Mijn partner en ik hebben een bepaald huis op het oog. Vergeleken met andere huizen waarop we hebben geboden merk ik echter dat veel gratis online schatters de pandwaarde significant lager schatten dan de maximumprijs waar wij aan denken (1/5 schatters die ik bekeek zat rond dezelfde prijs, de rest 15%-30% lager). De verkoper heeft ook dergelijke schatters en een schatting van een immokantoor (zonder huisbezoek) gebruikt en heeft op basis daarvan de vraagprijs gezet op iets van 15%-20% onder onze maximumprijs.

We zijn er echter van overtuigd dat de vraagprijs een pak te laag is vergeleken met andere huizen waarvan we de uiteindelijke verkoopprijs kenden, gezien de grote hoeveelheid aandacht die het huis krijgt online en het feit dat de eigenaar ~30 bezoeken heeft gepland nadat het huis een kleine week te koop stond ... Ik moet er hier bij zeggen dat het in de gemeente Leuven ligt, waar de huizenmarkt zeer competitief is.

Terwijl ons maximumbod perfect betaalbaar is voor ons voor een huis van dezelfde waarde (ons budget voor aankoop + renovatie hadden we eerder al laten simuleren voor een 10%+ grotere som), is het grote probleem de verplichte schatting van de bank vanaf dit jaar. Met ons maximumbod zitten we aan een quotiteit van <80%, maar als de bank de pandwaarde werkelijk 15% lager inschat zitten we in het slechtste scenario aan 90+% quotiteit. We denken dat een schatting met huisbezoek de waarde nog wel wat naar omhoog zou kunnen trekken, omdat bijna alles in het huis recent gerenoveerd is en de kamers erg goed ingedeeld zijn, maar wie weet met hoeveel.

Hierom zijn we ons gaan informeren bij een aantal banken, maar kregen enkel vreemde antwoorden.
1) BNP Paribas en Argenta zeiden inderdaad dat ze vanaf dit jaar wettelijk een schatting moeten gebruiken voor het bepalen van de quotiteit. Bij Argenta kan men wel lenen boven 90% in het ergste geval, aan een hoge interest.
2) Keytrade geeft aan dat als hun interne schatting leidt tot een quotiteit van <85%, dat ze geen externe schatting doen, anders wel.
3) AXA zei dat ze "in principe" geen schatting doen bij leningen aan <80% van de aankoopprijs. Dit hebben ze ook geverifieerd met hun collega's in Leuven, maar ze konden ons wel bewust geen garantie geven (zoals alle banken lijkt me ...).
4) KBC zegt dat ze de quotiteit gewoon bepalen op basis van de aankoopprijs, maar wel intern ergens een schatting doen om de wetgeving te volgen.

Mijn vragen zijn nu als volgt:

1) Antwoorden 3-4) hierboven zijn tegenstrijdig met hoe ik de nieuwe regels begreep. Kunnen ze dit echt op een of andere manier juridisch correct regelen of krijgen we gewoon een onaangename verrassing als we effectief een lening proberen aan te gaan voor dit huis? Vooral bij KBC vind ik het verdacht dat ze geen voorwaarden vermelden.
2) Wat zijn jullie ervaringen met de nieuwe verplichte schatting vanaf 2022? Kan deze wel eens tegenvallen en met hoeveel?
3) We hebben ook geprobeerd om meer transparantie te krijgen over het schattingsproces en of er misschien al een simulatie kan gebeuren (zover ik begrijp gebeuren de meeste verplichte schattingen gewoon met interne calculators van de bank). De meeste banken zeggen hier echter niet veel over. Argenta gebruikt Gudrun voor hun schattingen, maar die willen geen schatting doen zonder huisbezoek. Zijn er erkende schatters die we nu zouden kunnen gebruiken om binnen de paar dagen een beperkte schatting te doen, zonder huisbezoek (maar tegen betaling natuurlijk), om zekerheid te hebben over een minimumschatting?

Extra info:
1) Een extra huisbezoek met schatter is niet mogelijk vanwege de snelle verkooptermijn.
2) Een opschortende voorwaarde over het verkrijgen van een krediet is mogelijk maar lijkt ons zeer riskant. We hebben onze beste "deal" tot nu toe al kwijtgespeeld met het hoogste bod omdat de verkoper die voorwaarde te moeilijk vond. Het gaat hier ook over een eenmalig bod onder gesloten omslag dus achteraf onderhandelen met de verkoper is niet mogelijk. Helaas zijn de meeste verkopers in Leuven niet zo blij met opschortende voorwaarden ...
3) We dachten dat een opschortende voorwaarde i.v.m. het verkrijgen van een hoog genoege schatting misschien iets lichter was dan de bovenstaande, maar de eigenaar vond het vrij soortgelijk. We kunnen ze gebruiken van hem apart maar het kan natuurlijk in rekening genomen worden bij het bepalen van het winnende bod.

Er is nog steeds het verschil tussen de geschatte waarde en de verkoopprijs. Geen enkele verkoper moet aan de geschatte waarde verkopen. Lager mag en hoger ook. Liggen beide getallen extreem ver uit elkaar, dan kan een bank 'zich moeien'.

Dat is inderdaad precies het verschil dat me bezig houdt. Ik heb echter wat op dit forum rondgekeken en vind erg weinig ervaringen i.v.m. de nieuwe regeling vanaf dit jaar. Weliswaar een aantal threads over "te hoge" schattingen, maar nooit over "te lage" ...

Een lening is nog altijd een gunst van de bank, en een huis is waard wat de koper ervoor wil betalen.
Het is aan de koper om ervoor te zorgen dat hij zijn lening rondkrijgt bij de bank ongeacht de waarde van het pand.

De meeste gebruiken een intern model op basis van geodata (bv rockestate) om aan de wetgever te kunnen aantonen dat ze niet teveel 90%+-leningen in hun portefeuille hebben. Bij de meeste banken zoals bvb (KBC) is er dus geen impact op uw quotiteit. Er zijn wel andere banken (bv Argenta) waar er wel een impact zou kunnen zijn.

Interessant. Ik vermoed dan wel dat 100%+ nooit toegelaten is, dus als het intern model tot zo'n schatting leidt, zullen ze waarschijnlijk toch werken met een externe schatting zoals we net bij Keytrade hoorden (daar was de grens weliswaar 85%) ... Die kans lijkt me wel extreem klein, maar het is moeilijk dat je hier als koper eigenlijk nooit volledige zekerheid over hebt op voorhand.