Goeiemiddag

Kan iemand mij helpen bij het nemen van de volgende belissing:

Eind 2007 ben ik een hypotheek gestart bij Delta Lloyd met de volgende kenmerken:

- ontleend bedrag: 60000 euro
- rentevoet: vast 4,65%
- eerste storting: 21/01/2008
- 180 mensualiteiten
- ik betaal maandelijk 460 euro waarvan momenteel nog 109 euro intresten.
- in bijlage de aflossingstabel

Bij Nagelmackers (het vroegere Delta Lloyd dus) kan ik geen herziening bekomen omdat ik niet voldoe aan hun voorwaarden (looptijd moet nog minstens 10j bedragen en er was nog eentje maar daar kan ik even niet opkomen).

Over enkele maanden betaal ik 5,50 euro per maand om hun producten te kunnen gebruiken (online banking, debetkaart) terwijl ik slechts 1 keer per maand inlog om mijn loon door te storten naar een andere rekening. Vandaag zei een medewerker van de bank dat het niet uitgesloten is dat mijn 'Premium rekening' noodgedwongen een 'Comfortrekening' gaat worden zodat ik 10 euro per maand zal moeten betalen voor een dienst die ik 1 keer per maand gebruik.

Vroeger heb ik bij andere banken (KBC, BNP) herzieningen aangevraagd maar door het relatief lage bedrag van de lening en de korte resterende looptijd zou dit fincancieel negatief uitdraaien.

Met de huidige lage rentes lijkt het mij nu wel mogelijk om te herzien. Volgende week maandag heb ik een gesprek met Argenta en binnenkort ook met Crelan. Ik heb echter een aantal scenario's voor ogen maar heb er geen zicht op welke het meest interessant is (door al die kosten, woonbonus enz).

Kan iemand argumenteren welk scenario de beste keuze is:

a) Herziening voor het resterende bedrag bij een andere bank. Via de calculator op Spaargids.be kom ik te weten dat ik een rentevoet van 1% maximum moet onderhandelen om een nuloperatie te bekomen. Ik weet niet of het voordeel van de woonbonus ook verrekend wordt in de calculator. Evenmin weet ik of 1% een realistische rentevoet is voor het resterende bedrag van ongeveer 32000 euro.

b) Herziening bij een andere bank waarbij ik 20000 euro spaargeld aanwend voor een gedeeltelijke terugbetaling. Via de calculator heb ik een netto voordeel van 427 euro bij een rentevoet van 1,5%.

c) Bij mijn zus zou ik een persoonlijke lening kunnen aangaan voor 15000 euro. Samen met mijn 20000 euro kan ik de lening dan geheel afkopen waardoor ik enkel de lening moet afkopen maar geen notariskosten en dossierkosten moet betalen. Ik zou een contract opstellen en dit laten registreren bij de gemeente (25 euro). Ik zou pakweg 1,5% rente aan mijn zus betalen.

Het laatste scenario klinkt het meest aantrekkelijk door de lage kosten maar de woonbonus valt natuurlijk weg. Het probleem is dat ik geen zicht heb op wat dat woonbonusvoordeel concreet betekent. Ik weet niet hoe je dat correct moet berekenen tot op de euro.

Kan iemand helpen argumenteren waarom ik welke keuze best maak?

Alvast bedankt!

Je hebt inderdaad geen ideale positie om te gaan onderhandelen.
Onder de 1% rente ga je m.i. niet geraken.
Voor een bank ben je natuurlijk een risicoloze klant: Je quotiteit zal heel laag liggen, als je maar 30k à 15k wil ontlenen.
Echter zijn dit voor de banken zeer kleine bedragen, waardoor de winst te laag is voor de moeite die ze erin moeten steken. Daarom ook dat Nagelmaekers geen moeite doet om een interessant voorstel te doen, omdat ze toch weten dat je moeilijk weg zult kunnen, doordat de kosten (notaris ed) te hoog uitkomen.

Als je gewoon blijft verder betalen, heb je:
=> Je betaalt nog een goede 5000 € aan intresten terug aan de bank
=> Je hebt nog een 8400 € belastingsvoordeel
=> Je hebt een kleine rente op je spaargeld
=> Betaal je een 400€ à 720€ (6 jaar * 12 maand * 5,5à10 €) bankkosten

Als je voor de 3de optie gaat:
=> Betaal je een goeie 300 € aan wederbeleggingsvergoeding
=> Heb je 20K spaargeld, die geen rente meer opbrengt
=> Betaal je aan je zus +/- 1350€ aan rente (15000 * 1,5% * 6 jaar)
=> Heb je geen belastingsvoordeel (zie hierboven)
=> Heb je geen bankkosten

Ik zou een 4de optie bekijken:
=> Los een deel van je lening vervroegd af (bv 20K)
=> Je betaalt natuurlijk nog de bankkosten
=> Je betaalt een kleine bijdrage aan wederbeleggingskost (228€)
=> Maar spaart nog een kleine 2000€ aan intrest uit
=> Je verliest een klein deel belastingsaftrek (1000€)
=> in totaal doe je € 1.425,62 winst tegenover te blijven zitten, als ik ervanuit ga dat je spaargeld 1% opbrengt (aan jou om te zien of het meer of minder gaat zijn)

Je kan ook 15000 vervroegd aflossen, waardoor je bijna al je belastingsvoordeel behoudt, iets minder wederbeleggingsvergoeding hebt en daardoor op een totale winst van 1723€ uitkomt.

Zelfs al rekenen ze 10€/maand, heb je nog steeds een voordeel van 1000€.

Hartelijk dank voor de reactie anonymous!

In je voorgestelde 4e optie schrijf je dat de wederbeleggingsvergoeding ongeveer 228 euro bedraagt. Hoe kom je precies aan dit bedrag?
In een mail van Delta Lloyd aan mij uit 2012 lees ik het volgende:

Bij een gedeeltelijke vervroegde terugbetaling betaalt u 3 maanden intresten als wederbeleggingsvergoeding.
Deze wederbeleggingsvergoeding wordt berekend op het bedrag dat u vervroegd terugbetaald ttz in dit geval op 10.000,00 euro aan 4,65 %, uw huidige rentevoet.

Dit zou dus bij een aflossing van 20K een goeie 900 euro wederbeleggingskost betekenen. Of zie ik iets over het hoofd?

10.000 € * 4,65 % * 3/12 = 116,25
Die 4,65% is op jaarbasis. Wederbeleggingsvergoeding is 3 maand rente, vandaar de *3/12

Voor 20.000 is het dus
20.000 * 4,65 /4 = 232,5

Da's duidelijk anonymous! Ik had nog een vraagje: hoe bereken je in die verschillende situaties hoeveel intrest ik nog moet betalen? Vb bij vroegtijdige betaling van 15K vs 20K. Ik zou begot niet weten hoe aan die berekening te beginnen ...

Ik ben er wel van geschrokken dat bij mijn huidige bank blijven hoedanook het meest voordelig is, dat had ik totaal niet verwacht gezien die hoge rentevoet. Ben eens benieuwd wat Argenta me maandag gaat vertellen want die zijn ook in het bezit van mijn aflossingstabel maar vinden het dan blijkbaar (vanuit hun perspectief) toch zinvol om me uit te nodigen

https://www.spaargids.be/sparen/herziening-lening.html
Aan de rechterkant vul je de herfinanciering in naar
Lening bij andere bank: Nee
Rente = huidige rente
De rest blijf je af

Daaronder klik je "Sparen / Spaargeld in lening steken " open en vul je in hoeveel spaargeld je erin wil steken en wat je "verwachte spaarrente" bedraagt. Dus hoeveel intrest je spaargeld zou opbrengen, moest je het gewoon (op je spaarrekening) laten staan.

Wederom bedankt anonymous!

Deze ochtend ben ik langsgeweest bij Argenta. Volgens hun berekening zou ik na een overstap naar Argenta 1000 euro nettovoordeel hebben. In bijlage vinden jullie hun berekening en voorwaarden. De kosten werden blijkbaar opgenomen in de lening.

Ik zou dus hetzelfde voordeel hebben als in het meest ideale scenario uit de vorige posts (15.000 euro vroegtijdig aflossen bij Nagelmackers). Als dat effectief zo is, zie ik een overstap wel zitten zodat ik verlost ben van Nagelmackers. Ik ben reeds klant bij Argenta dus dat zou wel handig zijn.

Via de simulator heb ik nog 1 berekening gedaan:

- overstap naar Argenta aan 1,45% met vroegtijdige aflossing van 15.000 euro. In bijlage heb ik het resultaat van de berekening bijgevoegd. Dit zou me gezien mijn dossier een nog beter netto voordeel opleveren, zeker als ik in rekening breng dat ik bij Argenta geen bankkosten hoef te betalen.

Ik zou jullie graag willen vragen of mijn redenering klopt en dat ik dus het best af ben met het laatste scenario uit de simulator (rekening houdend met mijn beperkingen: max 15.000 investering eigen middelen).

Alvast bedankt!

EDIT: ik heb de leentermijn van 7j eens opgetrokken naar 8j in de simulator en dit zou het voordeel optrekken van 1666 euro naar 2500 euro! Dat snap ik wel niet zo goed

pjeepjee schreef: EDIT: ik heb de leentermijn van 7j eens opgetrokken naar 8j in de simulator en dit zou het voordeel optrekken van 1666 euro naar 2500 euro! Dat snap ik wel niet zo goed

Extra jaartje belastingsvoordeel.
Rest van je berekeningen zien er goed uit trouwens. Argenta lijkt me ook interessantste optie.

De kogel is door de kerk! Ik ga ervoor (Argenta, 8j, 15000 vroegtijdig aflossen)

Bedankt voor jullie raad!

De kogel is nog niet helemaal door de kerk. Ik heb nog wat verder gespeeld met de verschillende parameters en heb een nog gunstiger strategie gevonden ... alleen ontkracht Argenta dit en dat snap ik niet. Morgen ga ik echter een hypotheek bij hen afsluiten en dus wou ik nog een laatste advies vragen aan jullie.

Zoals in de bijlage te zien is heb ik het volgende scenario gesimuleerd:

- looptijd: 11 jaar
- vroegtijdige afbetaling: 10000 euro
- rentevoet: 1,45%

Volgens de herzieningscalculator levert dit een voordeel op van 4740 euro.

Toen ik dit suggereerde aan Argenta was de reactie:

Momenteel zou uw hypotheek nog 7 jaar lopen en betaald u nog een intrest van 5 614,61€.
Bij de herfinanciering heeft u kosten (notaris en dergelijke) van 2 725,26€ en wanneer ik de herfinanciering op 11 jaar zet met een vervroegde aflossing van 10 000€, kom ik op een totale intrest terecht van 2 285,20€.
Deze 2 laatste opgeteld komt op 5 010,46€ waardoor uw voordeel maar 604,15€ zou zijn. Hoe langer de looptijd, hoe hoger de intresten zijn natuurlijk en hoe meer u aan de bank terug betaald.

Maar vergist de calculator zich dan zo hard? Het enige wat ik kan bedenken is dat Argenta uitgegaan is van 0 fiscaal voordeel. En dan is het natuurlijk de vraag of ik wel degelijk recht heb op een fiscaal voordeel gezien:

- het om een herziening gaat bij een andere bank
- gezien de looptijd langer is dan bij de oorspronkelijke hypotheek

Ben ik het die mijn enthousiasme moet temperen of is het Argenta die zich vergist heeft?

Ik ben ook aan een herziening bezig en ik denk dat een uitlenging van de looptijd ook de oude fiscaliteit verlengt. (net zoals een inkorting van de looptijd de fiscaliteit vervroegd laat aflopen)
In ons geval betekent dit concreet dat 4 à 5 jaar langer afbetalen minder rente zal kosten dan dat het behoud van fiscaal stelsel ons zou opleveren. Onder de nieuwe fiscaliteit trekken we jaarlijks 1.313€ terug van de belastingen, onze lening geeft nog 2.462€/jaar belastingteruggave. (dit na de eerste tien jaar hypothecair krediet) Een verschil van 1.149€/jaar en dat is meer dan wat we extra aan rente moeten geven.
Maandlast gaat hierdoor van 696€/maand naar 507€/maand zodat er sneller kan gespaard worden voor andere zaken.

Persoonlijk zou ik in uw geval de fiscale korf dan ook zo lang mogelijk gevuld houden en niet vervroegd aflossen, maar uitlengen.

Bedankt TNTim

Bereken je dit adhv de calculator op spaargids.be? Maw is dit instrument effectief richtinggevend? Ik ben namelijk niet zo thuis in al deze berekeningen en in fiscaliteit.

Ik heb het zelf berekend, maar ik denk dat de calculator op de site hier redelijk accuraat is.
Wel de indexatie van de fiscale bedragen uitschakelen, dat wordt niet meer gedaan.

TNT, ben je dat zeker dat je bij een verlenging ook het fiscaal voordeel kan verlengen?

In principe zou een verlenging meer intrest betekenen en de facto toch een hoger fiscaal voordeel