Beste,

Ben aan het denken voor een appartement aan te kopen voor te verhuren?
Zou iets rond de 200 000 euro willen aankopen en zelf 30 000 euro willen insteken.
Wat raden jullie aan en wat komt er allemaal bij kijken? Laat me maar al jullie ervaringen en kennis weten, hoor het graag!

Met vriendelijke groet,
Fabio


Verzonden vanaf mijn iPhone met Tapatalk

Ik kan je misschien een beetje op weg helpen. Mijn ervaring ligt wel in Nederland, hier verhuur ik al jaren huizen en appartementen. De wetgeving, fiscaliteit en rendementen zijn totaal verschillend met Belgie.

Eerst zal je moeten bepalen hoeveel rendement je jaarlijks wil genereren op je vastgoed. Ik mik op een procent of vijf aan brutohuurrendement en een procent of twee a drie waardestijging. Wat ik heb begrepen is dat in Belgie huurrendementen van vijf procent moeilijk haalbaar zijn en dit eerder rond de drie a vier procent ligt. Hier staat tegenover dat je in Belgie minder zwaar belast wordt dan in Nederland.


Je spreekt over een aankoopprijs van 200k. Hierbij moet je al meteen 12% bijtellen aan registratierechten en notariskosten indien het pand in vlaanderen is gelegen. Dan zit je al op € 224.000. Vervolgens wil je voor € 30.000 verbouwen. Je totale investering bedraagt nu € 254.000. Hierop kan je je rendement gaan berekenen. Wil je 4% bruto dan heb je al een maandelijkse huurprijs van € 846 nodig. Vaak moet je bij deze huurprijs nog de servicekosten tellen. Pakweg € 100 per maand. Dan zit je op een huurprijs van zo'n € 950.
Dit zegt natuurlijk niet zo heel veel. Je zal moeten kijken of deze huurprijs realistisch is voor het pand dat je wil aankopen en voor de locatie waar het pand is gelegen. Je kan dit nagaan door op bijvoorbeeld op immoweb de huurprijzen te raadplegen van vergelijkbare panden in de stad/dorp waar jouw beoogde pand ligt.
Ook is het handig te kijken of er veel te huur staat. Als er twintig panden te huur staan kan je met jouw pand achter in de rij aanschuiven. Niet ideaal.


Een indicatie van je nettorhuur kan je proberen te berekenen door een inschatting te maken van de jaarlijks verschuldigde belastingen en onderhoudskosten van je appartement. Bij een nieuwere woning zullen je kosten de eerste jaren lager liggen dan bij een woning uit pakweg de jaren zestig. Ik reken zelf zo'n € 50 per maand voor kosten per pand. Dit gaat al 5 jaar goed. Echt grote kosten heb ik nog weinig gehad. Veel voorkomend zijn kapotte keukentoestellen, makelaarskosten indien je het pand laat verhuren door een makelaar, kleine kosten, en zo nu en dan een cv ketel die sneuvelt. Dit laatste kost je al gauw een € 2.500 euro. Maar na installatie kan je er weer zo'n 20 jaar tegen indien de ketel onderhouden wordt. Laat dit dus ook vastleggen in je huurcontract dat de huurder verplicht is jaarlijks een onderhoud te laten uitvoeren. Bij defecte stukken zal je als verhuurder de kosten op je moeten nemen maar het onderhoud zelf is voor de huurder.
Ik heb het voordeel dat ik de kosten kan spreiden over meerdere panden. Er gaan niet ineens 15 ketels kapot bij wijze van spreken. Als ik voor meerdere panden spaar en elk jaar gaat er ergens iets kapot van aanzienlijke waarde heb ik altijd genoeg in kas om deze kosten op te vangen. Bij één pand zal je misschien iets meer moeten reserveren.

Iets waar je ook rekening mee moet houden is leegstand. Leegstand is duur. Laat in je contract vastleggen dat wanneer je huurder de huur opzegt je als verhuurder enkele bezichtigingen mag laten plaatsvinden terwijl de vertrekkende huurder nog in het pand verblijft. Zo kan je leegstand beperken en toon je het appartement bemeubeld, wat een voordeel kan zijn.

Het ergste wat je kan overkomen als verhuurder is een huurder die niet betaalt, zijn verplichtingen als huurder niet nakomt, of je pand bij wijze van spreken afbreekt. Dan kan je gaan procederen en je staat als verhuurder altijd in een zwakkere positie dan de huurder. En indien je wint, reken er niet op dat je al je verloren inkomsten en gemaakte kosten kan verhalen op je huurder. Van een kale kip kan je niet plukken.
Zo'n situatie kost je al gauw duizenden euro's. Een goede screening van je huurder is essentieel en zelfs dan kan je pech hebben. Een truc die je kan overwegen bij een huurder from hell is dat je hem of haar een maand huur BETAALT om binnen een maand te vertrekken. Vaak hebben zo'n mensen geen geld om te vertrekken. Als je dan geld biedt kan het een win win situatie worden. Zij hebben geen proces aan hun been en jijzelf bespaart je duizenden euro's en een hoop stress en ellende. Je moet hiervoor wel je trots opzij kunnen zetten want je beloont de 'bad guy' hiermee. Ik zou er in ieder geval niet over twijfelen moest het me overkomen een vreselijke huurder te treffen. Dit is gewoon business. Vraag is zelfs dan nog of ze willen meewerken...

Netto moet je zo'n 3 procent kunnen overhouden van je huurrendement. Tel daar een procent of twee waardestijging bij en je hebt een rendement van 5%. Indien je met geleend geld werkt om een pand te kopen zet je een hefboom op je rendement en gaat dit al gauw richting 8%. Uiteraard moet je lening ook betaald worden en wordt leegstand nog pijnlijker omdat je lening gewoon doorloopt. Je risico neemt dus toe. Bepaal goed hoeveel risico te aankan en of je voldoende geld opzij hebt staan voor moeilijkere tijden.

Dit zijn de eerste zaken die me te binnen schieten, er zullen vast wel mensen op dit forum zitten die ervaring hebben met Belgisch vastgoed en mij kunnen aanvullen of corrigeren.

Ik hoop dat je er iets aan hebt.