Ik ben aan het overwegen een huis te kopen in Antwerpen met de bedoeling voor te verhuren. Ik huur zelf met vriendin in Brussel, dus ik zou dit project als investering op lange termijn zien...

Ik dacht een huis aan te kopen rond de 250 000 EUR op ten minste 15 jaar.
Nu vroeg ik me af hoe dit juist fiscaal interessant kan zijn aangezien dit WEL mijn eerste woning is die ik zou kopen, maar niet zelf in ga wonen.. Kan ik de interesten aftrekken? Zijn er enige premies? Is dit uberhaupt een goed idee?

250000 + 26000 aktekosten + daarbij nog de rente als je lening daarvoor neemt, komt volgens mij te duur uit als je dan wil gaan verhuren. Hoeveel huur moet je dan al niet gaan vragen???? Mensen die dergelijke huur kunnen betalen zullen eerder iets kopen. Beter is dan misschien zelfde koopprijs te spreiden in twee appartementen, elk 125000 euro in klein gebouw zonder teveel gemeenschappelijke kosten. Zal al raar zijn als die alletwee op zelfde moment zouden leeg staan.
In een huis heb je ook veel meer onderhoudskosten dan in een appartement.
Of kopen van garage boxen of staanplaatsen is misschien ook een goed idéé,

Denk je voor 125000€ iets te vinden in Antwerpen?

De huurprijzen in Antwerpen liggen wel 'n pak hoger pakweg 10km buiten de stad. Misschien kan je eens uitvogelen hoe hoog de huurprijzen liggen in die prijsklasse en vanuit dat standpunt een beslissing nemen.

Hmm bedankt voor de comments ..
Ik ben wel nog een kleinigheid vergeten te vermelden.
De persoon van wie ik een huis zou kopen is familie, maar deze persoon heeft verschillende huizen in een vennootschap.. en wil deze dus goedkoop aan mij verkopen. Bijvoorbeeld een huis van 400 000 EUR kopen aan 250 000 EUR bijvoorbeeld..
Ik weet dat dit risicovol is vanwege het risico om een boete te moeten betalen en registratierechten op het verschil van de werkelijke waarde etc. Maar bestaat er echt geen andere manier om het slim te doen? Via een buitenlandse vennootschap? Of andere manier ?

Dubbel risico:
- Boete ontdoken registratierechten
- Boete ontdoken vennootschapsbelasting

Bij aankoop van een particulier is het steeds mogelijk voor de registratierechten een hogere waarde op te geven dan de eigenlijk verkoopprijs, maar in uw geval zou de fiscus raar opkijken.

De kleinigheid is dat het hier om fraude gaat ...

http://www.vdvaccountants.be/data/docum ... tschap.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

wel oppassen en zeker zijn dat je wel degelijk het huis/onroerend goed of de naakte eigendom koopt,en niet een deel aandelen van die patrimoniumvenootschap...
Ook beter is het huis ( naakte eigendom ) te kopen en te beschrijven voor de werkelijke geschatte waarde, en dan via andere construktie ervoor te zorgen ( gift - schenling ea. ) er voor te zorgen dat jij niet meer betaald dan die 250.000 aan de verkoper.
Volgens mij mag je verkopen voor 0.000 euro, of gelijk welk bedrag ,maar je gaat wel registratie betalen op de werkelijke waarde. Zolang je op die geschatte waarde registratie betaald, krijg je geen boete voor onduiking van belasting.
Het overeenkomen van een koopsom en de betaling van die koopsom zijn twee afzonderlijke zaken. Als de verkoper niet achter zijn geld vraagt,of dit geld niet wilt,of iets gratis wil weggeven is dit zijn zaak. Zolang jij maar op de geschatte waarde dan de registratie betaald.
Best kan je hiervoor gratis info vragen aan een notaris hoe dit in een proper kleedje te steken.

http://www.bespaarbelastingen.be/algeme ... -verkoopt/" onclick="window.open(this.href);return false;

ludo schreef:Zolang je op die geschatte waarde registratie betaald, krijg je geen boete voor onduiking van belasting.

Klopt. Altijd registratierechten betalen op de werkelijke waarde en dit zeker in de akte vermelden. Begijpelijk dat je die pakweg 18.000 euro (10% registratierechten + notariskosten op 150.000) niet graag betaalt.

ludo schreef:Het overeenkomen van een koopsom en de betaling van die koopsom zijn twee afzonderlijke zaken. Als de verkoper niet achter zijn geld vraagt,of dit geld niet wilt,of iets gratis wil weggeven is dit zijn zaak. Best kan je hiervoor gratis info vragen aan een notaris hoe dit in een proper kleedje te steken.

Opletten hier! Gratis weggeven mag: da's een schenking. Mocht Saver23 met een particulier handelen ipv een vennootschap, dan loopt hij nog steeds een bijzonder groot risico zijn transactie als dusdanig door de fiscus geherkwalificeerd te zien. Ronnie waarschuwt terecht voor fraude, dit soort transacties zijn bekend bij de fiscus en vallen dus op. Bij herkwalificatie: Schenkingsrechten voor onroerend goed zullen een pak hoger liggen dan de registratierechten, zelfs voor schenkingen tussen familie in rechte lijn. Tel daar nog eens een boete bovenop en je betaalt een veelvoud van de eerder vermelde 18k. Mocht ik een dergelijke transactie zelf maken zou ik opteren voor een verkoop aan een iets lagere maar nog steeds aanvaardbare prijs (pak nu 330.000 - mogelijk perfect verdedigbaar in de huidige markt) met een schenking voor Nederlandse notaris voor het verschil (80 000). Perfect legaal en tegenstelbare transacties, lagere registratierechten op de NL schenking maar dat gaat een Belgische notaris je niet vertellen Vraag dus ook advies aan een Nederlandse notaris, er zijn er genoeg net over de grens met massa's ervaring hiermee.

Fiscaliteit: je kan de intresten van je lening gebruiken om je roerend inkomen (KI geïndexeerd x 1,4) op nul te brengen zodat je geen personenbelasting betaalt op je eigendom. Daarnaast kan je je kapitaalsaflossingen beperkt aftrekken als langetermijnsparen.

Premies: niet te veel op rekenen. Geen renovatiepremies tenzij je verhuurt via sociaal verhuurkantoor. Misschien een isolatiepremietje: check premiezoeker.be.

Het grote probleem lijkt me echter je businessplan: Een huis van 400 000 euro rendabel verhuren is moeilijk. Ik sluit me aan bij eerdere reacties: 2 appartementen van 200 000 is stukken beter. Daarnaast wil ik je ook waarschuwen voor zaken doen met familie: hoe verder de graad van verwantschap; hoe groter het risico op ruzie achteraf.

edit: verduidelijking in cursief nav LudoRonnie's opmerking
edit2: edit van de edit (tijd voor koffie)

Het gaat hier helemaal niet om een huis kopen van familie, maar van een vennootschap.

Een bestuurder, zaakvoerder of aandeelhouder mag geen vennootschapsgoederen wegdoen aan een prijs lager dan de economische waarde, zelfs al betaald hij correct de belasting op meerwaarde.

Vergeet niet de schuldenaren van de vennootschap. Stel je voor, een zaakvoerder geeft alles weg voor een prijsje aan een vriend, vennootschap betaald meerwaardebelasting op werkelijke economische waarde (of boetes) en er blijft niets over voor de schuldenaren.

Zaakvoerder draait den bak in, en kans genoeg dat de vriend als medeplichtige aanzien wordt.

Ronnie, je hebt volkomen gelijk. Je had gisteren al terecht aangegeven dat dit enkel tussen particulieren kon. Ik wou enkel een kanttekening plaatsen bij dat geval. Dus dat de verkoopprijs proberen drukken bij een vastgoedtransactie zoals ze het vaak voorkomt (tussen particulieren dus) je vaak méér geld kost aan belastingen en rechten dan bij een verkoop aan de werkelijke waarde.

Die patrimoniumvennootschap maakt dit specifiek geval nog complexer. In dit geval zou je gewoon moeten doen waar een patrimoniumvennootschap voor bedoeld is en de aandelen verkopen (of eventueel schenken). Er is gekozen voor deze constructie dus moet je de voor- en nadelen van de gevolgen maar dragen. Je raakt trouwens een ander heikel punt aan met de meerwaardebelasting: bij een verkoop aan marktwaarde is er een goede kans dat deze effectief verschuldigd is. Ik stel me bijgevolg vooral vragen bij de motieven van de huidige eigenaar/zaakvoerder van de patrimoniumvennootschap.

Of je nu kunt kopen aan een vennootschap met alle constructies errond laat ik nu even in het midden.
Ik had vroeger ook een BVBA met een 2de privé woning erin ondergebracht, doch heb dit wel allemaal, na overleg, eerst naar privé gebracht en dan verkocht.... en meer winst gemaakt.
De hoofdtitel 'huis kopen voor verhuur' met kopen aan een particulier zou ik onmiddellijk in Vlaanderen njet op zeggen, met uitzondering van 2 zaken:
1. Je kan een studentenwoning (met bvb 5 koten) in Gent of Leuven aan een interessante prijs kopen, doch dit is zo goed als onvindbaar.
2. Je kan echt een zotte koop doen, bvb bij echtscheiding dat beide eigenaars zwaar onder tijdsdruk staan van banken en vlug toegeven in prijs, doch dit voelt toch ook niet correct aan...ik ben geen bedrieger of zakenman die enkel zijn winst haalt op de kap van probleemgezinnen.

Zelf heb ik gekozen voor aankoop van een fermette/hoeve in de Ardennen en daar een "vakantieverblijf" van gemaakt, met perfecte omkadering qua opvang, mogelijke ontbijten enzovoort. Als je hierin wat moeite en marketing steekt geloof ik erin dat je mogelijks toch een zeker rendement maakt. (en ik heb buren met een B&B die mij bijstaan en meewerken). Voor extra zaken waar je toch je tijd moet gaan insteken koos ik ook voor 4/5 werken en dat verloren 1/5 te gebruiken om de zaken in de Ardennen verder uit te werken. Heb er wel 2 in de Ardennen, dus ik moet wel tijd vrijmaken. (ben er wel al 54)

Gewoon hier kopen als belegging en dan verhuren aan jan en/of alleman... nooit meer. Je hebt omzeggens geen rechten meer, en als ze 6 maanden niet betalen ben je de zware pineut en mag je beginnen met rechtbank e.d. De rechten van de huurder zijn veel sterker dan de rechten van de verhuurder...Probeer het en maak het aan de lijve mee...Hopelijk vind je nadien je geïnstalleerde douche en keuken nog terug...Na anderhalf jaar procederen krijg je de slechte huurders er misschien uit... als het buitenlanders zijn of nieuwe belgen riskeer je nog een rechtszaak aan je been wegen racisme. (racisme is niet hetzelfde als reactie op niet betalen...). En die nieuwe belgen zijn verdomd zo goed ingelicht en begeleid... ze spreken geen nederlands doch hun rechten kennen ze beter dan hun advocaat
dat je ervan achterovervalt... ik ben ook geen ezel doch ik was echt verbaasd van dergelijke steun en dreigementen vanuit hulporganisaties.

Bij vakantieverblijven heb je op voorhand je huursom EN een stevige waarborg binnen, doch ok... het moet "lopen" en je moet er zelf ook tijd in kunnen steken en voldoen/voorzien op alle mogelijke wensen van de vakantieganger, wat ook niet makkelijk is.

Tenslotte, puur als gewoon voorbeeld: Ik had voor mijn studentenzoon kans van een klein "appartementje" in Gent met 3 kamers en een living ( ook oud en versleten) aan 1200 euro/maand, zonder kosten of verzekeringen gerekend. Dit ging voor 3 studenten zijn zodat de prijs kon gedeeld worden... totdat je zelf de voorwaarden onder ogen krijgt dat van alle 3 de studenten de ouders hun loonfiches moeten doorsturen enzovoort. Ik heb hen gebeld en gewezen op de onwettelijkheid hiervan (de 3 koppels/ouders) zijn zelfstandig (het doorsturen van balansen enzovoort vond ik totaal onwettelijk aan de telefoon) en we kregen gewoon een mail terug dat we niet in aanmerking kwamen.... voila....we waren als huurder te goed geïnformeerd en vlogen officieel eruit omdat het "studenten" waren... Dat appartement was om en bij de 125.000 euro waard volgens mij bij verkoop... Ze zoeken domme huurders die liefst als jong koppel braaf hun loonfiche afgeven (onwettelijk) en geen mensen die zich vragen stellen omtrent verhuurpraktijken doch wel interesse hebben en kunnen betalen.

Mogelijks krijg ik nog spijt van deze reactie, doch hopelijk heb ik toch enkele mensen wat geweten geschopt of tot voorzichtigheid aangemaand. Ik ben géén racist, integendeel. Doch je word er bij je eerste reactie wel voor uitgemaakt en de dreiging van het centrum tegen racisme is reëel, ook al wil je gewoon je centen waar je recht op hebt. Een héél moeilijk pad om te bewandelen...

Bedankt voor al jullie comments Ik weet al veel meer, specifiek over de achterpoortjes tussen particulieren.
Dus ik begrijp dat een vennootschap mij onmogelijk een huis voor een appel en een ei kan verkopen, zelfs al als alle aandeelhouders hiermee instemmen? Dit zou dus nadelig zijn voor de schuldeisers bijvoorbeeld?

Wat zou er dan gebeuren als ik een exotisch bedrijfje zou hebben ergens, en dit huis dan zou kopen ? Dan moet ik toch niets betalen? Maar dan blijft het probleem wel voor de vennootschap..

Ik vroeg me ook af hoe ik de werkelijke waarde kan weten die de fiscus zou hanteren, kan ik bijvoorbeeld een beëdigd schatter (op bestelling ) laten komen om een waarde op dat huis te laten zetten? Als de fiscus daarna nog vragen stelt over de waarde, kan ik altijd dat rapport tonen?

Ik denk dat ik best ludo zijn advies zal opvolgens om eens uit te zoeken welke constructie ik eventueel zou kunnen gebruiken om zo min mogelijk te betalen. De zaakvoeder van de vennootschap zou mij het huis willen schenken, maar dit is natuurlijk niet zo gemakkelijk. Ik ben bereid een vennootschap in het buitenland te openen als dit voordeliger zou zijn.

De vennootschap bestaat trouwens enkel om vastgoed te kopen en verkopen. Er zijn in feite geen andere schuldeisers dan de banken.

(Luc. B.; Ik begrijp uw frustraties, dit is een heel gekend probleem, ook binnen mijn familie.. Dit is enkel op te lossen door selectief te zijn in het begin bij het 'kiezen' van de huurders. Indien je een slecht gevoel hebt, dan kan je altijd zeggen dat het verhuurd is of de vraagprijs verhogen of zeggen dat er nog werken aan zijn etc. Maar het is inderdaad heel frustrerend)

Je kan altijd een onafhangkelijke beédigd schatter laten komen om de waarde de schatten van het pand. Kost 250 a' 400 euro, je krijgt dan een volledig verslag met beschrijving en foto's.
Kopen via een nog op te richten (buitenlandse) venootschap,zal geen soelas brengen, buiten de oprichtingskosten en gezien je er dan ook een boekhouding ed. en neerlegging jaarrekening en publikatie op moet nahouden,en dat kost ook geld.
Wil je er nog wel eens op wijzen,dat je zeker moet zijn dat je de naakte eigendom koopt/verkrijgt en niet een pakske aandelen van die patrimonium venootschap. Denk dat het simpelste is de gewone klassieke weg te bewandelen, ga je het meeste zekerheid mee hebben. Gewoon privé aankopen ,de prijs betalen welke de koper ervoor wil hebben,en de nodige registratie rechten betalen. Kun je later alle kanten mee op zonder ingewikkelde constructies en wetten en regeltjes waar je zelf niks van begrijpt.
Wil je later gaan verhuren,staat het je vrij een potentiele huurder al dan niet te weigeren,zonder daar enige verantwoording of reden voor verschuldigd te zijn. Een simpel " njet " ik verhuur niet aan U ,is wettelijk gezien voldoende.
Je mag enkel niet weigeren om reden van religie of ras.
Als eigenaar/ verhuurder mag je nog altijd zelf beslissen wie je als huurder wil. Als verhuurder mag je vragen om loonfiche, uittreksel woonverleden en andere persoonlijke gegevens,om de solvabiliteit na te gaan,,,de kandidaat huurder is echter niet verplicht je deze te geven,maar je bent ook niet verplicht met of zonder deze gegevens om aan hem te verhuren.

Ik weet niet onder welk onderwerp mijn vraag te plaatsen, dus doe ik het hier.
Zelf ben ik niet thuis in vastgoed/immo, dus daarom informeer ik eens op dit forum wat jullie mening is omtrent deze situatie.

Situatie:

Samen met mijn 2 broers erven wij een mooie rijwoning (regio kortrijk) van onze ouders, twv +/- €300.000.
Wanneer we dit huis verkopen en verdelen en alles netto berekenen, erven we elk +/- €60.000, omdat er een groot bedrag wordt afeghouden door de staat.

Idee:

Is het realistisch om de rijwoning af te breken en er een appartementsblok op te zetten met pakweg 6 appartementen, 3 vooraan, 3 achteraan. Hoeveel zou dit ongeveer kosten en is dit een goede investering?
Mijn 2 broers zijn handige mannen en kunnen veel zelf doen in ruwbouw en afwerking. Of dienen we in zee te gaan met een firma/immo?

Alvast bedankt voor jullie mening.

@ BertVWS het lijkt me toch wel veel wat je verliest aan de staat. Zijn je ouders al dood? Afhankelijk van het huwelijkscontract van uw ouders wordt het anders verdeeld. Allé ik weet ook niet alle regeltjes maar wanneer uw ouders dood gaan, wordt het vastgoed (300.000) verdeeld over de 3 broers (dus ieder 100.000 euro). Dan betaalt ieder broer op de eerste 50.000 euro 3% en devolgende 50.000 euro 9%. In totaal gaat ieder broer dus 6.000 euro op tafel moeten leggen voor de staat. Dit is de situatie als uw twee ouders tegelijk zouden sterven en het huis in vlaanderen ligt. Als er 1 eerder sterft, gaat 150.000 verdeeld worden over de 3 broers, de helft blijft van de overlevende ouder, en dan moet ieder broer 1.500 euro moeten betalen. Als de tweede ouder later sterft, wordt de resterende helft verdeeld (nog een 1.500 euro ieder). Maar natuurlijk zijn er verschillende huwelijkscontracten, dus ook andere verdelingen. Ik moet wel zeggen dat ik niet voldoende op de hoogte ben van de materie.
Voor je appartementblok dien je mijn inziens toestemming te krijgen van de stad. Daar zou je eerst eens moeten informeren wat er allemaal mag. Het kan zijn dat het niet toegelaten is om op die plaats appartementen te bouwen, of dat je maar 2 bouwlagen mag zetten,... Ik denk niet dat je met een firma moet werken.

Zoals Filip3 al zei: je schatting van het bedrag dat je zal moeten afstaan is veel te hoog en zal zeker geen 40.000 euro per broer zijn. (Tenzij er factoren zijn die je niet meedeelt, hadden je ouders bv. uitstaande (belasting)schulden?)

Als je info wil over een bouwproject zit je een beetje op het verkeerde forum vrees ik.

Ik zou je vraag opnieuw stellen op: http://bouwinfo.be/forum/forum.php, daar zullen ze je beter kunnen helpen met concrete vragen ivm het bouwen van een appartementenblok. Zoals Filip3 ook al zei: je zal minstens een stedenbouwkundige vergunning moeten krijgen voor je aan zo'n project begint, informeren bij de stad dus.