan heb je een hypothecaire waarborging van 200 000 en die rust op alle drie de kredieten.

Dus je krediet van 15000 is op papier gewaarborgd door een hypotheek van 200 000.
Echter achterliggend maakt die 200 000 een deel uit van een totaal krediet van 400 000

Hoe gaat de fod evalueren

Voor je renovatie heb je voldoende met 15000
voor je twee andere panden heb je voldoende met 78500 per pand
= 78500 + 78500 + 15000 = < 200 000
Gaan ze zo evalueren dat je het genomen hypotheekbedrag vrij mag verdelen over de drie kredieten
Of

Gaan ze echt lening per lening individueel gaan beoordelen
15000 voor je renovatie die maar voor de helft hypothecair is ingeschreven = slechts 7500 k+i die in aanmerking komt en dan verlies je 304 per jaar.

Lening twee was 270 000 (50% hypo) = 135k; grensbedrag is 78500 dus voldoende
Lening drie was 100 000 (50% hypo) = 50k; grensbedrag is 78500 dus loop je aftrek mis.

Ik zou heel goed opletten dat je alles juist hebt en in mijn opziht. Hoeveel spaar je uit door mandaat te nemen? zou je niet beter die +-600 € laten schieten en alles hypo nemen, dan heb je geen miserie bij controle en opvraag kredietakte.

Bericht door **kristof1988** » 16 april 2019, 11:55

Frederic schreef: ↑16 april 2019, 10:54
kristof1988 schreef: ↑16 april 2019, 10:30
Ik ga er hier vanuit dat ik de intresten van de lening op mandaat kan aftrekken van het K.I.. Dit zou moeten kloppen na alle informatie die ik al gekregen heb en zelf gevonden ?
Waar haal je deze info dat een intresten op mandaat kunnen afgetrokken worden van het KI. Ben je dit wel zeker.

Kijk het zit zo

Als je drie kredieten neemt dan krijg je 3 basisattesten waarin verwezen wordt naar het aanvangsbedrag en het bedrag van de hypothecaire lening

Stel je leent 400 000 voor alle drie de panden samen en je schrijft daarvan de helft hypothecair in

dan krijg je volgende situatie als de drie aparte leningen hebt gegoten in 1 akte

krediet 1 vb 30 000 gewaarborgd door hypotheek 200k
krediet 2 vb 100000 gewaarborgd door hypo 200k
krediet 3 vb 270000 gewaarborgd door hypo 200

Op papier zit je dus safe. Het lijkt dat ze alledrie voldoende bezwaard zijn met hypotheek. Op papier lijkt het zelfs dat de eerste 2 volledig hypothecair ingedekt zijn. Maar als de fod begint te twijfelen dan vragen ze akte op en dan zien ze dat de drie kredieten eenen totaliter zijn van een 200k hypotheek.

Doordat je met grensbedragen zit van 78500 voor 2019 is dit voor de kapitalen niet noodzakelijk een probleem
want als je van vb krediet 3 (270 000) slechts de helft hypotheek in aanmerking mag nemen, dan nog zit je boven het grensbedrag.

Echter voor je intresten kan dit wel een probleem zijn. Je leent tegen lage intrestvoet en je intresten worden gebruikt om je ki te neutraliseren. Als het ontleende bedrag slechts voor de helft hypothecair is dan vermoed ik dat de intresten slechts voor de helft in aanmerking komen en dan haal je niet alles er uit.

Is er iemand die kan bevestigen wat Kristof hier zegt dat intresten bij lange termijnsparen niet hypothecair hoeven ingeschreven te zijn om te kunnen aftrekken??

Zou me verbazen, maar ik kan altijd missen. Waar haal je die bron Kristof? Als je hier geen uitsluitsel over hebt zou ik alles hypothecair nemen als je in één akte giet, want gezien de lage intresten, zal je alles nodig hebben om je ki te neutraliseren (aangifte moet dit aantonen)

https://www.accountanthubert.be/wp-cont ... aftrek.pdf

Dit is de bron.. Of bekijk ik dit verkeerd?

Als ik dan 138000€ op mandaat liet zetten van de 238000€ dan komt dit toch op een besparing van 1301€.

Hoe de fiscus dit alles gaat interpreteren is natuurlijk weer een ander paar mouwen. Als het klopt wat je schijft kan ik inderdaad dan beter alles hypothecair schrijven en 1300€ extra betalen...

Bericht door **Frederic** » 16 april 2019, 13:42

kristof1988 schreef: ↑16 april 2019, 11:55 https://www.accountanthubert.be/wp-cont ... aftrek.pdf

Dit is de bron.. Of bekijk ik dit verkeerd?

Als ik dan 138000€ op mandaat liet zetten van de 238000€ dan komt dit toch op een besparing van 1301€.

Hoe de fiscus dit alles gaat interpreteren is natuurlijk weer een ander paar mouwen. Als het klopt wat je schijft kan ik inderdaad dan beter alles hypothecair schrijven en 1300€ extra betalen...

Het zou kunnen ze, ik vind nog hier en daar aanwijzingen dat de gewone intrestaftrek niet noodzakelijk hypothecair is.

Nu goed ik zou zeer voorzichtig zijn en navraag doen bij FOD

Dat is dan al opgelost

Maar wat met de beoordeling van de FOD zelf

Neem nu dat je slechts 1 lening zou nemen en je schrijft deze voor 15k met slechts een onderverdeling van 40% hypo en 60% volmacht dan kan je niet alle k+i in aanmerking nemen. Slechts 40% komen in aanmerking

Als je drie kredieten samengiet in één akte ga je er meteen vanuit dat je wel plotseling 100% kan in aanmerking nemen, dit terwijl je niet 100% hypo hebt genomen. Dus als de fod de onderverdeling maakt per krediet, dan ben je niet safe anders wel (als de rest uitkomt).

Nogmaals op papier zal er staan 15000 gewaarborgd door 15000, maar achterliggend dus de grotere rekensom. Het is enkel bij opvragen akte dat ze het kunnen zien.

Vraag het ook na bij de FOD en laat het me zeker weten.

Het verschil is inderdaad 1300 €, anders moet je eens kijken wat een aparte hypotheekakte van 15000 zou kosten en hoeveel je dan nog van je 1300 € overhoudt. Dan is het wel 100% ingedekt? Wss zal dit niet veel verschil meer uitmaken

Bericht door **Frederic** » 16 april 2019, 15:13

kristof1988 schreef: ↑16 april 2019, 11:55

Ik had eind vorig jaar een makelaar aan de lijn. Toen ik begon over opsplitsingen dan zei hij meteen, ik moet de mandaten en hypotheken apart opmaken. Hij sprak dus dat twee deelkredieten moesten opgesplist worden naar 2 mandaatgedeeltes en 2 hypotheekgedeeltes. Dus 4 kredieten en 4 ssv.

Dit zodat de fod een duidelijk beeld zou krijgen wel gedeelte nu precies hypo is en welk gedeelte madaat. Ik dacht dat het pnb was, maar ben niet meer zeker. Nu is dit dus op de basisattesten neit duidelijk, maar reken maar als de fod deze verplichting binnenkort oplegt, dan zal je 15000 bestaan uit twee kredietjes, één waarvan op het basisattest staat dat je 7500 hypotheek hebt en één waarop staat dat 7500 niet gewaarborgd is. Zo is het voor de fod veel duidelijker dan dat ze telkens hypotheekakte moeten opvragen om duidelijkheid te hebben.
De fod bepaalt zelf hoe die fiches opgemaakt moeten worden en ze kunnen dit dus zeker in de toekomst laten aanpassen.

Bericht door **kristof1988** » 16 april 2019, 17:48

[quote=Frederic post_id=393877 time=1555420390 user_id=10687
[/quote]

Ik ga morgen een mail sturen met mijn vraag naar de FOD en hoop dan een deftig antwoord op papier terug te krijgen zodat ze niks meer kunnen veranderen in de toekomst.
Het gaat hier tenslotte toch weer om 1300€ die ik zou kunnen besparen als mijn redenering klopt!

Ik laat je zeker hier iets weten wat de uitkomst zal zijn! Alvast enorm bedankt voor de gegeven feedback en hopelijk heeft nog iemand hier ooit iets aan.

Bericht door **Frederic** » 16 april 2019, 17:49

kristof1988 schreef: ↑16 april 2019, 17:48 [quote=Frederic post_id=393877 time=1555420390 user_id=10687

Ik ga morgen een mail sturen met mijn vraag naar de FOD en hoop dan een deftig antwoord op papier terug te krijgen zodat ze niks meer kunnen veranderen in de toekomst.
Het gaat hier tenslotte toch weer om 1300€ die ik zou kunnen besparen als mijn redenering klopt!

Ik laat je zeker hier iets weten wat de uitkomst zal zijn! Alvast enorm bedankt voor de gegeven feedback en hopelijk heeft nog iemand hier ooit iets aan.
[/quote]

Ik hoop dat ze antwoorden, vraag niet te uitgebreid maken

1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

Re: 1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

Re: 1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

Re: 1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

Re: 1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

Re: 1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

Re: 1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

Re: 1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

Re: 1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

Re: 1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

Re: 1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

Re: 1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

Re: 1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

Re: 1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

Re: 1 lening voor 2 panden, fiscale mogelijkheden?

Schrijf je in op onze nieuwsbrief!