@Opti

Er zit een partij short op Befimmo. Sinds de aankondiging van het overnamebod.

https://www.fsma.be/nl/short-selling
https://shortsell.nl/short/Befimmo

Ik denk in eerste instantie nog altijd aan het scenario waarbij BAM er weliswaar in slaagt om een deel van de BEFB-aandelen in handen te krijgen, maar niet voldoende om een uitrookbod te lanceren, en BEFB dus op de beurs blijft noteren, en dan weer de dagelijkse beursgrillen moet ondergaan, en waarvoor de huidige resultaten de huidige waardering (geïnflateerd door het overnamebod) nog niet ondersteunen. Maw, met waarschijnlijk een dalende koers tot gevolg.

En dat niet iedereen z'n aandelen aanbiedt lijkt me zeker plausibel aangezien het bod toch behoorlijk onder NAV ligt, en veel beleggers wss nog op verlies zitten, zelfs aan de huidige koersen, door hogere aankoopprijzen in het verleden.

En als ik dan die shortpositie zie, dan denk ik dat ik niet de enige ben met zo'n redenering.
Maar alle pistes liggen uiteraard nog open

Merci voor de info.

Je logica zal waarschijnlijk wel kloppen. Ik kan er niets zinnigs op zeggen doch ik krijg bijna koude rillingen van het idee van die shorter. Wat doe je als 75 % van de aandeelhouders op het bod in gaan? Dan zit je op de duur in een scenario van een shortqueeze? Of denk ik nu totaal verkeerd?

Ik heb hetzelfde probleem met Colruyt. Ik snap de logica van shorters op dit aandeel maar als je ziet hoeveel aandelen Colruyt dit jaar opkoopt, dan vind ik het een beetje creepy. Hoe minder free flow, hoe moeilijker het toch wordt om die posities af te bouwen?

Tja, short gaan is extreem risicovol. Typisch nemen dergelijke partijen dan wel long posities op concurrenten. Dan maakt het niet meer zoveel uit wat de markt doet, zolang dit ene bedrijf maar minder presteert dan concurrenten/sectorgenoten.

Afrodiziak schreef: ↑30 mei 2022, 01:37 En dat niet iedereen z'n aandelen aanbiedt lijkt me zeker plausibel aangezien het bod toch behoorlijk onder NAV ligt, en veel beleggers wss nog op verlies zitten, zelfs aan de huidige koersen, door hogere aankoopprijzen in het verleden.

Toen ik van de overname hoorde, en het aandeel een tijdje stillag, heb ik een marktorder geplaatst. Helaas is het gekocht aan een veel hogere koers dan gehoopt, maar daardoor stond ik plots op een kleine winst na jaren van verlies.
Uiteindelijk, na lang twijfelen, een limietorder geplaatst boven het bod, en een paar weken terug is dat afgegaan. Ook al moest ik nu kosten betalen, mijn winst, hoe klein ook (+/- 2.5%) ligt toch nog hoger dan wachten op het bod.
Om eerlijk te zijn, ben ik blij dat ik daar vanaf ben. De onzekerheid werd me te groot.

Tja Annetje, da's wat we "anchoring bias" noemen zeker?

Na geruime tijd onder water gestaan te hebben de positie pas van de hand doen wanneer ze break-even komt. Hoe lang dat ook moge duren.
=> Door sneller het verlies door te slikken had men mss in betere, winstgevender aandelen kunnen beleggen en sneller een positief rendement realiseren.
=> Wanneer de positie weer boven water komt heeft dat wellicht een goede reden. Mogelijk omwille van de betere gang van zaken binnen het bedrijf. Wat een verkoop op slag eigenlijk onlogisch maakt. Verkopen net wanneer het weer goed gaat ...

Nu, specifiek voor BEFB:
De zeer sterke daling is er gekomen omwille van interne redenen en externe redenen. Dat er teveel projecten tegelijk moesten worden aangepakt, met sterke daling van de inkomsten tot gevolg, kan je het (oude) management aanwrijven.
De lockdowns omwille van COVID, met leegstaande kantoren tot gevolg, was de bijkomende externe factor.

Het ergste leed op ontwikkelingsvlak was nu wel geleden, vanaf hier konden de inkomsten langzaam aan weer stijgen, met dus verwacht herstel van het aandeel. Dankzij het overnamebod kan het "makkelijkste" deel van dat koersherstel in 1x gerealiseerd worden. De rest valt nog af te wachten. Door hoge inflatie (bouwmateriaal, arbeid,...) lopen de ontwikkelingskosten op. Valt nog te bezien in welke mate dat kan worden doorgerekend.

Er valt in elk geval voor beide opties (houden om te mikken op verder herstel, of verkopen wegens eindelijk break-even) wel wat te zeggen.

In elk geval is gemoedsrust ook veel waard.

Significante deal van Xior.

https://www.xior.be/uploads/inv_pressre ... _20221.pdf

De media, beleggingsbrieven, etc... brengen nieuws dan mss wel snel 's ochtends, maar niet noodzakelijk volledig of correct of genuanceerd.

Van de 939m€ wordt 432m€ via inbreng in natura gerealiseerd. Aanmaak nieuwe aandelen dus.
Het saldo (507m€) via schuldfinanciering, te spreiden over 2022 en 2023.

Wat de uitgifte van nieuwe aandelen (voor de inbreng in natura) betreft:

Dat verloopt gespreid in 3 fases.

* Fase 1 = 252m€ op 30/08/2022 of 19/09/2022. Minstens een deel hiervan zal door de nieuwe aandeelhouders (de verkopende fondsen ESHF 1 en ESHF 2) meteen ten gelde worden gemaakt. Gezien de omvang van de transactie verloopt dat niet met enkele verkooporders op de beurs, maar via een private plaatsing. Gebruikelijk wordt daar een bepaalde discount voor toegekend. Vaak, als het aandeel dan opnieuw noteert (tijdens een private plaatsing wordt de handel immers geschorst) daalt de koers tot de prijs die gehanteerd werd tijdens de private plaatsing. Dus inclusief de discount.

Zet die 252m€ nieuw kapitaal af tegen de huidige beurswaarde van Xior (1.35 miljard €)... Geen piepkleine operatie dus.

* Fase 2 en 3 = De andere schijven qua inbreng in natura (30+150m€ = 180m€) worden pas in 2023 gerealiseerd. Die nieuwe aandelen zouden pas ten vroegste tegen september via private plaatsing kunnen verkocht worden, ALS de nieuwe aandeelhouders hun stukken niet bijhouden.

Concreet:
Gezien de expliciete vermelding dat die 252m€ nieuwe aandelen minstens ten dele meteen zullen worden geplaatst/verkocht én gezien het toch een significant bedrag is tov de beurswaarde (als het gehele bedrag zou worden verkocht via private placement) en de gebruikelijke koersdruk die zo'n private placement met zich kan meebrengen ...

Als ik zou geïnteresseerd zijn in Xior, ik zou even afwachten en zien wat er gebeurt rond 30/08/2022 of 19/09/2022. Welke van de 2 datums je precies moet noteren in je agenda weet je al op 29/07/2022 wanneer een AV wordt bijeengeroepen over deze deal.

Strategisch is het uiteraard een interessante deal, met 3 nieuwe landen + Polen waar men wel al toekomstige projecten had, maar nog geen operationele residenties. 4 nieuwe landen dus. Het zorgt voor een grotere landen & stedenspreiding in Xior's portefeuille.

Men koopt er eveneens ontwikkelingsexpertise in de betrokken landen mee, via de aankoop van "Basecamp". En gezien de verkopers nog enkele projecten in ontwikkeling hebben die géén deel uitmaken van de deal zouden die eventueel deel kunnen uitmaken van een toekomstige transactie.

Het is echter geen spotgoedkope deal. Men betaalt een surplus voor de omvang van de portefeuille + de ontwikkelingsexpertise in de betrokken landen. Op dat vlak kan men deze deal mss best vergelijken met de overname van Hoivatilat die Aedifica enkele jaren geleden deed. Die overname was eveneens ruimer gericht dan enkel het overnemen van panden.
Maar het zorgt toch meteen voor winstgroei (ook op niveau per aandeel), al vanaf 2022 en vooral naar 2023 toe.


Wat niet 100% duidelijk is, is of het project in Aken enkel en alleen slaat op de (te ontwikkelen) studentenresidenties, dan wel op het volledige Aachen Blue Gate-project, dat ruimer is dan enkel de koten:
https://harfid.de/bauen-aktuelle/bluegate-aachen

Bij gelegenheid eens na te vragen bij het management/IR.

Door de stijgende rente krijgt oa vastgoed weer klappen. Gaan de GVV's hier in de praktijk echt veel last van ondervinden? Deze hogere rentes worden in principe toch gewoon doorgerekend naar de huurders?
Of is het vet van de soep voor vastgoedinvesteringen, en is het beter om de vastgoedportefeuille af te bouwen?

Vespa81 schreef: ↑9 juni 2022, 19:21 Door de stijgende rente krijgt oa vastgoed weer klappen. Gaan de GVV's hier in de praktijk echt veel last van ondervinden? Deze hogere rentes worden in principe toch gewoon doorgerekend naar de huurders?
Of is het vet van de soep voor vastgoedinvesteringen, en is het beter om de vastgoedportefeuille af te bouwen?

Ik denk dat de angst voor stijgende rentes al grotendeels ingeprijst is in de huidige noteringen. De hogere rentes kunnen doorgerekend worden. Dan denk ik vooral aan zorgvastgoed zoals CPI of kotverhuur zoals Xior. Voor logistiek vastgoed ligt dit misschien moeilijker. Zeker voor degenen actief in Oost-Europa met de oorlog in Oekraïne in het achterhoofd.

Vespa81 schreef: ↑9 juni 2022, 19:21 Door de stijgende rente krijgt oa vastgoed weer klappen. Gaan de GVV's hier in de praktijk echt veel last van ondervinden? Deze hogere rentes worden in principe toch gewoon doorgerekend naar de huurders?
Of is het vet van de soep voor vastgoedinvesteringen, en is het beter om de vastgoedportefeuille af te bouwen?

GVVs zijn bedrijven met een tamelijk hoge schuldgraad. Ze moeten regelmatig lenen om hun verdere groei te kunnen financieren. Dat wordt moeilijker in de toekomst en zal wegen op de winstgevendheid van toekomstige projecten. Wat betreft de winstgevendheid van huidige projecten heb je gelijk: indexering van huurprijzen vormt een bescherming tegen inflatie.
Het is dus beiden tesamen. Om op je laatste vraag te beantwoorden: dat weet niemand. Typisch gezien wegen stijgende rentes op de hele beurs, inclusief vastgoedaandelen. Toch horen GVVs voor mij thuis in een gediversifieerde portefeuille.

Zonet zag ik dat mijn bank het (bruto)dividend van Retail Estates al voor verwerking bij mijn coupons heeft geplaats, terwijl volgens de website van Retail Estates zelf de ex-coupondatum pas op 20/07/22 is en dit inderdaad jaarlijks altijd in de tweede helft van juli is... Klopt dit? Wanneer gaat Retail Estates dit jaar ex-dividend?

Vermoedelijk gevolg van kapitaalverhoging gisteren:
https://www.retailestates.com/images/pr ... NL_fin.pdf

"Coupon nr. 30, die het dividendrecht voor het boekjaar eindigend
op 31 maart 2022 vertegenwoordigt en een geschatte waarde van 4,60 EUR per
aandeel heeft, is op 9 juni 2022 na sluiting van de markt onthecht."

Ah, ok, wist niet dat bij deze private plaatsing van 50 miljoen de coupon van vorig boekjaar werd onthecht, dacht dat dit gewoon in juli ging zijn... Bedankt!

Retail Estates : op ander forum stelt ook Analist VFB Gert De Mesure zich vragen omtrent het ophalen van 55 miljoen
euro vers geld bij institutionele investeerders, tegen 64 euro per stuk ...
Zijn de kleine aandeelhouders niet de verliezers door de transaktie ?
Zou Afro zijn visie willen geven ?

Vespa81 schreef: ↑9 juni 2022, 19:21 Door de stijgende rente krijgt oa vastgoed weer klappen. Gaan de GVV's hier in de praktijk echt veel last van ondervinden? Deze hogere rentes worden in principe toch gewoon doorgerekend naar de huurders?
Of is het vet van de soep voor vastgoedinvesteringen, en is het beter om de vastgoedportefeuille af te bouwen?

Een genuanceerd verhaal over de relatie rente-vastgoedbedrijven/aandelen postte ik eerder hier:

gvv-gereglementeerde-vastgoedvennootsch ... ml#p524020

mickeymouse schreef: ↑9 juni 2022, 19:39 Ik denk dat de angst voor stijgende rentes al grotendeels ingeprijst is in de huidige noteringen. De hogere rentes kunnen doorgerekend worden. Dan denk ik vooral aan zorgvastgoed zoals CPI of kotverhuur zoals Xior. Voor logistiek vastgoed ligt dit misschien moeilijker. Zeker voor degenen actief in Oost-Europa met de oorlog in Oekraïne in het achterhoofd.

Huurcontracten zijn bijna altijd gekoppeld aan de CPI (Consumer Price index) of vergelijkbare indices. Vastgoed is dus van nature een hedge tegen inflatie (wat betreft de inkomsten).

De nuances (die er altijd zijn) zijn oa:
* Timing effect: wanneer wordt precies de hogere rente aangerekend? Jaarbegin/einde? Bij "verjaardatum" contract? Er kan dus was lag zitten op het doorrekenen van de hogere huur.
* Soms zijn bepaalde "caps" ingebouwd in het huurcontract. bvb "huur kan jaarlijks met max 4% stijgen". Als de inflatie hoger ligt dan 4%? Pech voor de verhuurder. Meestal zijn er, als tegenprestatie, dan ook "floors" ingebouwd, waardoor bij DEFLATIE de huur bvb nooit kan dalen, alhoewel dat omwille van een dalende CPI omwille van deflatie wel logisch zou zijn.
* ...

mickeymouse schreef: ↑9 juni 2022, 19:39 Voor logistiek vastgoed ligt dit misschien moeilijker. Zeker voor degenen actief in Oost-Europa met de oorlog in Oekraïne in het achterhoofd.

Helemaal niet. Ik heb feedback uit de sector tot pakweg 2 weken geleden en niet alleen wordt de huur verhoogd door koppeling aan de CPI (zoals hierboven beschreven), maar bij het aangaan van NIEUWE contracten (bvb nieuw opgeleverd gebouw; gebouw dat leegstond/leegkwam en door een nieuwe huurder wordt betrokken) werd vlotjes 10% hogere huurprijs bedongen, dus bovenop inflatie).

Vraag naar logistiek vastgoed is hoog, en aanbod is beperkt.

Uiteraard kan een recessie de pret wat drukken. Maar op wat langere termijn bekeken blijft de vraag naar logistiek vastgoed hoog, gedreven door oa e-commerce.
De aanhoudende problemen die er zijn in de logistieke ketens omwille van diverse redenen (lockdows in Europa/wereldwijd in 2020/2021), de problemen in Suez-kanaal, opnieuw lockdowns in China in 2022, boven de toenemende geopolitieke spanningen...
Het pleit zeker voor "nearshoring", waarbij productie en opslag dichterbij wordt gehaald. Oost-Europa is daarvoor (althans voorlopig nog) een erg geschikte locatie, met goedkopere arbeid, en nog meer beschikbare ruimte dan bvb in BEL of NL.

Bedrijven die actief waren in Oekraïne, of van plan waren er zich te vestigen, kijken nu naar alternatieven, en vestigen zich dan in bvb Polen of Roemenië.

Wat wel op de ganse vastgoedsector weegt, en dan vooral op de bedrijven die actief vastgoed ontwikkelen, zijn de stevig oplopende kosten. Voor reeds lopende projecten is er meestal niet zo'n probleem, maar vooral voor toekomstige projecten. Kwestie van die hogere kosten dmv hogere huurprijzen te proberen compenseren. Bij de ontwikkelaars kan er wel wat vertraging/afkoeling zijn. Zeer interessant om hun guidance en feedback daarover te horen bij aanstaande halfjaarresultaten. Ik verwacht me aan weinig "bullish" commentaren vanwege de ontwikkelaars.

Even ter herinnering:

HOMI zal deze week (woensdag 15/06) een 5:1 stock split doorvoeren.
Voor ieder aandeel krijg je er dus 5 in de plek. Uiteraard gaat ook de koers /5.

'k Had het enkele weken geleden hier al gemeld:
https://tinyurl.com/45f28zh5

Dus jullie hadden het ongetwijfeld ALLEMAAL al gelezen ...
... maar een reminder kan nooit kwaad