Soms vraag ik mij af waarom er (in 2013 en 2014) zoveel aandacht besteed wordt aan (wel erg) oud nieuws.


Mei 2013, 1 jaar geleden - veel lawaai: OESO zegt "Belgische woningen veel te duur: 63% overgewaardeerd tov huur en 49% t.o.v. Inkomen."

Wat vertelde de OESO hierover in pakweg 2009: 61% overgewaardeerd tov huur en 49% t.o.v. Inkomen.

Zie pagina 28: http://www.oecd-ilibrary.org/docserver/ ... F0D323FEA8" onclick="window.open(this.href);return false;

kaaiman maakt natuurlijk nog een kapitale redeneerfout.
Janus zal namelijk nog een 10 a 15 tal jaar blijven cijferen en prognoses maken tot het vastgoed helemaal onbetaalbaar is geworden.
Hij blijft aangewezen op de huurmarkt waar de prijzen, mede door rijken als Kaaiman, eveneens de pan uitzwieren zodat hij tegen de armoedegrens bengelt. Wiskundig gezien blijft hij wel voordeel doen.
De SPA komt dan met een wetsvoorstel dat vastgoedeigenaren verplicht hun 2de woning gratis ter beschikking te stellen van deze arme mensen. Janus' strategie werpt dus uiteindelijk toch zijn vruchten af, Kaaiman had ongelijk

Ooit heb ik eens het volgende gezegde gehoord:

Het eerste huis kopen is het moeilijkste. Bij het 2de huis gaat het een pak vlotter.
En ander gezegde: Geld maakt geld.

reppiepeppie schreef:Plaats deze situatie en discussie in ons bovenste beste buurland en je krijgt een gans ander beeld.
Om maar te zeggen hoe relatief alles. Denk niet dat Kaaiman dezelfde post zou plaatsen had ie huizen in NL.
En is dat land nu zoveel verschillend?

Het land is op zich niet zo veel verschillend, wel de hypothecaire kredieten. Ze leenden daar voornamelijk louter op aflossing van intresten, niet van kapitaal, dat lieten ze gewoon weginflateren. En daar liep het fout ginds. Tevens zaten/zitten ze daar met 'n grote sociale huurmarkt. Met de crisis van 2008 dienden vele van deze sociale verhuurkantoren een pak van hun activa (woningen) van de hand te doen op een markt waar een "eigen woning" geen primaire behoefte was. Veel aanbod, weinig vraag. Dan krijg je een deflatoir karakter.

Blijft toch een rare kerel, die janus. Die "76" slaat op heel wat anders dan mijn geboortejaar hoor. Maar niettemin: ik heb inderdaad alleen nog maar stijgende prijzen gekend. En zoals gezegd is er geen reden om te twijfelen dat dit in de toekomst anders zal zijn. Ieder zijn waarheid, maar ik zie het huurgeld toch elke maand graag binnenstromen, eerder dan het te moeten betalen. Het is precies jouw type denker dat mijn ideale huurder is. Dus je écht overuigen, wil ik misschien wel niet.

Op een ander forum heb ik eens uitgelegd hoe je met 25.000 euro snel je oude dag veilig stelt. Daarom dat ik ook niet begrijp dat men zoveel op spaarboekjes blijft zetten. Je ontbreekt daar iedere hefboom van krediet en krediet is zo goedkoop. Uiteindelijk betaal ik bij aankoop maximaal tot 25% van de aankoopwaarde zelf, de rest is financiering, volledig afgestemd op de huurinkomsten, die het zo budgetneutraal maken. Door de lage rentes leen ik nu maar op 15 jaar meer. De afbetaling blijft constant, de huren worden geïndexeerd. 75% wordt dus betaald door derden, die daar klaarblijkelijk blij om zijn. Wie ben ik dan om hen te overtuigen dat ze beter in zichzelf zouden moeten investeren, dan in mij? Maar het is wel grappig dat de standpunten tussen believers en non-believers hier steeds dezelfde blijven, terwijl de cijfers niet liegen. Ik zorg steeds voor een netto huuropbrengst van minstens 4% op totale geïnvesteerde waarde, dus inclusief kosten. Die opbrengst gaat "op" in de afbetaling, de 'rijkmakende' factor zit dus in het krediet en daar bovenop de waardestijging, gerealiseerd bij verkoop, wat ik doe na 15 jaar. Daarom ook dat investeren in bouwgrond of appartementen aan zee, slechte investeringen zijn.

principe is dus: per 100.000 euro aan appartementswaarde, te verhuren aan 450 euro, waarvan 25.000 zelf te betalen en 75.000 euro te financieren, af te betalen aan die 450 euro per maand. Als die 100.000 naar 150.000 evolueert over 15 jaar gespreid, dan heb je goede zaken gedaan, mijn gedacht. Per jaar ongeveer 1000 euro van de opbrengst = kosten zoals OV, verzekeringen,... Indien je 25.000 zo naar netto 135.000 evolueert, behaal je zo een gemiddeld rendement van zo'n 12% jaarlijks.

Dus "rijk worden" is niet zo heel moeilijk en echt véél startkapitaal heb je er niet voor nodig. Met eentje beginnen en zo verder.

Volledig mee eens dat dit in het verleden lukte. Maar begin je daarmee vandaag de dag dan ben ik er van obertuigd dat het rendement over 5-10 en langer niet zo rooskleurig zal zijn. Wanneer is je meest recente aankoop geweest?

Heb je trouwens mijn laatste link al gelezen en er eens grafiek bijgehaald van de vastgoedprijzen van de voorbije decennia? Dat verklaart toch perfect waarom je strategie zo succesvol is gebleken, maar zegt echter niets over de toekomst :-)

Vreemd om te zien dat de huizenprijzen in nederland extreem lager zijn dan in België: Nederland post zeepbel barst, belgië pre zeepbel barst, is dit de enige reden?

JanusBananus schreef:Volledig mee eens dat dit in het verleden lukte. Maar begin je daarmee vandaag de dag dan ben ik er van obertuigd dat het rendement over 5-10 en langer niet zo rooskleurig zal zijn. Wanneer is je meest recente aankoop geweest?

Heb je trouwens mijn laatste link al gelezen en er eens grafiek bijgehaald van de vastgoedprijzen van de voorbije decennia? Dat verklaart toch perfect waarom je strategie zo succesvol is gebleken, maar zegt echter niets over de toekomst :-)

2012, blokje van 3 appartementen, 380m² in totaal. Maar wat jij zegt, zei men 10 jaar geleden ook al. Ik weet nog dat in in 2003 een appartement kocht, waarvan ik eerst achteroverviel van de vraagprijs. (140.000 excl. kosten, nieuw op plan). Gangbaar toen was +/- 125.00 voor 100m². 7 jaar later verkocht aan 250.000. Al veel spijt gehad dat ik toen niet nog meer gekocht had. Toen aan rente van 5.7% fix... Mijn laatste lening: 2.4% fix.... In 2003 bood ethias ongeveer 6% op de tak21 (first); nu zijn ze failliet.

Ik neem aan dat men 10 jaar geleden al zeurde dat de prijzen te duur waren, dat heeft men altijd gedaan, maar dat ze hetzelfde zeiden als ik lijkt me wel straf. Toen was er immers geen sprake van rente die op een dieptepunt stond, Basel III dat er stond aan te komen en dat de fiscaliteit op het punt stond om minder gul te worden.

Integendeel, de rente is vanaf toen gedaald naar zijn historisch dieptepunt, Basel II is toen geïntroduceerd waardoor het risico op hypothecaire leningen minder zwaar ging doorwegen en de fiscaliteit is toen guller geworden door het invoeren van de woonbonus. Een beetje exact het tegenovergestelde van hetgeen ik zeg maar kom.

Neem je eigen voorbeeld wat je aanhaalt van de rente die toen op 5,70% liep en nu aan 2,40%. Deze rentedaling alleen al is er voor verantwoordelijk dat men voor eenzelfde maandelijkse aflossing bij een lening op 20 jaar maar liefst 31,93% meer kan lenen. Maar liefst een derde extra! Daarboven is de verlenging van de looptijd met een jaar nog eens verantwoordelijk voor een stijging van telkens 5% per extra jaar dat je leent tov uw begingeval.

Dus tenzij je gelooft dat de rente nog eens een heel stuk lager zal gaan, de regelgeving voor de banken gaat versoepeler en de fiscaliteit, ondanks het feit dat het huidige systeem al onbetaalbaar dreigt te worden, nóg gunstiger zal worden, zie ik het verleden zich niet herhalen. Maar jij doet dit waarschijnlijk liever af als irrelevant om zo het rendement volledig aan eigen verdienste toe te schrijven


En op je bemerking dat je echt niet veel startkapitaal nodig hebt om rijk te worden misschien toch even bij vermelden dat je dit nodig hebt BOVENOP het bezit van je eigen woonst?

Ik gun het je werkelijk van harte. Maar uit je bijdragen hier heb ik, ondanks dat je zoveel ervaring hebt en zo begaan bent met vastgoed, niet de minste indruk dat je begrijpt wat er achter de prijsvorming zit. Ik raad je ten sterkste aan om de links die ik hier heb gepost toch eens te bekijken en eveneens de prijsevolutie van de voorbije decennia er eens bij te nemen. Maarja, je écht overtuigen wil ik misschien wel niet Blijf maar gewoon verder investeren in de heilige graal. De rendementen zullen ongetwijfeld boven gemiddeld blijven.

susu schreef:kaaiman maakt natuurlijk nog een kapitale redeneerfout.
Janus zal namelijk nog een 10 a 15 tal jaar blijven cijferen en prognoses maken tot het vastgoed helemaal onbetaalbaar is geworden.
Hij blijft aangewezen op de huurmarkt waar de prijzen, mede door rijken als Kaaiman, eveneens de pan uitzwieren zodat hij tegen de armoedegrens bengelt. Wiskundig gezien blijft hij wel voordeel doen.
De SPA komt dan met een wetsvoorstel dat vastgoedeigenaren verplicht hun 2de woning gratis ter beschikking te stellen van deze arme mensen. Janus' strategie werpt dus uiteindelijk toch zijn vruchten af, Kaaiman had ongelijk

Dit vind ik gewoon laag bij de grond.

Even er op wijzen dat de partij die jij aanhaalt de grootste voorstander is van de woonbonus en het systeem zelf verder wenst uit te breiden. Ik geniet louter inkomsten uit arbeid, geen maaltijdcheques of VAA, en betaal bijgevolg maandelijks een aanzienlijk bedrag aan belastingen. In feite is het dus omgekeerd en ben ik het die Kaaiman subsideert.

Op de Tijd het artikel "Staat sponsort uw woning" eens lezen:

http://netto.tijd.be/geld_en_gezin/bela ... etto&ckc=1" onclick="window.open(this.href);return false;

Waar men het artikel besluit met ‘Onze relatief gunstige plaats hebben we uitsluitend te danken aan onze royale woonbonus. Net als de Nederlanders worden de Belgen flink door de overheid gesponsord om de enige en eigen woning te bekostigen’ om even terug te koppelen naar spruitekop betreffende het verschil tussen België en Nederland.

En de factcheck van de VRT met onder andere de artikels "Moet de woonbonus behouden blijven?", "Staat geeft 56.924 euro cadeau" en "Woonbonus drijft huizenprijzen omhoog":

http://www.deredactie.be/cm/vrtnieuws/V ... =1.1949230" onclick="window.open(this.href);return false;

Sinds vandaag ook nog eens de mening van Geert Noels, toch niet de minste, met als titel "Vastgoed drijft op fiscale zeepbel". Maar kaaiman en susu zullen wel slimmer zijn. Geert Noels heeft het namelijk op één punt toch al grandioos mis: "Het fiscale voordeel wordt dus vertaald in een hogere prijs. Die hogere huizenprijzen zijn wel gunstig voor de verkopers, de makelaars en de verstrekkers van de hypothecaire leningen, naast ook afgeleide positieve effecten voor verhuurders. Als je wat tijd neemt om dat uit te leggen begrijpt iedereen dat wel, maar het is op het eerste gezicht tegenintuïtief."

http://www.tijd.be/dossier/mobiliteit/V ... 7-2336.art" onclick="window.open(this.href);return false;

Geert Niels is zeker niet de minste, in 2010 zag hij geen bubbel.

Mhmd schreef:Vreemd om te zien dat de huizenprijzen in nederland extreem lager zijn dan in België: Nederland post zeepbel barst, belgië pre zeepbel barst, is dit de enige reden?

Heb je "het gemiddelde huis" in NL al eens naast het "gemiddelde huis" in B gezet?

De gemiddelde oppervlakte van een woning in Nederland is ongeveer 75m²...

...In het buitenland zijn de woningen vaak een stuk groter dan in Nederland. Dit komt omdat een groot deel van de mensen in Nederland in een stad woont en daar zijn de woningen qua oppervlakte nu eenmaal een stuk kleiner. In België is de gemiddelde bewoonbare oppervlakte 119m² per woning. In Duitsland 122 m² en in Italië 125m². Het grootst wonen de mensen in Scandinavië. De gemiddelde oppervlakte van een woning is daar maarliefst 160 m².

bovendien zit ge dan ook nog met hollanders rondom u

Spruitekop schreef:

Mhmd schreef:Vreemd om te zien dat de huizenprijzen in nederland extreem lager zijn dan in België: Nederland post zeepbel barst, belgië pre zeepbel barst, is dit de enige reden?

Heb je "het gemiddelde huis" in NL al eens naast het "gemiddelde huis" in B gezet?

De gemiddelde oppervlakte van een woning in Nederland is ongeveer 75m²...

...In het buitenland zijn de woningen vaak een stuk groter dan in Nederland. Dit komt omdat een groot deel van de mensen in Nederland in een stad woont en daar zijn de woningen qua oppervlakte nu eenmaal een stuk kleiner. In België is de gemiddelde bewoonbare oppervlakte 119m² per woning. In Duitsland 122 m² en in Italië 125m². Het grootst wonen de mensen in Scandinavië. De gemiddelde oppervlakte van een woning is daar maarliefst 160 m².

Ah, daar had ik geen rekening mee gehouden.