Hoeveel geld moet u hebben om een huis te kopen?
Hoeveel geld moet u op uw spaarrekening hebben om een huis of appartement te kunnen kopen? Als u ruim in de financiën zit, gaat het natuurlijk gemakkelijker, maar ook met een paar tienduizend euro springt u al een heel eind.
Lage rente
De lage rente verleidt veel mensen tot het kopen van vastgoed voor privé- en investeringsdoeleinden. Wie al een mooi kapitaal heeft, kan met een tweede huis of appartement meer opbrengst uit zijn of haar geld halen dan wat er op een spaarboekje of termijnrekening mee te krijgen valt. Wie louter bescheiden middelen heeft, wil natuurlijk van de lage rente profiteren om goedkoop te lenen.
TIP: Kijk hier naar de opbrengst van de spaarrekeningen
20% eigen inbreng geen ijzeren wet
De gangbare regel is dat u 20% van de aankoopprijs zelf moet kunnen leggen, voor de overige 80% kan u naar de bank voor een lening. Stel dat u een appartement van 220.000 euro wil kopen, dan zou u dus 44.000 euro zelf moeten ophoesten en de overige 176.000 euro lenen.
Deze 20-80-formule is weliswaar geen ijzeren wet. U vindt wel degelijk nog steeds banken die bereid zijn om meer dan 80% te lenen. Zelfs de volledige koopsom financieren, blijft op zich mogelijk.
De Nationale Bank heeft de banken wél opgeroepen om zeer voorzichtig te zijn. Als iemand zijn lening niet kan afbetalen en de bank moet de woning verkopen, dan heeft ze meer kans om het volledige uitstaande bedrag te recupereren indien die maar voor 80% werd beleend. Bij een 100%-belening is die garantie er niet.
De Nationale Bank wil dat de commerciële banken bij 100%-leningen zelf een grotere buffer aanleggen, voor mocht er toch iets fout lopen met de lening. En dat zorgt dan weer voor hogere kosten, waardoor kredietnemers die een hoger percentage willen lenen ook meer intrest moeten betalen. Wie 100% van de waarde van zijn woning moet lenen, krijgt met andere woorden een slechtere rentevoet dan wie dat voor hoogstens 80% moet doen.
Wil u sterker staan bij de onderhandelingen? Dan kan u eventueel een bijkomende waarborg voorstellen aan de bank. Zo kan er in uw persoonlijke omgeving misschien wel iemand borg staan voor een beperkt bedrag.
Tip: Hier kan u een simulatie maken van uw persoonlijke woonlening
Bewijs dat u kan terugbetalen
Voor de bank is de terugbetalingscapaciteit van de kredietnemers belangrijker dan de eigen inbreng. Het principe dat de afbetaling niet meer dan een derde van het inkomen mocht opsouperen, is intussen wat gedateerd. De stelregel wordt meer en meer verlaten. Hoe hoger het inkomen, hoe minder relevant dat principe wordt.
Wat meer telt, is wat de consument na de betaling van zijn of haar lening overhoudt om van te leven. Voor koppels geldt daar 1.200 euro per maand, voor alleenstaanden 1.000 euro per maand. Wat kandidaat-kredietnemers verdienen is dus ook van tel.
Sociale lening
Wie met een bescheiden middelen een eigen woning wil kopen, kan ook eens informeren voor een sociaal krediet bij de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen of het Vlaams Woningfonds. Ook daar kan u voor 100% de waarde van de woning lenen. Uw inkomen moet dan wel binnen bepaalde grenzen liggen en uw woonproject mag ook niet al te groot zijn.
Lening als hefboom
Een lening levert trouwens ook voordelen op. Stel: u betaalt een pand van 220.000 euro volledig met eigen middelen. Vervolgens verhuurt u het aan 800 euro per maand of 9.600 euro per jaar. Dat levert een rendement van 4,3% op.
Stel dat u nu maar een deel van bovengenoemd pand zelf betaalt, bijvoorbeeld 70.000 euro eigen inbreng. De overige 150.000 euro leent u. Slaagt u erin om die voor een periode van 20 jaar met een vaste rente van 2% te krijgen, dan moet u maandelijks 757,54 euro afbetalen. Dat kan netjes met de opbrengst van de verhuring. Bovendien heeft u het voordeel van de tijd. Uw inkomsten (huuropbrengsten) stijgen namelijk mee met de levensduurte. Uw kosten (afbetalingen) blijven bij een vaste rente daarentegen constant voor de hele looptijd.
Op uw lening van 150.000 euro zal u over de hele looptijd 31.809,53 euro aan intresten betalen. Dat komt omgerekend neer op 1.590 euro per jaar, al weten we dat u in het begin vooral intrest en weinig kapitaal en op het einde weinig intrest en veel kapitaal moet aflossen.
Een snelle berekening verduidelijkt dat van de 9.600 euro aan huuropbrengsten na aftrek van de 1.590 euro aan intresten een ‘winst’ van 8.010 euro overblijft. Op de totale aankoopsom geeft dat een rendement van 3,6%. Kijkt u enkel naar de eigen inbreng, dan loopt het rendement op het geïnvesteerde kapitaal zelfs op tot 11,4% (8.010 euro/70.000 euro).
Samengevat: als de opbrengst van de verhuring hoger ligt dan de interestlast van uw lening haalt u een extra rendement. In economische kringen spreekt men hier van het zogenaamde hefboomeffect: hoe minder u zelf moet inbrengen, hoe hoger het rendement op de eigen inbreng zal zijn.
Vergeet in dit hele plaatje geen rekening te houden met kosten voor de notaris (verlijden akte voor de aankoop, verlijden akte voor het krediet) en met de registratierechten. Aan de zijde van de opbrengst kunt u dan wel weer het fiscale voordeel in rekening brengen, als u tenminste een hypothecair krediet afsluit om uw aankoop te financieren.
Lees ook:
Liggen notariskosten bij woonleningen wettelijk vast?
Hoe bespaart u duizenden euro’s op uw woonlening?
Een op de drie kredietnemers bij AXA leent alleen voor woning
Andere tips over woonleningen
