Heeft er iemand ervaring met het volgende:

Wij hebben een huis gekocht en ons appartement verkocht. De lening van het appartement is gestart in 2012 en heeft dus de oude (fiscaal voordeligere) woonbonus.

Ik wens mijn oude woonbonus te behouden vanwege het fiscaal voordeel. Dit is geen probleem en kan via een hypotheekruil (pandwissel) maar mijn bank en de notaris zeggen iets tegengesteld betreffende het verlijden van de aktes om dit voordeel te kunnen behouden.

De bank zegt dat het verlijden van de aankoopakte en de verkoopakte op 1 dag moeten gebeuren te beginnen met eerst de aankoopakte en daarna de verkoopakte. Dit houdt dan ook in dat er met een (weliswaar zeer klein) overbruggingskrediet moet gewerkt worden.

Mijn notaris zegt dat dit niet moet en dat ik gewoon eerst de verkoopakte kan laten doorgaan en dan een paar dagen erna de aankoopakte (zo is er geen overbruggingskrediet nodig).

Momenteel staat mijn verkoopakte op 14/08 en en de aankoop op 19/08. Dit is dus het geval van de notaris.

Kan iemand ons hiermee helpen? We willen zeker ons fiscaal voordeel behouden.

Wij komen binnenkort in dezelfde situatie terecht en hebben telkens begrepen dat eerst de verkoop moet plaatsvinden, daarna de aankoop. Bij ons zal dit op dezelfde dag zijn, geen idee of dit een verplichting is.

dieter_6 schreef: ↑2 juli 2019, 10:17 Heeft er iemand ervaring met het volgende:

Wij hebben een huis gekocht en ons appartement verkocht. De lening van het appartement is gestart in 2012 en heeft dus de oude (fiscaal voordeligere) woonbonus.

Ik wens mijn oude woonbonus te behouden vanwege het fiscaal voordeel. Dit is geen probleem en kan via een hypotheekruil (pandwissel) maar mijn bank en de notaris zeggen iets tegengesteld betreffende het verlijden van de aktes om dit voordeel te kunnen behouden.

De bank zegt dat het verlijden van de aankoopakte en de verkoopakte op 1 dag moeten gebeuren te beginnen met eerst de aankoopakte en daarna de verkoopakte. Dit houdt dan ook in dat er met een (weliswaar zeer klein) overbruggingskrediet moet gewerkt worden.

Mijn notaris zegt dat dit niet moet en dat ik gewoon eerst de verkoopakte kan laten doorgaan en dan een paar dagen erna de aankoopakte (zo is er geen overbruggingskrediet nodig).

Momenteel staat mijn verkoopakte op 14/08 en en de aankoop op 19/08. Dit is dus het geval van de notaris.

Kan iemand ons hiermee helpen? We willen zeker ons fiscaal voordeel behouden.

De notaris heeft hier gelijk.
Huis moet verkocht zijn vooraleer aankoop nieuw huis.
aktes moeten op dezelfde dag verleden worden of eerst moet huis A verkocht worden en geld moet op een geblokkeerde rekening blijven bij notaris. Je hebt geloof ik 2 maanden om akte te verlijden van nieuw huis. Mits dus het geld bij notaris blijft.

Je moet wel aandachtig zijn.
Als je oude fiscaliteit wil meenemen wil dit zeggen dat je krediet blijft bestaan en je mogelijks een stuk bijleent omdat het nieuwe huis duurder is?

Als de % van je oude lening die je wil overdragen hoog is, dan kan dit de voordeligere fiscaliteit teniet doen tov van een volledig nieuw krediet aan de huidige lage tarieven. Als je in het verleden al eens herzien hebt en je rentevoet was al laag, dan heb je inderdaad meer voordeel met oude fiscaliteit, dit mits de termijn nog lang is en je met twee ontleners bent.

Bedankt voor de snelle reacties.

@ Frederic:

"Je moet wel aandachtig zijn.
Als je oude fiscaliteit wil meenemen wil dit zeggen dat je krediet blijft bestaan en je mogelijks een stuk bijleent omdat het nieuwe huis duurder is?"

- > Wij lenen inderdaad bij. Mijn oorspronkelijke lening (appartement) was 110.000euro waarvan 83.000euro nog openstaand. Voor ons nieuw huis lenen we in totaal 270.000 euro en zal de die 110.000 euro terug opgenomen worden.

"Als de % van je oude lening die je wil overdragen hoog is, dan kan dit de voordeligere fiscaliteit teniet doen tov van een volledig nieuw krediet aan de huidige lage tarieven. Als je in het verleden al eens herzien hebt en je rentevoet was al laag, dan heb je inderdaad meer voordeel met oude fiscaliteit, dit mits de termijn nog lang is en je met twee ontleners bent."

- > in ben in 2012 een 3 jaarlijks herzienbare variabele rentevoet van ongeveer 2.7% aangegaan en deze is momenteel heel hard gezakt. Dus deze rente is momenteel zeer gunstig tot juli 2021(nieuwe herziening)

Bij mij is de volgorde omgekeerd. Eerst akte aankoop nieuwe woning, paar maand later akte verkoop oude woning (waarop mijn hypothecaire lening loopt). Is het fiscaal voordeel (oude Vlaamse woonbonus) op mijn lening dan sowieso verloren - zelfs met pandwissel?

Volgens mij is er dan zelfs geen sprake van pandwissel als de aktes zo ver uit elkaar liggen. Voor zover ik begrepen heb, dienen de beide aktes op dezelfde dag te gebeuren bij een pandwissel. Ik vermoed bijgevolg dat je onder de nieuwe woonbonus valt.

Bron LIVIOS

Experts waarschuwen: “Koop niet halsoverkop een woning”

Sinds de kersverse Vlaamse regering aankondigde dat het de woonbonus afschaft op 1 januari 2020, is het onduidelijkheid troef op de vastgoedmarkt. Huizenjagers lopen elkaar voor de voeten om alles zo snel mogelijk rond te krijgen, terwijl de verkoopprijzen toenemen. Dé vraag waar kandidaat-kopers mee zitten: ‘is het te laat voor de woonbonus?’ Het antwoord hangt af van wie je het vraagt. We gingen te rade bij twee experts.

Overgangsmaatregel
Na de aankondiging van de afschaffing van de woonbonus, bestond nog veel onduidelijkheid over hoe de overgang van het oude systeem naar het nieuwe zou verlopen. De datum die van tel is voor de woonbonus is het verlijden van de akte, terwijl de verlaagde registratierechten worden bepaald op basis van de datum van de verkoopovereenkomst. Zo was het mogelijk dat je een verkoopovereenkomst tekent in 2019, terwijl de akte pas verleden wordt in 2020. Als dat gebeurt, dan zou je dus op geen van beide voordelen aanspraak maken. De betrokken sectoren vroegen snel duidelijkheid over deze lacune.

Intussen heeft de Vlaamse regering een beslissing genomen over de overgangsmaatregel. Zowel voor de woonbonus als voor de verlaagde registratierechten telt nu de datum van de kredietakte. Op die manier valt niemand tussen de twee systemen in maar kan je steeds van één van beide voordelen genieten.


Notarissen waarschuwen voor stormloop
FedNot, de Federatie van het Notariaat, publiceerde vorige week cijfers waaruit bleek dat er in de periode van 30 september (toen de maatregel bekend werd gemaakt) tot en met 9 oktober ruim 40% meer vastgoedtransacties waren dan in dezelfde periode vorig jaar. Voor verkopers is dit een ideale periode omdat er meer kandidaat-kopers zijn, die ook nog eens bereid zijn om meer te betalen. Dat drijft de vastgoedprijzen de hoogte in. Wie dus nog vlug een huis wil kopen, betaalt daar meer voor én dreigt alsnog de woonbonus te verliezen.

Volgens bankenfederatie Febelfin is het zo goed als onmogelijk om nu nog van de woonbonus te genieten. CEO Karel Van Eetvelt zei daar het volgende over op Radio 1: "Je hebt aan de ene kant een krediet nodig - en al het paperassenwerk dat je daarvoor moet doen bij de bank - en aan de andere kant moet je de akte bij de notaris laten verlijden. Samen neemt dat ongeveer 3 maanden in beslag. Dat betekent dat wie nu nog moet starten, niet meer van de woonbonus zal kunnen genieten.”

Wat kan wel nog?
De deadline voor wie nog een woning wil kopen, wordt dus hoe dan ook zeer krap. Er zijn enkele gevallen waar je wél nog tijd genoeg hebt.

Openbare verkoop
Een woning in openbare verkoop, zoals op Biddit, is nog haalbaar. Dat kan enkel als je al in Vlaanderen woont. Jan Sap, CEO van Fednot, zei daarover in een persbericht: “De woningen die op Biddit te koop staan, zijn al volledig gecheckt door het notariskantoor dat de verkoop organiseert. De tientallen controles inzake de woning zelf - denk maar aan het bodemattest, het energieprestatiecertificaat of de keuring van de elektrische installatie - en inzake kopers en verkopers zijn voor de aankondiging van de verkoop op Biddit al afgerond. Dat komt neer op behoorlijk wat tijdwinst: in plaats van een paar maanden, is het een kwestie van weken alvorens kopers en verkopers de koopakte kunnen ondertekenen.”

Ook hier geldt natuurlijk dat de prijzen wellicht hoger liggen dan gewoonlijk. Aan jou om de rekening te maken: is de woning zijn meerprijs waard om alsnog de woonbonus te krijgen?

Nieuwbouw
Voor nieuwbouw telt de datum van de kredietakte. Bekom je een lening bij de bank voor het einde van het jaar, dan kan je nog beroep doen op de woonbonus.

Wederopname krediet
Ben je van plan om te renoveren of zonnepanelen te plaatsen? Dan overweeg je misschien een wederopname van je krediet. Daarbij leen je opnieuw het bedrag van de hypothecaire lening dat je al hebt afbetaald. Dat wordt beschouwd als een nieuwe lening. Ook daarvoor moet je nog voor het einde van het jaar alles rond krijgen bij de bank, wil je van de woonbonus genieten. Hier is geen akte bij de notaris voor nodig omdat er gebruik gemaakt wordt van de waarborg van de bestaande leningsakte.

Herfinanciering
Wil je een herfinanciering van je bestaande lening, bijvoorbeeld om een lagere rente te bekomen? Dan zit je veilig, want je blijft gewoon van je bestaande woonbonus genieten, ook na Nieuwjaar.

Twijfel je zelf ook of je nog vlug in actie moet schieten om een woning te kopen? Wij vroegen advies aan twee experts.



“De prijzen liggen momenteel niet hoger dan verwacht. De woningprijzen blijven al jaren gestaag stijgen, maar de enige tendens die we waarnemen is dat kandidaat-kopers sneller beslissen."

Foto: Getty Images Bewaren
De vraag die op ieders lippen brandt: is het nog haalbaar om de woonbonus binnen te rijven?

“Dat hangt vooral af van hoe snel de notarissen kunnen schakelen, maar ook zij hebben dat proces niet volledig zelf in de hand. Een notaris is zelf afhankelijk van hoe snel hij alle nodige informatie aangeleverd krijgt. Vastgoedmakelaars doen hun uiterste best om dossiers volledig aan te leveren om het proces snel te laten verlopen. De notaris kan een intentieverklaring afleggen naar een koper waarin hij aangeeft alles in het werk te stellen om het verlijden van de akte rond te krijgen voor 1 januari, maar dit is geen resultaatsverbintenis. Het bindende karakter ervan is uitermate beperkt. Wie nu een woning koopt, krijgt het wellicht nog wel rond om de akte tijdig te laten verlijden met het oog op de woonbonus.”

Ben je tevreden met de beslissing om het verlijden van de akte als datum voor de lagere registratierechten te kiezen?

“Wij trokken weken geleden al aan de alarmbel dat hierover dringend duidelijkheid nodig was. We hebben pas nog een heel constructief overleg gehad met minister van Wonen Matthias Diependael. We zijn relatief tevreden met de beslissing, het is vooral een goede zaak dat er nu eindelijk duidelijkheid is. Natuurlijk was het nog beter geweest als ook voor de woonbonus de datum van het compromis werd genomen. Dan was er nog wat meer tijd geweest om alles rond te krijgen. Maar goed, er is duidelijkheid nu en dat was onze expliciete vraag.”

Er is veel gezegd en geschreven over de stormloop op de vastgoedmarkt. Ervaar jij die drukte ook?

“We zijn als sector verbaasd over de verklaringen van de notarissen dat er 40% meer dossiers zijn dan deze tijd vorig jaar. Van al onze leden is er niemand die bevestigt dat er momenteel een dusdanige rush op de vastgoedmarkt is die die stijging verklaart. De enige verklaring die ik kan bedenken voor die cijfers is dat de notarissen nu alle verkoopdossiers prioritair of sneller behandelen en daarom zo’n sterke toename zien. Maar de vastgoedsector zelf merkt absoluut geen toename van 40% in de verkoop van woningen de voorbije weken.”

Worden woningen nu duurder verkocht?

“De prijzen liggen momenteel niet hoger dan verwacht. De woningprijzen blijven al jaren gestaag stijgen, maar de enige tendens die we waarnemen is dat kandidaat-kopers sneller beslissen. Waar doorgaans wat langer onderhandeld wordt over de prijs, merk je nu dat kopers sneller over de brug komen. Ik las hier en daar in de pers dat er woningen zijn die 50.000 tot zelfs 80.000 euro boven de vraagprijs verkocht worden. Dat zullen eerder uitzonderlijke gevallen zijn, maar een tendens is dit allesbehalve. Kopers zouden dan als het ware het bedrag van hun woonbonus of zelfs meer cadeau geven. Laat ons realistisch blijven.”

Hoe zie je de vastgoedprijzen na 1 januari evolueren?

“Die prijzen zijn afhankelijk van zoveel meer factoren (interestvoeten, consumentenvertrouwen, economische situatie, aanbod...) dan louter de woonbonus. We hebben natuurlijk geen glazen bol, maar laat ons zeggen dat de veronderstelde daling van de vastgoedprijzen vooral een nuttig politiek argument is om de afschaffing te verantwoorden. Sommigen beweren dat de vastgoedprijzen met 10% zullen dalen na de afschaffing van de woonbonus, maar de markt zit veel complexer in elkaar dan dat. Die redenering is wel heel kort door de bocht.”

Wat is ten slotte jouw advies voor kandidaat-kopers?

“Een huis kopen is een van de belangrijkste beslissingen van je leven. Laat je nu vooral niet opjagen door de berichtgeving, want dat is sowieso een slechte raadgever. Ga dus niet holderdebolder een huis kopen enkel en alleen om die woonbonus binnen te halen. Wij hopen vooral dat iedereen een weloverwogen beslissing neemt.”



"De woning die je koopt heeft een veel grotere impact op je leven dan dat geld van de woonbonus."

Foto: Getty Images Bewaren
Ben je blij met de uitkomst van de ministerraad?

“Het is goed dat er duidelijkheid is, maar eigenlijk was die er al. In juni 2018 hebben ze de registratierechten ook verlaagd, en toen was er geen onrust. Dat hebben ze namelijk eenvoudig opgelost door een aankoop-verkoopbelofte op te nemen in de verkoopovereenkomst. Dat betekent dat je de akte op een latere datum plaatst. Het risico om de lagere registratierechten mis te lopen, wordt zo tenietgedaan. Al betekent dat uiteraard dat je op voorhand niet rekent op de woonbonus. Maar voor mij hoefden ze de bepalende datum voor de registratierechten niet aan te passen.”

Merk je iets van de ‘rush op de vastgoedmarkt’?

“Ik heb met veel belangstelling gelezen dat notarissen blijkbaar 40% meer transacties zien. Wij zien wel wat verhoogde activiteit, maar dat cijfer kan onmogelijk kloppen. Blijkbaar is het wel zo dat veel notarissen de dossiers opstarten nog voor er een aanbod van de kredietgever is. Dat was voordien ondenkbaar. Het toont aan dat ze alles in het werk stellen om kopers op tijd te helpen.”

Is het volgens jou nog haalbaar om de woonbonus te bekomen?

“Ik heb ondertussen al contact gehad met drie kredietgevers. De eerste liet weten dat het niet meer mogelijk is om voor Nieuwjaar een kredietaanvraag rond te krijgen. De andere twee gaven een deadline van zo’n twee weken. Een notaris kan zoals gezegd wel vroeger beginnen, maar ze zijn ook beperkt in het aantal dossiers dat ze kunnen verwerken. Ze zullen dus nooit alle aktes op tijd rond krijgen. Vergeet niet dat notarissen meestal rond Kerstmis stoppen met werken.”

Wat is jouw advies dan voor kandidaat-kopers en verkopers?

“Men is nu vooral aan het pushen om te verkopen. Als ik een huis zou willen verkopen, zou ik dat nu ook vlug te koop zetten. Voor kandidaat-kopers is de situatie echter niet voordelig. Ik zie twee grote fouten die veel kopers maken. De eerste is dat ze de tijd niet meer nemen om een pand te zoeken dat echt bij hen past. Ten tweede onderhandelen ze niet over de prijs. Mensen staren zich zo blind op die woonbonus dat ze over het hoofd zien dat ze er eigenlijk geen voordeel meer uit halen omdat ze waarschijnlijk tot 25.000 euro te veel betalen. En misschien loop je zelfs die woonbonus nog mis ook. Er heerst nu vooral heel veel emotie, gevoed door de berichtgeving en de vastgoedsector. Ik ben een pleitbezorger voor rationaliteit.”

Maar het gaat toch over veel geld?

“Natuurlijk, het is heel veel geld. Maar dat geld is verspreid over een periode van 20 jaar! Daar staat tegenover dat je misschien een huis koopt dat niet helemaal aan je behoeften voldoet, en dat je daar te veel voor betaalt. Laat ons ook niet vergeten dat veel van die woningen niet voldoen aan de energie-eisen voor 2050. Je zal in de toekomst dus nog meer moeten investeren in je haastig gekochte en overbetaalde woning. De woning die je koopt heeft een veel grotere impact op je leven dan dat geld van de woonbonus. Ik zie dus vooral veel situaties waar het geld van de woonbonus overschaduwd wordt door alle nadelen van halsoverkop een woning te kopen.”

maashar schreef: ↑22 oktober 2019, 14:30 Volgens mij is er dan zelfs geen sprake van pandwissel als de aktes zo ver uit elkaar liggen. Voor zover ik begrepen heb, dienen de beide aktes op dezelfde dag te gebeuren bij een pandwissel. Ik vermoed bijgevolg dat je onder de nieuwe woonbonus valt.

Volgens mijn bank is behoud woonbonus mogelijk met een pandwissel, zolang de verkoop geschied ten laatste 31 december van het jaar volgend op de aankoop. Volgens hen blijft de fiscaliteit van mijn lopende lening dus gewoon behouden. Afin, ik heb ook al anders gehoord. Ik zal maar afwachten welk getalletje er volgend jaar op mijn belastingaangifte verschijnt ;-)

Zie de voorwaarden voor de pandwissel in vlaanderen: https://www.vlaanderen.be/Publication/2000000510373