Beste,

Ik wou eens informeren of het project dat we zouden aangaan realistisch is.
We overwegen een bod te doen op een oude hoeve uit 1958 die volledig te renoveren is. Ze ligt in agrarisch gebied maar niet ecologisch kwetsbaar (volgens de gemeente). Er zou een vermoeden van vergunning moeten bekomen worden (waarvoor het nodige beeldmateriaal wel voorhanden is en wat we ook zeker zouden opnemen in de opschortende voorwaarden). Dan zou het pand onder zonevreemde woning vallen en als dusdanig gerenoveerd mogen worden of gesloopt en heropgebouwd. Het gaat om een pand met 290m2 oppervlakte, een tuin van 2000m2 en bos van 4900m2. Het ligt midden in weilanden en heeft een prachtig uitzicht, maar is toch vlakbij het werk van ons beide. De regio is voor ons ideaal, vlakbij mijn ouders en mijn werk. Waar we nu wonen, dien ik 30 min te rijden naar het werk maar ook door de werkuren van mij en m’n partner ben ik zeer afhankelijk van m’n ouders voor de opvang van ons zoontje en ben ik met hem pas om 19:30 thuis, ookal loopt m’n werkdag tot 18u-18:30. Dit is absoluut niet ideaal en we missen veel van zijn kindertijd hierdoor. Dit is dan ook de voornaamste reden van verhuis.

Ik heb meerdere vragen over de haalbaarheid van dit project:
- Wat is de kans dat hier een dakkapel of roof-raise zal worden toegestaan? Momenteel bestaat het gebouw uit 1 bouwlaag met daarbovenop een zadeldak.
- Wat is de financiële haalbaarheid van het project? Het staat te koop aan 480.000, maar de makelaar heeft laten verstaan dat het voor iets meer dan 430.000 wss wel verkocht zou kunnen worden.
Wij wonen momenteel in een koopwoning die waarschijnlijk minimaal 500.000 zou opbrengen (exact zelfde woning van de buren doch met minder afgewerkte kamers stond recent voor 515.000 euro te koop en is vlot verkocht geweest). We hebben momenteel een lening aan 2.29% over 20 jaar op deze woning en betalen momenteel 1650€ af (progressief geleend en loopt op naar 2300€ tegen einde lening). We hebben 3j afbetaald wat +/- 37000 betekent.
Voor de totaalrenovatie of sloop en heropbouw rekenen we een 400.000 euro, waarvan we een 275.000 schatten te moeten bijlenen.
We zouden het merendeel zelf renoveren, met uitzondering van evt dak (als dit nodig zou blijken, het lijkt ons wel in orde maar igv roof-raise), metselwerken, vloeren (maar familie heeft bedrijf hierin dus zou voordeliger kunnen), en bezetting, …
Mijn man verdient een 2800€ net, heeft een camionette van het werk waar hij privé mee mag rijden en +/- 90€ maaltijdcheques maandelijks.
Ikzelf ben 3 maanden geleden als zelfstandig arts begonnen ovv een vennootschap. Ik betaal mezelf momenteel 2150 netto uit. Een eerste dividend ontvang ik pas in 2029.
Wat is de kans dat de bank ons deze bijkomende lening zal laten aangaan? We overwegen om dit via bulletkrediet te doen om de maandelijkse lasten te drukken. We zouden een pandwissel doen en geen overbruggingskrediet nemen maar tijdelijk terug bij mijn ouders gaan wonen (of wordt case in een stacaravan).
Wat zijn jullie ervaringen ivm de verbouwlening van de overheid? Kunnen we hier nog aanspraak op doen?

Wat is jullie idee van dit project?
We gaan ons ook wel nog bij een architect en onze notaris informeren alvorens een bod te doen.

Bedankt!

Ik zou eerst eens gaan met een architect om de kostprijs van de verbouwing te laten schatten.
Wil de bank een pandwissel doen, tegen welke voorwaarden is dan het nieuwe krediet en verzekeringen? Dan kun je zien welke bedrag er over is om van te leven.

Zelf wil ik toch 2000 -2500 Euro/maand hebben om alles mee te betalen (boodschappen,ontspanning, verwarming, ...). Zeker indien je groter gaat wonen en met grote tuin, stijgen de uitgaven ook. Je zet jezelf wel meer vast met hoge leningen (andere job willen of moeten doen,...). Voor mezelf zou het bedrag in leningen te veel zijn.

1. Optie pakken op huis voor paar weken.
1B. Plannen iets verder concretiseren met architect
1C. Met de gemeente spreken

Budgetgewijs moet dit zeer gemakkelijk lukken als 1 van jullie zelfstandig arts is. Je optimaliseert nu naar 2.150 eur, maar je kan nog schuiven naargelang je wens. Hoeveel spaar je in 26/27/28 in de vennootschap?
Banken zien dit type dossiers graag komen.

Ik zou eerst naar een architect / bouwkundig ir. gaan. Vervolgens naar de gemeente (neem tijd, ambtenaren...) en intussen naar een fiscalist om te zien hoe je de zaak kan optimaliseren.
Een arts die maar 2.150€ netto "verdient"? Sorry, arbeiders in bepaalde sectoren verdienen stukken meer. Enig idee wat een internationaal truckchauffeur verdient? Minstens anderhalf maal dat bedrag dus.

Arts is een zeer ruim begrip. Er is een groot verschil tussen een huisarts, psychiater, pediater, oncoloog, cardioloog, nefroloog, chirurg, enzovoort.
De inkomsten van een arts worden niet alleen bepaald door het specialisme, maar ook door de mate waarin technische prestaties worden uitgevoerd of aangevraagd op zijn of haar naam.
Zo is een psychiater vrijwel volledig aangewezen op consultaties, terwijl andere specialismen hun inkomsten meer kunnen halen uit technische handelingen. Pediaters worden bijvoorbeeld vaak aanzienlijk lager vergoed dan nefrologen, die een belangrijk deel van hun inkomsten genereren via dialyse.
In sommige ziekenhuizen wordt dit gedeeltelijk gecompenseerd via een solidariteitsquotum om de inkomensverschillen tussen disciplines te beperken. Maar zelfs dan blijven de verschillen groot: niet elke arts heeft hetzelfde verdienmodel.

Persoonlijk zou ik samen met de boekhouder bekijken in hoeverre het mogelijk is om een zo groot mogelijk deel van de woning onder te brengen in de vennootschap.
Maar dan moet er wel een logische verklaring zijn uiteraard

Cline schreef: ↑Gisteren 20:48 We overwegen een bod te doen op een oude hoeve uit 1958 die volledig te renoveren is. Ze ligt in agrarisch gebied maar niet ecologisch kwetsbaar (volgens de gemeente). Er zou een vermoeden van vergunning moeten bekomen worden (waarvoor het nodige beeldmateriaal wel voorhanden is en wat we ook zeker zouden opnemen in de opschortende voorwaarden). Dan zou het pand onder zonevreemde woning vallen en als dusdanig gerenoveerd mogen worden of gesloopt en heropgebouwd.

Nogal kort door de bocht!
In tegenstelling tot anderen hierboven zou ik niet eerst naar een architect gaan. Ik zou eerst informeren of hetgeen U wenst (renovatie hoeve als niet-landbouwer, ik veronderstel dat U en Uw partner geen beroepsinkomen halen uit de landbouwsector) wel wettelijk kan. En jammer genoeg zal je die correcte info niet altijd bij de gemeente of architect verkrijgen, maar wel bij een notaris (of andere jurist ter zake).
Ik zou U ook aanraden in de toekomst alle informatie die de gemeente geeft op papier (of mail) te laten zetten. Vraag ook de stedenbouwkundige inlichten (vastgoedinformatie) op.

Het vermoeden van vergunning maakt het mogelijk om bestaande constructies, waarvoor nooit een stedenbouwkundige vergunning werd bekomen, als 'vergund geacht' op te nemen in het vergunningenregister. Enkel mogelijk voor gebouwen die dateren van vòòr de invoering van het gewestplan (eind jaren zeventig) en er nadien geen verbouwingen aan werden uitgevoerd.
Maar dit betekent niet dat de bestemming van die gebouwen automatisch een residentieel karakter verkrijgen (de hoeve bevindt zich immers in agrarisch gebied). Dat kan enkel indien U kan aantonen (dus met bewijzen) dat er sinds 1984 (inwerktreding functiewijzigingenbesluit) geen landbouwactiviteiten meer plaatsvonden op de site.

Zo niet bent U verplicht om eerst een 'zonevreemde functiewijziging' aan te vragen vooraleer U een bouwvergunning kan aanvragen. U mag de hoeve zelfs niet gaan bewonen, enkel de (gepensioneerde) landbouwer of zijn kinderen.
Let wel, het feit dat een functiewijziging zonevreemd toelaatbaar is, houdt geen automatisch recht in op het verkrijgen van die vergunning.
De afgelegen ligging zal nadelig zijn omdat de functiewijziging als niet-ruimtelijk inpasbaar kan worden beoordeeld. Indien de hoeve veraf gelegen is van een woonzone of woonkorrel en omgeven is door actieve landbouwbedrijven zal het Agentschap Landbouw en Zeevisserij negatief adviseren. Wanneer hun negatief advies niet door de gemeente gevolgd wordt, gaat het Departement Omgeving (sinds minister Demir op die post zat) nogal vaak in beroep met dat ongunstig advies van Landbouw en Zeevisserij als argument.

Indien U toch een zonevreemde functiewijziging zou bekomen, dan kan er in de vergunningsbeslissing een last opgenomen zijn zoals het slopen van sommige bijgebouwen of verhardingen uitbreken of bijkomende groenaanplant voorzien of een financiële bijdrage.
De bedrijfswoning wordt door de zonevreemde functiewijziging residentieel, en de vroegere bedrijfsgebouwen worden dan bijgebouw. De woning mag ook maximaal 1.000 m³ zijn.

Indien U zekerheid verkregen heeft dat U mag verbouwen, pas dan zou ik naar een architect gaan om een inschatting van het financieel plaatje op te maken en pas daarna een voorwaardelijk bod uitbrengen.

Goede post, maar ik bekijk het anders - wat KAN er (technisch, bouwkundig) binnen het budget (en doe dat dan in realiteit maar x 1,XXX) en eens dat afgevinkt is en je dan nog door wil gaan zien van -> wat MAG er.
Hoog inzetten om te landen op wat je eigenlijk wil. En parallel fiscaal alles laten bekijken. Als je het toch niet koopt, is dat laatste toch alvast geregeld.
En met 5K net per maand (nu al) met een klein kind in een caravan gaan wonen, are you serious

Maar als meer tijd met je kind belangrijk is, waarom dan aan zo'n project beginnen? Denk je echt meer tijd voor je kind te hebben als je een oude hoeve totaal moet renoveren? Met zo'n projecten weet je echt niet waar je aan begint en ik raad het jonge gezinnen zonder bouwervaring af om je hierin te storten.

Wacht een paar jaren tot je vennootschap goed draait en je jezelf dividenden kan beginnen uitkeren voor je aan zo'n project begint.

Als ik jou was, zou ik gewoon dichterbij een recente woning zoeken waar je zonder veel werk in kan. Als je je kind meer wilt zien, moet je niet aan een groot renovatieproject beginnen want dit zal al je vrije tijd en weekends de komende jaren opslorpen.

Wees tevreden met wat je hebt en geniet van de tijd met je gezin. Ik ben zelf heel blij dat ik niet te groot gekocht heb en daardoor makkelijk 80% kan werken om mijn kinderen/gezin meer te zien. Maar je moet natuurlijk zelf zien wat je belangrijk vindt, tijd met je gezin of een groot huis en dure wagen .

Volledig met bovenstaande post eens. Zulk een avontuur bijvoorbeeld binnen 20 jaar plannen zou veel realistischer zijn.

Puur fiscaal kan je, zeker als je er een praktijk zou hebben, ook kijken hoe je dit kan splitsen tussen privé en vennootschap. Enerzijds kan dit fiscaal voordelig zijn, alhoewel de regering dit sterk probeert te ontmoedigen waardoor je maar binnen 30-40 jaar zal weten of het inderdaad interessant was, maar anderzijds kan het er ook voor zorgen dat je veel meer budget hebt, waardoor je sneller in het huis van je dromen kan wonen.

Ik weet niet of bijvoorbeeld privé de naakte eigendom kopen en de vennootschap laten betalen voor het vruchtgebruik nog steeds een optie is (waarschijnlijk wel, als je het fair speelt), maar het leuke is dat die 500k die je nu hebt zeker volstaat voor de naakte eigendom, terwijl de vennootschap waarschijnlijk een pak meer omzet heeft dan jij loon, waardoor je ook een hoger budget hebt voor de verbouwing. Te bekijken met een goede accountant...