Heeft iemand enig idee waarom Warehouses Estates Belgium het zo slecht doet? Het gaat de laatste jaren slechter en slechter met de koers

Nochthans lijkt er op het eerste zicht niets mis te zijn (portefeuille niet overgewaardeerd, correct beheer, geen overdreven schuld) en levert het een zeer hoog dividendrendement (zonder in te teren op eigen vermogen!!) van circa 8-9%.

Vergeleken met andere GVV's zou Warehouses Estates Belgium alleen al op basis van het dividendrendement 10-20% hoger moeten staan.

Vandaar mijn vraag: wat zien andere beleggers wat ik niet zie? Wat is het lijk in de kast bij Warehouses Estates Belgium?

Kempen123 schreef: ↑7 augustus 2023, 09:58 Heeft iemand enig idee waarom Warehouses Estates Belgium het zo slecht doet? Het gaat de laatste jaren slechter en slechter met de koers

Nochthans lijkt er op het eerste zicht niets mis te zijn (portefeuille niet overgewaardeerd, correct beheer, geen overdreven schuld) en levert het een zeer hoog dividendrendement (zonder in te teren op eigen vermogen!!) van circa 8-9%.

Vergeleken met andere GVV's zou Warehouses Estates Belgium alleen al op basis van het dividendrendement 10-20% hoger moeten staan.

Vandaar mijn vraag: wat zien andere beleggers wat ik niet zie? Wat is het lijk in de kast bij Warehouses Estates Belgium?

Misschien grootte(in verhouding kleine beurskapitalisatie), onbekend is onbemind...,momentum is ook slecht,velen hebben hun gvv's ingeruild voor vastrentende producten. Ik heb aangekocht op ongeveer 58€,zit niks anders op dan blijven zitten en elk jaar coupon incasseren....

Gg70 schreef: ↑7 augustus 2023, 11:07
Misschien grootte(in verhouding kleine beurskapitalisatie), onbekend is onbemind...,momentum is ook slecht,velen hebben hun gvv's ingeruild voor vastrentende producten. Ik heb aangekocht op ongeveer 58€,zit niks anders op dan blijven zitten en elk jaar coupon incasseren....

Ja, ik weet dat alle GVVs het slecht doen. Enerzijds is dat logisch met de stijgende financieringskost, anderzijds... was immo niet altijd een inflatie-hedge? Ik had gedacht dat beide effecten elkaar wel zouden compenseren en dat een stabiele koersontwikkeling voor GVV's de laatste 2-3 jaar meer te verwachten was geweest.

Ik heb ongeveer even hoog ingekocht als jij, dus ik zit ook op de blaren. Ik heb echter weinig problemen met verkopen met verlies. Als ik de de indruk zou hebben dat het een slechte belegging is, zou ik hem eruit smijten, verlies of niet.

Maar dat is het hem nu juist: die indruk heb ik niet. Op de objectieve kenmerken (onderliggende waarde, trackrecord, dividendrendement) lijkt WEB beter te scoren dan de gemiddelde GVV. Vandaar dat ik hier kom vragen: zie ik iets over het hoofd?

Kempen123 schreef: ↑7 augustus 2023, 09:58 Vandaar mijn vraag: wat zien andere beleggers wat ik niet zie? Wat is het lijk in de kast bij Warehouses Estates Belgium?

Ik zie het ook niet. Mogelijks gewoon wat Gg70 schreef.
Of omdat ze bijna 70% commerciëel vastgoed hebben, maar ik zie daar ook geen probleem mee.

Ben al een tijdje aan't overwegen een extra pakketje aan te kopen, maar is er nog niet van gekomen wegens andere opportuniteiten.

Omdat hun website enkel in het Frans is

Het On Balance Volume is al 10 jaar dalende.. . Dat voorspelt niet veel goeds, en is voor mij ook geen reden om interesse in dat aandeel te hebben. Er zijn dus grotere partijen die meer weten dan jij en ik.

De portefeuille van WEB is erg overwogen in Wallonië. Op twee panden in de Brusselse periferie en één in Ieper na, is de hele portefeuille van WEB gesitueerd op de grote Waalse as: vanaf Tournai via La Louvière, Charleroi en Namur tot Liège. Het zijn ook bijna allemaal inplantingen in winkelcentra buiten de centrumsteden.

De concentratie in Wallonië kan de lage waardering in de hand werken. Als enkele grote aandeelhouders om die redenen een verkoopstrategie hanteren, ligt het stelselmatig afkalven van de OBV erg voor de hand.

Centrale sectie van de vestigingen van WEB (op Ieper en Luik na).

Leech2Be schreef: ↑7 augustus 2023, 22:17 Het On Balance Volume is al 10 jaar dalende.. . Dat voorspelt niet veel goeds, en is voor mij ook geen reden om interesse in dat aandeel te hebben. Er zijn dus grotere partijen die meer weten dan jij en ik.

Jij mag natuurlijk jouw mening hebben en je eigen analyse maken, maar OBV is een term uit de technische analyse, en gaat dus niet over 'weten' maar over sociologisch gedrag. Hoe je ook tegenover technische analyse staat, of je er nu in gelooft of niet, een observatie uit de TA kan nooit een fundamentele factor (andere partijen die (blijkbaar negatieve) niet-openbare info hebben) verklaren.

Sowieso geloof ik ook niet in TA, maar dat is een ander verhaal.

Zwygymor schreef: ↑14 augustus 2023, 18:28 De portefeuille van WEB is erg overwogen in Wallonië. Op twee panden in de Brusselse periferie en één in Ieper na, is de hele portefeuille van WEB gesitueerd op de grote Waalse as: vanaf Tournai via La Louvière, Charleroi en Namur tot Liège. Het zijn ook bijna allemaal inplantingen in winkelcentra buiten de centrumsteden.

De concentratie in Wallonië kan de lage waardering in de hand werken. Als enkele grote aandeelhouders om die redenen een verkoopstrategie hanteren, ligt het stelselmatig afkalven van de OBV erg voor de hand.

De locaties zijn/waren me bekend en heb ik nooit als bijzonder positieve of bijzonder negatieve factor gezien. Uiteindelijk wordt de waarde van de portefeuille regelmatig door een onafhankelijke schatter bepaald en die neemt daarin mee dat sommige locaties misschien minder hoog geprijsd zijn dan andere. Ook met vastgoed op minder dan A-locaties kun je geld verdienen.

Ik vind WEB een manier om te diversifiëren, net omdat ze enkel in Wallonië actief zijn. Ook daar kopen mensen dingen en is er business hoor.

Leech2Be schreef: ↑7 augustus 2023, 22:17 Het On Balance Volume is al 10 jaar dalende.. . Dat voorspelt niet veel goeds, en is voor mij ook geen reden om interesse in dat aandeel te hebben. Er zijn dus grotere partijen die meer weten dan jij en ik.

Ze weten al 10 jaar lang meer dan ons allemaal?
Ook straf dat ze het zo lang geheim houden

Ze nemen het misschien mee in hun graf. (ach ja, als ze dat doen, dan daalt de koers niet, wat niet weet niet deert)

Vraag: weet iemand hoe de dividendpolitiek eruit ziet? De laatste jaren gaat het dividend en pay-out namelijk alle kanten uit.

(waarschijnlijk ook deels door Corona)

Iemand een betere kijk hierop?

Dank!

Uit het meest recente jaarverslag (p5):
"Depuis son entrée en bourse, il y a 24 ans, WEB SA offre à ses actionnaires un rendement remarquable en dépit de contextes socio-économiques quelquefois difficiles. Elle entend poursuivre son développement en privilégiant la composition d’un portefeuille stable, créateur de valeur et de croissance à long terme et générateur de revenus en adéquation avec sa
politique de dividende. WEB SA continuera à adopter une position prudente et sélective dans le choix de ses investissements afin que ceux-ci soient toujours réalisés dans des conditions particulièrement favorables pour ses actionnaires, tout en tenant compte des risques potentiels auxquels elle serait confrontée."
en p10
"Pour l’avenir, WEB SA entend continuer son développement profitable afin de consolider durablement sa politique actuelle de distribution de dividendes et de rendement"

Zegt dus niet veel. Als GVV is WEB verplicht om minstens 80% van het resultaat als dividend uit te keren. Vraag is dus wat die resultaten in de toekomst zullen zijn.

Niemand heeft een glazen bol en als de resultaten sinds 2008 beschouwd worden (EPRA earnings per share) dan kan moeilijk besloten worden dat deze in stijgende lijn gaan.

Voor de komende jaren verwacht ik dat die in het beste geval de inflatie zullen volgen. Op de huidige koers is er een bruto dividendrendement van iets meer dan 9%.

Mogelijk valt er wat koerswinst te rapen als de huidige discount van ~30% tov de NTA per share zou verkleinen, op voorwaarde dat die NTA zelf natuurlijk niet zou dalen.

WEB lijkt op dit moment een cash cow te zijn (redelijk hoog dividendrendement, weinig of geen te verwachten groei). Vraag die iedereen zich moet stellen is of het (dividend)rendement opweegt tegen de risico's (Belgische staatsbons op 10 jaar leveren 3~3.5% op nu tegenover nagenoeg niets een paar jaar geleden - waarmee ik niet wil gezegd hebben dat dit interessante investeringen zouden zijn) en of er geen opportuniteiten zijn met een hoger te verwachten rendement (met ongeveer dezelfde risico's).

Klopt dat stuk had ik ook gelezen uit het jaarverslag, maar wijzer ben ik er niet op geworden.

Mogelijks zijn er nog anderen die iets meer kunnen delen over de dividendpolitiek?

Zwygymor schreef: ↑14 augustus 2023, 18:28 De portefeuille van WEB is erg overwogen in Wallonië. Op twee panden in de Brusselse periferie en één in Ieper na, is de hele portefeuille van WEB gesitueerd op de grote Waalse as: vanaf Tournai via La Louvière, Charleroi en Namur tot Liège. Het zijn ook bijna allemaal inplantingen in winkelcentra buiten de centrumsteden.

De concentratie in Wallonië kan de lage waardering in de hand werken. Als enkele grote aandeelhouders om die redenen een verkoopstrategie hanteren, ligt het stelselmatig afkalven van de OBV erg voor de hand.

Centrale sectie van de vestigingen van WEB (op Ieper en Luik na).

Vastgoed van Ascencio ligt ook grotendeels in Wallonië en Ascencio is ook goedkoper geprijsd dan Retail Estates bv. Wallonië-factor lijkt dus wel relevant te zijn.