in 2013 startte ik een woonkrediet voor 24 jaar aan 4%. Dat lijkt nu heel veel maar daar was ik toen vrij tevreden mee. Vorig jaar heb ik mij eens geïnformeerd bij mijn eigen bank voor een herziening maar ik kreeg slechts het voorstel van 3,5% op 20 jaar. Aangezien ik van plan ben om het huis binnen een paar jaar te verkopen vond ik het de moeite niet, aangezien ik weet dat er ook kosten aan een herziening verbonden zijn.
Vandaag krijg ik een spontaan mailtje van mijn bankdirecteur dat ik zou kunnen herfinancieren aan 2,82% op 20 jaar. Dat vind ik wel een interessante intrestvoet (zeker binnen dezelfde bank) maar het feit blijft dat ik waarschijnlijk binnen een jaar of 2 het huis zou willen verkopen. Heeft het dan wel zin om te herfinancieren of gaan de kosten groter zijn dan het voordeel?
De bankdirecteur doet altijd heel geheimzinnig over die kosten. Het enige wat hij wil zeggen is dat ik uiteindelijk 18.000 euro zou besparen en dat daar de kosten al zijn van afgetrokken maar de kosten zelf wil hij niet vertellen...

Kosten zijn makkelijk zelf te berekenen :
1) Wederbeleggingsvergoeding : openstaand kapitaal * 4% * 3/12 (vrij vertaald drie maanden intrest op openstaand kapitaal)
2) Dossierkosten : afhankelijk van bank tot bank meestal rond de 300 euro.

Ik vermoed dat de kosten zowat even hoog zullen zijn dan het voordeel mocht je binnen 2j. verkopen.

Dien 2,82pct kan nog een stuk lager.
Als je toch wil verkopen kan ja ook naar een variabele gaan 3/3/3 of 1/1/1.

Uw directeur vreest dat je ergens een betere rentevoet zal krijgen, niet wetende dat je t binnen paar jaar zal verkopen.

Ik zou dus zeker niet van bank veranderen en elders herfinancieren, omdat t te lang duurt voor je de besparing terugverdient (meer dan 2j)

Maar dus zeker niet vermelden dat je de hypotheek niet zal uitzitten. (Tenzij dan evt een pandwissel zou lukken?)

De kosten kan je dus ongeveer zelf berekenen. Nu kan je dus dan ook ongeveer berekenen of t de moeite is. Hoeveel maanden duurt t voor je de kosten er uit haalt?

Zal volgens mij dit algauw een jaar duren.

Je kan beter stuk vervroegd afbetalen.

Hoe weet ik wat het nog openstaande bedrag is?
het oorspronkelijk geleende bedrag - de reeds afbetaalde maandelijkse sommen lijkt me te weinig want dan hou je geen rekening met de intrest.
Als ik mijn maandelijkse afbetaling * 288 (24 jaar * 12 maand) doe kom ik een heel pak hoger uit. Dit bedrag - de reeds afbetaalde sommen???

Indien ik een herziening doe, verlies ik dan mijn verhoogde woonbonus waar ik nu nog van geniet? De lening verandert dan van oorspronkelijk 24 jaar naar 20 jaar dus dit lijkt me een nieuw attest voor de belastingen?

Je hebt toch een aflossingstabel gekregen? En anders een mailtje naar uw bank?

Oorspronkelijk attest telt: dus die fiscaliteit blijft tellen.

Alleen zal deze een jaar of zo korter worden.

Nightwolf,
Kijk eens in de web banking applicatie. Staat daar geen info over je lening?
Daar kan je nog openstaande kapitaal vinden.

Anders kan je de gegevens van je lening (totaal geleend bedrag, startdatum en intrestvoet) ingeven in de calculator.
Daar krijg je dan ook nog je openstaand bedrag te zien:
https://www.spaargids.be/sparen/herziening-lening.html
En je krijgt ineens een berekening van de wederbeleggingsvergoeding.

Zoals hierboven reeds gezegd door iemand:
Vraag ook een simulatie van variabele rentevoeten. Deze zullen een stukje lager liggen dan de vaste. Zeker als je van plan bent om binnen enkele jaren te verkopen, is het van belang om NU een zo laag mogelijke rentevoet te hebben. Dat die dan binnen 5 jaar stijgt of niet, maakt jou niets uit.

Doe een berekening hoeveel de wederbeleggingsvergoeding betreft, en vergelijk dat met de winst die je maandelijks doet. Daarna kan je zien hoe lang het duurt eer je break-even zit.

Allemaal alvast bedankt voor de antwoorden. Aflossingstabel wist ik niet zo direct liggen maar met de simulator waar anonymous naar verwees heb ik de kosten kunnen berekenen!

Kosten zouden een 1500 euro zijn. Ik zou 34 euro per maand minder betalen dan nu maar ik vermoed dat het niet correct is om 1500/34 te doen => 3,7 jaar tot break even? Dan hou je geen rekening met het feit dat ik minder lang moet afbetalen.

Of moet ik rekenen met het feit dat ik in totaal 18000 euro zal besparen op 20 jaar => 900 per jaar => 75 per maand?
Dus 1500/75 = 20 dus break even na 20 maanden?
Ik ben echt niet thuis in deze materie...

Nee, je moet kijken naar het kapitaal dat je sneller zal aflossen, en daar je 1500eu in verrekenen.

Een verkorting in looptijd en lagere intrestvoet impliceert sneller kapitaal aflossen.

Als je echt de meerkost van een herfinanciering wil berekenen, moet je in jou geval nog iets verder gaan. Het is zo dat je plant om binnen een tweetal jaar te verkopen, dus moet je ook de kosten die je binnen 2 jaar zult maken meerekenen om een correcte vergelijking te maken.

1) Je herziet je lening nu:
A) Kosten wederbelegging voor herfinanciering op 20j. (best informeren naar variabele 1/1/1 of 3/3/3 om zo aan ca. 2% te komen)
Zoals je zelf berekende zijn kosten daarvoor 1500 euro.
B) Kosten die je dan binnen 2 jaar zult hebben bij de verkoop.
Aan een rentevoet van ca. 2% zal die kost ongeveer de helft bedragen van die 1500 euro. Aangezien je in die 2j ook nog kapitaal aflost zal het eerder 700 euro zijn dan 750 euro
A) + B) = 2200 euro

2) Je herziet lening niet :
A) Kosten die je binnen 2 zult hebben bij de verkoop.
Deze zullen iets minder zijn dan die 1500 euro die je nu hebt berekend, aangezien je ook in die 2 jaar nog kapitaal aflost.
Gemakkelijkshalve reken is hier op een kost van 1400 euro.

Verschil tussen de 2 scenario's is dus ca. 800 euro.

Als ik jou goed begrijp Meldaboy, zou een herfinanciering dan gunstig zijn om bij een latere verkoop een lagere wederbeleggingsvergoeding te moeten betalen, aangezien die afhankelijk is van de intrestvoet?
Zo had ik het nog niet bekeken. Pfff, man man man, is dat ingewikkeld allemaal.
Is de conclusie dan dat herfinanciering toch tot op relatief korte termijn voordelig zou zijn? Ik vind het echt heel moeilijk in te schatten waar dat break-even punt ligt...

bedankt voor jullie geduld

Geef me anders gerust even je startbedrag en datum eerste aanbetaling + dossierkosten (als je die kent), zoniet bankinstelling waar lening loopt.
Ik reken het dan zelf even snel uit.

Ik heb je een privé-berichtje gestuurd...

Berekening volgens actueel voorstel zit in je PM.
Voordeel is er al, maar kan zeker nog hoger.
Laat me gerust iets weten mocht je in navolging van tips een interessanter voorstel gekregen hebben, dan reken ik het nog eens in detail uit.