Dag iedereen,

Ik bewoon momenteel een woning waarvoor ik in 2010 een lening aanging (Vlaamse woonbonus dus).

Nu wil ik een kleine opbrengsteigendom (studio/kot) kopen en er een kleine lening voor aangaan.
Bedoeling is te verhuren aan particulieren.

Waar hou ik best rekening mee?
1. onroerende inkomsten aan te geven?
2. onroerende voorheffing te betalen? Het KI is helaas nogal hoog voor wat het is...
3. belastingsvermindering mogelijk (welk stelsel en wat kan het me opleveren?)
4. indien belastingsvermindering mogelijk: valt dit te combineren met mijn huidige Vlaamse woonbonus of is er een algemeen plafond?
5. andere aandachtspunten?


Alvast dank voor jullie hulp!

1. Je zal je onroerend inkomen van je nieuwe opbrengsteigendom moeten aangeven en daarop belast worden in de personenbelasting. Dat inkomen wordt forfaittair bepaald (het is dus een theoretisch bedrag; berekend als geindexeerd KI *1,4); je wordt niet belast of het effectief inkomen dat je ontvangt. Je kan dat onroerend inkomen eventueel op de volgende manier verlagen: intresten op een lening die je aangaat om de opbrengsteigendom te verwerven (nieuwe lening voor je opbrengsteigendom dus) mag je in mindering brengen. Kapitaalaflossingen echter niet (dat mag je wel bij de woonbonus b.v.). Aan de huidige intrestvoeten zal je al erg veel moeten lening om dat inkomen volledig op nul te brengen. Weinig extra voordeel hier dus.

2. Onroerende voorheffing: als je je opbrengsteigendom als hoofdverblijfplaats van de huurder verhuurt is het verboden om die ten laste van de huurder te leggen. Je zal die als verhuurder dus ook moeten betalen in dat geval. Voor gemene huur (2e verblijf, kot, garage) kan je dit wel als ten laste van de huurder opnemen in het contract.

3 en 4. Zie 1. Het komt er eerder op neer je extra te betalen belasting te beperken. Veel extra voordeel moet je niet verwachten. Je zit al in stelsel woonbonus met een lening van voor 2016 en je fiscale "korf" is hoogstwaarschijnlijk al gevuld.

Je gaat belastingnadeel doen. Je verliest die woonbonusverhoging van de eerste 10 jaar. Nuja die liep toch nog maar 1 jaar.
En dan zoals hierboven gezegd...

Dus

1. Ki aan te geven. Je kan betaalde intresten in mindering brengen.
2. Ov kan je berekenen via website Vlaamse overheid.
3. Neen
4. Neen
5. Sowieso 10 procent registratie. Of verhuur via svk overwegen.

Dankjewel allebei voor jullie reactie!
Blijkt dan toch allemaal niet zo rooskleurig te zijn. Ik dacht dat ik door de nieuwe regeling net een voordeel had dat er vroeger niet was (op die tweede woning).

Rat schreef: ↑3 augustus 2019, 00:53 Dankjewel allebei voor jullie reactie!
Blijkt dan toch allemaal niet zo rooskleurig te zijn. Ik dacht dat ik door de nieuwe regeling net een voordeel had dat er vroeger niet was (op die tweede woning).

Met de nieuwe geïntegreerde woonbonus (vanaf 2016), kan je tegelijk ook nog een afbetaling voor een tweede woning inbrengen onder federaal langetermijnsparen. Maar jouw lening dateert van 2010: als je korf al volledig gevuld is met je huidige woonlening, dan is er geen ruimte meer voor langetermijnsparen denk'k.

lietchi schreef: ↑3 augustus 2019, 09:14

Rat schreef: ↑3 augustus 2019, 00:53 Dankjewel allebei voor jullie reactie!
Blijkt dan toch allemaal niet zo rooskleurig te zijn. Ik dacht dat ik door de nieuwe regeling net een voordeel had dat er vroeger niet was (op die tweede woning).

Met de nieuwe geïntegreerde woonbonus (vanaf 2016), kan je tegelijk ook nog een afbetaling voor een tweede woning inbrengen onder federaal langetermijnsparen. Maar jouw lening dateert van 2010: als je korf al volledig gevuld is met je huidige woonlening, dan is er geen ruimte meer voor langetermijnsparen denk'k.

Komt die ruimte er wel zodra in 2020 mijn verhoogd plafond wegvalt?
Toevoeging: ik vermoed van niet, als ik de eerdere posts zo lees. Blijft toch een ingewikkeld iets, heel die woonbonus/langetermijnsparen "zooi".

Rat schreef: ↑6 augustus 2019, 22:14

lietchi schreef: ↑3 augustus 2019, 09:14

Met de nieuwe geïntegreerde woonbonus (vanaf 2016), kan je tegelijk ook nog een afbetaling voor een tweede woning inbrengen onder federaal langetermijnsparen. Maar jouw lening dateert van 2010: als je korf al volledig gevuld is met je huidige woonlening, dan is er geen ruimte meer voor langetermijnsparen denk'k.

Komt die ruimte er wel zodra in 2020 mijn verhoogd plafond wegvalt?
Toevoeging: ik vermoed van niet, als ik de eerdere posts zo lees. Blijft toch een ingewikkeld iets, heel die woonbonus/langetermijnsparen "zooi".

Zoals hierboven wordt aangehaald zit jij inderdaad met een probleem.
Jouw woonbonus is slechts beperkt combineerbaar met het gedeelte kapitaal van het federale lange termijnsparen (appartement voor verhuur). Dit ten belope tot maximaal 2280 €

Als je dus al 2280 kapitaal en intresten inbrengt voor je huidige woning, dan is het plafond bereikt en kan je niet nog eens aftrekken voor je tweede woning.

Het is dus minder gunstig in jouw opzicht om te investeren in vastgoed, maar dit betekent niet dat het niet gunstig is. Als je sowieso een extra meerwaarde zou kunnen realiseren op je vastgoed, dan kan je ook zo rendement halen + ondertussen wordt het krediet afgelost.
Restrictie in mijn opzicht is wel een hoog ki, dat zorgt inderdaad voor een extra last.

Mensen die na 2016 hun eigen woning kochten en daarbovenop nog een extra pand hebben wel of niet voor verhuur, die kunnen wel beiden combineren. Voor hen lijkt dit dus wel iets gunstiger.

Weet wel dat die groep slechts 1520 kan inbrengen voor de eigen woning, dit terwijl jij na de tienjarige verhoging 2280 zal kunnen blijven inbrengen. In die zin wordt het zogezegde verschil ietwat teniet gedaan, maar de geïntegreerde blijft wel interessanter, zeker als je met twee ontleners bent.

Frederic schreef: ↑7 augustus 2019, 09:01

Rat schreef: ↑6 augustus 2019, 22:14
Komt die ruimte er wel zodra in 2020 mijn verhoogd plafond wegvalt?
Toevoeging: ik vermoed van niet, als ik de eerdere posts zo lees. Blijft toch een ingewikkeld iets, heel die woonbonus/langetermijnsparen "zooi".

Zoals hierboven wordt aangehaald zit jij inderdaad met een probleem.
Jouw woonbonus is slechts beperkt combineerbaar met het gedeelte kapitaal van het federale lange termijnsparen (appartement voor verhuur). Dit ten belope tot maximaal 2280 €

Als je dus al 2280 kapitaal en intresten inbrengt voor je huidige woning, dan is het plafond bereikt en kan je niet nog eens aftrekken voor je tweede woning.

Het is dus minder gunstig in jouw opzicht om te investeren in vastgoed, maar dit betekent niet dat het niet gunstig is. Als je sowieso een extra meerwaarde zou kunnen realiseren op je vastgoed, dan kan je ook zo rendement halen + ondertussen wordt het krediet afgelost.
Restrictie in mijn opzicht is wel een hoog ki, dat zorgt inderdaad voor een extra last.

Mensen die na 2016 hun eigen woning kochten en daarbovenop nog een extra pand hebben wel of niet voor verhuur, die kunnen wel beiden combineren. Voor hen lijkt dit dus wel iets gunstiger.

Weet wel dat die groep slechts 1520 kan inbrengen voor de eigen woning, dit terwijl jij na de tienjarige verhoging 2280 zal kunnen blijven inbrengen. In die zin wordt het zogezegde verschil ietwat teniet gedaan, maar de geïntegreerde blijft wel interessanter, zeker als je met twee ontleners bent.

Dankjewel Frederic voor het uitgebreid antwoord.
Ik denk idd dat de fiscale factoren niet doorslaggevend mogen zijn. Belangrijkste blijft het rendement. Er zijn 1001 zaken die me doen twijfelen. Bij een kot bvb is dat het mogelijke overaanbod (zo veel nieuwbouw de laatste jaren).

Nog één vraagje:
- als mensen met leningen vanaf 2016 (of in 2015, want daar zit ook nog een verschil op dacht ik) wél kunnen combineren, hoe hoog ligt hun plafond dan? Ik zit nu op 2280 euro + nog welgeteld één jaar het verhoogde plafond van 760 euro (2019 dus). Mijn partner (niet wettelijk samenwonend), die mogelijk mee wil investeren, heeft een lening aangegaan in 2015. Dat maakt het zeker niet simpeler :-).

Ik denk sowieso best te wachten tot na 31 december want als ik me niet vergis moet ik om mijn 10de jaar verhoogd plafond te cashen op 31/12 van het betrokken jaar nog steeds aan 'enige' en 'eigen' woning voldoen, niet? Vlaanderen.be is daar ook alles behalve duidelijk over: De woning moet op 31 december van het jaar waarin de lening wordt aangegaan de enige woning zijn die u bezit.

Rat schreef: ↑11 augustus 2019, 12:56

Verhoging begint te lopen in het inkomstenjaar daar waar de akte is getekend. Dus als je bv in 2010 akte tekent, dan is inkomstenjaar 2019 het laatste jaar waar je verhoging kan inbrengen. De toestand wordt inderdaad geëvalueerd op 31/12 van het inkomstenjaar.

-Woonbonus anno 2005 tem 2014 in combinatie federale lange termijnsparen. (tweede woning) Onderstaand wordt geen rekening gehouden met verhogingen.

Maximaal 2280 € in te brengen in beide korven. Dus reeds 2280 € kapitaal en intrest voor je eigen woning, geen inbreng meer mogelijk voor tweede woning via federale lange termijnsparen.


-Woonbonus 2015 Onderstaand wordt geen rekening gehouden met verhogingen.


Inbreng eigen woning maximaal 1520 € kapitaal en intrest. Fiscaliteit volgt bovenstaand systeem. Je kan maximaal in beide korven samen 2280 € inbrengen. Je kan hier dus nog 760 € aanvullen via het lange termijnsparen.

-Woonbonus anno 2016 en later Onderstaand wordt geen rekening gehouden met verhogingen.


Maximaal 1520 € voor eigen woning + maximaal 2280 € via lange termijnsparen.

Frederic schreef: ↑11 augustus 2019, 13:31

Rat schreef: ↑11 augustus 2019, 12:56

Verhoging begint te lopen in het inkomstenjaar daar waar de akte is getekend. Dus als je bv in 2010 akte tekent, dan is inkomstenjaar 2019 het laatste jaar waar je verhoging kan inbrengen. De toestand wordt inderdaad geëvalueerd op 31/12 van het inkomstenjaar.

-Woonbonus anno 2005 tem 2014 in combinatie federale lange termijnsparen. (tweede woning) Onderstaand wordt geen rekening gehouden met verhogingen.

Maximaal 2280 € in te brengen in beide korven. Dus reeds 2280 € kapitaal en intrest voor je eigen woning, geen inbreng meer mogelijk voor tweede woning via federale lange termijnsparen.


-Woonbonus 2015 Onderstaand wordt geen rekening gehouden met verhogingen.


Inbreng eigen woning maximaal 1520 € kapitaal en intrest. Fiscaliteit volgt bovenstaand systeem. Je kan maximaal in beide korven samen 2280 € inbrengen. Je kan hier dus nog 760 € aanvullen via het lange termijnsparen.

-Woonbonus anno 2016 en later Onderstaand wordt geen rekening gehouden met verhogingen.


Maximaal 1520 € voor eigen woning + maximaal 2280 € via lange termijnsparen.

Da's toch wel een beetje balen... Na 10 jaar dus toch een verschil in mogelijkheid tot inbreng van 1520 euro in mijn nadeel. Da's ni min... En niks aan te veranderen, althans tot mijn volledige (eerste) lening afbetaald is.
Bedankt voor de info!