Dag allen,

Ik ga kort mijn situatie even schetsen: Ik ben 23 jaar oud (net geworden) en heb een netto inkomen van €2100 in de maand. Ik beschik momenteel over een € 33.500 dat direct beschikbaar is voor een lening. Verder kan ik jaarlijks ongeveer een € 21.000 sparen omdat ik nog thuis woon. Begin 2017 komt er nog eens € 10.000 vrij dat ik vroeger heb belegd.

Ik zit met het gedacht om een appartement te kopen. Ik heb een aantal appartementen op het oog die in een verzorgde wijk liggen waarvan normaal gezien de waarde de eerste 10 jaar niet zal dalen. De appartementen (met garagebox) draaien rond de € 140.000. Ik zou dus rond de € 100.000 moeten gaan lenen (op 15 jaar). Ik wou nu een lening aangaan omdat de rente zo laag staat én ik van mening ben dat geld op een spaarrekening momenteel geen enkele positieve invloed heeft. De appartementen zijn verouderd, maar beschikken wel over 3 slaapkamers. Bedoeling is om dus de komende jaren, door te sparen, te investeren in het renoveren van de keuken / badkamer en vloer.

Een andere mogelijkheid is om te wachten tot eind dit jaar, of begin volgend jaar. Dan zou ik over een spaarkapitaal beschikken van € 62.000. Dan heb ik de mogelijkheid om bijvoorbeeld in een duurdere prijsklasse immo te kopen en misschien zelfs te kijken naar een huis.

Het dilemma waar ik dus mee zit: Nu een lening van rond de 100.000 aangaan op 15 jaar en een verouderd appartement kopen in een mooie wijk en in de komende jaren renoveren. OF wachten tot begin 2017 wanneer ik € 62.000 spaargeld bezit en naar duurder vastgoed kijken. Uit fiscaal oogpunt weet ik niet goed welke de beste keuze zou zijn. Graag jullie mening

Ik zou vooral niet investeren in een oud appartement, ook al is het prijsgunstig. Vanaf 2020 worden de regels nog een pak strenger dan nu, en als je woning niet energiezuinig is, de electriciteit voor 100% ok enz, heb je een berg kosten om het nog te verhuren of te verkopen. Oudere appartementen en huizen worden nu al massaal gedumpt.

Met het kapitaal dat je nu al hebt, je inkomen enz...kan je beter voor een nieuwbouw appartement of huis kiezen, wat volledig in orde is. Het zal je heel wat kopbrekens besparen.

De tijd is voorbij van goedkope appartementjes kopen en ze na tien jaar voor het 5-vijfvoudige verkopen.
Als je wat tegenslag hebt, kan je in zo'n oud appartement nog het dubbele van de aankoopprijs neerleggen om het in orde te maken, en dan heb je nog een oud kot!

Bstrong schreef:Dag allen,

Ik ga kort mijn situatie even schetsen: Ik ben 23 jaar oud (net geworden) en heb een netto inkomen van €2100 in de maand. Ik beschik momenteel over een € 33.500 dat direct beschikbaar is voor een lening. Verder kan ik jaarlijks ongeveer een € 21.000 sparen omdat ik nog thuis woon. Begin 2017 komt er nog eens € 10.000 vrij dat ik vroeger heb belegd.

Ik zit met het gedacht om een appartement te kopen. Ik heb een aantal appartementen op het oog die in een verzorgde wijk liggen waarvan normaal gezien de waarde de eerste 10 jaar niet zal dalen. De appartementen (met garagebox) draaien rond de € 140.000. Ik zou dus rond de € 100.000 moeten gaan lenen (op 15 jaar). Ik wou nu een lening aangaan omdat de rente zo laag staat én ik van mening ben dat geld op een spaarrekening momenteel geen enkele positieve invloed heeft.

Ik begrijp hieruit dat je dit puur als een belegging ziet.

Heb je er al aan gedacht waaraan je jezelf met zo'n langetermijnproject koppelt? Wat als je binnen 2 jaar een lief opdoet en binnen 5 jaar wil gaan samenwonen bijvoorbeeld? Wil je dan in dat appartement gaan wonen? Zal je lief dat zien zitten? Welke fiscale effecten heeft dat allemaal (hint: negatief).

Je moet al echt een significant hoger rendement kunnen behalen dan met papieren vastgoed (vastgoedcertificaten, bevaks, ...) om het al die moeite waard te maken. Als je geen idee hebt van het rendement van vastgoedpapier, dan moet je eerst goed lezen... Het enige argument voor bakstenen is een hefboomeffect door de lening, maar dat buit je in je plan niet ten volle uit. En een hefboomeffect kan in twee richtingen werken!

Als je toch beslist om een appartement aan te schaffen voor verhuur, dan zou ik in jouw plaats op een paar dingen letten. Om er een paar te noemen:

1. Rendement. Hoe groter het gedeelte betaald met een lening, hoe hoger je rendement. Toch als je het goed doet. Denk eraan een groter gedeelte te lenen om je rendement op te krikken.
2. Positieve cash flow. Zorg ervoor dat het ding zichzelf betaalt, financiering inbegrepen. Zo stelt dat huis je nooit met je rug tegen de muur als het je financieel eens wat moeilijker gaat.
3. Als je later nog voor een eigen huis wil lenen, mik dan nu op een lage verhouding inkomen/lening. Denk er met andere woorden aan de looptijd van je lening te verlengen. Looptijd inkorten of bedrag verminderen kan altijd nog.
4. Transactiekosten. België is op Italië na wereldkampioen in vastgoedtransactiekosten... Maak gebruik van alle mogelijkheden die te beperken (klein beschrijf, ...)

Als allerlaatste pas zou ik naar de fiscale aspecten kijken en daarop proberen optimaliseren. De Belgische en Vlaamse overheid veranderen toch voortdurend de regels!

Mijn advies is zeker geen oud appartement te kopen. Je kan niet aan de buitenzijde isoleren, doe je dat aan de binnenzijde dan ga je gegarandeerd vochtproblemen creëren (meestal is er dan ook geen actieve verluchting).
Prijzen van nieuwe appartementen zijn helaas opgeklopt (omdat het geld nagenoeg gratis te verkrijgen is), de kopers profiteren niet van het goedkope geld hoor, dat zijn enkel de roverheid, de banken en de projectontwikkelaars.
Nu geld lenen is misschien verstandiger (vaste rente) zeker als de rente zou gaan stijgen (wat ik wel betwijfel), dan sparen (want dat levert toch niks op, in tegendeel). Uw schuld zou dan weg geïnflateerd worden. Als je handig bent kan je een casco appartement overwegen, probeer alleszins van de prijs af te dingen.

Goede webstek, boek 'Zo word je steenrijk' staat vol tips over verhuring vastgoed. Heb er als volstrekte leek uit besloten: niets voor mij ! (volgens de auteur feitelijk voor weinigen weggelegd).

Ook goed (voor onze vriend die op zijn 40ste wil 'binnen zijn'): 'Op 10 jaar binnen' van dezelfde auteur.

http://www.frankvanrycke.com/" onclick="window.open(this.href);return false;

fropskottel schreef:

Bstrong schreef:Dag allen,

Ik ga kort mijn situatie even schetsen: Ik ben 23 jaar oud (net geworden) en heb een netto inkomen van €2100 in de maand. Ik beschik momenteel over een € 33.500 dat direct beschikbaar is voor een lening. Verder kan ik jaarlijks ongeveer een € 21.000 sparen omdat ik nog thuis woon. Begin 2017 komt er nog eens € 10.000 vrij dat ik vroeger heb belegd.

Ik zit met het gedacht om een appartement te kopen. Ik heb een aantal appartementen op het oog die in een verzorgde wijk liggen waarvan normaal gezien de waarde de eerste 10 jaar niet zal dalen. De appartementen (met garagebox) draaien rond de € 140.000. Ik zou dus rond de € 100.000 moeten gaan lenen (op 15 jaar). Ik wou nu een lening aangaan omdat de rente zo laag staat én ik van mening ben dat geld op een spaarrekening momenteel geen enkele positieve invloed heeft.

Ik begrijp hieruit dat je dit puur als een belegging ziet.

Heb je er al aan gedacht waaraan je jezelf met zo'n langetermijnproject koppelt? Wat als je binnen 2 jaar een lief opdoet en binnen 5 jaar wil gaan samenwonen bijvoorbeeld? Wil je dan in dat appartement gaan wonen? Zal je lief dat zien zitten? Welke fiscale effecten heeft dat allemaal (hint: negatief).

Je moet al echt een significant hoger rendement kunnen behalen dan met papieren vastgoed (vastgoedcertificaten, bevaks, ...) om het al die moeite waard te maken. Als je geen idee hebt van het rendement van vastgoedpapier, dan moet je eerst goed lezen... Het enige argument voor bakstenen is een hefboomeffect door de lening, maar dat buit je in je plan niet ten volle uit. En een hefboomeffect kan in twee richtingen werken!

Als je toch beslist om een appartement aan te schaffen voor verhuur, dan zou ik in jouw plaats op een paar dingen letten. Om er een paar te noemen:

1. Rendement. Hoe groter het gedeelte betaald met een lening, hoe hoger je rendement. Toch als je het goed doet. Denk eraan een groter gedeelte te lenen om je rendement op te krikken.
2. Positieve cash flow. Zorg ervoor dat het ding zichzelf betaalt, financiering inbegrepen. Zo stelt dat huis je nooit met je rug tegen de muur als het je financieel eens wat moeilijker gaat.
3. Als je later nog voor een eigen huis wil lenen, mik dan nu op een lage verhouding inkomen/lening. Denk er met andere woorden aan de looptijd van je lening te verlengen. Looptijd inkorten of bedrag verminderen kan altijd nog.
4. Transactiekosten. België is op Italië na wereldkampioen in vastgoedtransactiekosten... Maak gebruik van alle mogelijkheden die te beperken (klein beschrijf, ...)

Als allerlaatste pas zou ik naar de fiscale aspecten kijken en daarop proberen optimaliseren. De Belgische en Vlaamse overheid veranderen toch voortdurend de regels!

Inderdaad zie ik dit als een investering.

Nu ik de reacties op dit forum lees en advies heb gevraagd aan familie en kennissen is het kopen van een nieuwbouw misschien wel de beste oplossing. Ik zou hiervoor iets meer moeten lenen. Ik zie dit eerder als een betere belegging van mijn geld dan het te laten staan op een spaarrekening. De komende jaren woon ik normalerwijze nog gewoon thuis en verhuur ik het appartement.

Indien ik na 5 jaar toch zou gaan samenwonen met iemand kan ik het appartement nog altijd verkopen. Geen idee of dit een goede gedachtegang is met het oog iets nuttigs met mijn geld te doen.

Een andere mogelijkheid is dat ik er direct in zou gaan wonen.

Wees blij dat je hier goede raadt gekregen hebt, want anders had je in je ongeluk gelopen met die aankoop van een oud kot.
Een oud kot moet je bijna gratis krijgen om er nog winst uit te puren.
Bijna 3/4 van het belgische vastgoedpatrimonium zou moeten gesloopt worden, wegens te oud, energie-onzuinig en verlodderd!

Jeannedarm schreef:Wees blij dat je hier goede raadt gekregen hebt, want anders had je in je ongeluk gelopen met die aankoop van een oud kot.
Een oud kot moet je bijna gratis krijgen om er nog winst uit te puren.
Bijna 3/4 van het belgische vastgoedpatrimonium zou moeten gesloopt worden, wegens te oud, energie-onzuinig en verlodderd!

Dat klopt inderdaad. Het lijkt vaak véél mooier dan dat het daadwerkelijk is. Het is belangrijk om altijd even advies in te winnen en een expert mee te nemen naar de bezichtiging.

My two cents: de uitleg hierboven is dikke zever.

Akkoord dat je misschien (maximum) 100€/maand uitspaart aan stookkosten. Maar wil je daarvoor 50.000€ extra betalen voor een nieuwbouw?
100€/maand = 1.200€/jaar. Dan ga je laaaaaang mogen stoken eer je die 50.000€ uitgespaard hebt hoor. Je moet ze dan al liggen hebben én de komende jaren moet er een 0% rente blijven op spaarboekjes, anders loop je toekomstige rente mis. (en rente op rente)

Wij hebben bijv door onze renovatie tov een nieuwbouw +-40.000€ uitgespaard. Hierdoor zijn onze stookkosten misschien +-50€ per maand meer. (nu betalen we voor aardgas nog geen 80€/maand, met een nieuwbouw was dit mss 30€/maand) Door onze renovatie zitten we wel met een woning die 90m² bewoonbare oppervlakte groter is.

Binnen 67 jaar hadden we met een nieuwbouw dan winst gedaan. (50€ x 12 maanden x 67 jaar = 40.200€) Ervan uitgaand dat we geen 40.000€ extra hadden moeten lenen ervoor en hier dan ook geen 2,63% rente dienden op te betalen. (quod non, want dat geld hadden we niet in onze schuif liggen en die rente betalen we nu op onze lening)

Hoe nieuw zou die nieuwbouw trouwens nog zijn na 67 jaar? Ik vermoed dat het tegen dan ook beschouwd wordt als 'een oud kot dat ze eigenlijk gratis zouden moeten weg geven'. Ik zou ze graag kosteloos ontvangen hoor, 3/4e van het Belgisch patrimonium dat ze beter zouden afbreken. (milde schenkers mogen me gerust pm'en )

(we missen een moderator/beheerder die op dubbelaccounts controleert...)

TNTim schreef:My two cents: de uitleg hierboven is dikke zever.

Akkoord dat je misschien (maximum) 100€/maand uitspaart aan stookkosten. Maar wil je daarvoor 50.000€ extra betalen voor een nieuwbouw?
100€/maand = 1.200€/jaar. Dan ga je laaaaaang mogen stoken eer je die 50.000€ uitgespaard hebt hoor. Je moet ze dan al liggen hebben én de komende jaren moet er een 0% rente blijven op spaarboekjes, anders loop je toekomstige rente mis. (en rente op rente)

Wij hebben bijv door onze renovatie tov een nieuwbouw +-40.000€ uitgespaard. Hierdoor zijn onze stookkosten misschien +-50€ per maand meer. (nu betalen we voor aardgas nog geen 80€/maand, met een nieuwbouw was dit mss 30€/maand) Door onze renovatie zitten we wel met een woning die 90m² bewoonbare oppervlakte groter is.

Binnen 67 jaar hadden we met een nieuwbouw dan winst gedaan. (50€ x 12 maanden x 67 jaar = 40.200€) Ervan uitgaand dat we geen 40.000€ extra hadden moeten lenen ervoor en hier dan ook geen 2,63% rente dienden op te betalen. (quod non, want dat geld hadden we niet in onze schuif liggen en die rente betalen we nu op onze lening)

Hoe nieuw zou die nieuwbouw trouwens nog zijn na 67 jaar? Ik vermoed dat het tegen dan ook beschouwd wordt als 'een oud kot dat ze eigenlijk gratis zouden moeten weg geven'. Ik zou ze graag kosteloos ontvangen hoor, 3/4e van het Belgisch patrimonium dat ze beter zouden afbreken. (milde schenkers mogen me gerust pm'en )

(we missen een moderator/beheerder die op dubbelaccounts controleert...)

Ik volg jouw uitleg wel.

Nu, ik denk dat het in mijn situatie fiscaal niet gunstig is om te kopen om te verhuren. Daarom ik nu ook resoluut ga om iets te kopen waar ik direct in zou gaan wonen. Dan is de vraag nu: Spaar ik verder, of koop ik nu iets. Met de steun die ik van mijn grootouders krijg heb ik nu rond de 74.000 € voorhanden hebben om in te brengen bij een lening. Stel dat de bank mij tot 120.000 euro zou lenen op 15/20 jaar. Dan kan ik nu rondkijken naar een woning van rond de 180.000. Notariskosten tel ik er al af. Een nieuwbouwappartement met twee slaapkamers heb je hier niet voor. En een appartement met één slaapkamer lijkt me een slechte keuze (waarde, eventuele verkoop en toekomstgericht). Geen nieuwbouwappartement voor 180.000 euro...ja, dan vind je wel wat.

Ik kan ook nog twee jaar sparen (zou me rond de 44.000 euro extra opbrengen) en dan heb ik een budget van 220.000 (met de lening bij) en dan heb je wel een nieuwbouwappartement.

Dillema is nu: Koop ik nu een appartement voor 180.000 of wacht ik twee jaar en schaf ik mij een nieuwbouwappartement aan. Ik heb geen goed zicht op welke de beste keuze is.

TNTim schreef:My two cents: de uitleg hierboven is dikke zever.
Wij hebben bijv door onze renovatie tov een nieuwbouw +-40.000€ uitgespaard.

Het kan zijn dat je met een nieuwbouw onmiddellijk 100.000€ meerwaarde hebt gegenereerd.
Door zelf men handen uit de mouwen te steken bij een nieuwbouw kan je de inleg verdubbelen (zelfs uitgaande van een bescheiden schatting). Of dacht je echt dat die makelaars, projectontwikkelaars en sleutel op de deur firma's met 10% marge werken ? Geld scheppen is wat die doen.

@NoHedge
Begin dan zelf een bouwfirma?
Daar staan geen quota op hé.

@Bstrong
Dat moet je zelf uitmaken hé...
Wat ik zou doen in jouw situatie: iets kleins kopen voor mezelf, later samen met een partner iets ruimer kopen en de eerste eigendom verhuren. Uiteindelijk heb je dan 1,5 eigendommen. Voordeel hierbij is dat de toekomstige partner ook fiscale aftrek krijgt, mee kan kiezen welk appartement/woning en zelf uiteindelijk ook een onroerend goed bezit.
(Dit alleen als je echt per se alleen wil gaan wonen, anders zou ik op 't gemak thuis blijven...)

NoHedge schreef:

TNTim schreef:My two cents: de uitleg hierboven is dikke zever.
Wij hebben bijv door onze renovatie tov een nieuwbouw +-40.000€ uitgespaard.

Het kan zijn dat je met een nieuwbouw onmiddellijk 100.000€ meerwaarde hebt gegenereerd.
Door zelf men handen uit de mouwen te steken bij een nieuwbouw kan je de inleg verdubbelen (zelfs uitgaande van een bescheiden schatting). Of dacht je echt dat die makelaars, projectontwikkelaars en sleutel op de deur firma's met 10% marge werken ? Geld scheppen is wat die doen.

Tuurlijk, maar dan is het niet meer beleggen, dan noem je dat gewoon "in de bouw werken in bijberoep".

Ik zit in een soortgelijke situatie als hierboven, vandaar dat ik geen nieuw topic ga openen.
Ik heb bijna 100.000 euro gespaard, en kan momenteel jaarlijks aardig nog wat sparen.
Maar liefst zou ik zsm (binnen de 2 jaar) een eigen woning kopen. Mijn idee was om zo snel mogelijk een woning te kopen voor een bedrag tot 200.000 euro. Ik krijg een deel van het geld van mijn ouders, en volgens mijn berekening zou ik na de aankoop hopelijk nog 40 à 50.000 euro overhouden.
Een degelijk huis vinden voor dat bedrag is niet makkelijk, en na het lezen van de reacties hierboven begin ik ook te twijfelen of ik moet gaan voor een die zo goed mogelijk in staat is, of te investeren in een 'krot' om die daarna te laten opknappen door een aannemer.
Omdat ik bang ben dat de rente gaat stijgen ben ik wat gehaast, maar wil daardoor niet de foute keuze maken door een te dure woning te kopen.
Langst de andere kant hoor ik al jaren dat de vastgoedprijzen gaan dalen.

Wat zouden jullie doen? Nog wat langer sparen? Een goedkoop woning kopen en laten opknappen? Meer risico nemen door een woning te kopen die in betere staat is?
Zo weinig mogelijk lenen, of juist niet nu de rente laag is? Ik zou het niet erg vinden mocht ik nog steeds 30.000 euro overhouden.

Alvast bedankt voor de reacties

Heel simpel eigenlijk.

Als je een huis koopt met werk aan, dan zal je dat werk zelf moeten opknappen en geluk hebben dat er geen structurele gebreken opduiken tijdens de renovatie om er eventueel iets aan over te houden.
Een huis kopen en er een aannemer opzetten kost je ongetwijfeld veel meer dan de meerwaarde die gegenereerd kan worden.

Vastgoed is vooral interessant als het om de eerste woning gaat, verder is het momenteel niet meer de topinvestering van 15-20 jaar terug. Toekomst is trouwens ook niet meteen zeer hoopgevend in dat opzicht, aangezien er heel wat zware regelgeving in aantocht is mbt energie(zuinigheid) enz. Wat zeker bij oudere woningen een serieuze kost zal meebrengen.