Hello Galactic,

Galactic schreef: ↑16 juli 2017, 10:13 Ik navolging van mijn vorige input. Onze nieuwbouwwoning is ondertussen bijna klaar en we zullen deze binnen enkele maanden gaan bewonen. Echter het appartement waar ik nu in woon, heb ik ook in eigendom. Er rijst zich nu de vraag of ik het zou verkopen of verhuren. Dat vind ik een moeilijke vraag. Kopen om te verhuren zou ik niet snel doen, maar dit appartement heb ik reeds in eigendom en de kosten zijn al gemaakt om dit te verwerven (dit scheelt uiteindelijk ook in verhuurrendement, want deze hoef ik niet meer mee te tellen bij de initiële investering). Bij verkoop denk ik dat ik er 125.000 a 130.000 euro voor kan krijgen (1slp bj. 2000). Bij verhuur 490-510 euro + 25 euro gem. kosten. Op de beurs kan ik makkelijk 3% halen. Het zit allemaal nogal dicht bij elkaar, daarom dat ik er niet goed uit kom

Hoeveel netto-huur verwacht je te krijgen. De gem. kosten die je huurder betaald zal je voornamelijk moeten doorstorten, en er zijn ook nog andere kosten die je zult hebben. Op hoeveel heb je deze kosten geschat? Op hoeveel leegstand reken je? Hoeveel tijd denk je dat je aan je verhuurappartement zult besteden?

Wel is het zo, dit is altijd een eigenaarsappartement geweest, en is dus in een goede staat. Echter zoals ik al gezegd heb, het is van rond 2000 dus binnen een jaar of 5-7 jaar gaan de grotere kosten komen (renovatie badkamer, evt keuken, vervangen gasketel enz...).

De berekening heb ik in ieder geval gemaakt:

Aankoopkosten 0%
Aankoopprijs 130.000 (in dit geval mijn verkoopprijs).
Beheerskosten per jaar 400 euro (huurder betaald wel 25 euro gem. kost).
Leegstandspercentage 5,0%
Renovatiekost ten opzichte van de huur 8,0%
Inflatie 1,50% jaarlijks over 20 jaar
Waardestijging 1,50% jaarlijks over 20 jaar.
Belastingen (onroerende voorheffing, KI).

Met eigen geld zou mij dit een IRR opleveren van 3,30%.
Mits hypotheek op 20 jaar Q80 en een percentage 2,10% is de IRR 7,20%.

Ik ging er in mijn vorige commentaar van uit dat je dit vrij van hypotheek bezat en dat zo wou houden.

De hefboom van een (hernieuwde) hypotheek is de enige manier waarop dit enigszins te verantwoorden kan zijn. Goed narekenen wat de fiscale effecten zouden zijn, en er rekening mee houden dat die kunnen veranderen!

Ja wacht maar het gaat nog moeilijker worden. Op dat appartement zit nu nog een woonbonus uit de goede oude tijd he (2010).

Ik wilde de hypotheek die er nog op rust over te zetten naar onze nieuwe woning maar dat blijkt niet evident te zijn. Moet ik dus toch nog eens goed voor informeren.

Het wordt er precies ook in 2017 niet goedkoper op.

of nog:

https://www.hln.be/geld/economie/huizen ... r~ae1b4743

Ergens stond ook te lezen dat steeds meer huizen worden gekocht zonder krediet door verhuurders en de markt evolueert naar een huurdersmarkt...

Al heimwee naar de discussies van 2 jaar geleden...

6 jaar geleden bedoel je.

Woningen worden zogezegd duurder dankzij leningen, en toch kennen banken steeds minder hoge quotiteiten toe op leningen.

Prijzen die hoger liggen, hogere %-age eigen middelen bij aankoop en steeds meer spaargeld zijn strijdig met de bewering dat een woning onbetaalbaar "wordt". Een eigen woning is en was al onbetaalbaar voor velen. Maar dit feit heeft geen enkele invloed op de prijs van een woning, want die personen zijn huurders en stimuleren dus de huurprijzen, het zijn de kopers (en verkopers) die de kooprijzen bepalen.

Ik was vorige week op de Nederlandse televisie een programma aan het volgen over de vastgoedprijzen in Nederland.
Amsterdam kwam daar ook aan bod, huizen gemiddeld 3 weken op de markt, verkocht 10-tallen duizenden euro's boven de vraagprijs, in 79,1% van de gevallen wordt de woning verkocht BOVEN de vraagprijs... Absurd. En niet alleen in de grootsteden is dit het geval, ook in de rand.
De potentiële kopers brengen vaak onmiddellijk bij het bezoek al een bod uit op de woning.
Pas op... d'er zitten 'koopjes' tussen waar dan wel 'wat werk' aan is of waar iets minder plaats is (30m²... een dubbele garagebox dus).

Een paar maand terug een opbrengstpand in Brussel gaan bekijken, rijhuis ingericht in appartementen, niet ver van Europese wijk.
Eerste bezoekdag, 10-tallen bezoekers, prijs op het eerste gezicht redelijk, maar probleempjes niet vermeld in de advertentie:
- 1 appartement in werkelijkheid een kleine studio en niet vergund stedebouwkundig, hier ontbrak ook een badkamer en toilet (?) en de keuken is te klein (voor een toilet laat staan een badkamer).
- 1000 Brussel ipv 1040 Etterbeek zoals in de beschrijving
- 1 appartement in wekelijkheid vergund als commerciele ruimte met de slaapkamer in de kelder alsook de badkamer. Beide
zonder venster of ventilatie
- 1 appartement kon niet bezichtigd worden

Algemene staat "rustiek". Niet regulariseerbaar in 4 appartementen, mogelijk in 3 appartementen maar dan wel mits brandvertragende compartimentering, enz...

De papieren van de stedebouwkundige vergunning konden op de bezoekdag niet ingekeken worden.

Verkocht tijdens de eerste bezoekdag.

ronnie schreef: ↑2 oktober 2017, 17:23 ...
- 1000 Brussel ipv 1040 Etterbeek zoals in de beschrijving
...

Ligging ligging ligging is in Brussel even belangrijk als in andere gemeentes.
1030 Schaarbeek heeft zo bijvoorbeel betere locaties dan Etterbeek.
1000 Brussel is enorm groot hé. Ik veronderstel dat het niet in het centrum van Brussel was dan?

Als er geen toilet is dan is het toch niet 'bewoonbaar'?

Pas op, toiletten liggen heel gevoelig. In India is er zelfs een komedie gemaakt over een pas getrouwd koppel waarvan de vrouw al direct wil scheiden van haar man omdat hij geen toilet in hun huis heeft voorzien.

Een paar vraagjes van een nieuweling (maar ik ben al ruim een jaar op zoek naar een pand voor alleen te verhuren):
Als een vermogenseigendom verkocht wordt bestaande uit meerdere wooneenheden en de huidige eigenaar, de huur incasseert door rentmeesterschap van een vastgoedmakelaar: kan je er zekere van zijn dat alles in orde is voor te verhuren? Er zijn lopende huurcontracten -wat goed is-, maar moet het rentmeesterschap ook overgenomen worden?
En zou er mogelijk boete/franchise of iets anders betaald moeten worden als dit opgezegd wordt door de nieuwe eigenaar? Of stopt dit rentmeesterschap gelijk met het einde van de huurcontracten?
In dit geval is het bijna 10% van de maandelijkse huur. Nu had ik niet laten vallen dat ik het rentmeesterschap op wil zeggen, om -indien het tot een bod komt- de makelaar toch niet zo duur mogelijk probeert te verkopen. Omdat hij dan mogelijk denkt dat hij nog maandelijks kan incasseren van de verhuur van het pand.

Er is bijvoorbeeld een EPC opgemaakt maar die dateert van begin 2000. Volgens wat ik gelezen heb op internet zouden die na 10 jaren vervallen. Dus eigenlijk zou de huidige eigenaar dus nu een nieuw EPC rapport moeten laten maken? En als je dit als koper niet opmerkt, stem je eigenlijk 'stilzwijgend toe' dat dit niet hoeft?

Ik had hier een account gemaakt om een paar mensen een PB te sturen ivm iets wat ik op het oog heb. Maar er moet een aantal geposte berichten zijn voordat dit kan. Dus er gaan er nog volgen!

Rentmeesterschap is geen enkele garantie dat wat dan ook in orde is, en nog veel minder (in tegendeel) als de rentmeester tegelijk verkopend agent is want deze heeft dan totaal andere belangen dan jij.

Contract rentmeester opvragen, alsook copies huurcontracten, plaatsbeschrijvingen, stedebouwkundige inlichtingen, geldige EPCs, keuring electriciteit, bewijs betaling laatste 3 huren alvorens bod uit te brengen of compromis te tekenen.

Ongeldig EPC bij tekoopstelling = mogelijk geldboete voor verkoper. Zeg gewoon dat je de EPCs wil zien, je gaat dezelfde gebruiken de eerste keer dat je huurders zoekt.

ronnie schreef: ↑25 januari 2018, 20:29 Rentmeesterschap is geen enkele garantie dat wat dan ook in orde is, en nog veel minder (in tegendeel) als de rentmeester tegelijk verkopend agent is want deze heeft dan totaal andere belangen dan jij.

Contract rentmeester opvragen, alsook copies huurcontracten, plaatsbeschrijvingen, stedebouwkundige inlichtingen, geldige EPCs, keuring electriciteit, bewijs betaling laatste 3 huren alvorens bod uit te brengen of compromis te tekenen.

Ongeldig EPC bij tekoopstelling = mogelijk geldboete voor verkoper. Zeg gewoon dat je de EPCs wil zien, je gaat dezelfde gebruiken de eerste keer dat je huurders zoekt.

Bedankt, hier ga ik nu onmiddellijk mee aan de slag!

Over het EPC: dit was opgesteld in 2003 (het was toen geen nieuwbouw) en nu is het 2018, dus is het certificaat 15 jaren oud. Volgens de site (vlaanderen.be) gaat een certificaat maar 10 jaren mee (tenzij nieuwbouw vanaf 2006, wat niet zo is). Er is ook schriftelijke publieke reclame en het referentienummer van het EPC staat er ook bij. Dus eigenlijk zou ik een nieuw EPC kunnen vragen?


Waarom besparen op een paar honderd euro terwijl de verkoper een paar ton gaat cashen? Het nieuw EPC zou dus mogelijk negatief kunnen uitvallen? Ik bedenk me net dat er geen zolder is, dus zolderisolatie niet mogelijk is. Dus nieuwe isolatie betekent plafond opbreken en isolatie steken en nieuw plafond...

Note: ik krijg de link van de site van vlaanderen niet gepost, ook niet met de juiste tool. Het wordt als spam bezien.