Eind 2022 hebben we een appartement op plan gekocht. Het contract valt onder de Wet Breyne.
Voor wie die wet niet kent, even kort toelichten:

De Wet Breyne is een Belgische wet die kopers van nieuwbouwwoningen beschermt. Ze zorgt ervoor dat:
• je pas betaalt naarmate de werken vorderen
• er een verplichte aannemingsovereenkomst is
• de verkoper een voltooiings- en waarborgverzekering moet voorzien
Meer info op notaris.be https://www.notaris.be/wonen/bouwen-en- ... e-waarborg

Kort gezegd: ze biedt financiële én juridische zekerheid bij het kopen op plan of in aanbouw.

Probleem 1: overschrijding van de bouwtermijn

In het contract staat dat de maximale duurtijd van de werken 450 werkdagen bedraagt.
Volgens het contract zijn de werken gestart op 01/10/2022.
Na berekening komen wij uit op een einddatum van 08/01/2025.

De Wet Breyne en ons contract stellen duidelijk:

“Bij overschrijding van de uitvoeringstermijn is de verkoper automatisch een forfaitaire dagvergoeding verschuldigd aan de koper, zonder dat voorafgaand bewijs van schade vereist is.”

De verkoper werd intussen via aangetekend schrijven (wat volgens de wet zelfs niet verplicht is) in gebreke gesteld.
Hij betwist echter de startdatum en verwijst naar overmacht, maar heeft tot op heden geen enkel bewijs geleverd.
Ook onze advocaat heeft al meermaals om onderbouwing gevraagd, zonder resultaat.

Ondertussen is er nog geen dagvergoeding betaald. We bemiddelen nu al ruim acht maanden, maar zonder vooruitgang.
Daarom overwegen we, in overleg met onze rechtsbijstand, om een gerechtelijke procedure op te starten.
We zouden dit voorlopig alleen doen, omdat we de namen van de andere kopers niet kennen en een gezamenlijke actie de zaak mogelijk vertraagt.

Heeft iemand op dit forum ervaring met zo’n procedure onder de Wet Breyne?
Alle tips over de do’s & don’ts zijn welkom.

Probleem 2: voltooiingswaarborg en stilgevallen werken

De betaling verloopt volgens de gebruikelijke schijvenregeling van de Wet Breyne.
We hebben september schijf 10 van 12 betaald. Maar nu is de vooruitgang stilgevallen. Op de werf zie ik zo goed als geen aannemer meer actief.

Gemeenschappelijke delen (lift, nutsvoorzieningen, trappenhal, …) zijn nog niet afgewerkt.

In ons appartement zijn de pleisterwerken gedaan, en een eerste stuk vloer gelegd.
Het grootste deel moet nog parket worden.

Onrechtstreeks las ik dat recent nog een januari 2026 als voorlopige opleveringsdatum werd genoemd, maar dat lijkt vandaag onrealistisch. Verkoper zorgt de laatste jaren ook niet meer voor enige verslaggeving van de evolutie van de werken.

Wat betreft de voltooiingswaarborg: die moet volgens de Wet Breyne de volledige afwerking van het project garanderen, inclusief:
• gemeenschappelijke delen (lift, dak, gevels, technische installaties, tuin, …)
• privédeel van de koper (vloeren, keuken, sanitair, afwerking, …)
• binnen de afgesproken termijn

Dat zou dus ook de aanleg van de gemeenschappelijke tuin + wadi moeten omvatten — maar ik vraag me af of dat in de praktijk ook zo is.

Financiële bezorgdheid

De promotor heeft via een crowdfundingplatform een obligatielening van €1.500.000 uitgeschreven.
Die lening loopt binnenkort af, maar hij liet de investeerders weten dat hij slechts €375.000 op de vervaldag zal terugbetalen.
De rest zou in twee schijven volgen:

€375.000 eind januari 2026

€750.000 eind april 2026

Dat wijst volgens ons op financiële problemen.
Ook op de werf zelf is er de laatste weken nauwelijks nog activiteit.
Ons vermoeden: het geld is op.

Samenvattend

We willen nog steeds dat de promotor zijn project afwerkt, maar ons vertrouwen is weg.
Daarom willen we graag horen van andere kopers of forumleden:

Hebben jullie gelijkaardige ervaringen met de Wet Breyne?

Hoe verliep het activeren van de voltooiingswaarborg?

Wat dekt die waarborg bij jullie precies (ook tuinen, wadi’s, …)?

Hoe moeilijk/makkelijk was het om een dagvergoeding effectief te krijgen?

Alle ervaringen of tips zijn welkom.
Hopelijk helpt het ook andere kopers die in een gelijkaardige situatie zitten.

Ben je zeker dat er wel een voltooiingswaarborg is? Erkende aannemers moeten inmers maar een borgtocht stellen van 5%. Enkel niet-erkende aannemers moeten een 100% voltooiingswaarborg garanderen.

Als ik het verhaal hoor, vrees ik voor u dat het eerste geval van toepassing is. Je hebt dan geen enkele garantie dat het pand nog afgewerkt zal worden. Heb je een contractuele rechtsbijstand? Want anders zou het misschien wel aan te raden zijn om al advies bij een advocaat in te winnen.

Er is zeker sprake van de beschikbaarheid van een Voltooiingswaarborg. Deze werd bij de notariële akte gevoegd en door alle partijen ondertekend. Het betreft hier een aankoop op plan waarop de wet Breyne van toepassing is..

Wat de rechtsbijstand betreft zit het wel o.k. Ik heb een conflictenpolis die een vrij behoorlijke dekking biedt. Ik hoop anderzijds dat ik er zo min mogelijk beroep op moet doen, maar voor zover dit hier van toepassing is, biedt het toch enige gemoedsrust. Waarschijnlijk zullen er kopers zijn die niet voorzien zijn van dergelijke bijstand. Die zullen zich waarschijnlijk niet bewust zijn van de support dat ik hen hier zal bieden. Het is nl.zo dat om de voorlopige oplevering te laten doorgaan, ook de gemeenschappelijke delen (lift, inkom,...) afgewerkt moeten zijn. Zoals ik het zie, moet je dan maar 1 partij hebben die aan de kar begint te trekken...

Eteab schreef: ↑Gisteren 01:16 Er is zeker sprake van de beschikbaarheid van een Voltooiingswaarborg. Deze werd bij de notariële akte gevoegd en door alle partijen ondertekend. Het betreft hier een aankoop op plan waarop de wet Breyne van toepassing is..

Zoals eerder gezegd voor een erkende aannemer is een voltooiingswaarborg van 5% voldoende volgens de wet Breyne. Enkel niet-erkende aanneners zijn verplicht om 100% te storten. Vandaar mijn vraag welk bedrag is er juist gestort als voltooiingswaarborg? Als dat 100% is, moet je je geen zorgen maken. In het andere geval neem je best snel actie.

De wet Breyne geeft in sommige gevallen een vals gevoel van veiligheid aan kopers en daar maken sommige aanneners misbruik van.

Zal wel de 5% zijn, 100% voltooiingswaarborg kunnen maar weinig bedrijven financieel aan ...

Deze waarborg is er vooral gekomen om mensen nog vooruit te kunnen helpen als het misgaat, maar gesjost zijn ze sowieso ...

Zoals ik het begrijp is de borg niet door de aannemer van de werf aangegaan, maar door de verkoper projectontwikkelaar. Het is hij die ook als "verzekerde" in het certificaat vermeld staat. In het borgcertificaat staan 3 partijen vermeld. De borggever, hier een verzekeringsmaatschappij, de verzekerde, hier de verkoper/projectontwikkelaar en U, dat staat dan voor ons.

Ik zie daar geen enkel bedrag staan. Ik lees daar wel:
De Borg verbindt zich ertoe, onder de voorwaarden van dit certificaat, een voltooiingswaarborg of, bij wijze van uitzondering, een terugbetalingswaarborg te verstrekken,
• DE VOLTOOIINGSWAARB0RG = De bedragen betalen die nodig zijn om het Gebouw te Voltooien in geval van Tekortkoming door de Verzekerde overeenkomstig de Contractuele documenten
• DE TERUGBETALINGSWAARBORG = De bedragen terugbetalen die u al aan de Verzekerde heeft betaald, in geval van Tekortkoming door de Verzekerde, indien de Borg van mening is dat de constructie van het Gebouw materieel of juridisch onmogelijk is, of voor hem duurder blijkt uit te vallen.

Eteab schreef: ↑Gisteren 13:21 Zoals ik het begrijp is de borg niet door de aannemer van de werf aangegaan, maar door de verkoper projectontwikkelaar. Het is hij die ook als "verzekerde" in het certificaat vermeld staat. In het borgcertificaat staan 3 partijen vermeld. De borggever, dier een verzekeringsmaatschappij, de verzekerde, hier de verkoper/projectontwikkelaar en U, dat staat dan voor ons.

Ik zie daar geen enkel bedrag staan. Ik lees daar wel:
De Borg verbindt zich ertoe, onder de voorwaarden van dit certificaat, een voltooiingswaarborg of, bij wijze van uitzondering, een terugbetalingswaarborg te verstrekken,
• DE VOLTOOIINGSWAARB0RG = De bedragen betalen die nodig zijn om het Gebouw te Voltooien in geval van Tekortkoming door de Verzekerde overeenkomstig de Contractuele documenten
• DE TERUGBETALINGSWAARBORG = De bedragen terugbetalen die u al aan de Verzekerde heeft betaald, in geval van Tekortkoming door de Verzekerde, indien de Borg van mening is dat de constructie van het Gebouw materieel of juridisch onmogelijk is, of voor hem duurder blijkt uit te vallen.

Je hebt al aangegeven dat je een goede rechtsbijstand hebt, laat hun het begrijpen hoe het juist ineen zit en/ of je moet handelen of je safe zit.
Lijkt je dat niet beter dan hier wat te zeitten speculeren op een forum met mensen die je dossier niet kennen ??

Eteab schreef: ↑6 oktober 2025, 10:41
Daarom willen we graag horen van andere kopers of forumleden:

Hebben jullie gelijkaardige ervaringen met de Wet Breyne?

Hoe verliep het activeren van de voltooiingswaarborg?

Wat dekt die waarborg bij jullie precies (ook tuinen, wadi’s, …)?

Hoe moeilijk/makkelijk was het om een dagvergoeding effectief te krijgen?

Alle ervaringen of tips zijn welkom.
Hopelijk helpt het ook andere kopers die in een gelijkaardige situatie zitten.

Beste VoorheenCP1234, zie bovenstaande reden waarom ik dit op dit forum post. Mijn doel bestaat er dus in om op basis van reacties van andere te leren + mensen die ook of in de toekomst in deze vervelende situatie terechtkomen, betere inzichten te bieden. Niet mekaar afbreken, maar mekaar helpen. Begrijp je?

Maar als er een verzekeraar op de akte staat, heb je sowieso een 100% voltooiingswaarborg. Dus dan zou ik mij niet teveel zorgen maken.

Ik zou wel mijn rechtsbijstand al inschakelen om het proces te proberen versnellen. Want als je aannemer failliet gaat, ga je zelfs met die waarborg nog lang moeten wachten vooraleer het gebouw ooit afgewerkt is.

Eteab schreef: ↑Gisteren 15:35

Eteab schreef: ↑6 oktober 2025, 10:41
Daarom willen we graag horen van andere kopers of forumleden:

Hebben jullie gelijkaardige ervaringen met de Wet Breyne?

Hoe verliep het activeren van de voltooiingswaarborg?

Wat dekt die waarborg bij jullie precies (ook tuinen, wadi’s, …)?

Hoe moeilijk/makkelijk was het om een dagvergoeding effectief te krijgen?

Alle ervaringen of tips zijn welkom.
Hopelijk helpt het ook andere kopers die in een gelijkaardige situatie zitten.

Beste VoorheenCP1234, zie bovenstaande reden waarom ik dit op dit forum post. Mijn doel bestaat er dus in om op basis van reacties van andere te leren + mensen die ook of in de toekomst in deze vervelende situatie terechtkomen, betere inzichten te bieden. Niet mekaar afbreken, maar mekaar helpen. Begrijp je?

Nee, want je kan appelen niet met peren vergelijken ...

Tenzij jij hier al je documenten publiceert kan niemand weten of die in een gelijkaardige situatie zit ! Begrijp je dat ?

NS2SN schreef: ↑Gisteren 20:37 Maar als er een verzekeraar op de akte staat, heb je sowieso een 100% voltooiingswaarborg. Dus dan zou ik mij niet teveel zorgen maken.

Ik zou wel mijn rechtsbijstand al inschakelen om het proces te proberen versnellen. Want als je aannemer failliet gaat, ga je zelfs met die waarborg nog lang moeten wachten vooraleer het gebouw ooit afgewerkt is.

Inderdaad, als hij toch zo'n goede rechtsbijstand hebt, laat ze dan werken voor hun geld ! Minder stress en hoogstwaarschijnlijk sneller een oplossing of ten minste duidelijkheid.

Ik ga ervan uit dat dit forum een platform is om ervaringen te delen en niet om elkaar de mond te snoeren of verwijten te maken. Het onderwerp van bouwperikelen en rechtsbijstand – zeker wanneer de Wet Breyne (woningbouwwet) van toepassing is op de koop van een te bouwen/in aanbouw zijnde woning of aankoop op plan – is te ernstig om hier "rotzooi" te verkopen. Niemand is gebaat bij onwaarheden.
Mijn doel is dan ook om op een serieuze en zo transparant mogelijke manier mijn ervaringen te delen.

Beste reageerders,
Hoewel ik de behoefte begrijp, kan en wil ik hier niet alle dossierspecifieke details openbaar delen.
Ik ben ervan overtuigd dat sommigen onder jullie zelf al met deze problematiek geconfronteerd werden, er nog mee worstelen, of iemand in zo'n situatie kennen. Mijn specifieke situatie – met een onafgewerkte appartementbouw en ernstige vertragingen – sluit hier ongetwijfeld bij aan.
Mijn doel met dit bericht is niet om hier alle antwoorden te vinden, maar om mijn ervaring te delen en gezamenlijk inzichten te verwerven.
De Rol van mijn Rechtsbijstand
Ik heb mijn rechtsbijstand al ingeschakeld, maar het proces is complexer dan alleen 'een advocaat inschakelen'.
* Bemiddeling als Eerste Stap: De rechtsbijstand zal in eerste instantie altijd proberen om de zaak via bemiddeling op te lossen. Dit is een logische en veelal verplichte stap.
* Overstap naar Geschil/Geding: Pas als bemiddeling na geruime tijd geen vooruitgang boekt, kan je de rechtsbijstand vragen om toestemming te geven voor een geding.
Cruciale Keuze: De Advocaat
Dit is een cruciaal punt in mijn traject:
* Vrije Keuze bij Geding: Als de rechtsbijstand toestemming geeft voor een geding, krijg je vrije keuze van advocaat. Dit vind ik essentieel.
* Mijn Ervaring met de Eerste Advocaat: De advocaat die voor de bemiddeling werd toegewezen, voldeed niet aan mijn verwachtingen. Ik heb mijn onzekerheid over diens expertise direct bij mijn verzekering aangegeven. Na discussie heb ik me neergelegd bij hun keuze, omdat ik dacht dat het op dat moment vooral ging om extra druk uitoefenen op de verkoper.
* Bevestigde Onkunde: Inmiddels is de uitgeoefende druk onvoldoende gebleken en is mijn inschatting over de onbekwaamheid van de advocaat naar mijn mening bevestigd.
De Volgende Stap
Het is tijd om een versnelling hoger te schakelen naar een daadwerkelijk juridisch traject.
* Verzoek tot Geding: Ik heb een welonderbouwd verzoek bij de rechtsbijstand ingediend om groen licht te krijgen voor het aanspannen van een geding.
* Specialisatie: Als ik groen licht krijg, kan ik de zaak in handen leggen van een gespecialiseerd kantoor met een advocaat naar mijn vrije keuze. Ik verwacht eerstdaags hun reactie.
Oproep aan het Forum
Mijn observatie, gebaseerd op gesprekken met andere kopers, is dat velen (inclusief ikzelf) niet volledig thuis zijn in deze juridische materie.
* Constructieve Bijdrage: Ik wil hier graag mijn stappen en ervaringen delen en vraag jullie om constructief te reageren. Opmerkingen als "zaag hier toch niet en stap naar je rechtsbijstand" helpen niemand verder.
* Wederzijds Inzicht: Ik hoop dat forumbezoekers inzichten kunnen delen met mij (goede vragen stellen, tips geven) én dat anderen die in een gelijkaardige situatie zitten extra inzichten kunnen krijgen uit mijn traject.
* Net als onze bouwwerf is ook dit proces "UNDER CONSTRUCTION". Wees ervan overtuigd dat ik al heel wat stappen heb gezet en dat ik afhankelijk van de reacties de verdere vorderingen, voor zover nu voor mij binnen het lopende proces verantwoord, hier wil blijven delen.

Ik vind persoonlijk dat deze vraag absoluut thuis hoort op een forum als deze. Altijd fijn om ervaringen van anderen te horen, ook al is de situatie misschien niet 100% dezelfde.

Je verwoordt jezelf goed trouwens, complimenten daarvoor. Gewoon niet reageren op die zuren reacties van een gefrustreerd iemand, totaal geen meerwaarde.

Succes ermee, ken zelf helaas niets van de materie.

Er bestaat ook een juridisch forum.

even zoeken :
https://juridischforum.be/search.php?keywords=breyne
Er zijn 471 resultaten gevonden: breyne
Gebruikte zoekopdracht: breyne