Meldaboy schreef:Heb zonet topic doorlezen en heb toch enkele bedenkingen.
Financieel zal het net haalbaar zijn. Al mis ik een degelijke reserve naast het bedrag voor eventuele meerkosten (houd er rekening mee dat deze wel altijd boven water komen).
Keuze puur op basis van kostprijs is altijd gevaarlijk bij SOD, maar als het niet anders kan
Beste mogelijk tip : Laat van je horen, sta op je strepen, stel eisen en mocht je zelf niet de nodige kennis hebben, laat je dan wat bijstaan door mensen die wel kennis hebben in het bouwjargon. Je kan beter het ettertje uithangen dan dat je op alles ja knikt. Dat alleen zal je al ettelijke meerkosten besparen. Ze weten snel genoeg wat voor vlees ze in de kuip hebben en zullen hun strategie daar dan ook aan aanpassen.

Om nog even te antwoorden op je laatste bericht :

Voorschot is inderdaad bij compromis te betalen, is echter wel meestal 10%.
Sowieso moet je opschortende voorwaarden laten opnemen in het compromis. Doe dit wel heel grondig, zodat er achteraf geen discussie kan ontstaan hieromtrent. Vooral SOD's zijn heel erg gespecialiseerd in het omzeilen van te beperkt geargumenteerde opschortende voorwaarden.
Of je het volledige voorschot terug zal betaald krijgen hangt af van het compromis en de algemene verkoopsvoorwaarden opgesteld door de SOD. Vermoedelijk zullen zij sowieso wel bepaalde administratieve kosten (willen) doorrekenen bij het het eventuele verbreken van het compromis.

Neem altijd een eigen notaris. Zou eigenlijk een algemene regel moeten zijn bij dit soort zaken, dus zeker als het SOD betreft.

Met ons huidig optie lijkt het ons wel wat haalbaarder, zaterdag hebben we een afspraak om eens te zien wat met onze wensen de concrete kostprijs zal zijn.

Meestal zitten ze bij een SOD vast aan de Wet Breyne niet? Daar staat in dat het voorschot 5% bedraagt.
Staat eigenlijk ook zo in hun lastenboek beschreven:

"Bij het sluiten van de verkoopsovereenkomst mag het voorschot niet meer bedragen dan 5 % van de
in de overeenkomst vastgestelde totale prijs."

Voorschot 5% klopt inderdaad, was die even uit het oog verloren.

De grond moet normaal gezien wel direct betaald worden dus dan betaal je 10% voorschot op de grond en voor de werken is inderdaad de wet breyne van toepassing. Dus voor de bouw betaal je 5% voorschot en daarna in schijven volgens de vordering van de bouw. Ik vrees dat het voor jullie moeilijk gaat worden om een lening te vinden aangezien je wellicht een quotiteit van boven de 100% gaat hebben (hangt er een beetje vanaf in hoeverre de bank BTW en andere kosten meerekent voor de totale projectprijs) en daar zijn de banken tegenwoordig niet happig op...

JohnSnow schreef:Hallo,

Wij zijn al ruime tijd op zoek naar een woning hier in de buurt. Echter zijn we de laatste tijd ook aan het nadenken over de optie om een sleutel op de deur woning aan te kopen. Echter brengt dit een grotere lening met zich mee. En daar gaat mijn vraag over.
Is onderstaande lening met onderstaande gegevens in jullie ogen haalbaar of niet?

- Kostprijs SOD woning: €292.000
- Te lenen bedrag: 275.000€ (€ 1190/mnd met 2.2% rente via de spaargids simulator)
- Spaargeld: €29.000 (Dus €17.000 te gebruiken voor aankoop, €8000 beschikbaar voor eventuele meerkost, €3000 spaargeld overhouden)
- Extra kapitaal: €4500 (schenking ouders) staat klaar voor eventuele meerkost (€12.500 totaal kapitaal voor meerkost)
(Meerkosten zouden we wel tot een minimum beperken en grotendeels het lastenboek volgen)
- Inkomsten: €3000 netto (samen) (+€ 160 maaltijdcheques)
- Huidige situatie 'woonuitgaven': €600 huur + totaal €1000 spaargeld voor woning/maand = €1600
- Eventueel toekomstige 'woonuitgaven': € 1190 (- € 410 tegenover huidige situatie)
- Nodige ontbrekende gegevens kunnen gevraagd worden

Wat denken jullie

Groeten

ik denk dat jullie goedkoop wonen en zie geen aanleiding om daar verandering in te brengen.

Zelfs uw goedkopere SOD kost nog meer dan 90 maandlonen.
Die ge bijlange niet hebt, dus 25 jaar loon- en bank-slavernij in het verschiet.
Wat een droomleven.

Deze avond naar de hypotheekwinkel geweest en daar blijkt met onze cijfers dat ons verhaal toch wel kan slagen bij zeker de helft van hun' klanten'.

Ook kregen we de uitleg dat er 2 soorten kredietverleners zijn

1) Diegene die verplichten de brandverzekering, schuldsaldoverzekering, zichtrekening en loon bij hun te plaatsen zodat je daar voor de komende afbetalingstijd vast zit en hoogst waarschijnlijk meer dingen gaat doen zoals autoverzekering, etc. Zij kunnen wel een lagere rente aanbieden

2) Diegene die bijna tot niets verplichten bij hun te nemen maar wel aan een hogere rente werken.

Zijn er tussen die 2 echt zoveel verschillen en wat zijn zo de voor- en nadelen bij beiden?

Volgende vraagje:

Stel je hebt een compromis met de SOD firma, hiermee ga je direct alle banken af of via hypotheekwinkel en gaat een verbintenis aan met de beste aanbieder. Compromis en lening zijn dus in orde.

Akte kan dus opgemaakt worden.
Kan je dan vragen aan je notaris om de tijd die nodig is voor hem om al zijn werk te doen wat te 'rekken' zodat je op de langste termijn van 4 maand uitkomt? Dit heeft natuurlijk als voordeel dat er zeker 4 maand extra kan gespaard worden en de reserve weer wat groter en veiliger is.

Stel dat dit perfect mogelijk is, heeft dat invloed op de lening? Staat die lening vast op het moment dat je akkoord gaat met de beste aanbieding aan bvb 2.2% of kan de bank die rentevoet nog optrekken op het moment van de akte?

Bij ondertekenen kredietvoorstel is de rentevoet vastgelegd, daar zal wel iets instaan in de aard van "enkel geldig indien de kredietakte voor datum xx ondertekend zal worden".

Afhankelijk van de drukte bij de notaris zal hij/zij die 4 maanden zelf wel zoveel mogelijk gebruiken.

Bij mij is de ondertekening pas 1 week voor het verstrijken van de termijn getekend, na wat aandringen van mij, vooral de notaris van de verkoper liet op zich wachten.

Ik denk inderdaad dat de meeste notarissen die periode van 4 maanden volledig benutten. Voor onze bouwgrond hadden we een termijn van 3 maanden voorzien in de compromis omdat de verkoper het vooruit wou laten gaan (en wij eigenlijk ook) maar dat gaat nu toch heel spannend worden om dat te halen ;-) Dat zijn inderdaad wel 4 maanden waarin je weer wat reserve kan opbouwen. Wij rekenen nu ook op onze eindejaarspremies en geld dat we nog gaan terugtrekken van de belastingen om de notariskosten te betalen :-)

En wat betreft de 2 verschillende soorten banken: je moet natuurlijk zelf zien of je het erg vindt dat je verplicht bent ook alle verzekeringsproducten bij je bank te nemen. Ik vind het persoonlijk wel gemakkelijk dat alles bij elkaar zit, maar ik wil dan ook wel een plaatselijk bankkantoor waar ik vertrouwen heb in de mensen die er werken. Klinkt misschien stom maar voor mij is dat belangrijk. Voor je verzekeringen is het vaak wel beter een onafhankelijke verzekeringsmakelaar te hebben ipv een verzekering bij de bank, want een makelaar gaat jou beter verdedigen bij de maatschappij in een betwist schadegeval. Schuldsaldoverzekering vind ik bijvoorbeeld niet erg om bij de bank te hebben want daar kan weinig discussie over bestaan: dood is dood. Alleen moet je dan wel goed de kostprijs van het totale plaatje vergelijken. Een brandverzekering daarentegen is toch wel beter bij een goede makelaar want daar zit heel veel verschil in tussenkomsten en service na een schadegeval.

Warren schreef:Bij ons (en bij vrienden) zei de bank: registratierechten, hypotheekkosten, de btw op de woning en ereloon architect zijn zelf te financieren. Omdat deze geen meerwaarde geven aan de woning.

Ik vind het zelf ook vreemd, want stel dat je van een woning van 270.000 euro all-in na aftrek van deze kosten maar 230.000 mag lenen, lijkt het alsof indien de woning na de bouw maar 230.000 euro waard is, terwijl je nergens dergelijke nieuwbouw voor dat bedrag kan kopen.

Een nieuwbouw is enkel maar nieuwbouw voor de eerste eigenaar. De woning die je dus als nieuwbouw zou kopen, is geen nieuwbouw meer eens het terug op de markt komt (mocht je dus je lening niet kunnen afbetalen). Groot verschil. Jij koopt namelijk wat je helemaal zelf gekozen hebt, een volgende koper heeft dat niet meer.

JohnSnow schreef:Deze avond naar de hypotheekwinkel geweest en daar blijkt met onze cijfers dat ons verhaal toch wel kan slagen bij zeker de helft van hun' klanten'.

Ook kregen we de uitleg dat er 2 soorten kredietverleners zijn

1) Diegene die verplichten de brandverzekering, schuldsaldoverzekering, zichtrekening en loon bij hun te plaatsen zodat je daar voor de komende afbetalingstijd vast zit en hoogst waarschijnlijk meer dingen gaat doen zoals autoverzekering, etc. Zij kunnen wel een lagere rente aanbieden

2) Diegene die bijna tot niets verplichten bij hun te nemen maar wel aan een hogere rente werken.

Zijn er tussen die 2 echt zoveel verschillen en wat zijn zo de voor- en nadelen bij beiden?

En daarom ben ik naar een hypotheekwinkel geweest, alles zwart-wit.

Het hoeft helemaal niet zo te zijn! Ik heb bij de beide aankopen van onze woningen zelf mijn toer gedaan, bij de eerste wat té uitgebreid (al leer je zo ook veel bij), bij de 2de maar bij een bank of 5 meer gaan aankloppen (na online informatie te zoeken wel, onder andere hier).

Kwam ik uit op 2 banken op het einde van de rit, een bank zoals hierboven in '1' beschreven en een bank die tussen '1' en '2' lag, namelijk waar je een beetje keuze in had. Concreet:

Belfius ging telkens onder het (tegen)voorstel van ING (wat erg leuk was, want bij Belfius zakten ze soms al meteen 0,30%), op het einde van de rit kon ING niet meer onder hun voorstel uit MAAR Belfius was dus wel inderdaad eentje met verplichte SSV, brandverz en zichtrekening met loondomic. Belfius kwam uiteindelijk af met een verschil van 0.009% op het einde van de onderhandelingen en was dus puur op rente goedkoper.
ING had dat NIET. Bij ING kon je kiezen: OF zicht met loondomic + 100/100 SSV OF zicht met loondomic + 50/50 SSV + brandverzekering; ING bleek uiteindelijk goedkoper dan Belfius (waar je dus niet kon kiezen en sowieso de brandverzekering verplicht moest nemen), want het totaalplaatje was goedkoper bij ING (met 100/100 SSV) en brandverzekering bij Argenta, dan alles bij Belfius (zelfs met maar 50/50 SSV).

Hetgeen de immotheker u zei was dus iets dat in 60% van de gevallen wel zal kloppen, maar het klopt dus niet helemaal. Je kan daar je informatie inwinnen als start, maar het beste blijft van je eigen onderhandelingen te voeren (tenzij je daar een ramp in bent) en dus banken (de 2 beste) tegen elkaar uit te spelen.

Hier ging het trouwens uiteindelijk om 0.30% verschil bij de eerste aanvraag met reeds korting en hetgeen we getekend hebben.

Ik heb gewoon drie krediet makelaars het werk laten doen en daar de goedkoopste van genomen.
En als dubbelcheck zelf nog wat rondgebeld en gemaild en ik kon niets vinden onder het goedkoopste voorstel van de makelaar.
Gewoon alles afgehandeld via mail en voor de handtekenigen kwamen ze gewoon aan huis.
De enige verplichting was het openen van een zichtrekening bij de finale bank.
Veel tijd en geld bespaard.

Met al onze huidige info gaan we voor het project gaan dat we op dit moment op het oog hebben.

Wat is zo de volgende stap na de beslissing om voor een project te gaan? Waarschijnlijk compromis laten opmaken?

Hoe gaat dit in zijn werk?
Doe je de melding naar de SOD firma dat ze een compromis mogen opmaken en dat we langskomen om dit te bespreken/aan te passen? Uiteraard tekenen we geen enkel compromis zonder dit te laten nalezen door een eigen notaris.

Wat moet daar vooral instaan naast de opschortende voorwaarde dat de deal enkel doorgaat met een lening van de bank?
Moetende zaken die weggelaten kunnen worden zoals buitenverharding en gazon daarin al vermeld worden zodat dit al vaststaat?

Zet zoveel mogelijk in de compromis!

Als je inderdaad afwijkt van wat ze normaal aanbieden (zoalsbuitenverharding en gazon, als dit onder 'normaal' valt), laat dat er dan absoluut inzetten!

En uiteraard die leningsparagraaf, een eigen notaris zal wel weten hoe dat juist geformuleerd moet worden.

Als je de toegang wilt krijgen tot de werf op ieder ogenblik, zou ik dat ook al in de compromis laten zetten. Een compromis is veel belangrijker dan de meeste denken!

Ons huidig project dat we op het oog hebben staat aangeboden met volgende gegevens:

Totaalprijs incl.: € 275.709,39
excl.: € 227.859,00 (verschil van € 47850,39 met Totaalprijs incl.)

- Grondwaarde: € 61.500
- Infrastructuurwaarde: € 16000
- Constructiewaarde: €150359

Ik vraag mij af hoe ze aan die € 47.850,39 komen, al ik er zelf over nadenk kom ik bij het volgende uit:

Extra kosten:

- 10% RR op grond: € 6150 (in onze situatie -€2500)
- 21% BTW op infrastructuur: € 3360
- 21% BTW op Constructie : € 31.575,39

Wat een totaal heeft van € 41.085,39 en dus nog €6765 tekort om die €47.850,39 te halen.
Zijn die €6765 dan de notariskosten? Lijkt dat niet een beetje veel? Want als ik via hoeveelkostmijnhuis.be de aanschafkosten breken dan kom ik uit bij:

- Ereloon: €2700 + 21% BTW = 3267
- Aktekostenen: €968 + 21% BTW = 1171.28

voor een totaal van € 4438.28 en dus nog een verschil van €2326,72.

Zou uiteraard kunnen zijn dat er nog extra kosten bij de notaris komen en dat die €6765 van hun inderdaad een schatting is van de totale notariskosten.