Beste

We hebben een grond in de familie waar (in vol woongebied/centrum dorp) 3 woningen kunnen worden op gezet (afgetoetst bij gemeente)

Het betreft 2 gesloten bebouwingen (2 x 7,5 m bouwbreedte) en 1 halfopen (7,5 m bouwbreedte + 3 meter onbebouwd tov perceelgrens). Dit is in lijn met de al aanwezige bebouwing in de straat.

Hoe pak je dit aan om (liefst met mooie winst...) dit te realiseren?

- de grond gewoon 'verkopen' aan een project-ontwikkelaar?
- het project zelf aandurven (laten bouwen en dan zelf verkopen? financiële middelen (eigen middelen + krediet) hiervoor zijn hiervoor in principe wel te regelen, maar toch niet zo evident)
- werken via een bouwfirma die via 'recht van opstal' de woningen bouwt (en dus de constructie betaalt)?

Deze laatste heeft mijn voorkeur, maar ik heb daar praktische vragen bij:
- wanneer krijg je als grondeigenaar je geld? Telkens per woning die verkocht wordt?
- wordt hier soms van afgeweken? (bijvoorbeeld grond is 250K waard, bij aanvang krijg je al 125K...)

Vraag is vooral hoe dit 'slim' aan te pakken is? Zonder dat 'alle winst' naar een bouwpromotor gaat. Als er andere wegen zijn, deel deze gerust!

bedankt alvast!

Grond in de familie: dus je zoekt gratis info opdat een familielid zoveel mogelijk geld kan slaan uit hun grond?

Nobel !

Zoek een betrouwbare, lokale bouwpartner en doe daarmee alles in eigen beheer. Van architect tot verkoop woningen. Doe de afwerking best in samenspraak met de kopers, dan kopen zij ook iets dat helemaal naar hun zin is. Iedereen content.

dank voor uw respons alvast.

- 'in de familie': grond is 50% van mij, dus ik ben half zo nobel als je me inschat

- als particulier begreep ik dat je geen woningen 'op plan' mag verkopen, maar dat ze er dus 'moeten staan'.

hoe regel je dat dan in de praktijk als particulier? Zeker als 'de kopers inspraak wensen'... Overbruggingskrediet nemen vanaf het moment dat er zich een koper aanbiedt? Maar de kans dat er zich 3 kopers op hetzelfde moment zullen aanbieden...

==> ik geloof namelijk dat er winst te maken valt door '3 huizen in 1 keer te bouwen', in de plaats van nu 1, 6 maand later nog 1, en dan 8 maand later de laatste...

Een bijkomende optie die ik vergat te vermelden is gewoon zelf het perceel opsplitsen en drie afzonderlijke bouwgronden verkopen... en je van bouwproces niets aantrekken.


En dat is nu net 'mijn vraag': wat zou meest rendabel zijn...

Ik denk dat je eerder de vraag moet stellen:
Welke oplossing heeft de beste verhouding opbrengst/risico/moeite.

Grond verkopen zal de minste opbrengst geven, maar ook 0% risico en 0%moeite.
Er huizen op beginnen bouwen gaat in het beste geval meer opbrengst geven, maar meer risco en véél meer moeite.

jensus schreef: ↑26 augustus 2019, 13:56 En dat is nu net 'mijn vraag': wat zou meest rendabel zijn...

Als 3 woningen bouwen en apart verkopen niet het meest rendabel zou zijn, dan heb je het verkeerd aangepakt. Maar...

Er zijn meer vragen dan wat het rendabelst zou kunnen zijn. De belangrijkste: dat volledige proces vraagt een hoop geld, energie en risico. Blijft het dan nog zo aantrekkelijk?

Als het toch om drie bouwgronden gaat zou je ook een mix kunnen maken hee van grond verkopen, recht van opstal, bouwen, verhuren, ... Misschien kom je zo wel bij een variant die beter aansluit bij wat je zou willen.

fropskottel schreef: ↑26 augustus 2019, 15:00

jensus schreef: ↑26 augustus 2019, 13:56 En dat is nu net 'mijn vraag': wat zou meest rendabel zijn...

Als 3 woningen bouwen en apart verkopen niet het meest rendabel zou zijn, dan heb je het verkeerd aangepakt. Maar...

Er zijn meer vragen dan wat het rendabelst zou kunnen zijn. De belangrijkste: dat volledige proces vraagt een hoop geld, energie en risico. Blijft het dan nog zo aantrekkelijk?

Als het toch om drie bouwgronden gaat zou je ook een mix kunnen maken hee van grond verkopen, recht van opstal, bouwen, verhuren, ... Misschien kom je zo wel bij een variant die beter aansluit bij wat je zou willen.

dank voor de antwoorden.

Zeker 'de mix' is ook wel een goed idee.
1 stuk eerst als bouwgrond verkopen, en dat dan als 'eigen middelen' gebruiken in een kredietdossier voor het bouwen van de 2 volgende. Interessant!

Wel denk ik dat een 'bouwpromotor' goedkoper bouwt/uitkomt als hij voor zichzelf bouwt, dan als hij diezelfde woningen voor een ander zet. Los van 'kwaliteit' die (hopelijk) gelijk blijft, werkt zijn arbeider bij jou aan een hoger loon dan hij zelf moet betalen, kost zijn 'nivelleren bouwterrein' net dat tikkeltje meer... die nemen namelijk 'overal' marge op denk ik vaak.
De externe zelfstandige vloerder, die 20 werven per jaar doet voor die promotor, zal ook niet zoveel aanrekenen als ik die als particulier een vloerder zoek voor 2 huizen...

En daar zit volgens mij (helaas) al een tamelijk deel van de 'marge' die je als privé-persoon hoopt te kunnen halen uit het zelf doen van zo'n project. En dan ben je inderdaad maanden/jaar bezig met offertes opvragen/aannemer problematieken en dergelijke. En de winst haal je er pas uit bij verkoop van het derde pand...

Daarom gaat mijn voorkeur uit naar dat 'recht van opstal' verhaal: je krijgt wellicht een klein beetje meer voor je bouwgrond omdat de bouwfirma 3 huizen kan realiseren op 1 werfplaats, (de bouwfirma kan dus 'goedkoper' bouwen daar omdat hij voor zichzelf bouwt, goedkoper omdat er 3 huizen samen liggen, ...)

Samengevat:

- ik begrijp absoluut dat 'de moeite' die je erin moet steken extra opbrengst kan opleveren, en je die werklast niet moet ontzien, omdat dat nu net nodig is voor 'je winst/extra opbrengst' maar ik denk dat die extra opbrengst dus beperkter zal uitvallen ten opzichte van een bouwpromotor die werkt met zijn eigen 'vaste goedkopere werkkrachten/externe zelfstandigen'.

En ik vraag mij dus af of 'het zelf doen', finaal dan niet erg heel veel moeite/stress/risico is, voor bijvoorbeeld 10.000 EUR extra winst (potenïele winst).

Bedankt iedereen alvast voor de input.

jensus schreef: ↑26 augustus 2019, 12:34 - de grond gewoon 'verkopen' aan een project-ontwikkelaar?

Waarom verkopen aan een project-ontwikkelaar? Denk dat je een betere prijs kunt krijgen door het stuk grond te herverkavelen in drie bouwgronden en die particulier te koop stelt. Bouwgrond is schaars en als er geen bouw verplichting is zul je ook heel wat interesse hebben van mensen die hun geld in een stuk grond willen beleggen. Kan natuurlijk nooit kwaad om eerst eens te polsen wat een project-ontwikkelaar wil betalen.

vortex schreef: ↑26 augustus 2019, 16:33

jensus schreef: ↑26 augustus 2019, 12:34 - de grond gewoon 'verkopen' aan een project-ontwikkelaar?

Waarom verkopen aan een project-ontwikkelaar? Denk dat je een betere prijs kunt krijgen door het stuk grond te herverkavelen in drie bouwgronden en die particulier te koop stelt. Bouwgrond is schaars en als er geen bouw verplichting is zul je ook heel wat interesse hebben van mensen die hun geld in een stuk grond willen beleggen. Kan natuurlijk nooit kwaad om eerst eens te polsen wat een project-ontwikkelaar wil betalen.

Ik zag dit als 1 van de opties, maar inderdaad, beter gewoon zelf doen.

Heb een gelijkaardig 'probleem'.
Achter mijn tuin komt een verkaveling. De projectontwikkelaar stelt voor om een deel van eigen tuin mee te nemen in de verkaveling. Vraag me af hoeveel ik hiervoor kunnen krijgen ?

Bijzonderheden:
- topligging
- geen toegang (straat moet nog aangelegd worden)
- breedte van het perceel: 33m, diepte 30m
- oppervlakte: 10 are
- wellicht goed voor 1 dubbelwoning

Iemand een idee ? Dank bij voorbaat.

sparspaar, laat hem met een bod komen en dan zegde fuck off.

Ik ben er zelf voor gegaan om de gronden rond onze bescheiden woning op te kopen :-) Ziet ge van hier dat ik dat ooit verkoop, tenzij alles ineens voor zo een bedrag dat ik grandioos binnen ben. En dan nog, want we zijn hier wel op ons gemak. Ik zou het wel graag eens meemaken dat er zo een immo aan de deur komt bellen haha

Kheb hier nog wat gereclameerd op de lokale immo omdat hun plakaten van de verkoop overal wat lagen. Ik heb ze nog zelf opgeruimd en in de vuilbak gestoken. "Dat is niet onze manier van werken" zeggen ze dan, maar ondertussen lagen die immoverkoopsborden toch wel wat in het rond verspreid, na een storm of niet doorgaande verkoop

SparSpaar schreef: ↑14 april 2021, 16:19 Heb een gelijkaardig 'probleem'.
Achter mijn tuin komt een verkaveling. De projectontwikkelaar stelt voor om een deel van eigen tuin mee te nemen in de verkaveling. Vraag me af hoeveel ik hiervoor kunnen krijgen ?

Bijzonderheden:
- topligging
- geen toegang (straat moet nog aangelegd worden)
- breedte van het perceel: 33m, diepte 30m
- oppervlakte: 10 are
- wellicht goed voor 1 dubbelwoning

Iemand een idee ? Dank bij voorbaat.

Hangt er fel vanaf hoe men de verkaveling ziet! Bij mijn ouders gelijkaardige situatie. Projectontwikkelaar stelde daar, jaren geleden al, voor om de tuinen als straat en groenzone te herkavelen. Zijne grond zou dan bouwgrond worden, straat achter de nieuwe huizen in eigenlijk. Op die manier zou de stad onteigenen voor openbaar nut en ra ra het betreft geen bouwgrond maar enkel de 1e 50m is bouwgrond daarachter bosgrond ofzo?
Enfin is nooit concreet geworden, maar die smeerlappen moet je niet onderschatten hoor. Zo een verkaveling duurt vaak 20 jaar of langer dus reken je nog maar niet rijk...

@voodoo
De projectontwikkelaar is al bezig. Hij heeft reeds huizen gebouwd op het aanliggende perceel en kijkt nu wat verder ...
Mijn buur lijkt wel toe te happen. Vraag me nu af wat ikzelf moet doen ? Als landbouwgrond is dit perceel weinig waard.
Vraag me af: zou ik voor dat perceel de helft kunnen krijgen van de waarde als bouwgrond of vangt men minder ?

sparspaar ik zou daar allemaal niet te hard in meegaan met die immomannen.

Ben je enig kind?

@James
Enig kind idd.
Wou enkel een idee krijgen van de waarde. Krijgt men in dit geval (geen infrastructuur aanwezig) minder dan de helft van de waarde als bouwgrond ?

Ik weet ondertussen dat men als antwoord steeds moet geven: 'Ik verkoop niet,maar hoeveel bied je ?' Een mondelinge toezegging zou immers reeds genoeg zijn, en die mannen zijn uiteraard sluw.

Ik zou niet de uiterste prijs vragen. Geld maakt ook niet gelukkig.