Een half jaar geleden is mijn oma overleden, omdat iedereen in de familie geen nood had aan 'direct' geld is de papiermolen, erfenis, verkoop van het huis wat op de lange baan geschoven maar daar komt nu zo stilaan verandering in. In die zin dat m'n tantes en vader beginnen te spreken over een mogelijke verkoop van haar woning.

De laatste dagen speelt het idee om zelf een bod te doen op de woning. Ik ken de woning al van toen ik zelf kind was (ik ben er niet echt aan gehecht) en zou het dan eerder doen om het binnen de familie te houden en door te verhuren (al dan niet aan mijn zoon later).


De woning zelf
De woning is gelegen nabij de Sint-Pietersplas in Brugge (deelgemeente Sint-Pieters). Het is niet meteen een trendy buurt maar qua bereikbaarheid en andere voorzieningen wel een ideale locatie. De woning is destijds gebouwd als sociale woning (zeker 70 jaar geleden) en daar zijn toch wel wat flinke opfrissingswerken voor nodig.

De woning beschikt over:
- Halfopen bebouwing met 2 zeer ruime slaapkamers
- Garage (in de woning)
- Tuin van 600m²
- Mogelijkheid om een verdieping bij te bouwen op het dak van de garage (waardoor er 2 extra kleinere slaapkamers mogelijk worden).
- Gedateerd

In de buurt kwamen de laatste weken/maanden een aantal woningen op de markt die variëren tussen 250.000 en 290.000 euro. Allen waren het rijwoningen zonder garage.
Het huis van mijn opa en oma heeft dus een garage en een ruime tuin (ook de volledige zijkant is tuin). Mijn neef wil 2 à 3 makelaars laten komen om eens een waarde op de woning te plakken.

Ik vermoed dat de instelprijs (of het minimum) toch wel 290.000 euro zal zijn. (Gaande tot max. 310.000 euro)


Mijn profiel en inbreng:
Ik ben een getrouwde man maar zou de investering op mezelf willen dragen. Ik heb een eigen woning in een Vlaamse centrumstad dat volledig afgewerkt is en waar ik niet meteen grote kosten aan verwacht. M'n huidige woning is best wel iets waard volgens een schatting 2,5 jaar geleden.

Ik heb 40.000 euro klaarliggen wat anders in aandelen/fondsen gestopt zou worden, als ik de woning niet koop.


Kostprijs en verwachting:
- 310.000 euro (woningprijs wat ik in gedachten heb)
- 35.000 euro (aanschafkosten)
- 7.500 euro (aktekosten)

= 352.500 euro (totaal)

In mijn denkpatroon zou ik een lening aangaan van 320.00 euro (waarbij ik wat extra reken voor evt. vernieuwing van keuken + badkamer). Een eerste opzoeking leert me dat een rentevoet van 1,25% haalbaar is als de looptijd 25 jaar bedraagt.

In dat scenario betaal is 1.241,50 euro per maand af. Op basis van huurprijzen in de onmiddellijke omgeving, mag ik concluderen dat €700/maand een realistische huurprijs is.

(Onrechtstreeks zal een deel van die investering ook terug mijn richting uitkomen aangezien ik een erfgenaam ben van mijn oma. Daar hou ik op dit moment geen rekening mee!)


Bijkomend detail.
Ik denk wel dat ik m'n broer zou kunnen overtuigen om mee te stappen in dit verhaal. Mijn broer en ik hebben een goeie band en mijn broer heeft zelf 2x naast een bouwgrond gegrepen die hij wou kopen. Dus de interesse in een 'investering' zit er bij hem wel in.
Als we notarieel bv. kunnen vastleggen dat ik 70% van de kosten draag en hij 30%. Maar de huurprijs evenredig verdeeld wordt, denk ik dat ik hem mee krijg op de kar.


Vraag:
Op basis van wat ik hierboven neerschrijf. Is dit een correcte denkwijze + berekening? Vergeet ik iets?
Zien jullie dit haalbaar? Of beleg ik bv. die 40.000 euro beter in een GVV-fonds (om maar iets te noemen?)

(700€*12 maanden )/352500€ = 2.38%

Er zijn goedkopere hobby's dan geld verliezen aan een huurhuis.

Ik zie deze investering ook vooral als inflatiebestendig:

- De hypotheekaflossing zal elk jaar een kleiner deel uit het inkomen behappen door loonindexering.
- Over 5 jaar kan ik de huur al indexeren en loopt het misschien al op naar 750 euro/maand. Misschien is het over 15 jaar al 1000 euro/maand?

Maar ik begrijp uit je reactie vooral dat een GVV bv. meer rust maar ook meer rendement biedt? (Als je maar meer dan 3% netto dividend ontvangt!)

- Het rendement is om van te huilen. Op basis van de cijfers die je noemt is het initieel allicht sterk negatief.
- Vergeet niet dat een schuldhefboom in twee richtingen kan werken, dus ook tegen jou!

Als je dan toch vastgoed wil kopen, lees je dan eerst grondig in.

Bedankt, ik heb 2 reacties gekregen. Ik weet dat ik mijn familie niet moet aanspreken over een mogelijke interesse. Ik zal de verkoop van de woning aan mijn tantes en vader overlaten.

Een oudere woning verhuren waar je al van beseft dat er wat kosten aan zijn. Als je zelf geen handige harry bent, dan vraag ik mij ook wat af hoe je dit financieel interessant kan maken. Op 10 jaar tijd is de kan niet onbestaand dat er meerdere (kostelijke) dingen defect zullen gaan.
Een huurwoning waar vaak ingrijpende renovaties in moeten gebeuren zullen ook geen reclame zijn voor mogelijke huurders. Je zal dus al een pak moeten investeren (misschien veel zelf doen om de prijs te drukken) en het nadien toch aanzienlijk lang houden om er je broek niet aan te scheuren.

Het is niet voor niets dat het typisch bouwpromotors typisch in een appartement blok een paar appartementen de eerste 10 jaar verhuren om ze nadien te verkopen. Eerste 10 jaar in een nieuwbouw zijn er amper kosten aan, maar dan begint het.

Als je weinig ervaring hierin hebt, zou ik wat oppassen.