Dag iedereen,

ik ben compleet nieuw hier, en ik ben ook niet echt thuis in de wereld van leningen, huizen kopen, enzovoort.
Vorige week zijn mijn man en ik langsgeweest bij de Hypotheekwinkel, om te weten wat ons budget is voor het kopen van een huis. Perfecte uitleg gekregen, heel interessant gesprek gehad, en voor mij ook erg leerrijk.

We gingen er met een goed gevoel buiten, tot we de volgende dag het nieuws hoorden dat er een mogelijkheid bestaat dat we vanaf eind mei moeilijker een lening zouden kunnen aangaan, als we niet 20% van het aankoopbedrag zelf kunnen leggen (wat we niet kunnen nu)

Bij mijn man is het alle hens aan dek en hoe sneller we een huis hebben, hoe beter volgens hem.
Ikzelf moet wennen aan het feit dat we een huis gaan kopen, dat we net weten wat ons budget is, en dan komt nog eens die druk erbij, dat we voor eind mei iets zouden moeten vinden. Héél veel discussie geweest dus bij ons thuis de voorbije dagen...

Nu liet de hypotheekwinkel ons weten dat we niet moeten panikeren, dat die maatregel nog niet goedgekeurd is, en dat we niet overhaast te werk moeten gaan. Even minder stress voor mij, maar mijn man blijft bij zijn standpunt : nu intensief in actie schieten en alle huizen gaan aflopen, zodat we niet het risico lopen om (bij goedkeuring van die 20% eigen inbreng) meer rente zouden moeten betalen bij de banken, als we toch het volledige bedrag willen lenen.
Mijn logica (kan compleet verkeerd zijn, ik weet het niet) : op het gemak kijken, maar niet met de druk van de deadline. Volgens iedereen is lenen nu spotgoedkoop, dus is het op zich zo'n ramp als we wat langer zouden zoeken, dat we dan de mogelijkheid lopen om (misschien?) wat meer rente te moeten betalen?

Ik zie door het bos de bomen niet meer, en vroeg me af of iemand wat meer inzicht kan geven hierin? Meningen? Nog mensen die in die situatie zitten nu?

Je weet wat ze zeggen over haast en spoed...

Daar komt dan nog eens bij dat dit een serieuze investering betreft, die wil je niet snel snel in iets beleggen natuurlijk.

die 20 % daarentegen, ik vrees dat het tegen mei echt wel zo zal berekend worden op alle banken.
ze zullen hier weinig keuze hebben.

Die 20% is inderdaad wel een pak, maar het verhaal er achter begrijp ik wel.
Met alle 100% leningen die er de laatste jaren gebeurd zijn, moeten de huizenprijzen maar een beetje zakken en
is het weer miserie bij de banken.

Ik zou zeker niet te snel in actie schieten nu, daar kan je later alleen spijt van krijgen.
Moet je toch 20% op tafel leggen, dan heb je alleen nog meer tijd en kan je gerust rondkijken tot jullie wat meer gespaard hebben, daar is niks ergs aan.

1) Een huis is geen brood, ja je kan er nu al veel gaan bezichtigen, dat kan ook geen kwaad, maak er desnoods telkens een leuk uitstapje van Maar om zomaar snel snel iets te kopen, dat ga je je mogelijks zwaar betreuren.

2) Ja, het kan dat die 20% eigen inbreng nodig zal zijn tegen mei, so what? In mijn opinie, als je die er niet kan leggen, zou je beter eerst eens kijken of het aankopen van een eigen woning wel zo voordelig uitkomt? Of je niet beter bent met nog wat te wachten met een huis te kopen.

3) Ruzie of niet, een huis koop je met 2, je man kan je niet dwingen hoor, als jij zegt nee, dan is het nee. Je moet met 2 zijn om met 2 een huis te kopen.

Dat men tegenwoordig niet meer (zoals vroeger) aan meer dan 100% quotiteit kan lenen (inclusief registratiekosten en/of notariskosten) was nog aanvaardbaar.

Als men echter maar aan 80% quotiteit zal kunnen lenen =>20% + notariskosten + registratiekosten (of bij sommige banken een deel van de btw) zelf te financieren dan kan men wel eens een Self-Fulfilling Prophecy creëeren.
(NBB vraagt maatregelen voor het geval dat de huizenprijzen dalen, de maatregel veroorzaakt dit net)

Heel de maatregel is in dat opzicht kortzichtig: zelfs bij een quotiteit richting de 100% is er vaak geen probleem:
-na de aankoop opwaardeert de woning door opfrissing/renovatie
-al na enkele jaren afbetaling daalt de quotiteit de facto onder de 80%
-na enkele jaren is de afbetaalcapaciteit van de ontleners vaak een stuk hoger (loonsstijging)
-zelfs bij een gedwongen verkoop die minder opbrengt dan de uitstaande lening kan de bank zijn geld recupereren bij de ontleners (zolang deze niet met de noorderzon verdwijnen of sterven uiteraard)
Desondanks start de kredietnemer met een hoger dan gemiddelde rentevoet, die eens zijn leenvoorwaarden verbeterd zijn niet makkelijk (herfinanciering met bijbehorende kosten) naar beneden word bijgesteld.

ALS de NBB dan toch absoluut banken restricties wil opleggen bij leningen >80% quotiteit, die ze uiteraard gaan doorrekenen in een hoger % aan rente, dan zouden ze banken simultaan moeten verplichten om renteherziening automatisch toe te passen eens de ontlener zijn quotiteit onder de 80% daalt. (in je contract bepaald bij ondertekening reeds) Het zal de vergelijkbaarheid van hypothecaire leningen echter niet vooruit helpen.

Lirec schreef:Dat men tegenwoordig niet meer (zoals vroeger) aan meer dan 100% quotiteit kan lenen (inclusief registratiekosten en/of notariskosten) was nog aanvaardbaar.

Quotiteit max. 90 % met 10% eigen inbreng vind ik veel realistischer.
Zelf werk ik voor een niet nader genoemde financiële instelling en ik hou me dagelijks bezig met hypothecaire kredieten.
Door de eigen inbreng te verhogen naar 10% bezit je als bank/kredietgever en consument meer zekerheid, je hebt een soort van buffer.

Ontlenen aan 100% quotiteit is sowieso uit den boze, spaar eerst liever voor een onroerend goed dan te lenen aan quotiteit 100%.

Lirec schreef:
Heel de maatregel is in dat opzicht kortzichtig: zelfs bij een quotiteit richting de 100% is er vaak geen probleem:
-na de aankoop opwaardeert de woning door opfrissing/renovatie
-al na enkele jaren afbetaling daalt de quotiteit de facto onder de 80%
-na enkele jaren is de afbetaalcapaciteit van de ontleners vaak een stuk hoger (loonsstijging)
-zelfs bij een gedwongen verkoop die minder opbrengt dan de uitstaande lening kan de bank zijn geld recupereren bij de ontleners (zolang deze niet met de noorderzon verdwijnen of sterven uiteraard)
Desondanks start de kredietnemer met een hoger dan gemiddelde rentevoet, die eens zijn leenvoorwaarden verbeterd zijn niet makkelijk (herfinanciering met bijbehorende kosten) naar beneden word bijgesteld.

Ik persoonlijk vind het wel een goede maatregel.
80% van de aankoopwaarde is misschien wel redelijk streng, dat zou wat mij betreft ook 90% mogen zijn.
De puntjes die je aanhaalt om 100% quotiteit te verdedigen zijn wel heel rooskleurig gesteld.
- Renovatie en opfrissing kosten ook geld. Ik weet ook wel dat er momenteel heel wat koppels zijn die meer lenen dan in feite nodig omdat ze budget vrijhouden voor renovatie, maar in feite is dat een scheefgetrokken situatie.
- Als je begint aan 100% zit je pas na 1/4 van de volledige termijn aan 80%. Rekening houdend met het feit dat de meeste relaties stuklopen op deze termijn, lijkt me dit dus wel een risicoperiode.
- Loonstijgingen met de indexering reken je best niet mee, die betaal je sowieso al dubbel en dik terug in de winkel en aan nutsvoorzieningen. Daarnaast zijn de eerste jaren na aankoop van de woning ook de piekperiodes voor gezinsuitbreiding. Eerste jaren na aankoop zal afbetaalcapaciteit dus vooral dalen in de meeste gevallen.
- Minprijs bij verkoop is heel moeilijk te recupereren. Loonbeslag en dergelijke is niet meteen iets waar een bank staat voor te springen.

Zoals gesteld vind ik die 80% wat streng, maar van mij mogen ze gerust een maatregel invoeren dat je maximaal 90% van de aankoopsom kan lenen zonder uitzondering. Dat zou dan betekenen zonder eigen inbreng van 10% + notaris en registratie geen mogelijkheid tot aankoop woning.
Voor de aankoop van je woning dien je in mijn mening toch eerst te sparen. Als je niet in staat bent om circa 40-50k te sparen, dan stel ik me ook de vraag hoe je ineens met die afbetaling zou kunnen omgaan.

Ze spreken wel over "20% van het totale bedrag". Mss zijn de aankoopkosten dan reeds meegerekend?

Meldaboy schreef:

Lirec schreef: Als je niet in staat bent om circa 40-50k te sparen, dan stel ik me ook de vraag hoe je ineens met die afbetaling zou kunnen omgaan.

Dat hangt toch enorm van de situatie af? Wij hebben destijds meer dan 100% geleend (102,5% denk ik) en betekenen toch weinig of geen risico voor de bank. Jonge mensen met een goed inkomen (en een goed diploma) maar met weinig spaargeld, worden nu gedwongen om de aankoop van hun woning uit te stellen. In ons geval zou dat minstens 5 jaar geweest zijn, rekening houdend met het feit dat intussen:
- je huur blijft betalen
- de huurprijs wél omhoog gaat met inflatie
- de huisprijzen stijgen, gemiddeld met méér dan de inflatie (niet altijd, akkoord, maar ik heb nog altijd geen correctie gezien)
- er intussen soms kinderen komen (niet iedereen begint te werken/verdienen op zijn 18 jaar) en er dus al een huurwoning moet gezocht worden ipv een appartementje...

Los daarvan geef ik je wel gelijk en begrijp ik de maatregel ook wel. Alleen: sommige mensen verliezen hierdoor echt wel wat vrijheid. Ook mensen voor wie de zwaardere lening perfect haalbaar was en die een goede terugbetalingscapaciteit hebben.

Iedereen zit te schieten op de NBB, maar laat ons niet vergeten dat dit een regel is die van bovenaf komt, van de ECB en de banking supervision organen. Dus de kans dat dit 'niet goedgekeurd zal worden' is redelijk onbestaande. Zoals een vorige poster terecht opmerkte, dit ZAL zo zijn.

Maar om dan in zeven haasten een huis te kopen, dat is een brug te ver. Zet u eens op uw gemak neer met uw man, bekijk uw spaarritme, hoeveel cash u nu beschikbaar hebt, en hoe snel deze berg kan aangroeien.

Bozzie schreef: - er intussen soms kinderen komen (niet iedereen begint te werken/verdienen op zijn 18 jaar) en er dus al een huurwoning moet gezocht worden ipv een appartementje...

Los daarvan geef ik je wel gelijk en begrijp ik de maatregel ook wel. Alleen: sommige mensen verliezen hierdoor echt wel wat vrijheid. Ook mensen voor wie de zwaardere lening perfect haalbaar was en die een goede terugbetalingscapaciteit hebben.

Even heel cru zijn. Kinderen zijn een keuze. Een keuze die kan en zou moeten uitgesteld worden afhankelijk van hoe belangrijk men een koopwoning vindt boven een huurwoning.

Serieus Poldermol? Ik bedoel, echt serieus?

Als het op geld aankomt (en ik ga het maar bij dat aspect laten, want de rest is toch persoonlijk), kan het je trouwens ook een dure aangelegenheid worden, dat uitstellen van de kinderwens. Er zijn hoe langer hoe meer koppels die geen kind meer kunnen verwerken zonder medische hulp en dat varieert van leeftijd, maar heel wat zijn dames boven de 28, het is namelijk cru gezegd, al erg laat voor een vrouw om dan pas een eerste maal zwanger te worden (en dan bedoel ik biologisch gezien en niet maatschappelijk). Er wordt zodanig vaak gekeken naar carrière en dergelijke, dat men vergeet, dat een kinderwens invullen niet iets is als een brood kopen, het moet ook nog kunnen!
Als je in de medische molen belandt en je de dokters hun gang laat gaan, kan je héél wat geld kwijt zijn, zonder de zekerheid van een kind te hebben. Los van de behandelingen en de medicatie, lopen vervoerskosten op, als je aan IVF start mag je al rekening houden met onbetaald verlof te nemen voor de behandelingen en mogelijks ook door de bijwerkingen van de medicatie.
En als je effectief bij IVF belandt en je hebt je 'terugbetaalde' pogingen opgebruikt, dan mag je al dat huis gaan vergeten, een IVF poging (en dan enkel de behandeling) kost je al snel tussen de €3000 en €5000.

Een kinderwens uitstellen om een huis te kunnen kopen is oké als je 20 bent, als je eens 25 bent, dan denk ik daar wel helemaal anders over.

(Ik ben weliswaar voorstander van enkel maar aan kinderen te starten als je hen ook financieel kan dragen.)

Ik zou toch niet overhaast te werk gaan bij het zoeken van een koopwoning, laat je zeker geen druk aanpraten. Niet van een hypotheekwinkel, noch van je partner. Het klopt dat het klimaat qua lening vrij positief is, daar staat echter tegenover dat de prijzen van vastgoed vrij hoog liggen. Blijft dit zo? Zakken de prijzen? Stijgen ze? Geen idee. Gut feeling zegt dat ze niet al te veel zullen zakken maar ik heb ook geen glazen bol.

Ik ken natuurlijk de persoonlijke situatie niet, hoe oud je bent en dergelijke, maar misschien is het een optie om in functie van het spaargeld dat je nu hebt eventueel een kleine woning of appartement aan te schaffen? Iets dat op een termijn van een jaar of tien voldoet aan je huidige en toekomstige eisen.

Je kan dan op termijn proberen iets groter te kopen. Ik heb een aantal vrienden die het op die manier hebben aangepakt, het is al bij al nog een vrij veilige optie.

Wij hebben het zelf op een andere manier aangepakt, meteen de 'juiste' woning gekocht met het idee hier eventueel onze oude dag te slijten. Wij hadden wel een kleine 100.000 EUR bij elkaar op dat moment en hebben een 20.000 EUR daarvan behouden om de eerste verbouwingswerken uit te voeren. Wij hadden een quotiteit van 89,6%, echter wel met het quasi zekere vooruitzicht van vrij grote inkomsten (werk in een centraal gelegen fiscaal vriendelijk land van bergen en sneeuw) voor een periode van een tweetal jaar. De parameters zaten bij ons dus al bij al vrij goed en we hebben ook uitgebreid de tijd genomen een geschikte woning te vinden.

Veel succes met het maken van de juiste keuze.

Los daarvan vind ik dat leenbedrag van 80%, als het exclusief beschrijf e.d. zou zijn, een verdomd hoge limiet. Alle kosten los van de feitelijke woonlening hebben ons een arm en een been gekost, ons huis was in principe nu al volledig gerenoveerd als we die kost niet moesten dragen, nu zal het nog een twee a drie jaar duren wegens geldgebrek (en weigering om aan onze buffer te morrelen). Sterker, we hadden niet eens een lening gekregen, ondanks de financiele capaciteit om op drie jaar tijd zonder externe steun 70-80K in de renovatie te steken.

90% lijkt me redelijk, redelijker nog lijkt het me te kijken op een case by case basis en als bank niet gulzig te worden, maar dat is een illusie.

Ik was zeer serieus, centiempje. Als men de keuze MOET maken tussen kinderen maken en een huis kopen, en een combinatie niet van beiden mogelijk is, dan hangt het af van de prioriteiten van het koppel in kwestie. Als men prefereert de dispensable cash te spenderen aan kinderen, dan is dat een keuze die men maakt dat invloed heeft op werkelijk alle aspecten van de samenleving op micro en macro-level.

Als men een kind werkelijk allerbelangrijkst vindt, dan moet men ermee kunnen leven dat men pas op (veel?) latere leeftijd een huis kan kopen. En vice versa. Elkeen maakt de beslissingen die hij/zij goed vindt. En pas op, het gaat hier maar over een zeer klein aantal van de gevallen uiteraard, waar het echt een OF/OF situatie is (al dan niet binnen een bepaald tijdsbestek).

Als men aan het sparen is om een downpayment te maken voor een huis, maar halverwege de verwachte spaarperiode komt er een baby die het volledige maandelijks spaarvermogen 'opeet', dan is dat een keuze die men maakte.

En wat uw scenario betreft, ik begrijp het perfect dat er koppels zijn met een relatief vroege kinderwens. Alleen moeten die dan uiteraard ten volle beseffen dat als de financiële situatie reeds nipt is, er mogelijk van een koopwoning geen sprake meer is. En dat is toch iets wat men niet altijd ten volle lijkt te beseffen.

Ik viel enigszins achterover van de droge commentaar 'Als je kinderen wil, dan moet je dat maar uitstellen tot je een huis hebt kunnen kopen'. Centiempje heeft er al goed op gereageerd, en je hebt het later zelf weggenuanceerd (als er mensen bestaan voor wie een koopwoning belangrijker is dan kinderen, tja, dan moeten ze dat maar doen, inderdaad).

Wat er ook van zij: het was toch naast de kwestie. Mijn punt was nu net dat de maatregel (hoewel ik hem echt wel begrijp en niet wil weggooien) toch een stuk vrijheid van een deel van de bevolking wegneemt. Het is niet zo simpel als zeggen 'allez, als je dat niet bijeen kan sparen, kan je toch beter geen huis kopen'. In sommige situaties worden mensen die financieel perfect in staat zijn de woonlening te dragen, gedwongen om hun aankoop met jaren uit te stellen. Is dat een ramp? Neen. Moeten die mensen dan keuzes maken? Tuurlijk (hopelijk denken ze echter twee keer na voor ze een kinderwens uitstellen). Is dat spijtig voor die mensen? Goh ja, ik ben alleszins blij dat wij destijds niet gedwongen zijn tot die keuze.

Wat ik in de praktijk ook merk, is dat het een kloofje slaat tussen mensen die van thuis uit een financieel duwtje krijgen, versus de mensen die het allemaal zelf moeten doen. Dat was natuurlijk al zo, maar wordt door deze maatregel versterkt. Tja, c'est la vie, zeker?

De kern bestaat eruit:
- dat geen enkele bank doelbewust leningen toestaat die een hoge kans hebben op niet-terugbetaling
- dat banken die grens, om commerciële en/of financiële redenen (maar ook uit noodzaak: vergelijk huizenprijzen maar eens met het gemiddelde inkomen), toch meer en meer opzoeken
- dat de NBB, of instanties daarboven, vanuit een macro-economische marktsituatie (vrees bubbel in huizenprijzen) de noodzaak voelt om in te grijpen, uit vrees voor een landelijke/europese herhaling van de crisis in 2008.
- dat de (voorlopig?) voorgestelde oplossing (arbitraire bepaling max 80% of aanleg extra reserves)
=>WEL: eenvoudig en makkelijk controleerbaar is + simpel door te voeren + allicht zeer effectief zal zijn
=>MAAR: onevenwichten in de markt zal creëren en/of een Self-fulfilling prophecy kan in gang zetten + de consument niet ten goede komt (geen lening of aan een onnodig hoog %)

Daarboven is de oplossing te rechtlijnig:
1) quotiteit telt, al de rest is bijzaak die nadien pas word in rekening gebracht
2) een al dan niet "gezonde lening" is een combinatie van onder meer:
- quotiteit + de kans op over/onderschatting van die quotiteit
- huidige en toekomstig verwachtte terugbetalingscapaciteit van de ontleners
- cliëntschap van de ontlener (risicoinschatting reserves)
- vergelijking van de cashflow voor <=> na hypothecaire lening, inclusief de verwachtte toekomstige wijzigingen (kinderen) en de fiscale gevolgen van de lening(na afrekening belastingen)
- actuele marktsituatie en verwachtingen (van onroerende goederen specifiek en inflatie algemeen prijsniveau)
-.......
Banken pasten schema 2), in meer of minder mate, al dan niet correct, toe. Ontneem je die mogelijkheid door schema 1) te verplichten dan verliest hoofdzakelijk de consument=potentiele ontlener daardoor. Z

Zoals correct aangehaald hierboven zal dat voornamelijk de personen/gezinnen zijn die geen financiële backing hebben van ouders => hoewel ze, volgens schema2, zeer vaak geen verhoogd risico inhouden.