Even kort de situatie schetsen.
Mijn partner en mezelf hebben een klein appartement gekocht 1 jaar geleden.
Hiervoor hebben we een lening van 150000, hiervan staat nog ongeveer 141000 van open.

We willen graag uitbreiden naar een grotere woning en hebben iets op het oog voor aankoopprijs van 248000 euro (zonder kosten).
Ondertussen hebben we dit jaar ook nog samen 46000 euro kunnen sparen. Dit zijn eigen middelen die we kunnen gebruiken.

Ons huidig appartement is nog niet verkocht dus we zullen een overbruggingskrediet nodig hebben. Waarde woning hebben we laten schatten op 180000, bank wil hiervoor 80% dus een krediet van 144000. We hebben in totaal 202000 nodig (248000 - 46000 eigen middelen = 202000). Voor de rest zullen we dus een extra lening moeten aangaan.

Nu hebben we een gesprek gehad met onze bank en ze smeten enorm veel cijfers naar ons hoofd maar onze quotiteit zou boven de 95% liggen en dat lijkt me vreemd? Ik ben zelf ook aan het rekenen gegegaan en kom zelf nooit uit op dit bedrag.
Mis ik iets?

Met extra lening hebben we nog ruim 3000 euro netto over dus op dat vlak zitten we wel goed.

Je beschikt over pakweg 50.000
Reken op 30.000 kosten (registratie, notaris, etc)
Dus je hebt 20.000 voor aankoop

Verkoop huidige woning aa 160.000 - 140.000 schuld => 20.000 overbruggingskrediet
Aankoop nieuwe woning 250.000 - 20.000 overbrugging - 20.000 eigen middelen => 210.000 lenen

Quotiteit: 210.000 / 250.000 = 84%

Zo zou ik het zien, hoe een bank het ziet is nog wat anders natuurlijk ;-)

@Ironhide: jouw berekening en/of die van de bank zou ik ook wel interessant vinden ... ;-)

Ik heb nu beetje verder kunnen rekenen en er zijn ook aantal dingen verandert. Volgens notaris kunnen we nog aan 6% ipv 10% registreren (dan moeten we wel binnen het jaar ons huidig verkopen).

Even de orginele cijfers:

248000 aankoopprijs
278000 incl kosten
48000 eigen middelen
142000 openstaande schuld
Schatting 180000

Bank rekent zo om te kijken hoeveel we moeten lenen en de quotiteit berekenen.

278000 - 48000 = 230000 Dit hebben bedrag moeten we ontlenen.
180000 * 0.8 = 144000 in overbruggingskrediet op basis van de schatting. Bank geeft max 80% van geschatte waarde.
230000 - 144000 = 86000 extra bij te lenen (totaal te ontlenen - overbrugging).
142000 + 86000 = 228000 euro totale schuld
228000 / 248000 * 100 = 92% quotiteit.

Ik ben nog altijd niet zeker of dit correct is maar lijkt mij wel in de buurt te komen. We lieten dit berekenen door een kantoorhouder van BNP Paribas.

Overbruggingskrediet lijkt rekenen ze niet mee in quotiteit lijkt mij. Bij hogere schatting hadden we een hoger overbruggingskrediet en ging onze quotiteit omlaag.

Ondertussen hebben we meer eigen middelen en de totale aankoopkost met 10000 euro kunnen laten dalen. Hopelijk keuren ze onze aanvraag nu wel goed.

Ja, komt dus op hetzelfde neer...

Het verschil met mijn berekening is dat je je bestaande lening behoudt voor je nieuwe woning en een extra lening erbij neemt.
Vandaar het verschil in overbruggingskrediet.
En ze rekenen een stuk minder voor de verkoop van je oude woning. Dat begrijp ik , beter hiervoor te weinig rekenen dan teveel.

Als hij rekening houdt met 10% kom ik zelfs op qoutiteit 97 6% kom ik op 85.
- aankoopbedrag woning 248k
- geld uit appartement: (0,8*180k)-141k = 30k
- spaargeld: 46k
- notaruskosten huis + lening = 20k of 28k + 6k = 26k of 34k (dit blijft een schatting)
Totaal te lenen bedrag bij 6% €198.000, bij 10% (die je toch eerst gaat moeten leggen inien niet verkocht en deze telt dus) €226.000.
Quotiteit bij 10% 226:2,34=96,58 ~ 97

Heel hoog dus. Kan je het huis niet kopen met een aankoop/verkoop-belofte en je appartement eerst verkopen? Dan heb je misschien meer en ondertussen kan je wat verder sparen nog? Daar moeten de verkopers wel mee akkoord gaan natuurlijk. Wij hebben dat zo gedaan en hadden zo nog 10 maanden tussen de belofte (ipv een compromis) en de akte.

De bank rekent 80% van de geschatte waarde van de woning als verkoopprijs, vermoedelijk om op veilig te spelen.

Al TS ondertussen 2.000 extra heeft afbetaald en TS ondertussen 2.000 extra heeft gespaard en TS de aankoop kan doen voor 10.000 minder, dan komen we tot volgende berekening met de werkwijze van de bank:

268000 - 50000 = 218000 Dit hebben bedrag moeten we ontlenen.
180000 * 0.8 = 144000 in overbruggingskrediet op basis van de schatting. Bank geeft max 80% van geschatte waarde.
218000 - 144000 = 74000 extra bij te lenen (totaal te ontlenen - overbrugging).
140000 + 74000 = 214000 euro totale schuld
214000 / 238000 * 100 = 89,92% quotiteit.

Op mijn manier zou dat dan zo zijn:

Je beschikt over 50.000, reken op 30.000 kosten (registratie, notaris, etc), dus je hebt 20.000 voor aankoop.
Verkoop huidige woning aa 144.000 - 140.000 schuld => 4.000 overbruggingskrediet
Aankoop nieuwe woning 238.000 - 4.000 overbrugging - 20.000 eigen middelen => 214.000 lenen
Quotiteit: 214.000 / 238.000 = 89,92%

Het resultaat is hetzelfde (gelukkig maar).
Maar wellicht is het behouden van je huidige lening wel interessanter voor behoudt van de woonbonus als je die hebt en kan behouden. Maar het topic hier is de quotiteit, niet de beste belasting strategie ;-)

We houden inderdaad huidige lening. Dit voor de reden van de woonbonus.

Nu hebben we wat verder kunne praten met de bank.
We hebben 55000 eigen middelen die we moeten gebruiken (we hebben in principe 58000).

Registreren aan 6%, alle kosten 20k.
Totaal inclusief zou op 265k komen (aankoopprijs 245k + 20k kosten).

Bank kwam nu terug dat we dan net onder de 90% zit en gaan het zo indienen. Hopelijk komt dit goed.

Alvast bedankt iedereen die heeft geantwoord.