Beste Forum,
Ik ben een 25jarige jongeman die van plan is om zijn eerste vastgoed te kopen. Dit vooral vanuit fiscaal en investeringsperspectief aangezien ik liever maandelijks een lening zou afbetalen dan maandelijks te sparen (want dit brengt toch amper op).

Ik krijg de kans van mijn ouders(mama) om het ouderlijk huis van de overleden oma te kopen. Dit wordt momenteel verhuurd voor 600-650€. Dit huis is momenteel wel nog in onverdeeldheid met mijn mama en haar 2 andere broers.

We hebben het huis vorige maand laten schatten en dit kwam op 148.000 euro. Mijn mama is bereid om haar 1/3 te schenken aan mij, waardoor ik enkel mijn 2 andere nonkels hoef uit te kopen. Hiervoor zal ik dan zo’n 120.000 euro moeten lenen voor eventuele notariskosten of verbouwingen te doen. Nu komen mijn vraagjes:

1) Wanneer zou het beste moment zijn om dit aan te kopen? Nu nog in september of beter op 1 januari?

2) Ik moet binnen de 2 jaar het pand zelf bewonen (om de woonbonus te behouden (2280*40%=912€), dus in de tussentijd kan ik de huidige huurder er verder laten in wonen en ontvang ik huurinkomsten om de lening met te betalen. Of hoe zit het met de bewoningsvoorwaarde voor de woonbonus? Wordt die elk jaar gecontroleerd? Of zou ik er ook kunnen wonen van 01/10/2016 – 01/02/2017 en erna verhuren en toch de woonbonus behouden?

3) Een andere mogelijkheid is om het huis nooit zelf te bewonen maar constant te verhuren. De kapitaalaflossingen en interesten zou ik dan in mijn fiscale korf van het Ferderale Langetermijnsparen kunnen steken (2260 * 30%= 678€). Het nadeel is wel geen woonbonus & abbatement. Bovendien zal ik mijn onroerende inkomsten ingeven maar deze kan ik naar 0 brengen omdat ik hiervan mijn interesten mag aftrekken. Of mis ik nog bepaalde zaken?

Ik zie mezelf het pand eerst 2 jaar te verhuren, dan zelf 3 jaar bewonen. Dan ben ik 30j en hoop ik met mijn vriendin(die ik nog moet leren kennen :p) zelfs iets te bouwen of te kopen. Het ouderlijke huis zal ik dan opnieuw verhuren. Wat denken jullie van deze redenering?

Ik kijk uit naar jullie reacties!

Ga niet overhaast te werk maar doe de dingen op het ogenblik dat je er klaar voor bent. Neem geen beslissingen voor binnen vijf jaar want op vijf jaar tijd kan er veel gebeuren en niet gebeuren.

"waardoor ik enkel mijn 2 andere nonkels hoef uit te kopen"

Het zal je mama zie die die 2 moet uitkopen ( kassa notaris en belgische staat )
en nadien jij het huis kopen ( nogmaals kassa notaris en belgische staat )

Ik vind de huurprijs op eerste zicht aan de hoge kant, te laag geschat? Als iedereen (broers en notaris) al akkoord is dan is er natuurlijk geen probleem.

Nog dit jaar kopen kan interessant zijn voor de belastingen, de aflossingen zullen maar klein bedrag zijn maar je kan ook schuldsaldoverzekering inbrengen.

paul schreef:"waardoor ik enkel mijn 2 andere nonkels hoef uit te kopen"

Het zal je mama zie die die 2 moet uitkopen ( kassa notaris en belgische staat )
en nadien jij het huis kopen ( nogmaals kassa notaris en belgische staat )

Behalve als mijn mama eerst haar deel(33%) aan mij schenkt aan 5%?
En ik dan uit onverdeelheid treed met mijn nonkels aan 2.5 of 5%?

Of zie ik dit verkeerd?

zeverare schreef:Ik vind de huurprijs op eerste zicht aan de hoge kant, te laag geschat? Als iedereen (broers en notaris) al akkoord is dan is er natuurlijk geen probleem.

Nog dit jaar kopen kan interessant zijn voor de belastingen, de aflossingen zullen maar klein bedrag zijn maar je kan ook schuldsaldoverzekering inbrengen.

Een officieel schattingsbureau uit Roeselare heeft dit komen doen. De geschatte waarde en geschatte huurprijs vond ik ook wat aan de lage kant liggen. Maar mij hoor je niet klagen. Ik weet dat de huidige huurder nu tussen de 600-650 betaald.

Maar als je je schuldsaldoverzekering inbrengt heeft dit ook gevolgen bij de uitbetalen van een eventuele premie bij overlijden. Hierop moet je dan succesierechten betalen enzo? Omdat je ook genoten hebt van de fiscale aftrek.

Yaris schreef:Ga niet overhaast te werk maar doe de dingen op het ogenblik dat je er klaar voor bent. Neem geen beslissingen voor binnen vijf jaar want op vijf jaar tijd kan er veel gebeuren en niet gebeuren.

Dankzij de lage intresten en de woonbonus wil ik zo snel mogelijk mijn belasting wat fiscaal optimaliseren. Uit enkele simulaties zal ik zelf meer fiscaal voordeel krijgen dan intresten die ik moet betalen, waardoor ik eigenlijk gratis kan lenen. Daarom dat ik zo snel mogelijk wil beginnen.

Aan de andere kant ben ik alleen, waardoor ik geen grote projecten kan veroorloven. Daardoor leek deze vastgoedtransacties met het huurhuis van mij mama en de 2 nonkels een ideale zet

je hebt alle gegevens denk ik, de enige die de beslissing kan maken is jezelf.
maar is het huis in orde? je zou de eerste niet zijn die een via de familie een 'cadeau' lijkt te kopen om dan later te ontdekken dat er behoorlijke werken nodig zijn om het woonbaar/verhuurbaar te houden (verwarming, electriciteit, isolatie, etc).
weet wat je koopt, en vergelijk het met wat je op de markt kan vinden.
als ik jou nu was, zou ik het kopen, zelf bewonen, meteen zelf renoveren en later verkopen/verhuren.
je leert hier heel veel van, en het brengt nog geld op. maar iedereen is anders.

Ik volg Jonathan, bovendien weet je niet wat je met huurders tegenkomt.. Een zorg die je op jouw leeftijd kan missen als kiespijn!

Geen idee hoe je eruit gaat komen, maar ik zou het huis gewoon proberen te kopen en het geld dat je moeder ervan krijgt, dat als schenking aanvaarden en dat als extra verbouwingsgeld aanzien. Dus meer lenen voor het huis aan te kopen, maar wel meteen geld hebben om de nodige verbouwingen te kunnen doen.

Maar als ik jouw verhaal lees, heb je zelf nog geen spaargeld, klopt dat? Je zou toch niet meer dan 100% moeten lenen voor de aankoop van een huis, los of dat nu van je ouders komt of niet..

jonathan_h schreef:je hebt alle gegevens denk ik, de enige die de beslissing kan maken is jezelf.
maar is het huis in orde? je zou de eerste niet zijn die een via de familie een 'cadeau' lijkt te kopen om dan later te ontdekken dat er behoorlijke werken nodig zijn om het woonbaar/verhuurbaar te houden (verwarming, electriciteit, isolatie, etc).
weet wat je koopt, en vergelijk het met wat je op de markt kan vinden.
als ik jou nu was, zou ik het kopen, zelf bewonen, meteen zelf renoveren en later verkopen/verhuren.
je leert hier heel veel van, en het brengt nog geld op. maar iedereen is anders.

Momenteel regelt mn mama de huur (haar broers/mn nonkels kijken er niet echt naar) dus ik weet de staat van het huis.
Heel veel verbouwen wens ik ook niet te doen, want binnenkort krijg ik een stukje bouwgrond op mijn naam en daar wil ik later mn droomwoning dan op bouwen. Maar dit kan ik financieel alleen niet dragen dus wacht ik hiervoor op een toekomstige partner
Daarom ga ik misschien kleine verbouwing doen (keuken/badkamer) maar redelijk basic houden, als ik het erna wil verhuren moet ik het niet te chique maken want huurders hebben niet altijd evenveel respect ervoor.

centiempje schreef:Ik volg Jonathan, bovendien weet je niet wat je met huurders tegenkomt.. Een zorg die je op jouw leeftijd kan missen als kiespijn!

De huidige huurster had er graag nog een tijdje gebleven, en aangezien ik het nog niet onmiddelijk wil betrekken lijkt me dit wel ideaal.

Geen idee hoe je eruit gaat komen, maar ik zou het huis gewoon proberen te kopen en het geld dat je moeder ervan krijgt, dat als schenking aanvaarden en dat als extra verbouwingsgeld aanzien. Dus meer lenen voor het huis aan te kopen, maar wel meteen geld hebben om de nodige verbouwingen te kunnen doen.

Maar als ik jouw verhaal lees, heb je zelf nog geen spaargeld, klopt dat? Je zou toch niet meer dan 100% moeten lenen voor de aankoop van een huis, los of dat nu van je ouders komt of niet..

Ik heb wel wat spaargeld maar zal dit vooral gebruiken voor notariskosten, registratierechten
En als mn mama haar deel schenkt dan hoef ik maar 66% (mn 2 nonkels) te lenen en uit te betalen.

Zo kan ik snel van de fiscaal interessante voordelen genieten

Foxie,
ik zie niet in hoe jouw moeder jou haar deel 'kan schenken', ze kan toch enkel nadien dat geld aan jou geven? Ik zeg, ga maar eerst eens naar een notaris, informeer je wat de mogelijkheden zijn en bekijk dan alles nog eens. Stel dat het huis 180K waard is en je moeder wil je dus 60K schenken (1/3de van de woning), dan ga je dus ofwel die centen VOOR de verkoop van je moeder moeten krijgen en dan hoef je ook niet zoveel te lenen of je krijgt ze NA de verkoop en kan je het gebruiken voor de verbouwingen.

Je kan niet naar een notaris stappen en zeggen, ik wil maar 2/3de betalen, want mijn moeder hoeft haar 1/3de niet. Ze moeten met zijn 3 een verkoopprijs overeen komen (en pas maar op, dat is nog niet vanzelfsprekend) en als de andere partijen hun geld willen krijgen, dan moeten ze het ook aan die prijs verkopen. Dus je kan dan wel nadien de centen van je moeder krijgen, maar de aankoop van de woning is volle pot.
Wat mogelijks wel kan, is dat je moeder zegt tegen de 2 andere eigenaars, mijn deel hoef ik niet, dus je mag 60K van de prijs doen en dan hetgeen ik uitbetaald krijg, krijg je terug. Maar hé, effe serieus, wie gaat daar nu op vertrouwen? EN dan heb je nog kans op een boete, omdat het huis verkocht is onder de waarde dat het heeft.

Ik denk dat je het te eenvoudig ziet. (Tenzij je moeder dus VOOR de verkoop haar deel al kan geven aan jou en dat kan als ze geld heeft staan dat 1/3de van de waarde van de woning inhoudt.)

Corrigeer me als bovenstaande niet klopt, 100% kennis heb ik er niet van, maar ik denk niet dat het mogelijk is dat een mede-eigenaar zegt, 'ik wil mijn deel niet' en indien wel, zal dit toch in de akte moeten komen en dus zou ik hiervoor sowieso EERST naar een notaris stappen.

Als alle partijen akkoord zijn, wordt er gelijktijdig bij de notaris de akte van schenking en van de verkoop van de andere twee medeeigenaars en de aankoop door de nieuwe eigenaar gedaan.
Zodoende moet er enkel maar 2/3 geld + kosten op tafel gelegd worden om de andere twee verkopers uit te betalen.Het derde deel heeft hij zojuist geschonken gekregen.
één en ander wordt in de aankoopakte ook zo omschreven.

Bedankt Ludo voor de verduidelijking, dan hoeft er dus enkel nog rekening gehouden worden met extra kosten voor de schenking, zal alvast een hoop schelen!

Foxie, wat je ook doet, informeer je eerst en niet enkel hier, maar ook bij een notaris, al is het maar om te weten te komen voor welke kosten je komt te staan bij de notaris.

centiempje schreef:Bedankt Ludo voor de verduidelijking, dan hoeft er dus enkel nog rekening gehouden worden met extra kosten voor de schenking, zal alvast een hoop schelen!

Foxie, wat je ook doet, informeer je eerst en niet enkel hier, maar ook bij een notaris, al is het maar om te weten te komen voor welke kosten je komt te staan bij de notaris.

Inderdaad,bijkomend schattingskosten voor verkoop, kosten schenking + kosten registratie +kosten notaris + lenings kosten.
Mogelijkheid 2 = indien de vooraf schenking een probleem zou stellen, kan je altijd 2/3 lenen, en 1/3 in kaskrediet nemen,welke je aan je moeder uitbetaald voor de verkoop. Welk kaskrediet je maar enkele dagen nodig hebt. Van zodra je dan de schenking in geld van je moeder op je rekening krijgt, betaal je het kaskrediet terug. Zo kan je ook de 3% schenkings kosten bij de notaris vermijden, schenker moet dan wel nog 3 jaar in leven blijven.