sintorama schreef: ↑22 oktober 2020, 16:52

dreamy schreef: ↑22 oktober 2020, 15:45 Die retail aandelen natuurlijk wel een héél stuk minder...

Dat zijn de winnaars van morgen.

Dat help ik je hopen! Ik heb er een stuk of wat, denkende dat dit een stabiele belegging zou zijn...

Ik vrees wel dat ze niet zo snel naar de toppen van een aantal jaren geleden zullen terugkeren...

Alles hangt af van balans-sterkte en management execution (niet over-optimistisch worden en met dividenden beginnen rondstrooien).

Ik was zeer positief verbaasd door Wereldhave Belgium gisteren. Zeer mooie rent collection percentages. Hopelijk zet die lijn zich door naar andere commercial REITs die nog moeten rapporteren.

Het lijkt inderdaad meer een probleem van balans-/schuldenmanagement dan van de huuropbrengsten, die al met al nog redelijk lijken stand te houden.

Veel zal afhangen van het verdere verloop van de coronacrisis en een eventuele terugkeer naar een "new normal".

dreamy schreef: ↑22 oktober 2020, 17:25

sintorama schreef: ↑22 oktober 2020, 16:52
Dat zijn de winnaars van morgen.

Dat help ik je hopen! Ik heb er een stuk of wat, denkende dat dit een stabiele belegging zou zijn...

Ik vrees wel dat ze niet zo snel naar de toppen van een aantal jaren geleden zullen terugkeren...

Niet vergeten dat sommige retail aandelen het al moeilijk hadden voor Corona. Het zal er niet op verbeteren. Zeker bij gvv met straatwinkels (bv QRF) ziet de toekomst niet al te goed uit.
Ik zou alleen in retail aandelen investeren die perifeer vastgoed hebben. Of in mindere maten winkelcentrums en banenwinkels(niet hetzelfde als straatwinkels).

Kwartaalcijfers van Vastned Retail Bel waren erg goed vond ik. Vanavond gepubliceerd. Liggen in de lijn van QRF qua activiteiten. Ik heb de indruk dat er VEEL pessimisme is tegenwoordig.

optibear schreef: ↑22 oktober 2020, 20:58 Kwartaalcijfers van Vastned Retail Bel waren erg goed vond ik. Vanavond gepubliceerd. Liggen in de lijn van QRF qua activiteiten. Ik heb de indruk dat er VEEL pessimisme is tegenwoordig.

Voorlopig gaan de winkels geen ''genoeg'' omzet hebben, en de kantoren ook niet. Best beleggen in vastgoed die huizen of appartementen verhuren. Wellicht is er reden voor enig pessimisme.

optibear schreef: ↑22 oktober 2020, 20:58 Kwartaalcijfers van Vastned Retail Bel waren erg goed vond ik. Vanavond gepubliceerd. Liggen in de lijn van QRF qua activiteiten. Ik heb de indruk dat er VEEL pessimisme is tegenwoordig.

Pas op, in het persbericht hebben ze het over een relatief beperkte weerslag op de omzet, dit neemt echter énkel de KWIJTGESCHOLDEN huurgelden in beslag.

Op de balans zien we een forse stijging van de receivables (dus deferred huur) met een 3-tal miljoen euro. Toch redelijk wat, gelet op een kwartaal-omzet van maar iets boven de 4M EUR, en de eerste twee maanden van het jaar waar geen vuiltje aan de lucht was.

Positief is dan weer dat die vorderingen in Q3 NIET zijn opgelopen tov Q2, dus inderdaad, Optibear, door de band genomen een goede set resultaten, en dan gaan we er van uit dat die invorderingen ook wel betaald zullen worden.

1. COVID-19 heeft een aantal evoluties versterkt en/of versneld.
2. We moeten opletten met extrapoleren.
3. Persoonlijk heb ik altijd liever in groeisectoren belegd, ook al betaal je dat duurder, dan te “hopen” op de turnaround van sectoren/bedrijven die out-of-flavor zijn. In een aantal gevallen (vaak?) is dat “uit de mode” zijn geen tijdelijke gril, maar een structurele wijziging en het nieuwe normaal.


Retail
De trend naar e-commerce werd duidelijk versneld en versterkt. Op zich is dat ongunstig voor de fysieke winkelbaksteen. Consumentengedrag is de voorbije jaren ook gewijzigd. Minder uitgeven aan fashion, meer aan beleving.

Fysieke winkels zijn niet allen gedoemd om te verdwijnen. E-tailers/retailers stellen dat de combinatie van bricks & bits het beste werkt. Sommige aanvankelijk pure e-tailers openen fysieke winkelpunten. Maar het zijn wel een pak minder vierkante winkelmeters dan deze van weggeconcurreerde retailers.

In voorheen pure winkelstraten voegt men bewoning en “beleving” (oa horeca) toe om deze bvb ’s avonds een minder doods gevoel te geven, en passage aan te trekken.

Net hetzelfde in winkelcentra. Centra met een goeddraaiende supermarktketen als trekker hebben een lager risicoprofiel. Leegstaande units (of units die men “on purpose” leegmaakt) vult men in met opnieuw beleving. In (te) grote centra bouwt men een deel van de overtollige ruimte om tot woonunits en/of kantoorruimte, men voegt “service” toe als afhaal/droppunten voor pakjes,… .
=> Inkomsten uit ruimtes die toch leestonden, andere inkomsten, betere mix van huurders, grotere verscheidenheid qua passanten (en dus potentiële “spenders”). Maar er is dus “werk aan de winkel”.

Supermarkten hebben zich bewezen, maar daar is toch een trend naar minder grote oppervlaktes, en meer, kleinere verkooppunten. De buurtsupermarkt heeft bewezen niet overtollig of dood te zijn. Meer, maar kleinere supermarkten, hebben ook in grootsteden - naar mobiliteit toe & gezinssamenstelling – de wind in de zeilen.

Retailparken/baanwinkels hebben het relatief beter gedaan. Hier krijgt de winkeluitbater meer waar voor z’n geld: de huurprijs is er stukken lager dan in “the golden mile” of in shoppingcentra. Meestal een vlotte bereikbaarheid “out of town”, wat meer ruimte als shopper,… Dit type winkelvastgoed spreekt me toch het meest aan – als belegger. Zowel tijdens de COVID-19 pandemie, voorheen, en nadien. Wel opletten voor een teveel aan fashion winkelformules onder de huurders. Daarvan zijn er weggevallen en zullen er waarschijnlijk nog wegvallen wegens niet meer levensvatbaar. De retailpark-spelers met wat meer focus op supermarkten hebben zich nu bewezen met een wat meer defensief profiel.

Logistiek
Daar waar e-commerce al jaren weegt op retail zorgt het al jaren voor een boost bij logistiek. COVID-19 heeft aangetoond dat een aanvoerlijn gericht op 1 regio (Azië > China) risico’s inhoudt. Er vindt een stuk deglobalisering plaats door de aanvoerketen opnieuw korter te maken, of ze toch minstens te ontdubbelen, naast het eventueel aanhouden van grotere voorraden. Verder spelen ook nog thema's als duurzame energieopwekking, klimaatwijziging,... hen in de kaart. De boom is niet van 1 trend afhankelijk.

Healthcare
Tja. Korte termijn uitdagingen en lange termijn kansen ?!

COVID-19 huurkortingen zijn er tot nog toe niet of amper geweest. Te danken aan compensaties die de uitbaters ontvingen en hun resultaten op peil hield. Ik lees geen depressieve outlook bij die uitbaters, maar ze geven toch onzekerheid aan: in welke mate blijven ze gecompenseerd worden, in welke mate vult de WZC-populatie weer aan? Zelf schatten ze dat bij geen nieuwe catastrofale toestand op 6 maanden. De onzekerheid heeft zichtbaar op de koers van de healthcare vastgoedspelers gewogen, ook al is er vooralsnog geen impact op resultatenrekening of balans, wat bij bvb retail wél het geval is. Bij healthcare is het meer de vrees voor…

Op lange termijn blijft het vergrijzingsverhaal instand. De bevolkingspiramide is wat hij is, en zal zich de komende jaren (10-20 jaar ?) uitdrukkelijker manifesteren. De healthcare spelers zijn alvast een stuk goedkoper geworden.

Kantoren
Homeworking… Moet er nog zand zijn ?
Zal het kantoor geheel verdwijnen? Uiteraard niet. Maar de trend is ingezet: andere invulling van kantoorruimte. Niet meer 1 desk per medewerker, meer vergader- en brainstormruimtes. Al bij al minder vereiste oppervlakte. Ook hier wil men om steden leefbaarder te maken af van monocultuur. BEFB’s ZIN bvb wordt een mix van kantoor, woonunits, hotel en retail/beleving. Opnieuw dezelfde hybride vorm als bij de “shoppingcentra van de toekomst”, alleen verschillen de gewichten wat. Kantoor en retail (vastgoed) groeien zo naar mekaar toe, maar gaan dus ook meer met mekaar in competitie.

In tegenstelling tot wat men misschien intuïtief zou verwachten bleef de markt voor kantoortransacties niet gesloten. Grote deals vonden nog altijd plaats. Veelal met als gemeenschappelijk kenmerk dat het nieuwe, duurzame panden zijn, met goede mobiliteitsontsluiting, en verhuurd op lange termijn aan kwaliteitshuurders. Voor dát type kantoor is de markt open. Perifeer gelegen kantoren hebben het moeilijk, en zie ik nog altijd omgevormd worden tot woonunits.

Ook in residentieel, logistiek en healthcare zie ik transacties plaatsvinden.

Alleen in retail is het beperkt. En de transacties die plaatsvinden zijn dan hoofdzakelijk retail parken of baanwinkels. Oa bij Eurocommercial Properties, Retail Estates, Vastned Retail Bel,… Shoppingcentra of binnenstadswinkels beperkt tot niet. Die transactiemarkt enkel te ontdooien mits voldoende discount? Wat impact zal hebben op de waardering van het eigen en van concurrenten in portefeuille overblijvende patrimonium. Met bijgevolg impact op schuldgraad.

Projectontwikkelaars

Zie ik niet zozeer als deel van het probleem, maar als deel van de oplossing. In principe zitten ze niet op een portefeuille panden, maar op gronden en/of te panden die expliciet werden verworden om te renoveren. Die ze dus kunnen aanpassen naar de huidige en toekomstige normen. Anders en duurzamer bouwen, zodat kantoren bvb makkelijker na 15 jaar kunnen worden omgevormd tot woonunits, zonder zware structurele ingrepen. Energiezuiniger.

Waarde is niet verdwenen, maar wel een stuk in de tijd opgeschoven, wat dus wat op de rendabiliteit weegt. Maar hier zie ik geen structurele schade.


Residentieel

Vooral in grootsteden speelt er veel: een jongere bevolking, die doet wat jonge bevolkingen doen: zorgen voor aangroei. Daarnaast meer single person families, en de steden die ook immigranten sterker aantrekken dan het platteland dat doet. Gevolg is “woonnood” in veel grootsteden in veel landen: een vraag die het aanbod overtreft. Residentieel vastgoed heeft het niet voor niets ook erg goed gedaan in 2020, qua beursparcours. In Zweden zijn er spelers die erg inzetten op vergroening, die in eigen energieproductie voorzien voor hun gebouwen. In Scandinavië leeft het duurzaamheidsverhaal veel harder. Verwacht niet daar koopjes te kunnen doen.


In een notendop hoe ik het zie.
‘k Blijf zelf vooral inzetten op logistiek, healthcare & projectontwikkelaars. Residentieel ook, maar is nog altijd ondervertegenwoordigd in de port. Retail: zeer selectief en voorzichtig mee.

https://twitter.com/orakelvanoilsjt

Hey Afro.
Waar past Xior in?

Bedankt @afrodiziak voor deze duidelijke analyse. Top werk !

Voor de liefhebbers: kwartaalcijfers Klepierre.

https://www.klepierre.com/les-actualite ... 2793a7d199

Q2 blijft zeer zwak (verrassend negatief), Q3 dan weer sterk. Schept perspectieven voor Eurocommercial als ge ziet welke percentages Klepierre collecteerde in Vrankrijk, Belgie, Scandinavië en Italië.

Ja, het blijft hetzelfde algemene beeld binnen de retail: de business en de huuropbrengsten houden al bij al heel wat beter stand dan de aandelenkoersen...

Dank voor de analyse van Afrodiziak. De retail sector heeft “werk aan de winkel” en het zal dus tijd kosten om te weten te komen of nieuwe formules voor winkelcentra succesvol zullen blijken te zijn. Het financiële plaatje zal intussen voorlopig dan ook onduidelijk blijven en dat zal op z'n vroegst beginnen te verbeteren als het einde van de coronacrisis in zicht komt.

Conclusie: geduld oefenen voor de retail beleggers!

Gisteren stond Ascencio in de schijnwerpers!
Iemand opgepikt of van plan om dat nog te doen?

Dividendrendement is 8% bruto als ik mij niet vergis.

Jhn schreef: ↑23 oktober 2020, 07:07 Hey Afro.
Waar past Xior in?

Jhn,

* Studentenhuisvesting is een niche-segment binnen (beursgenoteerd) vastgoed. Het heeft dus minstens ten dele een eigen dynamiek.
* Het aantal beleggingsmogelijkheden binnen die niche is beperkt. Getuige daarvan de slechts 2 "studentenhuisvestingspelers" in het universum aan vastgoedbedrijven die ik in mindere of meerdere mate volg. Zie eerdere tweet:
https://twitter.com/orakelvanoilsjt/sta ... 28192?s=20
* Ik ga er wel van uit dat je vraag vooral komt vanuit interesse in Xior.
* On a personal note: Xior is, net zoals de logistieke en healthcare spelers "altijd" eerder duur qua waardering, en met een grote kapitaalhonger. Opdat ik overal nog zou kunnen volgen met kapitaalverhogingen bewust dus Xior aan de kant laten liggen, om zeker te kunnen volgen in logistiek en care.

Dit gezegd zijnde: sinds de invoering in 2019 voor de GVV's van de mogelijkheid tot ABB (private placement) qua kapitaalverhoging verwacht ik eigenlijk nog weinig publieke kapitaalverhogingen vanuit de GVV's. Eigenlijk enkel nog in volgende gevallen:
- de GVV heeft reeds een ABB doorgevoerd binnen de 12 maanden en heeft nog nood aan kapitaal (zie Aedifica)
- de GVV heeft nood aan een omvangrijk bedrag aan kapitaal dat groter is dan het bedrag dan men met een ABB mag ophalen (eveneens zie Aedifica).
Treffend voorbeeld hier was WDP dat eerder dit jaar 200m€ aan vers kapitaal ophaalde met een ABB, daarbij dus netjes de regels van de ABB respecterende (max 10% van uitstaand kapitaal). Zo'n kapitaalverhoging zouden ze vroeger via een publieke kapitaalverhoging hebben gedaan, nu geven/gaven ze de voorkeur aan de snelheid (en minder papierwinkel) die een kapitaalverhoging via ABB met zich meebrengt (tov een publieke).

("nood" heeft een negatieve connotatie, wat niet zo hoeft te zijn. Ik bedoel ermee: nood om de balans te versterken, wat ook om positieve redenen kan zijn: het financieren van het groeitraject).

Soit, om maar aan te geven dat ik studentenhuisvesting iets minder op de voet volg, wat de afwezigheid in de "sector update" verklaart. Maar speciaal voor jou dan ...


Studentenhuisvesting

Een mooi voorbeeld wat ik in het eerdere bericht post470786.html#p470786 bedoelde met "opletten met extrapoleren". De vrees tot ineenstorting van deze business, die er bij de uitbraak van COVID-19 toch deels was, bleek vooralsnog onterecht.

Voor het nieuwe, intussen reeds gestarte, schooljaar bleken de koten vrij vlot verhuurd te raken.
Ook hier bleek COVID-19 een bepaalde trend versneld en versterkt te hebben: verhuring zonder fysieke bezichtiging. In andere landen, zoals Nederland, al veel sterker ingeburgerd. In België niet, maar COVID-19 bleek hier een katalysator.

Onderwijs / studenten gaat/gaan met de nieuwe realiteit om:

Niet alle lessen vinden fysiek plaats, en zeker niet voor alle studenten tegelijk. Maar vanuit overheden en onderwijsinstellingen is er duidelijk wel een wens om toch zoveel mogelijk fysiek onderwijs te realiseren - of beter gezegd: het hoogst haalbare rekening houdende met besmettingsgraden onder de algemene bevolking, studenten en lerarenkorps.

Bezettingsgraad is dus zeker meer dan behoorlijk, en inningraad eveneens. Alhoewel Xior zeker ook niet geheel "corona-proof" is en er dus wel degelijk wat druk staat op beiden. Maar vooralsnog niets catastrofaal. Xior verwacht ook dat dit nieuwe COVID-normaal niet zal zorgen voor veel verbrekingen van huurcontracten (voor zover dat mogelijk is binnen de landen/gewesten waar Xior actief is). Vanuit hun deeltje retail (in sommige panden zitten winkels op gelijkvloer) ook wat druk: winkeliers met betalingsmoeilijkheden.

Naar resultaten toe geen al te grote problemen verwacht dus, zoals het er nu uitziet. Ze hebben ook gewoon hun guidance naar WPA en DPA bevestigd.
Ze blijven intussen nieuwe projecten realiseren en aankondigen. Hun huidig aantal verhuurbare units (+/- 10.000) stijgt naar bijna 15.000 als ze louter de huidige pipeline afwerken. Er zit de komende jaren dus groei aan te komen in hun resultaten, wat wel eerst nog moet gefinancierd worden.

Schuldgraad bedraagt nu 52% wat aan de hoge kant is. Ze zijn in het verleden al tot 55% gegaan, maar er lijkt me binnen afzienbare termijn dus een PUBLIEKE kapitaalverhoging aan te zitten komen. Inbreng in natura (zoals ze onlangs deden) helpt wel een beetje, maar verlaagt de schuldgraad niet significant. Eventueel keuzedividend evenmin, en daarvoor is het sowieso wachten tot mei 2021 vooraleer ze daar aan toe komen. De andere tool in de kapitaaltoolbox, het eerder aangehaalde ABB, kan zeker, maar gezien de op dit moment nog beperkte omvang van hun kapitaal is het bedrag dat ze daarmee kunnen ophalen beperkt. En té laag om de schuldgraad significant te verlagen.

Hou dus maar al wat centjes klaar, want hier zit er naar mijn gevoel een PUBLIEKE kapitaalverhoging aan te komen. Ze kunnen het eventueel met ABB wat voor zich uit schuiven, maar gezien de beperkingen blijft dat niet lukken.

Genoeg met dit detailniveau, en opnieuw iets meer helikopter view: de sector (studentenhuisvesting) drijft op de groei van hoger onderwijs. En zeker in hun landen Nederland en Spanje/Portugal (Barcelona, Lissabon, Porto) speelt de trend van "internationaal studeren". Nederland trekt veel internationale studenten aan met onderwijs dat voor een belangrijk deel in het Engels wordt gegeven.

Hun tegenhanger in het VK legt iets minder goede operationele cijfertjes voor: daar ligt de bezettingsgraad toch significant lager, met een outlook van 10-20% lagere huurinkomsten. Daar werd in het dividend geknipt trouwens.

Dus een wat gemend beeld, maar zoals reeds vermeld in de intro: het aantal spelers in deze niche is erg beperkt wat een sectoranalyse vertekent. Xior geeft duidelijk een betere outlook, de geografische diversificatie lijkt zeker te helpen. Op korte termijn is het wat afwachten natuurlijk hoe het met COVID-19 allemaal uitdraait, maar "oplettend met extrapoleren" lijkt er geen blijvende schade te zijn naar het lange termijn-groeiverhaal toe. Maar ik zou - hen zijnde - geen risico's nemen door te lang te wachten om kapitaal bij te tanken.

PS: 't Was dan wel speciaal voor jou, maar anderen mogen het ook lezen


In de loop van het weekend post ik wat GVV-plaatjes op:
https://twitter.com/orakelvanoilsjt