Bedankt voor het delen van dit verhaal,
Ik apprecieer ten zeerste de openheid en de zorgvuldige details die hier omschreven worden, daar dient idd dit soort fora voor.

Wij zijn ook net ingestapt in de aankoop van een app op plan, zijnde een totaalproject van 27 app, waarvan we er 1 aankopen om zelf te gaan bewonen.
Met bijkomend ondergrondse parkeerplaats en kelderberging.
Op dit moment hebben wij een reservatiedocument getekend ( 10 november 2025 ) , na advies bij een eigen notaris ( een andere dan van de verkoper / bouwheer / promotor ).
Dit reservatiedocument is volgens onze notaris NIET rechtsgeldig, omdat er op dat moment nog geen basisakte bestond.
Ondanks de niet rechtsgeldigheid van die reservatie zag onze notaris er niet te veel problemen in, want dit is tegenwoordig de gang van zaken.
Verkopers/ promotors willen asap kopers binden.
"Ons " appartement is dus aangeduid momenteel als verkocht op de website vd promotor.
Maar als het erop aankomt zouden we op dit moment nog wel kunnen terugkomen op onze aankoop.

De basisakte - opgemaakt en getekend op 24 december 2025 - hebben we vorige week gewoon per mail ontvangen.
Ik verwacht dan ook eerstdaags een voorstel tot ondertekening van de definitieve aankoopakte.
Vanaf dan kunnen we niet meer terug natuurlijk.
Voor zover we weten zijn op dit moment 10 vd 27 appartementen toegewezen, dus met registratiedocument.

We hebben op dit moment geen reden om te twijfelen aan de goede gang van zaken en de goede bedoelingen van de promotor.
Hij heeft reeds verschillende projecten achter de rug, maar je weet natuurlijk niet de details over de specifieke aankopers en appartementen uit het verleden.
Qua timing zouden werken starten op 1 maart 2026 en oplevering voorzien april 2028.
Zo is ons mondeling gezegd. Uiteraard worden die data schriftelijk vermeld in de definitieve aankoopakte.

- Als jullie weet hebben van clausules die we best laten opnemen in onze definitieve aankoopakte, dan zou het delen hiervan zeer welkom zijn.

Gewoon ter voorkoming van problemen achteraf.
We zijn vroeg in het project, en bij deze verwittigd, van "wat als ... " .
Ik zal dan ook met veel belangstelling het vervolg van deze draad blijven lezen.
Veel moed aan Eteab alvast, en aan alle anderen die in dit soort scenario terechtkomen. Ik hoop dat de meerderheid onder ons hiervan toch gespaard kan blijven en er toch voldoende bona fide promotoren zijn, met wie alles vlot verloopt.

Met dank voor alle info.

Beste Defons,
Gefeliciteerd met jullie beslissing om een appartement op plan aan te kopen. Zeeer slim van jou dat je nu al info bij ervaringsdeskundigen komt opvragen.
10 van de 27 appartementen reeds verkocht, is al een mooi getal. Waarschijnlijk zal het voor de promotor nog onvoldoende zijn om op korte termijn de bouwwerken op te starten. Zeker als er nog geen akten verleden werden, lijkt 1 maart al bijzonder snel.
Graag deel ik enkele aandachtspunten uit mijn eigen ervaring. Het is geen volledige lijst, maar wel een stevige eerste aanzet. Ik som ze willekeurig op.

1. Rechtsbijstandverzekering
Als je er nog geen hebt, overweeg dan zeker een goede rechtsbijstandverzekering. Het lijkt misschien een vreemde eerste tip, maar bij discussies of problemen geeft dit enorm veel gemoedsrust. Zonder verzekering merken veel kopers dat de kosten van advocaten hen beperken in hun mogelijkheden om hun rechten te verdedigen.
Let wel: vaak gelden wachttijden van één tot twee jaar. Nu afsluiten betekent dus dat je er mogelijk pas later beroep op kunt doen. Bouwen brengt altijd uitdagingen met zich mee, dus een vangnet is geen overbodige luxe.

2. Maximale uitvoeringstermijn
Je vermeldt een voorziene oplevering in april 2028. Controleer goed hoe de uitvoeringstermijn in de akte omschreven staat. Meestal gaat het om werkdagen, niet kalenderdagen.
In ons dossier ging het om 450 werkdagen, wat neerkomt op ongeveer 200 werkdagen per jaar. Kijk dus naar de officiële startdatum van de werken en tel vanaf daar.
Laat zeker niet toe dat er meer werkdagen worden opgenomen dan redelijk is. Promotoren rekenen doorgaans al wat marge in.

3. Dagvergoeding bij vertraging
De dagvergoeding wordt pas relevant wanneer de maximale uitvoeringstermijn overschreden wordt.
Bij ons stond expliciet vermeld: “De vergoeding is contractueel van rechtswege en zonder ingebrekestelling verschuldigd.” Dat bleek bij andere kopers niet zo te zijn, en het is een bijzonder sterke clausule. Laat je notaris iets gelijkaardigs opnemen.
Bepaal een realistische dagvergoeding, in verhouding tot de huidige huurprijzen.
Laat ook opnemen dat bij laattijdige betaling wettelijke nalatigheidsinteresten verschuldigd zijn.
Vraag de promotor gerust naar zijn eigen algemene voorwaarden. Vaak zijn die bij wanbetaling behoorlijk streng. Het is perfect billijk om dezelfde logica toe te passen voor jouw dagvergoeding.
Laat verder opnemen dat de dagvergoeding geïndexeerd wordt, en vermeld welke index op het moment van ondertekening geldt.

4. Afwijkende afmetingen
Bij appartementen, bergingen en autostaanplaatsen ontstaan vaak discussies over de effectieve oppervlakte.
Laat duidelijk opnemen dat de grondoppervlakte tussen de muren geldt, niet inclusief halve of volledige muurdiktes.
Afwijkingen zullen altijd mogelijk zijn, maar beperk ze contractueel en laat bepalen dat afwijkingen in plus of min aanleiding geven tot een evenredige financiële compensatie.

5. Lastenboek
Lees het lastenboek zeer grondig. De voorziene budgetten voor keuken, sanitair, vloeren, deuren… kunnen sterk variëren. Als je zelf wil bewonen, is de kans groot dat je supplementen wil — en die lopen snel op.
Vaak ben je verplicht met de leveranciers van de promotor te werken. Dat was bij ons ook zo. Ik had sterk de indruk dat de keukenbouwer ver boven normale handelstarieven zat.
Enkele tips:
• Vraag nu al een lijst van alle leveranciers. ideaal zou zijn dat je ook een clausule zou voorzien dat van deze leveranciers tenzij omwille van een duidelijke reden niet afgeweken kan worden. Zal niet evident zijn, meestal worden een aantal leveranciers pas in de loop van het traject vastgelegd.
• Vraag als “gewone particulier” bij deze leveranciers incognito offertes op. Dat geeft je een referentie voor de latere “handelswaarde”.
• Onderhandel waar mogelijk: bijvoorbeeld toestellen zelf aankopen en laten inbouwen zonder meerprijs.
• Teken je stopcontacten op plan en probeer deze inbegrepen te krijgen.
• Informeer naar de laadinfrastructuur op de autostaanplaats: wie staat waarvoor in? Hier bestaan intussen wettelijke verplichtingen.

6. Voorschotten op meerwerken
De Wet Breyne verbiedt voorschotten op meerwerken vóór de uitvoering.
In ons project betaalden sommige kopers al 50% van o.a. de keuken, zonnepanelen, airco,...meerkosten bij bestelling — volledig onterecht.
Bij problemen en inroeping van de voltooiingswaarborg worden zulke voorschotten niet terugbetaald. Wees dus alert.

7. Voltooiingswaarborg
Koop je van een promotor of rechtstreeks van een aannemer? Dat maakt een groot verschil.
Bij een promotor heb je doorgaans een 100% voltooiingswaarborg, wat de beste zekerheid biedt.
Lees de voorwaarden van de waarborg vooraf goed door. Alles wat niet contractueel vermeld staat, wordt bij inroeping van de waarborg niet uitgevoerd. Lees dus goed op basis van welke voorschriften ze eventueel tussenkomen. Probeer daar zo veel mogelijk zaken in jullie akte op te nemen. Later kan je daar waarschijnlijk niet meer van onderuit. Meestal staan ze enkel in wat er in het lastenboek staat. Probeer eventuele afspraken van meerwerken ook via uw akte te laten dekken.
Overleg de mogelijkheden met je notaris.

8. Planning
Probeer van bij de start een duidelijke planning te krijgen: wanneer welke werken gebeuren en wanneer welke schijven moeten worden betaald.
Dit is belangrijk voor je budget én voor je lening. Banken hanteren termijnen waarbinnen de ontleende som moet worden opgenomen. Bij vertraging kan dat extra kosten veroorzaken.
Vraag ook dat er op regelmatige basis (bijvoorbeeld maandelijks) een statusupdate van het project wordt gedeeld.

9. Plaatsbezoek
Zodra de ruwbouw klaar is, probeer dan vóór betaling van die schijf een plaatsbezoek te doen.
Dat laat je toe om alles na te meten en eventuele afwijkingen tijdig te signaleren.
Bij aanpassingen op plan is opvolging cruciaal om discussies te vermijden.

10. Wees correct, maar laat niet over je heen lopen
Promotoren beloven vaak de hemel op aarde. Dan mag jij gerust stevige garanties vragen.
De prijs is één ding, maar achter de prijs schuilen vaak “verborgen” elementen die pas boven water komen wanneer er problemen ontstaan.

Hopelijk heb je iets aan deze tips. Ik wens jullie een vlot verloop toe en vooral: een fijne toekomst in jullie nieuwe woning.

Bedankt Eteab,
Voor je uitgebreide tips en trics.
Een fijn gestructureerde reactie, en vooral terzake, daar hou ik wel van.
Contract is met een promotor.
Ik bespreek zeker de nodige details met onze notaris. Je opsomming kan ons daar zeker bij helpen.
Lastenboek met partners voor vloer en keuken is reeds bekend, met idd beperkte budgetten die we wellicht zullen overschrijden bij onze concrete keuzes.
Partners sanitair en elektriciteit zijn nog onbekend, en ook details over bvb vermogen van warmtepomp en zonnepanalen.
Aantal stopcontacten per ruimte is vermeld, extra's aan meerprijs, maar welke meerprijs, dat is nog een vraagteken.
Betaling in schijven is ook gedefinieerd, dus wet Breyne is zeker van toepassing
Qua rechtsbijstand lijkt me DAS een mogelijkheid, maar idd met een wachttijd van 2 jaar.
We zijn op onze "qui-vive" zoals we in Vlaanderen zeggen.

Nogmaals dank,

Dag Defons,
Fijn dat je de info op prijs stelt. Uw project zou als alles volgens plan loopt dus binnen iets meer dan 2 jaar opgeleverd moeten worden. Naar mijn gevoel perfect om nu al een rechtsbijstandverzekering af te sluiten. Meestal ga je pas op het einde ervaren wat er fout loopt. In het begin heeft de promotor meestal ook nog geen financiële problemen/uitdagingen. Niet dat die er altijd zijn. Neem de algemene voorwaarden eerst eens goed door en indien o.k. dan zou ik niet twijfelen. Is niet goedkoop maar in het kader van dergelijke uitgaven maar een detail. Heb je ze niet nodig, zoveel te beter. Dan kan je zodra alles achter de rug is de verzekering altijd opzeggen.
Veel succes met jullie onderneming.