Wij(2 pers, gehuwd) gaan een nieuwbouwwoning bouwen en hiervoor een hypothecaire lening aangaan. Daarnaast gaan we onze huidige woonst verhuren om hiermee een deel van de lening af te betalen.
Vragen:
*hoeveel kunnen wij fiscaal nog inbrengen voor beide eigen maar niet 'enige' woningen + waar moet dit ingebracht worden(code?) in de belastingsaangifte.
*Ik zoek een tool waarin je alles van kosten en opbrengsten/jaar kan inbrengen: lening + interest + schuldsaldoverzekering + brandverzekering + notariskosten + fiscale teruggave van de 2 huizen + ....

*Ik zoek een tool waarin je alles van kosten en opbrengsten/jaar kan inbrengen: lening + interest + schuldsaldoverzekering + brandverzekering + notariskosten + fiscale teruggave van de 2 huizen + ....[/quote]

Misschien wat centjes aan een boekhouder geven.
En al uw zorgen zijn voorbij.

volgens mij is het sinds kort in vlaanderen zo dat je ook de woonbonus kan krijgen voor een tweede woning als je reeds een andere had,
de voorwaarde van "enige" woning bestaat niet meer, maar het moet wel de "eigen" woning zijn (=je moet erin wonen)

Sinds dit jaar bekijkt vlaanderen dagelijks of je voldoet aan de voorwaarden van "eigen" woning. Je kan dus nooit twee eigen woningen hebben. Wel kan je in één zelfde jaar x-dagen woning A en y-dagen woning B inbregen maar nooit de volledige bedragen voor beide gezien hun nieuwe geïntegreerde woonbonus.

Over de nieuwe geïntegreerde woonbonus in vlaanderen vind je hier meer info:http://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wone ... -woonbonus

Voor Wallonië en Brussel heb ik niet onmiddellijk een link maar zou op hun website staan de fiscaliteit voor eigen woningen zijn immers een gewestelijke bevoegdheid.

Vandaag voorstel gekregen van mijn bank voor woonkrediet 2e woning (voor verhuur). 100% op mandaat -> deze interesten kan ik dan toch niet inbrengen om mijn ki te neutraliseren aangezien het geen hypotecaire inschrijving betreft? Of toch?

intrest kan je wel gebruiken om het KI te neutraliseren, ook zonder hypotheek. Let wel, het is toch voor particuliere verhuur, want anders zijn de huurinkomsten op zich belastbaar.

Is inderdaad voor particuliere verhuur.
Ok dan is het wel een mooi voorstel van de bank alles op mandaat

platin schreef:*Ik zoek een tool waarin je alles van kosten en opbrengsten/jaar kan inbrengen: lening + interest + schuldsaldoverzekering + brandverzekering + notariskosten + fiscale teruggave van de 2 huizen + ....

Misschien wat centjes aan een boekhouder geven.
En al uw zorgen zijn voorbij.[/quote]

Wij zijn naar een boekhouder geweest en die zei ons, dat je voor elk 'eigen' huis dat je aankoopt, via een hypotheek, de woonbonus kan opstrijken vanaf 2016. Het hoeft niet meer de enige woning te zijn.
Als ik dan kijk op de site van Vlaanderen zie ik dat je de woning zelf moet betrekken. Dus slechte boekhouder zeker?
Als iemand een 'goede' boekhouder kan aanraden in de streek van Tielt-Roeselare, altijd welkom.

voor de 'eigen woning' is dat zo, maar dan moet je ook wonen in de eigen woning, en verlies je kapitaalaftrek voor je 'vorige eigen woning'.

Vanaf 2016 is het inderdaad zo dat het de woning niet meer de "enige" moet zijn in Vlaanderen, doch wel de "eigen". Let op, de definitie van "eigen" in fiscale context is: eigenaar en betrekken.
Dus de stelling van hierboven van slechte boekhouder is niet terecht. Het is omdat de definitie "eigen" ook betrekken inhoudt in fiscale context, maar in de dagdagelijkse betekenis van het woord niet.

Eigenlijk is het mijn inziens voor leningen vanaf 2016 in Vlaanderen simpel:

Woon je er in, dan heb je (gewestelijke) woonbonus.
--- Die woonbonus zal worden toegekend voor dezelfde grensbedragen (1520 + 760 + 80 euro) en tegen hetzelfde percentage belastingvermindering (40%) als de nieuwe woonbonus eerste categorie (voor leningen gesloten in 2015). Als het evenwel niet de enige woning is, vervallen de toeslagen zoals voorheen.

Woon je er niet in, dan heb je (federaal) langetermijnsparen + gewone interestaftrek.

Als je, zoals hier het geval is, een tweede woning hebt die voordien recht gaf op de gewestelijke woonbonus, maar de nieuw aangekochte (of gebouwde) woning wordt de eigen woning... dan is die eerste woning niet meer "eigen" ( eigenaar + zelf betrekken)... bijgevolg kan je hiervoor federaal langetermijnsparen + gewone interestaftrek genieten.

We slepen echter een zware erfenis van regeltjes mee voor alle leningen van jaren ervoor, dus al die systemen dienen op de aangiften nog steeds aanwezig te zijn.



@TS: zoals je ziet kan je dus niet 2 beide "eigen" doch niet enige woningen hebben. Er zal steeds 1 woning "eigen" zijn, en recht gevel op de gewestelijke verminderingen, de anderen zijn "niet eigen".
Het hoe en wat invullen... gezien de "eigen" woning de nieuwbouw zal zijn met lening in 2016, is dit hierboven beschreven qua bedragen. De andere "niet eigen" woning, hangt af van het leningsjaar, hypothecaire inschrijving en dergelijke, want het langetermijnsparen heeft grensbedragen afhankelijk van het leningsjaar. Ook zal dit als je woonbonus vol is geen verdere invloed meer hebben, de cumul van meerdere 'potten' zoals dat vroeger bestond is uitgedoofd.

Voor de nieuwe lening is het ondertussen duidelijk: 1520 x2 in te brengen.
Maar misschien toch beter de concrete situatie:
Wij: gehuwd, wonende in Vlaanderen, 2 kinderen.
Voor onze huidige woning loopt nog een lening tot juli 2018, gestart in juli 2005, 50000€ geleend, nog uitstaand bedrag: 6700€.
Eind dit jaar of begin volgend jaar begint de bouw van onze nieuwbouwwoning en daarvoor moeten wij 150000€ erbij lenen. Eens de nieuwbouw er staat(eind 2017 begin 2018) gaan we onze huidige woning verhuren.
We hebben een paar banken bezocht en ook gevraagd naar het fiscale aspect:
*De bank waarbij onze huidige lening loopt adviseert ons om die te houden + 150000€ te lenen via een Volmachthypotheek. Beter voor fiscaliteit tot 2018 en daarna de volmachthypotheek inbrengen voor 15jaar.
*Andere banken zeggen dat we beter de eerste lening vervroegd afbetalen(Weder beleggingsvergoeding = 55€) en met een nieuwe starten. Zij geven dan ook een beter tarief….
Hoe pakken we dit best aan, rekening houdende met de fiscaliteit, samengevat:
* 2 leningen die elkaar, deels, overlappen.
* 2 huizen: 1 om in te wonen en 1 in verhuur. Wat kan je inbrengen in de belastingen + hoe wordt je belast hierop?

Belangrijk is dat je het in principe op dagbasis moet bepalen.

Vanaf je gaat lenen om de bouw te starten, kan je met die lening rekening houden (of net niet..).

Ik verduidelijk dit even:
Als je gewestelijke woonbonus wil voor die lening, kan je zeggen de lening is aangegaan voor de bouw van de eigen woning, en de uitzondering aanvragen voor "stand van de bouwwerkzaamheden". Gevolg is uiteraard dat de huidige woning, waar je tot het eind van de verbouwingen zal wonen, toch reeds als niet eigen woning zal dienen aangegeven te worden vanaf die dag. Die nieuwe woonbonus zal 'verlaagd' zijn want je hebt 2 woningen.
Als je voorlopig zwijgt over die lening die je bent aangegaan voor de bouw (immers, er is toch nog geen ki aan te geven...) kan je tot je daadwerkelijk verhuist de woonbonus voor je huidige woning genieten. Ik vermoed echter dat de verhoging hier vervallen is omdat de eerste 10 jaar voorbij zijn?

Welke optie voordeliger is hangt eigenlijk af van de effectief betaalde bedragen op dat moment, en zal je moeten simuleren bij je aangifte.
Als je besluit om voor de nieuwe lening de gewestelijke woonbonus te nemen, dan zal de huidige lening verhuizen naar het federaal langetermijnsparen en gewone interestaftrek, zoals reeds gezegd.
Lening is van 2005 (50.000 geleend volledig hypothecaire inschrijving vermoed ik, en geen herfinanciering?)... het grensbedrag voor langetermijnsparen voor een hypothecaire lening van 2005 bedraagt 62.190,00... dit is groter dan jouw hypothecair leningsbedrag dus de kapitaalsaflossingen die betrekking hebben op jouw hypothecair geleend bedrag mag je helemaal inbrengen. De interesten uiteraard ook.
Federaal langetermijnsparen is code 1358 / 2358 en federaal gewone interestaftrek 1146/2146.


Nu, wat het voorstel van de eerste bank betreft met volmachthypotheek... bedoel je daarmee dat je het hele bedrag niet als hypothecaire inschrijving leent maar als mandaat? Een mandaat mag je niet inbrengen zolang de bank die niet heeft daadwerkelijk heeft ingeschreven (in principe gebeurt dat laatste enkel als ze vermoeden dat je niet solvabel bent en ze hun rechten willen behouden). Of bedoel je nog iets anders?

Wat de andere banken betreft. Gezien het "lage saldo" kan je dit inderdaad overwegen. Dan is het evenwel de moeite waard om de nieuwe lening toch op te splitsen in een hypothecaire inschrijving en een mandaat. Inschrijving volgens de fiscale pot, mandaat rest... De kapitaalsaflossingen van het mandaat zijn niet aftrekbaar, maar de intresten komen onder de gewestelijke vermindering voor interesten in code 3151.
Deze code geeft recht op een belastingvermindering voor interesten aan 40%, als je een ander ki diende aan te geven. Het maximum hier is 40% van de andere aan te geven kadastrale inkomens (na aftrek federale interesten).

Ik moet wel zeggen dat deze laatste code voor inkomsten 2015, aanslagjaar 2016 was en leningen vanaf 2015 betreft. Het is me niet helemaal duidelijk of deze behouden blijft komende aangifte.

Alvast bedankt voor je uitgebreide antwoord, ik heb nog enkele opm/vragen toegevoegd in je relaas(in rode tekst):

eSVeHa schreef:Belangrijk is dat je het in principe op dagbasis moet bepalen.

Vanaf je gaat lenen om de bouw te starten, kan je met die lening rekening houden (of net niet..).

Ik verduidelijk dit even:
Als je gewestelijke woonbonus wil voor die lening, kan je zeggen de lening is aangegaan voor de bouw van de eigen woning, en de uitzondering aanvragen voor "stand van de bouwwerkzaamheden". Gevolg is uiteraard dat de huidige woning, waar je tot het eind van de verbouwingen zal wonen, toch reeds als niet eigen woning zal dienen aangegeven te worden vanaf die dag. Die nieuwe woonbonus zal 'verlaagd' zijn want je hebt 2 woningen. Dus in dit geval wordt, vanaf 2017, de woonbonus op de nieuwe lening aanzien (1520€ x 2, 40% belast) + daarbij komt dat de oude lening in het langetermijnsparen(2260€ x 2, 30% belast)kan ingegeven worden? OF hebben we dan voor 1 jaar 2 nieuwe gewestelijke woonbonussen = 2 keer(1520€ x 2, 40% belast)?
Als je voorlopig zwijgt over die lening die je bent aangegaan voor de bouw (immers, er is toch nog geen ki aan te geven...) kan je tot je daadwerkelijk verhuist de woonbonus voor je huidige woning genieten. Ik vermoed echter dat de verhoging hier vervallen is omdat de eerste 10 jaar voorbij zijn? dit klopt, dus genieten we in 2017 van oude woonbonus(2280€ x 2, 30-50% belast) en eens die afloopt knopen we aan met de nieuwe(1520€ x 2, 40% belast), die dan eigenlijk al een tijd loopt en waarvoor we niks inbrengen, tot de oude afloopt(juli 2018)? + wat doen we dan in 2018 want oude lening loopt nog tot half 2018?

Welke optie voordeliger is hangt eigenlijk af van de effectief betaalde bedragen op dat moment, en zal je moeten simuleren bij je aangifte.
Als je besluit om voor de nieuwe lening de gewestelijke woonbonus te nemen, dan zal de huidige lening verhuizen naar het federaal langetermijnsparen en gewone interestaftrek, zoals reeds gezegd.
Lening is van 2005 (50.000 geleend volledig hypothecaire inschrijving vermoed ik, en geen herfinanciering?)...dit klopt het grensbedrag voor langetermijnsparen voor een hypothecaire lening van 2005 bedraagt 62.190,00... dit is groter dan jouw hypothecair leningsbedrag dus de kapitaalsaflossingen die betrekking hebben op jouw hypothecair geleend bedrag mag je helemaal inbrengen. De interesten uiteraard ook.
Federaal langetermijnsparen is code 1358 / 2358 en federaal gewone interestaftrek 1146/2146.


Nu, wat het voorstel van de eerste bank betreft met volmachthypotheek... bedoel je daarmee dat je het hele bedrag niet als hypothecaire inschrijving leent maar als mandaat? Een mandaat mag je niet inbrengen zolang de bank die niet heeft daadwerkelijk heeft ingeschreven (in principe gebeurt dat laatste enkel als ze vermoeden dat je niet solvabel bent en ze hun rechten willen behouden). Of bedoel je nog iets anders? Wij hebben verstaan dat de bank een deel opnieuw als hypotheek zou inbrengen zodat dit max fiscaal benut wordt en een ander deel als mandaat(=minder kosten)

Wat de andere banken betreft. Gezien het "lage saldo" kan je dit inderdaad overwegen. Dan is het evenwel de moeite waard om de nieuwe lening toch op te splitsen in een hypothecaire inschrijving en een mandaat. Inschrijving volgens de fiscale pot, mandaat rest... De kapitaalsaflossingen van het mandaat zijn niet aftrekbaar, maar de intresten komen onder de gewestelijke vermindering voor interesten in code 3151. Blijkbaar een groot voordeel (minder leningskosten) maar wat is dan het nadeel van een mandaat?
Deze code geeft recht op een belastingvermindering voor interesten aan 40%, als je een ander ki diende aan te geven. Het maximum hier is 40% van de andere aan te geven kadastrale inkomens (na aftrek federale interesten). Kan je dit laatste verduidelijken aub(ander ki + aftrek federale interesten...)
Ivm het mandaat: dus indien we een hypotheek nemen + een mandaat, worden bij de hypotheek het kapitaal + interest ingebracht en terzelfdertijd kan je ook nog eens de interesten van het mandaat inbrengen?

Ik moet wel zeggen dat deze laatste code voor inkomsten 2015, aanslagjaar 2016 was en leningen vanaf 2015 betreft. Het is me niet helemaal duidelijk of deze behouden blijft komende aangifte.

Mijn excuses voor het late antwoord.

Ik moet mijn vorig antwoord aanpassen... blijkbaar is het zo dat de nieuwe geïntegreerde woonbonus ook een einde maakte aan de gewestelijke belastingvermindering voor interesten... ik meende mij zoiets te herrinneren, vandaar mijn laatste zin in de vorige post.
Dat betekent ook dat de intresten met betrekking tot het volmacht- of mandaatgedeelte van een lening voor een eigen woning, niet meer in aanmerking komen voor enig Vlaams fiscaal voordeel, noch de woonbonus, want die vereist een hypothecaire inschrijving, noch de gewone vermindering voor intresten (tegen 40%), want die wordt afgeschaft voor leningen gesloten vanaf 2016.
Dus dat geleuter over code 3151 mag je schrappen... mijn excuses.


Een lening in 2016 is of woonbonus (eigen woning) voor het hypothecair gedeelte, het niet hypothecair gedeelte krijg je niets meer... of langetermijnsparen en interestaftrek (niet-eigen woning), waarbij de interestaftrek ook voor de interesten van het mandaat kan.

Je "oude" lening voldeed aan de voorwaarden voor woonbonus... dus het recht hierop is verworven. Als dit je niet-eigen woning wordt (vlaamse definitie ipv vroegere definitie) heb je in principe recht op de federale woonbonus. Hier kan je echter aan verzaken en opteren voor het federaal langetermijnsparen en de gewone interestaftrek.
Ik wou dit nog even vermelden aangezien ik misschien te snel deze "keuze" voor jou had gemaakt. Bij een tweede woning is het vaak zo dat de fiscale korf reeds is gevuld met de andere woonst en deze kapitaalsaflossingen, en door het laten vallen van de woonbonus kan je je interesten een stuk van je onroerend inkomen doen dalen.

Jouw situatie (dit is als je van mijn eerste optie uitgaat):
Je leent voor de aankoop van een tweede woning naar waar je ook zal verhuizen.
Je verkoopt jouw eerste woning niet, maar zal die na verhuizing verhuren.

Lening 2005 geeft recht op:
--- federale belastingvermindering voor langetermijnsparen voor de kapitaalaflossingen.
----- voordeel: max. 2280 x 30% = 684 euro
--- federale gewone interestaftrek.
----- Voordeel is afhankelijk van het KI van de eerste woning en de betaalde interesten.

Lening 2016 geeft recht op:
--- Vlaamse woonbonus zonder enige toeslag. Max voordeel: 1520 x 40% = 608 euro

De nuance is wel dat je dit op dagbasis dient te bekijken...
Tot de dag waar je de lening aangaat en de bouw start, geeft je oude lening je de gewestelijke woonbonus zoals verleden aanslagjaar.
Vanaf die dag is bovenstaande uiteenzetting van toepassing. En dien je de "huidige wwoning" zijn ki te vermelden onder code 1106 (ook geprorateerd over het aantal dagen uiteraard).



Jouw situatie (dit is als je van mijn tweede optie uitgaat):
Gezien je de tweede lening 'verzwijgt', en zegt dat je in je huidige woning 'blijft wonen' (wat perfect kan)... zal je de woonbonus van nu blijven verder genieten.
Afgaand van je gegevens is dit nu 2.280 basissom zonder verhogingen want je 10 jarige periode is gedaan.
Hier kan je echter aan het marginaal tarief van genieten... dus tot 1140!


Zoals gezegd is het berekenen en kijken wat het beste is.

Ik ben er wel van uitgegaan dat je potten vol zijn... de keuze is lastiger als deze dat niet zijn.

Op het moment dat de woning af is, kan je beslissen van er toch in te trekken en wordt de situatie vanaf dan zoals optie 1. Wel moet je onthouden dat je 10-jarige periode voor de verhoging ingaat op datum van de lening. Maar aangezien jij toch steeds 2 woningen zal hebben, heb je hier toch geen recht op.

Ik hoop dat het wat duidelijk is.


Wat je opmerking op het mandaat betreft, het voordeel is de lagere kosten, het nadeel dat je ze niet kan inbrengen voor wat de kapitaalsaflossingen betreft. Wat de interesten betreft zijn er zoals je ziet afhankelijk van het hoe en het wat wel mogelijkheden.