Dag Allemaal

Direct tot the point! Graag jullie mening, advies over het volgende scenario.
Ik ben 24 jaar, zelfstandige met vennootschap en op zoek naar een appartement om zelf in te wonen van ongeveer 330.00EUR incl alle kosten.

SITUATIE
Ik kwam erop uit om dit te financieren via een IPT met bullet krediet. Ik kan nu een backservice doen van 11.000 EUR. Door tot aan mijn pensioen(nog 40jaar) een jaarlijkse premie van 4000EUR te storten kan ik een krediet nemen van 300 000EUR. Doordat er 40 jaar rendement zit op het gespaarde geld zal ik op pensioen leeftijd het krediet in 1x aflossen. De overschot van het gespaarde IPT krijg ik ook op pensioenleeftijd. Ik kan op dit spaargeld een voorschot nemen om een onroerend goed te kopen. Belangrijk om weten: De IPT spaarpot krijg je pas op pensioenleeftijd!

Het krediet wordt dan gefinancierd door een bank. Op dit krediet betaal ik als privé persoon interest. Dit zal ongeveer 2,5% zijn. -> 625EUR / maand aflossen aan krediet als privé persoon.

VOORDELEN
- Door het vastgoed op deze manier te financieren zal ik het kapitaal betalen met bruto geld v/h vennootschap.
- Eenmaal op pensioen is het onroerend goed van mij als privé persoon.
- Het IPT is 100% aftrekbaar. -> minder winst-> minder belastingen
- Ik kan mijn loon laag houden aangezien ik privé weinig moet aflossen-> minder belastingen aangezien loon duur is.
- Ik heb privé véél meer ademruimte -> rendement halen met de 'overgebleven' cash.
- Ik kan delen van het vastgoed(bureau ruimte, ..) verhuren aan mijn vennootschap. Hierdoor stroomt er weer geld van mijn vennootschap naar mij als privé persoon.


NADELEN
- Op elke euro die in het IPT gestort wordt zal ongeveer 6,5% worden afgehouden.
- Ik moet privé interest betalen tot het krediet is terug betaald! Bij de verkoop van het vastgoed zal het krediet worden terugbetaald met de opbrengst van het vastgoed. De rest v/h IPT krijg ik op pensioenleeftijd en blijft renderen.


BEDENKINGEN
Het grootste nadeel is dat ik nog jong ben en daardoor hele lang interest moet betalen. De ideale situatie lijkt mij dat ik 10jaar in het vastgoed woon en het daarna weer verkoop. Hierdoor moet ik maar 10jaar interest betalen op het bullet krediet.
Nadeel is dat het kapitaal sowieso pas krijg op pensioenleeftijd.


Via een hyothecaire lening moet ik minstens 800euro per maand aflossen-> hoger loon-> meer belastingen-> minder ademruimte-> ...

VRAGEN
Kan iemand mij adviseren hoe ik het fiscaal gunstigste dit onroerend goed kan aankopen? Ik weet dat er nog enkele andere mogelijkheden zijn.

Ik zou gewoon privé financieren via een krediet omdat de rentevoet veel interessanter is. Bovendien betaal je dan van in het begin ook kapitaal af , in tegenstelling tot die bullet.

Pak ook een VAPZ en indien je nog winsten te neutraliseren hebt in je vennootschap ( na uitkering van loon, betaling sociale bijdragen, andere kosten) kan je nog een IPT nemen,maar zou dat niet aanwenden voor vastgoedfinanciering van je eerste woning. Wat dan nog overblijft, daar leg je een liquidatiereserve mee aan, die je dan binnen 4 jaar kan uitkeren aan een interessant tarief.
Je IPT-kapitaal gebruiken voor wedersamenstelling van je bullet kan interessant zijn voor een tweede woning, maar zou ik nu nog niet doen.

Bedankt voor je antwoord.

Je moet wel goed begrijpen dat als ik privé koop ik ook alles privé moet betalen en dus eerst ongeveer 50% belastingen betaal alvorens ik het geld privé ter beschikking heb. De iets hogere rente weegt volgens mij niet op tegen alle andere voordelen.

Als je mij een gegronde reden kan geven waarom ik het IPT niet moet gebruiken hoor ik het zéér graag!

BTW: liquidatiereserve is pas nar 5jaar.

AzzeKing96 schreef: ↑9 juni 2020, 22:50
Direct tot the point! Graag jullie mening, advies over het volgende scenario.

Het is misschien goed om de verschillende scenario's uit te schrijven.
Sommige elementen die je nu als voordeel van een IPT ziet kan je ook zonder IPT bereiken.

Als je voor een bulletkrediet gaan, en er blijkbaar ok mee bent dat het vastgoed binnen 30 jaar terug verkocht wordt, hoeveel zou je moeten betalen als je dit privé, en zonder IPT, zou doen.

Je vermeld ook geen jaarlijkse kost voor de IPT beleggingen - > dit moet je ook meenemen in je berekening.

Een paar elementen die ik opmerkte. Je wil dit zeker laten nakijken door een neutraal expert.

AzzeKing96 schreef: ↑9 juni 2020, 22:50 Dag Allemaal

Direct tot the point! Graag jullie mening, advies over het volgende scenario.
Ik ben 24 jaar, zelfstandige met vennootschap en op zoek naar een appartement om zelf in te wonen van ongeveer 330.00EUR incl alle kosten.

SITUATIE
Ik kwam erop uit om dit te financieren via een IPT met bullet krediet. Ik kan nu een backservice doen van 11.000 EUR. Door tot aan mijn pensioen(nog 40jaar) een jaarlijkse premie van 4000EUR te storten kan ik een krediet nemen van 300 000EUR. Doordat er 40 jaar rendement zit op het gespaarde geld zal ik op pensioen leeftijd het krediet in 1x aflossen. Is dat zo? Verder schrijf je dat het vastgoed zal verkocht worden. Los jij het krediet if of lost het IPT het krediet af? Hoeveel belastingen betaal je op het "bedrag/vastgoed" dat het IPT je zal overmaken De overschot van het gespaarde IPT krijg ik ook op pensioenleeftijd. Ik kan op dit spaargeld een voorschot nemen om een onroerend goed te kopen. Belangrijk om weten: De IPT spaarpot krijg je pas op pensioenleeftijd!

Het krediet wordt dan gefinancierd door een bank. Op dit krediet betaal ik als privé persoon interest. Dit zal ongeveer 2,5% zijn. -> 625EUR / maand aflossen aan krediet Voor goed begrip: dit is geen aflossing, dit is gewoon een intrestbetaling, het kapitaal blijft volledig open staan. als privé persoon.

VOORDELEN
- Door het vastgoed op deze manier te financieren zal ik het kapitaal betalen met bruto geld v/h vennootschap. Ja en nee, er zijn belastingen op IPT bij uitkering (minstens 16,5%), en ook je met je IPT geen vastgoed koopt, krijg je het geld.
- Eenmaal op pensioen is het onroerend goed van mij als privé persoon. Als je het kapitaal aan de bank betaald
- Het IPT is 100% aftrekbaar. -> minder winst-> minder belastingen Je hoeft geen vastgoed te kopen om dit te berieken
- Ik kan mijn loon laag houden aangezien ik privé weinig moet aflossen-> minder belastingen aangezien loon duur is. Het verschil is blijkbaar 175 Euro netto. (800-625). Er zijn vele manieren om dit verschil uit de venootschpap te halen zonder 50% te betalen
- Ik heb privé véél meer ademruimte -> rendement halen met de 'overgebleven' cash. Het verschil is blijkbaar 175 Euro netto. (800-625). Is dit echt so "veel meer"?
- Ik kan delen van het vastgoed(bureau ruimte, ..) verhuren aan mijn vennootschap. Hierdoor stroomt er weer geld van mijn vennootschap naar mij als privé persoon. Daar heb je deze contructie niet voor nodig


NADELEN
- Op elke euro die in het IPT gestort wordt zal ongeveer 6,5% worden afgehouden. Ditlijkt me heel veel, en dit lijkt enkel de instapkost, dat is de instapkost, wat is de jaarlijkse kost, jaar na jaar? Hoeveel is het verschil in rendement met zelf beleggen buiten IPT
- Ik moet privé interest betalen tot het krediet is terug betaald! Bij de verkoop van het vastgoed zal het krediet worden terugbetaald met de opbrengst van het vastgoed. Dus op het einde van het verhaal heb je jaren betaald en geen vastgoed!. De rest v/h IPT krijg ik op pensioenleeftijd en blijft renderen.


BEDENKINGEN
Het grootste nadeel is dat ik nog jong ben en daardoor hele lang interest moet betalen. De ideale situatie lijkt mij dat ik 10jaar in het vastgoed woon en het daarna weer verkoop. Hierdoor moet ik maar 10jaar interest betalen op het bullet krediet. En welke winst heb je dan gemaakt? Je hebt jaren kosten betaald aan het IPT, je hebt jaren intrest betaald, en op het einde heb je niets "meer".
Nadeel is dat het kapitaal sowieso pas krijg op pensioenleeftijd. IPT is inderdaad individuele Pensioen toekenning


Via een hyothecaire lening moet ik minstens 800euro per maand aflossen-> hoger loon-> meer belastingen-> minder ademruimte-> ...Het verschil is blijkbaar 175 Euro netto. (800-625). Is dit echt so "veel meer"?

VRAGEN
Kan iemand mij adviseren hoe ik het fiscaal gunstigste dit onroerend goed kan aankopen? Ik weet dat er nog enkele andere mogelijkheden zijn.

Dit lijken mij de vragen die je jezelf moet stellen, en elk vraag op zich beantwoorden.
- IPT of niet? eventueel zelf beleggen zonder de hoge kosten van het IPT; binnen of buiten de venootschap.
- bulletkrediet of niet? Wetende dat bij een normale lening je intresten jaar na jaar zullen dalen, maar niet bij een bulletkrediet. Wetende dat bij een gewone lening je stap voor stap eigenaar word van het pand omdat je een deel van het krediet aflost, niet zo bij een bulletkrediet.

Daarna kan je pas de vraag stellen of je een bulletkrediet via IPT wenst aan te gaan.

Denk er diep over na en laat je bijstaan door een neutraal expert.
Hopelijk krijg je ook positieve antwoorden op je OP, anders kan je dit best beschouwen als een indicatie.

En hoe denk je dit vastgoed later uit je vennootschap te gaan halen??? met pee schijven???

Vastgoed via vennootschap kopen is maar interessant als je er veel kosten aan wil doen, die je op de vennootschap kunt afwentelen, anders ben je beter af met privé te kopen..

Als de vennootschap het onroerend goed later verkoopt, is de meerwaarde belastbaar.
Als er onroerend goed in een werkvennootschap zit, drijft dat de prijs van de aandelen op.
Daardoor is de verkoop via aandelen moeilijker.
Verhuur aan venootschap is brutto belastbaar als inkomen..

Ludo

Jouw redenering is totaal verkeerd. Het onroerend goed zal op pensioenleeftijd van mij als privé persoon zijn.
Ik betaal het onroerend goed met vennootschaps gelden en op pensioen leeftijd is het van mij privé.

AzzeKing96 schreef: ↑15 juni 2020, 18:46 Het onroerend goed zal op pensioenleeftijd van mij als privé persoon zijn.
Ik betaal het onroerend goed met vennootschaps gelden en op pensioen leeftijd is het van mij privé.

Kan je dat eens uitleggen. Er zijn verschillende mogelijkheden maar er zijn acties te nemen en betalingen te doen.

Startpositie:
1- Je hebt maandelijks de intrest van je bulletkrediet betaald met eigen geld. Je hebt nog geen Euro van het kapitaal van de woning afbetaald. -- iets/iemand zal het kapitaal van de woning moeten betalen
2- het IPT zit nog "in" je vennootschap.

Wie betaald wat nu? wat betaalt je vennootschap?, wat betaalt je IPT? wat betaal je zelf? betaalt de bank nog iets?

De verkoper van de verzekeringen probeert zijn werk te doen.
Zorg ervoor je een neutraal antwoord hebt op alle vragen in deze thread.

Het zit zo

Je kan als bedrijfsleider van een vennootschap een voorschot nemen op het kapitaal v/h IPT. Hierdoor kan je dus voor je pensioen al beroep doen op het geld. Je krijgt dus eigenlijk al geld ter beschikking dat je nog bij mekaar aan het sparen bent.
Je kan het voorschot enkel gebruiken voor vastgoed aan bepaalde voorwaarden. I.p.v. dat je op pensioenleeftijd het kapitaal krijgt heb je dus het stuk vastgoed + overschot IPT. Op deze manier koop je dus eigenlijk een een stuk vastgoed dat op pensioenleeftijd van u is met bruto geld van je vennootschap.

Het is de verzekeringsmaatschappij die de lening bij de bank aangaat. De bank zal op pensioenleeftijd mijn IPT ontvangen. Ik betaal, zolang er een lening loopt de interest op de lening aan de bank.

Het klopt dat je belastingen betaald als je het geld opvraagd op pensioenleeftijd. Zoals je zegt is dit 16,5% maar ik dacht dat het ook 10% kan zijn als het op 67 jaar is. Weet goed dat dit nog steeds allemaal bruto geld is van het vennootschap.

sidenote
Stel dat ik het volledig privé koop (geen IPT) moet ik een lening aangaan van 250 000 EUR. Aan de voorwaarden van 1,3% over 25jaar heb je ongeveer 42 000 EUR totale interest. Wat puur aan interest ook al bijzonder veel is.

Het volgende scenario lijkt mij (momenteel) een goed idee
Ik koop een appartement met een krediet bedrag van 250 000 EUR. Hiervoor zal ik ruw genomen 500eur per maand interest voor betalen aan de bank. Ik woon 10 jaar in het appartement. Totale interest is 50 000EUR. Ik verkoop het appartement na 10 jaar waardoor de lening wordt los gekoppeld van het IPT. Ik zal nu het voorschot moeten terugbetalen aan het IPT. Dit gebeurd met de opbrengst van de verkoop.

Het geld komt opnieuw in het IPT. Ik denk, maar ben niet zeker dat ik hierna opnieuw een voorschot kan nemen uit het IPT om een ander vastgoed te financieren. Andere optie is het vastgoed verhuren maar dan blijft de relatief hoge interest wel doorlopen.

RESULTAAT
- Ik heb 10jaar in een appartement gewoond dat ik volledig privé waarschijnlijk net niet kan betalen.
- Ik heb heb hiervoor slechts 500eur per maand betaald.
- Met een hypotheek lening zou ik zeker 1000EUR / maand moeten aflossen.


RUW in cijfers

Vennootschap
Je stort jaarlijks bijvoorbeeld 1000EUR in het IPT. Na kosten blijft er 940EUR over. Dit bedrag komt jaarlijks in een TAK23 met ruw genomen rendement van 4%. Bij uitbetaling op pensioenleeftijd betaal je 10% op het volledige IPT.

Privé
Je betaalt elk jaar ongeveer 2,2% het volledige krediet bedrag. In mijn geval zou dit 250 000EUR zijn. Dit is dus 458EUR/maand.

@B7
Ik heb jouw notes hierboven eens doorgelezen en dat zijn indderdaad allemaal correcte zaken die je aanhaalt. Dit neem ik zeker mee.
Je moet vooral goed in acht nemen dat het volledige kapitaal met bruto geld van het vennootschap wordt opgebouwd. Zoals je waarschijnlijk wel goed weet moet ik eerst het dubbel verdienen(50% belasting) alvorens ik het privé in bezit heb.


Alvast bedankt om dit te bekijken en je mening te delen!

AzzeKing96 schreef: ↑15 juni 2020, 18:46 Ludo

Jouw redenering is totaal verkeerd. Het onroerend goed zal op pensioenleeftijd van mij als privé persoon zijn.
Ik betaal het onroerend goed met vennootschaps gelden en op pensioen leeftijd is het van mij privé.

Zou als ik van U was er maar eens goed advies over vragen, zeker als je venootschap de premie betaald, is dit voor U belastbaar als voordeel natura ? wat ga je belasting betalen bij de zgz uitbetaling??? Overheid geeft geen kadokes hoor... Wat ze met de linker hand geven komen ze met de rechter hand dubbel terug halen.

ludo schreef: ↑15 juni 2020, 19:58

AzzeKing96 schreef: ↑15 juni 2020, 18:46 Ludo

Jouw redenering is totaal verkeerd. Het onroerend goed zal op pensioenleeftijd van mij als privé persoon zijn.
Ik betaal het onroerend goed met vennootschaps gelden en op pensioen leeftijd is het van mij privé.

Zou als ik van U was er maar eens goed advies over vragen, zeker als je venootschap de premie betaald, is dit voor U belastbaar als voordeel natura ? wat ga je belasting betalen bij de zgz uitbetaling??? Overheid geeft geen kadokes hoor... Wat ze met de linker hand geven komen ze met de rechter hand dubbel terug halen.

Oké