Even kort mijn situatie schets:

Eind 2006:

Ik ben single en pas 2 jaar aan het werk en koop een appartement waarbij ik alles wat ik ooit gespaard heb (min een heel kleine buffer) inbreng en sluit een lening ter waarde van 125.000 af bij KBC op 25 jaar met een vaste interestvoet van 4,26% (eerste 6 maanden enkel interest te betalen wegens opzeg huurstudio). Qua afbetaling geeft KBC me het maximaal mogelijke rekening houdende met mijn toenmalige situatie. Ik betaal mijn SSV (ook KBC) in 1 keer omdat ik anders mijn fiscale korf nog niet voor 25% vol krijg in 2006. De lening is 50% mandaat.

2012:

6 jaar later van hard werken en carriere maken heeft mijn nieuwe werkgever me naar het buitenland gestuurd. Ik verhuur mijn appartement waarbij de huur de maandelijkse leningskost dekt, en dus de enige kost de onroerende voorheffing en eventuele herstellingen zijn. In die 6 jaar is mijn loon aanzienlijk vooruit gegaan waardoor ik een aanzienlijke geldsom in Belgie bij elkaar gespaard had voor mijn vertrek. Af en toe doe ik beleggingen maar als elke goeie Belg behoud ik een bepaalde buffer waardoor ik nu tussen de 20 en 30.000 op een ‘hoogrentende’ spaarrekening staan heb. Ik zit voor 2 jaar in het buitenland en in 2014 kom ik terug naar Belgie bij mijn huidige werkgever. Doordat ik naar het buitenland moest zijn er natuurlijk aanzienlijke financiele compensaties waardoor ik hier in het buiten land opnieuw een buffer aan het opbouwen ben (al heb) als in Belgie. Wegens fiscale redenen mag ik dit buitenlands geld in principe niet beleggen in het buitenland en aangezien ik geen problemen wil ben ik dit ook niet van plan. Bijgevolg is de Belgische buffer die ik had voor mijn vertrek niet meer relevant. Aangezien ik in het buitenland ben is het nogal moeilijk om beleggingen te doen met het Belgische geld en dus dacht ik er over na om gedeeltelijke vervroegde terugbetaling van mijn lening te doen.De wederbeleggingsvergoeding is per schijf van 10.000 ongeveer 105 en dus te verwaarlozen in vergelijking met het voordeel dat ik doe (4,26% tov een hoogrentende spaarrekening van iets meer dan 2%).

Ondertussen heb ik een vriendin waarmee ik bij terugkomst in Belgie een huis zal kopen.

Rekening houdende met die toekomstige aankoop kan ik een paar onafhankelijke meningen gebruiken inzake de bepaling van de hoogte van het bedrag van de terugbetaling hierbij het volgende in het achterhoofd houdende:

- Mijn appartement zal niet verkocht worden – zie er ook de noodzaak niet in aangezien het zelfbedruipend is.
- De lening van het appartement neem ik mogelijks mee in toekomstige leningsonderhandelingen. Tegen de tijd van aankoop van het nieuwe onroerende goed zou dat in de buurt van Q 50% zitten (waarde appartement geschat rond 180.000 net voor mijn vertrek door de makelaar die de huur geregeld heeft).
- Mijn huidige lening spreekt van een kredietopening die niet wederopneembaar is.

Mijn bedenkingen hierbij:
Ik weet dat 10.000 nu afbetalen geen probleem met zich meebrengt voor de toekomst, maar is het interessant om meer af te betalen (15, 20, 25, 30.000 of meer)? Ik wil nl voldoende eigen middelen beschikbaar hebben om de aankoop van het toekomstige huis te financieren en geen problemen te hebben bij de bank (lees zo sterk mogelijk staan inzake onderhandelingen voor de interest). Als de lening van het appartement bij KBC blijft zitten kan ik mijns inziens geen bedrag heropnemen van die lening. Bij een lening voor een 2e onroerend goed doet KBC in principe nogal moeilijk en moet de Q minder dan 75% zijn, dus mogelijks zullen we voor die lening bij een andere bank belanden.

Ik verwacht dat tegen 2014 de rentes nog altijd lager zullen staan dan hetgeen ik momenteel op het appartement betaal (zie de verklaringen van de centrale bankiers in de financiele pers dat ze de rente tot 2014 op het huidige lage pijl zullen houden), daar bovenop moet je ook rekening houden met de lagere Q en de kortere looptijd (nog korter bij vervroegde terugbetaling) die ook een lagere interestvoet zou moeten afdwingen.

Mijn hoofdvraag: ga ik voor het minimum aan terugbetaling, het maximum, of ergens een gulden middenweg? Laat ik dit afbetalen op het gedeelte van het mandaat of de hypotheek of helft-helft?

Bijkomende fiscale vragen: Indien ik in 2014 mijn oorspronkelijk lening zou heronderhandelen en naar een andere bank ga, verlies ik dan mijn fiscaal voordeel of niet (ik zal er nl niet meer wonen en een 2e onroerend goed hebben – indien ik de lening laat staan ben ik zeker dat ik mijn fiscaal voordeel nog heb, weliswaar zonder de verhoging voor de eerste 10 jaar)? In het kader van een toekomstige heronderhandeling is het dan niet interessanter niet het volledige bedrag van de huidige vervroegde terugbetaling op het mandaat aan te rekenen want dit zou in de toekomst meer notariskosten met zich meebrengen?

Al jullie commentaren/inzichten zijn welkom.

Ik vrees dat ik niet op al je vragen zal kunnen antwoorden, maar dat zal dan wel door anderen gegeven worden.

Als je vervroegd afbetaalt, zou ik toch voor het mandaat gaan. Met dit deel is totaal geen fiscaal voordeel mee te halen.

Je zegt dat je een buffer hebt van 20à30.000€. Binnen 2 jaar zou je een huis willen kopen. Zou je die buffer dan niet behouden daarvoor? Al was het maar om die Q naar beneden te kunnen brengen bij het sluiten van die nieuwe lening.
Uiteraard moet jij dat voor jezelf beslissen. Veel hangt ook af van die extra spaarpot in het buitenland, die je op dat moment meebrengt? En hetgeen je in tussentijd nog denkt op te bouwen.

Je zegt dat je aan 4,26% geleend hebt. Misschien ook eens bekijken en navragen of een herfinanciering niet voordeliger kan uitkomen (Bij KBC of een andere bank). Je moet maar eens in dit subforum bladeren. Er staan hier enkele interessante topics over.

Ik heb ook eens een berekening uitgewerkt wat het interessantst zou zijn. Puur gekeken naar rendement denk ik, dat in jouw geval de hoogrentende spaarrekening meer gaat opbrengen op die resterende 19j dan dat je zou aflossen. Maar ja dat geld staat daar dan 19j te staan.

Volgens mij betaal je nu 680,05€ p/m. Als je 10.000€ wil aflossen dan kan je de looptijd inkorten met 30 maanden. Je verliest dan 5700€ aan belastingvoordeel. Maandaflossing aanpassen daarentegen zal het bedrag verlagen naar 616,43€ zoiets. Niet direct de moeite, maar kan zonder belastingverlies.

Als je meer gaat aflossen dan wordt het interessanter om de maandaflossing te beperken ipv de looptijd gezien het verlies aan belastingvoordeel. Bv: 20.000€ aflossen betekent nog een maandaflossing van 552,8€ p/m. 30.000€ aflossen betekent 489,17€ p/m. Dat zonder verlies aan belastingvoordeel.

Groeten,

Zes,
Hij heeft ook dat hypothecair mandaat. Dat deel is fiscaal onafhankelijk. Dus dit gedeelte kan hij zelfs volledig aflossen, als hij wil, zonder enige fiscale impact.

Bedankt voor de toevoeging, anonymous. Klopt, had er nog geen onderscheid in gemaakt.

Voor een 2e pand worden ook hogere rentevoeten aangerekend dan wanneer het je 1e pand is. Ik dacht iets van +1% erbij.

anonymous schreef:Je zegt dat je een buffer hebt van 20à30.000€. Binnen 2 jaar zou je een huis willen kopen. Zou je die buffer dan niet behouden daarvoor? Al was het maar om die Q naar beneden te kunnen brengen bij het sluiten van die nieuwe lening.
Uiteraard moet jij dat voor jezelf beslissen. Veel hangt ook af van die extra spaarpot in het buitenland, die je op dat moment meebrengt? En hetgeen je in tussentijd nog denkt op te bouwen.

Ik verwacht toch meer mee te brengen uit het buitenland dan hetgeen ik nu in Belgie staan heb. Daarbovenop heeft mijn vriendin ook nog een persoonlijke inbreng/buffer. Het huis zal meer dan 200.000 kosten, dus in principe heeft iedere schijf van 10.000 die ik dan niet beschikbaar heb, een impact van minder dan 5% op de Q. Zou het zoveel verschil maken tussen bv een Q van 90 of 85 om een lagere interestvoet vast te krijgen?

Als ik eventueel mijn huidige lening op dat moment herfinancier (redelijk grote kans als de interestvoeten niet spectaculair stijgen), kan ik eventueel een beetje schuiven met de Q van de 2 panden, bijvoorbeeld huidig appartement Q wat laten stijgen (zit dna tussen de 50 en 60%) en het nieuwe pand laten dalen.

anonymous schreef:Je zegt dat je aan 4,26% geleend hebt. Misschien ook eens bekijken en navragen of een herfinanciering niet voordeliger kan uitkomen (Bij KBC of een andere bank). Je moet maar eens in dit subforum bladeren. Er staan hier enkele interessante topics over.

Ja ik had deze meeste van die topics al doorgenomen en ik vermoed dat ik dergelijke herfinanciering in principe makkelijk zou rondkrijgen en de kosten toch er zou moeten kunnen uithalen, rekening houdende met de huidige interestvoeten. Het enige probleem is dat ik in het buitenland zit en ik niet zomaar even snel over en weer kan naar Belgie om dat allemaal te regelen (6u vliegtuig enkel). Naar een andere bank gaan betekent eveneens bij de notaris langs lopen. Deze zomer kom ik voor een kleine 2 weken naar Belgie om de familie eens te bezoeken. Ik heb dan niet echt tijd (en zin) om te bankshoppen. Moest ik nog in Belgie wonen had ik dit natuurlijk wel gedaan. De maanden voor mijn vertrek was het natuurlijk ook geen optie wegens alles in orde brengen voor de verhuis en het feit dat ik die buffer toen wel goed kon gebruiken aangezien ik bij mijn verhuis alle kosten moest voorschieten van mijn werkgever, waarna ik ze na een tweetal maanden allemaal mooi heb kunnen recupereren.

Feit is dat ik die herfinanciering wel zal doorvoeren op moment van mijn terugkomst als de interestvoeten zo laag blijven. De vraag is dan, kan dat voordelen opleveren als je dat mee in onderhandelingen neemt voor een nieuwe lening?

Filip3 schreef:Voor een 2e pand worden ook hogere rentevoeten aangerekend dan wanneer het je 1e pand is. Ik dacht iets van +1% erbij.

Voor mijn vertrek naar het buitenland moest ik natuurlijk een aantal bankzaken regelen en toen heb ik terloops de algemene vraag gesteld bij KBC (mijn huisbank en in een stad). Zij kwamen inderdaad met nogal strenge voorwaarden (Q minder dan 75% voor het 2e onroerend goed, huurinkomsten voor slechts 60% in rekening gebracht,...). Toen ik dezelfde vraag voorlegde toen ik bij een andere bank (kleine bank en zelfstandige die een goeie kennis is) de zaken in orde bracht kreeg ik het antwoord dat bij zijn bank voor een 2e pand de normale regels gelden als voor een 1e pand gelden en er dus geen extra voorwaarden waren.